Phân khúc nào đang gánh lượng tồn kho "khổng lồ" của thị trường bất động sản?

Nhà riêng lẻ, đất nền được "gọi tên"

Bất chấp những dấu hiệu khởi sắc của thị trường bất động sản, một nghịch lý đáng lo ngại vẫn tồn tại, lượng tồn kho "khổng lồ" đang đè nặng lên một số phân khúc nhất định. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2024 ghi nhận lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ thành công vào khoảng 125.545 căn; lượng giao dịch đất nền vào khoảng 412.448 lô/nền đều tăng cao 10 - 13% với năm trước đó.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường không hoàn toàn màu hồng. Đến cuối năm 2024, lượng tồn kho tại các dự án bất động sản vẫn vào khoảng 17.058 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Đáng chú ý, phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền chiếm phần lớn với lần lượt 11.218 căn và 4.768 nền. Ngược lại, lượng tồn kho chung cư chỉ ghi nhận 1.072 căn. Điều này cho thấy rõ ràng, "gánh nặng" tồn kho đang đổ dồn vào nhà riêng lẻ và đất nền.

Điều này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, giá bán quá cao so với khả năng chi trả của người dân, quy hoạch chưa hợp lý, và các vấn đề pháp lý phức tạp có thể là những yếu tố chính. Bên cạnh đó, sự lệch pha cung cầu cũng là một vấn đề nan giải. Mặc dù giao dịch bất động sản vẫn tăng trưởng, nhưng phần lớn nhu cầu thực tế của thị trường tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân. Điều này cho thấy nhu cầu thực của thị trường đang hướng đến các sản phẩm có giá trị phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp vẫn tiếp tục tung ra các sản phẩm cao cấp, chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Đáng chú ý, nếu soi xét theo báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy một điểm đáng lo ngại: Hàng tồn kho tăng cao, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang và hàng thành phẩm chưa bán được. Thực tế, nguyên nhân chính của tình trạng này là do các dự án bị ách tắc pháp lý kéo dài, dẫn đến khó khăn trong tiếp cận vốn. Hậu quả là, các dự án dở dang liên tục "ngốn" chi phí vốn, mài mòn sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, đồng thời đẩy giá bán sản phẩm. Theo thống kê của Reatimes, nhiều tên tuổi lớn như Novaland, Nhà Khang Điền, Nam Long Group, Phát Đạt... đều nằm trong danh sách các doanh nghiệp có hàng tồn kho lớn.

Vướng mắc pháp lý đã trở thành một "căn bệnh kinh niên" của thị trường bất động sản Việt Nam, kéo dài qua từng năm tháng. Tại TP.HCM, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến tháng 1/2025, vẫn còn tới 26 dự án đang "mắc kẹt" chờ các sở, ban, ngành và TP. Thủ Đức tháo gỡ. Đáng lo ngại hơn, con số dự án bất động sản, nhà ở thương mại vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết trên toàn thành phố vẫn còn lên tới hơn 100.

Hệ quả là, nhiều chủ đầu tư đang lâm vào cảnh "ngàn cân treo sợi tóc", buộc phải tạm dừng hoạt động và đối mặt với nguy cơ phá sản. Hàng tỷ đồng vốn liếng đã "chôn chân" tại các dự án, đẩy doanh nghiệp vào thế "tiến thoái lưỡng nan".

Kịch bản tương tự cũng diễn ra tại Hà Nội, theo số liệu mới nhất của Sở Xây dựng, hiện có hơn 400 dự án nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ. Mặc dù thành phố đã gỡ vướng gần 160 dự án, song vẫn còn tới 250 dự án đang chờ đợi được tháo gỡ. Chưa kể, tình trạng này còn lan rộng ra nhiều địa phương khác trên cả nước, nơi hàng loạt dự án bất động sản đang "mắc kẹt" vì vướng mắc pháp lý. Điều này cho thấy việc giải quyết tồn kho không hề dễ dàng, đặc biệt đối với các dự án quy mô lớn, khó có thể gỡ vướng nhanh chóng.

Bên cạnh đó, một nguyên nhân khác khiến hàng tồn kho tăng cao do thị trường trải qua giai đoạn phát triển nóng, nhiều chủ đầu tư đổ rất nhiều tiền vào các tỉnh phát triển các dự án mang tính đầu cơ, đầu tư như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng... Đến nay, thị trường đầu tư chững lại khiến khó tìm khách mua, không thể thanh khoản dù đã hoàn thành. Với loại hàng tồn kho này, doanh nghiệp sẽ khó giải quyết trong bối cảnh thị trường chung mới chỉ đang ở giai đoạn ấm trở lại và  mới tập trung cục bộ ở một số khu vực và phân khúc.

Sự lệch pha với các gói ưu đãi tín dụng

Để giải quyết bài toán tồn kho bất động sản, nhiều giải pháp đã được đề xuất, từ việc doanh nghiệp tái cơ cấu sản phẩm đến tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án. Tuy nhiên, một "mảnh ghép" quan trọng thường bị bỏ qua chính là việc tiếp cận gói tín dụng để giúp giải phóng lượng tồn kho, đặc biệt ở phân khúc nhà riêng lẻ và đất nền. Phân tích sâu hơn, nguyên nhân có thể đến từ sự "lệch pha" giữa tiêu chí của gói tín dụng và đặc điểm của lượng tồn kho.

Trên thực tế, các gói tín dụng ưu đãi đang tập trung vào nhà ở xã hội hoặc chung cư bình dân. Đơn cử như các gói kích cầu 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại diện tích nhỏ trước đây, hay gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội.

Trong khi đó, phân khúc nhà riêng lẻ và đất nền chủ yếu dành cho giới đầu tư hoặc người thu nhập cao nên sẽ tuân thủ theo nguyên tắc thị trường cũng như phụ thuộc vào lãi suất của ngân hàng nên không có nhiều ưu đãi. Bên cạnh đó, đại đa số người mua nhà ở chung cư tầm trung, nhà liền kề hoặc đất nền đều có nhu cầu vay vốn để an cư hoặc kinh doanh. Họ không thuộc diện thu nhập thấp, nhưng cũng không phải giới thượng lưu, và đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Điều này đã làm giảm đáng kể sức hấp dẫn của phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền, dẫn đến tình trạng giao dịch trầm lắng và hàng tồn kho những sản phẩm này tăng cao.

Như vậy, để thị trường bất động sản thực sự "ấm" lên, cần có những giải pháp tín dụng linh hoạt và phù hợp hơn với nhu cầu đa dạng của người mua nhà. Tức là cấp thiết điều chỉnh linh hoạt các chính sách tín dụng, cùng với cơ chế thủ tục cho vay nhu cầu thực dễ tiếp cận hơn với những khách hàng có nhu cầu. Đồng thời, số lượng hàng tồn kho cũng phản chiếu bức tranh của thị trường bất động sản, phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới và cách các nhà phát triển bất động sản cần phải tái cơ cấu lại sản phẩm để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững.