Bài 1 - Bất động sản vẫn "hụt hơi" trong cuộc đua chuyển đổi số

Được coi là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế nhưng tiến trình chuyển đổi số của thị trường bất động sản lại đang diễn ra chậm hơn so với nhiều lĩnh vực khác. Những bước đi rời rạc nếu tiếp diễn sẽ khiến thị trường lạc nhịp trước yêu cầu tối ưu quản trị, vận hành minh bạch và phát triển bền vững trong giai đoạn mới - vốn chứa đựng nhiều cơ hội và thách thức đan xen. 

❃ ❃ ❃

Thực tế, làn sóng chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã manh nha từ đầu những năm 2000, cùng thời điểm Internet bắt đầu bùng nổ tại nước ta. Ở giai đoạn sơ khai này, chuyển đổi số chủ yếu dừng lại ở việc các sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới đưa thông tin dự án lên những trang rao vặt trực tuyến như 5giay, rongbay, vatgia, muaban.net... để quảng bá, thay thế cho báo in hay tờ rơi truyền thống. Giai đoạn đầu này cho thấy sự thay đổi trong tư duy tiếp cận khách hàng, song chưa tạo ra nhiều khác biệt về bản chất vận hành của thị trường.

Giữa thập niên 2010, một số trang web vốn chỉ dừng ở chức năng đăng tin rao vặt đã chuyển mình thành các cổng thông tin điện tử (web portal), mở rộng cả phạm vi lẫn cách thức cung cấp dịch vụ. Hàng loạt website chuyên về mua bán, trao đổi bất động sản như Batdongsan.com.vn, Muabannhadat.com.vn, Nhadatvideo.vn, Nhaban.com, Nhadat24h.net, DiaOcOnline.vn… lần lượt ra đời, hoạt động như những kênh thông tin tổng hợp. Bên cạnh việc đăng tải tin rao, các nền tảng này còn cung cấp nội dung phong phú từ tin tức thị trường, dự án mới, chính sách pháp luật cho tới kiến thức bất động sản, trang trí nội thất hay trải nghiệm sống. Song song với đó, các doanh nghiệp này cũng đầu tư công phu hơn vào hình thức thể hiện, bổ sung video thực tế bên cạnh hình ảnh, mang đến cho khách hàng những thông tin trực quan và sinh động hơn.

Những bước tiến đó đã đặt nền móng cho khái niệm "marketplace" (sàn giao dịch điện tử) trong ngành bất động sản, giúp người mua và người bán tìm đến nhau nhanh hơn. Không ít công ty đứng sau các nền tảng này cũng thành công trong việc thu hút dòng vốn đầu tư, mở ra cuộc đua giành thị phần đầu tiên trên thị trường proptech (công nghệ ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản) tại Việt Nam.

Thế nhưng, nhìn ở bức tranh rộng hơn, có thể thấy tất cả những nỗ lực ấy mới chỉ dừng lại ở giai đoạn "khởi động", chưa đủ sức tạo ra sự bứt phá thực sự. Chuyển đổi số vẫn thiên về khẩu hiệu truyền thông hơn là một chiến lược bài bản, khiến proptech chưa thể bứt phá và trở thành động lực thay đổi thị trường.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) chỉ ra rằng, dù đã xuất hiện các doanh nghiệp proptech và manh nha hình thành hệ sinh thái số, nhưng phần lớn vẫn thiếu lực đẩy đủ mạnh để tạo cú hích phát triển.

"Khi giao dịch bất động sản truyền thống vẫn dễ dàng đem lại lợi nhuận, các chủ đầu tư chưa thấy được nhu cầu cấp bách phải thay đổi; công nghệ khi đó mới chỉ dừng lại ở vai trò bổ trợ, chứ chưa thực sự trở thành nhu cầu bắt buộc", ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Phải đến giai đoạn 2020 - 2022, khi đại dịch Covid-19 bùng phát, quá trình chuyển đổi số trong bất động sản mới có những chuyển biến mạnh mẽ hơn. Bối cảnh giãn cách xã hội, hạn chế tiếp xúc trực tiếp đã buộc các doanh nghiệp bất động sản dịch chuyển sang không gian số, coi đây như "phao cứu sinh" để duy trì hoạt động, đồng thời, người mua, nhà đầu tư cũng thích ứng tốt hơn với các ứng dụng công nghệ.

Kết quả khảo sát "Thực trạng chuyển đổi số trong doanh nghiệp trong bối cảnh Covid-19" do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) thực hiện năm 2020 trên 400 doanh nghiệp cho thấy, các doanh nghiệp đã bắt đầu nhận thức và ứng dụng công nghệ số vào các khâu như quản trị nội bộ, mua hàng, logistics, sản xuất, marketing, bán hàng và thanh toán.

Trong giai đoạn này, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã mạnh tay đầu tư vào công nghệ, triển khai nhiều hệ thống quản trị thông minh, ứng dụng quản lý bán hàng, tra cứu bản đồ quy hoạch hay thậm chí áp dụng công nghệ thực tế ảo VR/AR để giới thiệu dự án cho phép khách hàng trải nghiệm "ngôi nhà tương lai" ngay tại không gian trực tuyến... Thông qua đó, duy trì kết nối với khách hàng và gia tăng đáng kể hiệu quả hoạt động kinh doanh.

Việc quản lý dự án, thông tin khách hàng hay tài liệu chung cũng được thực hiện chủ động trên các phần mềm, tạo nên tính đồng bộ trong toàn hệ thống. Nhờ vậy, việc trao đổi thông tin diễn ra mạch lạc hơn và quá trình chăm sóc khách hàng nhanh chóng hơn. Đặc biệt, năm 2021 còn ghi nhận cột mốc quan trọng khi các công ty proptech tại Việt Nam gọi vốn thành công hơn 40 triệu USD, mức cao nhất trong vòng 5 năm, với 3 thương vụ lớn ở Homebase, Rever và Citics.

Khác với giai đoạn trước, các doanh nghiệp proptech trong thời kỳ này đã bắt đầu đi vào chiều sâu, tập trung giải quyết những vấn đề thực tiễn của thị trường như quản lý vận hành bất động sản, đầu tư và cho thuê, dịch vụ môi giới, chia sẻ không gian, cho đến các giải pháp tài chính.

Một số cái tên tiêu biểu đã tạo dấu ấn bằng mô hình và công nghệ của riêng mình. Chẳng hạn, Rever không ngừng xây dựng cơ sở dữ liệu, phát triển công cụ tìm kiếm và định giá bất động sản. Đến năm 2021, nền tảng này đã ghi nhận hơn 50.000 sản phẩm bất động sản đăng ký, tất cả đều được chuyên viên xác thực trước khi đưa lên hệ thống.

Tuy nhiên, bức tranh tươi sáng ấy không kéo dài. Khi dịch bệnh qua đi, phần lớn những nền tảng công nghệ từng được tung hô như "tương lai của thị trường" lại dần im hơi lặng tiếng. Nhiều startup proptech được kỳ vọng làm thay đổi phương thức mua bán nhà đất, đã phải đóng cửa hoặc thu hẹp hoạt động.

Thực tế cho thấy, dù có tới khoảng 150 startup proptech ra đời trong giai đoạn 2020 - 2021, nhưng chỉ số ít còn trụ vững, phần lớn đã "chết yểu". Cú ngã ngựa của Propzy là minh chứng điển hình. Từng được ví như "ngôi sao sáng" của công nghệ bất động sản Việt Nam, Propzy đã gây tiếng vang khi huy động thành công 37 triệu USD trong 3 vòng gọi vốn tính đến năm 2020, với sự tham gia của nhiều quỹ đầu tư lớn quốc tế. Thế nhưng, đến tháng 9/2022, Propzy buộc phải tuyên bố dừng hoạt động. 

