Ariyana Beach Resort & Suites Đà Nẵng phơi lộ khoảng tối huy động vốn condotel

Với một dự án bất động sản thông thường, khách hàng tìm hiểu pháp lý, ký hợp đồng mua bán, thanh toán theo tiến độ rồi chờ nhận nhà. Nhưng tại Dự án Ariyana Beach Resort & Suites, câu chuyện của nhiều khách hàng lại diễn ra theo một cách khác: Họ ký hợp đồng vay tiền với Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai, sau đó khoản tiền này được chuyển hóa thành nghĩa vụ thanh toán mua căn hộ tại dự án. Chính điểm khởi đầu bất thường ấy đã làm nên bản chất phức tạp của vụ việc.

Khi giấc mơ căn hộ biển bắt đầu bằng một hợp đồng vay tiền

Theo hồ sơ vụ án, tháng 10/2016, bà Phạm Thu Hoa ký hợp đồng cho Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai vay hơn 4,46 tỷ đồng. Đến tháng 12/2017, hai bên tiếp tục ký hợp đồng mua bán căn hộ số 807 thuộc Dự án Ariyana và thống nhất chuyển phần lớn khoản vay trước đó thành tiền thanh toán mua căn hộ. Tổng số tiền bà Hoa đã chuyển cho doanh nghiệp tương đương khoảng 95% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, dự án sau đó chậm tiến độ kéo dài, không bàn giao căn hộ theo cam kết và phát sinh tranh chấp.

Nội dung người cung cấp cũng thể hiện, từ năm 2016, Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai đã tiến hành ký các hợp đồng vay tiền của nhiều khách hàng nhằm xây dựng Dự án Ariyana Beach Resort & Suites. Dự án nằm ở vị trí đắc địa bậc nhất Đà Nẵng, một bên giáp biển, một bên là số 107 Võ Nguyên Giáp, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành, quá hạn hợp đồng vay tiền với khách hàng nhiều năm, gây bức xúc kéo dài và dẫn tới nhiều khiếu kiện.

Đây không còn là câu chuyện riêng của một hợp đồng. Đó là dấu hiệu cho thấy một phương thức huy động vốn cần được nhìn nhận thẳng thắn: Thay vì bắt đầu bằng hợp đồng mua bán căn hộ khi dự án đủ điều kiện mở bán, dòng tiền của khách hàng đã đi vào dự án thông qua hợp đồng vay. Về hình thức, đó là quan hệ vay vốn. Nhưng về mục đích kinh tế, dòng tiền ấy gắn trực tiếp với quyền mua căn hộ trong một dự án condotel đang hình thành.

Cũng chính vì vậy, khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ, khách hàng không chỉ đứng trước nguy cơ mất cơ hội sở hữu căn hộ như kỳ vọng, mà còn rơi vào thế bị động trong một quan hệ pháp lý nhiều lớp. Họ vừa là người cho vay, vừa là người mua căn hộ, vừa là người chịu thiệt hại khi dự án dang dở, vừa là người phải theo đuổi vụ kiện kéo dài để đòi lại quyền lợi.

Sự bất thường nằm ở chỗ, khách hàng bỏ tiền ra với niềm tin sẽ có một tài sản nghỉ dưỡng ven biển, nhưng sau nhiều năm, tài sản ấy chưa hình thành đầy đủ để bàn giao. Căn hộ chưa nhận được, lợi ích khai thác chưa có, dòng tiền bị chôn lại, trong khi giá bất động sản Đà Nẵng đã biến động mạnh sau gần một thập kỷ. Với nhiều người, số tiền có thể thu hồi theo phán quyết tòa án, dù là tiền thật, vẫn không thể bù đắp hoàn toàn cơ hội đã mất.

Câu nói của bà Hoa tại phiên tòa, rằng kể cả Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai có trả đầy đủ tiền theo bản án sơ thẩm thì bà cũng không đủ mua một căn hộ tương đương ở Đà Nẵng vì sau 10 năm giá căn hộ đã tăng lên nhiều lần, cho thấy phần thiệt hại đau nhất không chỉ nằm ở con số. Nó nằm ở thời gian, ở niềm tin bị mài mòn, ở cơ hội trôi qua mà không thể quay lại.

Khoảng tối huy động vốn được đưa ra ánh sáng

Ở cấp sơ thẩm, TAND khu vực 2, TP. Đà Nẵng đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thu Hoa. Tòa tuyên chấm dứt hợp đồng vay và hợp đồng mua bán căn hộ, buộc Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai thanh toán cho bà Hoa gần 7,9 tỷ đồng, gồm tiền gốc, lãi, tiền phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường. Quan điểm của Kiểm sát viên đại diện VKSND khu vực 2, TP. Đà Nẵng đề nghị chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn cũng được HĐXX sơ thẩm đồng thuận.

Bản án sơ thẩm khi đó được nhiều khách hàng quan tâm, bởi nó cho thấy yêu cầu đòi lại quyền lợi của người mua không phải không có cơ sở. Khi chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng cam kết, không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, khách hàng có quyền yêu cầu tòa án can thiệp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Tuy nhiên, diễn biến đáng chú ý hơn xuất hiện ở cấp phúc thẩm. Ngày 7/5/2026, TAND TP. Đà Nẵng xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp giữa bà Phạm Thu Hoa và Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai. Tại phiên tòa, phía Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai cho rằng hợp đồng vay thực chất là giao dịch giả tạo nhằm huy động vốn, "giữ chỗ" mua căn hộ Ariyana khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, từ đó đề nghị tuyên hợp đồng vô hiệu.

Sau khi nghị án, HĐXX phúc thẩm xác định hợp đồng vay tài sản giữa hai bên thực chất là hình thức huy động vốn khi Dự án Ariyana chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán. Vì vậy, hợp đồng vay bị tòa tuyên vô hiệu do giả tạo. HĐXX cũng xác định lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu thuộc về cả hai bên, nhưng Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai chịu trách nhiệm chính do chủ động đề xuất phương án huy động vốn, soạn thảo hợp đồng và triển khai giao dịch khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Đây là điểm then chốt của toàn bộ vụ việc.

Nói cách khác, "hợp đồng vay tiền" trong trường hợp này không còn được nhìn nhận đơn thuần như một giao dịch dân sự độc lập. Nó được đặt trong tổng thể quá trình triển khai dự án, quá trình chuyển đổi khoản vay thành tiền mua căn hộ và thực tế dự án chưa đủ điều kiện mở bán tại thời điểm huy động vốn. Chính sự chồng lấn giữa vay tiền, giữ chỗ, mua bán căn hộ và huy động vốn đã tạo nên khoảng tối pháp lý khiến khách hàng phải trả giá.

Điều đáng nói là khoảng tối ấy không tự nhiên xuất hiện. Nó được hình thành từ sự thiếu minh bạch của thị trường, từ tâm lý chạy theo sản phẩm ven biển giàu tiềm năng, từ những cam kết lợi nhuận hấp dẫn và từ sự bất cân xứng thông tin giữa chủ đầu tư với khách hàng. Người mua thường chỉ nhìn thấy phối cảnh dự án, vị trí đắc địa, phương án khai thác cho thuê, chính sách hỗ trợ tài chính. Nhưng những điều quan trọng nhất như điều kiện mở bán, tình trạng pháp lý, khả năng hoàn thành, bảo lãnh, tiến độ thực tế và giới hạn huy động vốn lại không phải lúc nào cũng được nhìn nhận đầy đủ.

Phán quyết của Tòa phúc thẩm buộc Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai thanh toán cho bà Phạm Thu Hoa hơn 4,88 tỷ đồng, gồm tiền gốc hơn 4,46 tỷ đồng, tiền lãi khoản vay và khoản lãi phát sinh do chậm bàn giao căn hộ. So với bản án sơ thẩm, nghĩa vụ thanh toán của doanh nghiệp giảm gần 3 tỷ đồng do tòa không chấp nhận các khoản phạt vi phạm hợp đồng và điều chỉnh lại cách tính lãi.

Về pháp lý, bản án phúc thẩm đã khép lại một vụ kiện cụ thể. Nhưng về xã hội, nó mở ra nhiều câu hỏi lớn hơn. Nếu hợp đồng vay bị xác định là giao dịch giả tạo nhằm huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, thì bao nhiêu khách hàng khác đã tham gia vào những giao dịch tương tự? Nếu doanh nghiệp chịu trách nhiệm chính trong việc đề xuất, soạn thảo và triển khai phương án huy động vốn, thì trách nhiệm khắc phục đối với những người đã chôn vốn nhiều năm cần được nhìn nhận ra sao? Và quan trọng hơn, thị trường condotel đã để những khoảng trống nào tồn tại đủ lâu để một dự án dang dở có thể kéo theo hàng loạt tranh chấp?

Những phận người bị mắc kẹt trong lãi vay, cam kết và chờ đợi

Một dự án chậm tiến độ có thể được mô tả bằng những từ khô khan như "vướng mắc", "chưa hoàn thành", "chưa bàn giao", "phát sinh tranh chấp". Nhưng phía sau những cụm từ ấy là đời sống thật của khách hàng.

Reatimes từng ghi nhận trường hợp khách hàng tại Dự án Ariyana ký hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai, trong đó chủ sở hữu thanh toán 30% giá trị căn hộ, 65% còn lại do ngân hàng giải ngân theo hợp đồng tín dụng. Từ năm 2019, các chủ sở hữu vẫn phải trả gốc ngân hàng, trong khi khoản hỗ trợ lãi vay theo thỏa thuận mà Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai phải trả liên tục chậm. Cùng với đó, doanh nghiệp cũng không chi trả lãi suất cho các chủ sở hữu đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ, không trả phí phạt chậm tiến độ bàn giao và các khoản lợi nhuận cam kết theo hợp đồng mua bán.

Những chi tiết này làm rõ một thực tế khắc nghiệt, khách hàng không chỉ mất quyền sử dụng căn hộ, mà còn phải gánh chi phí tài chính kéo dài. Họ không được nhận căn hộ để ở, để khai thác cho thuê, để chuyển nhượng, nhưng nghĩa vụ trả nợ ngân hàng vẫn hiện hữu. Họ không có dòng tiền từ tài sản đầu tư, nhưng lãi vay, áp lực thanh khoản, nợ đến hạn và rủi ro nợ xấu vẫn bám theo từng tháng.

Trong bất động sản nghỉ dưỡng, sản phẩm bán cho khách hàng không chỉ là diện tích căn hộ mà còn là kỳ vọng về dòng tiền tương lai. Khi chủ đầu tư quảng bá một căn hộ biển có thể khai thác cho thuê, có thể mang lại lợi nhuận, có thể gia tăng giá trị theo thời gian, khách hàng không chỉ mua một tài sản vật lý, mà mua một viễn cảnh tài chính. Nhưng khi dự án chậm kéo dài, viễn cảnh ấy đổ vỡ. Thay vì lợi nhuận, họ nhận lãi vay. Thay vì căn hộ, họ nhận đơn kiện. Thay vì nghỉ dưỡng, họ đi hầu tòa.

Đó là bi kịch âm thầm của nhiều nhà đầu tư cá nhân trong cơn sốt condotel những năm trước. Họ không phải những nhà đầu cơ chuyên nghiệp có bộ máy pháp lý riêng. Phần lớn là những người tích cóp nhiều năm, vay thêm ngân hàng, tin vào hồ sơ, tin vào thương hiệu, tin vào vị trí dự án và tin rằng tài sản ven biển sẽ là nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền. Nhưng rồi chính niềm tin ấy lại trở thành điểm yếu khi dự án không về đích.

Một khách hàng khác có tranh chấp với Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai, bà Kiều Đồng Thiên Hà, nói với phóng viên Reatimes rằng mình "chán nản, bất lực" sau phán quyết phúc thẩm và cho rằng thiệt hại thực tế lớn hơn nhiều số tiền được tuyên nhận lại. Bà Hà cũng cho rằng thời điểm huy động vốn, chủ đầu tư và ngân hàng đều đưa ra đầy đủ hồ sơ pháp lý nên khách hàng mới tin tưởng xuống tiền. Ở tuổi gần 60, họ không còn thời gian và sức khỏe để làm lại sau nhiều năm chôn vốn.

Chi tiết ấy rất đau. Nó cho thấy trong những vụ tranh chấp bất động sản kéo dài, thiệt hại không chỉ đo bằng tiền. Có những thiệt hại nằm ngoài bảng tính: tuổi tác, sức khỏe, thời gian, cơ hội, sự mỏi mệt và cảm giác bị bỏ lại trong chính giao dịch mà mình từng tin tưởng.

Với Ariyana Beach Resort & Suites, dự án nằm ở một trong những vị trí đáng mơ ước của Đà Nẵng, nhưng càng đắc địa bao nhiêu, sự dang dở càng trở nên nhức nhối bấy nhiêu. Một công trình chưa hoàn thành không chỉ làm tổn thương khách hàng, mà còn làm xấu đi hình ảnh thị trường, ảnh hưởng mỹ quan đô thị và đặt ra yêu cầu về trách nhiệm quản lý đối với các dự án chậm triển khai ở những khu vực có giá trị cao.

Bài học từ Ariyana và yêu cầu làm trong sạch thị trường condotel

Vụ việc từ Ariyana Beach Resort & Suites cho thấy khi pháp lý dự án chưa đủ chặt, khi phương thức huy động vốn thiếu minh bạch, khi cam kết lợi nhuận được đặt cao hơn năng lực thực hiện, rủi ro cuối cùng thường rơi xuống vai khách hàng.

Đáng lẽ, người mua phải được bảo vệ ngay từ đầu bằng những hàng rào pháp lý rõ ràng. Dự án đủ điều kiện mở bán hay chưa, tiền huy động được sử dụng ra sao, nghĩa vụ bảo lãnh thế nào, tiến độ thực tế đến đâu, nếu chậm bàn giao thì cơ chế bồi thường có khả thi không. Nhưng trong nhiều trường hợp, khách hàng chỉ thật sự hiểu bản chất pháp lý của giao dịch khi tranh chấp đã xảy ra và vụ việc phải đi qua các cấp tòa.

Ariyana Beach Resort & Suites đã trở thành một trường hợp điển hình để soi chiếu một giai đoạn phát triển nóng của condotel, khi thị trường bị cuốn theo các cụm từ hấp dẫn như "căn hộ nghỉ dưỡng", "cam kết lợi nhuận", "sở hữu tài sản ven biển", "khai thác dòng tiền thụ động". Những khái niệm ấy không sai nếu dự án minh bạch, pháp lý đầy đủ, năng lực chủ đầu tư vững và cam kết được thực hiện. Nhưng nếu phía sau chúng là những hợp đồng vay tiền, những khoản thanh toán lớn, những dự án chưa đủ điều kiện mở bán và những công trình chậm bàn giao nhiều năm, thì đó không còn là giấc mơ đầu tư. Đó là rủi ro được bọc trong ngôn ngữ đẹp.

Điểm cần nhấn mạnh là báo chí không thay tòa án kết luận ngoài hồ sơ. Nhưng báo chí có quyền và có trách nhiệm chỉ ra những dấu hiệu bất thường, những hệ lụy xã hội và những lỗ hổng thị trường qua từng vụ việc cụ thể. Trong vụ Ariyana Beach Resort & Suites, phán quyết của Tòa phúc thẩm đã nêu rõ hợp đồng vay thực chất là "hình thức huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán". Đây chính là điểm mấu chốt cần được đưa ra ánh sáng, bởi nó không chỉ liên quan đến một khách hàng, mà có thể chạm tới quyền lợi của nhiều người đã ký các thỏa thuận tương tự.

Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể chỉ dựa vào vị trí đẹp, phối cảnh sang trọng hay những buổi giới thiệu hào nhoáng. Nó phải được xây trên nền tảng pháp lý minh bạch, dòng tiền được kiểm soát, trách nhiệm chủ đầu tư được ràng buộc và quyền lợi khách hàng được bảo vệ thực chất. Nếu không, mỗi dự án dang dở sẽ không chỉ là một khối bê tông chưa hoàn thiện, mà còn là một vết nứt trong niềm tin của thị trường.

Với khách hàng Ariyana Beach Resort & Suites, gần 10 năm qua không phải là một khoảng thời gian chờ đợi bình thường. Đó là gần 10 năm đi qua những lời hứa, phụ lục, khiếu nại, đơn kiện, phiên tòa và những phán quyết còn để lại nhiều cảm xúc trái chiều. Dù kết quả pháp lý từng vụ việc có thể khác nhau, điều không thể phủ nhận là họ đã phải trả một cái giá quá lớn cho một dự án chưa về đích.

Sau cùng, vụ việc từ dự án Ariyana Beach Resort & Suites đặt ra một lời cảnh tỉnh nghiêm khắc. Trong bất động sản nghỉ dưỡng, thứ nguy hiểm nhất không phải là một công trình chậm tiến độ, mà là một mô hình huy động vốn thiếu minh bạch được che phủ bởi kỳ vọng lợi nhuận và vẻ đẹp của những phối cảnh tương lai. Khi hợp đồng vay tiền trở thành cánh cửa đưa dòng tiền khách hàng vào dự án chưa đủ điều kiện mở bán, khi căn hộ vẫn chưa được bàn giao sau nhiều năm, khi người mua phải ra tòa để đòi lại quyền lợi, thì bản chất sự việc không thể chỉ gọi là "tranh chấp hợp đồng". Đó là khoảng tối cần được soi rọi.

Và từ khoảng tối ấy, càng làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư - Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai tại Dự án Ariyana Beach Resort & Suites đối với các khách hàng đã đặt niềm tin vào chủ đầu tư, để rồi họ phải gặt hái trái đắng và chờ đợi trong vô vọng!