Ngay cả những marketplace bất động sản từng rất sôi động cũng không tránh khỏi xu hướng thoái trào. Lượng truy cập giảm mạnh cho thấy sau đại dịch, người mua có xu hướng ưu tiên trải nghiệm thực tế thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào nền tảng số. Điều này chứng minh rằng, sự bùng nổ của proptech trong giai đoạn dịch bệnh phần nhiều mang tính tình thế hơn là một cuộc dịch chuyển mang tính bền vững.

Đáng chú ý, ngay ở phía doanh nghiệp bất động sản, những chủ thể được kỳ vọng sẽ dẫn dắt quá trình số hóa, sự hứng khởi ban đầu cũng nhanh chóng lắng xuống. Nhiều chủ đầu tư từng rầm rộ quảng bá chiến lược chuyển đổi số trong thời dịch, nay lại lặng lẽ quay về mô hình truyền thống.

Theo Báo cáo thường niên chuyển đổi số doanh nghiệp, khảo sát trên 1.000 doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực (trong đó có bất động sản) cho thấy, có tới 48,8% từng áp dụng giải pháp số để đáp ứng nhu cầu tức thời trong bối cảnh Covid-19, nhưng hiện tại đã dừng sử dụng vì không còn thấy cần thiết.

Đáng chú ý, một bộ phận không nhỏ doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm vừa và nhỏ, vẫn nhìn nhận chuyển đổi số dưới lăng kính "chi phí" thay vì coi đó là khoản đầu tư chiến lược. Theo một nghiên cứu tại Hà Nội, khảo sát 100 doanh nghiệp bất động sản cho thấy 98% nhận thức được tầm quan trọng của chuyển đổi số, nhưng chỉ 1% hoàn tất quy trình triển khai. Phần đông mới dừng lại ở mức "quan tâm" hoặc "chuyển đổi từng phần", thậm chí nhiều đơn vị gần như chưa dành bất kỳ nguồn lực nào cho số hóa.

Một nghiên cứu khác cũng chỉ ra rằng, mức độ thâm nhập công nghệ số trong các doanh nghiệp Việt Nam nói chung mới đạt khoảng 37%, còn riêng trong lĩnh vực bất động sản tỷ lệ này thậm chí thấp hơn nhiều. Những con số ấy không chỉ phản ánh sự ì ạch, chậm chạp của tiến trình số hóa, mà còn gióng lên hồi chuông cảnh báo về khoảng cách ngày càng xa giữa kỳ vọng và thực tiễn triển khai.

Lãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản từng thẳng thắn thừa nhận, sau 5 năm triển khai, quá trình chuyển đổi số của công ty hiện mới chỉ dừng lại ở "giai đoạn giữa", thậm chí còn chưa chạm tới giai đoạn đó chứ chưa nói đến bước tiến xa hơn. Trước đó, năm 2010, công ty từng ký hợp tác triển khai dự án chuyển đổi số, nhưng chỉ sau 3 năm, dự án hoàn toàn thất bại do không thể vận hành. Phải đến năm 2015, doanh nghiệp mới "lấy hết sự can đảm và quyết tâm" để khởi động lại công cuộc số hóa.

Đến nay, sau nhiều lần thử nghiệm, những bước tiến nhất định cũng đã xuất hiện. Khách hàng giao dịch với sàn có thể chuyển tiền đặt cọc mua căn hộ trực tuyến thay vì viết phiếu thu thủ công như trước. Hệ thống xác thực bằng mã gửi tới điện thoại giúp giao dịch nhanh chóng, minh bạch và tiết kiệm thời gian.

Ở khía cạnh quản trị nội bộ, doanh nghiệp cũng đã cơ bản hoàn tất việc số hóa. Thế nhưng, việc ứng dụng công nghệ trong quản trị kinh doanh vẫn còn gian nan, đặc biệt ở khâu chăm sóc khách hàng và hậu mãi, vốn là một trong những mắt xích quan trọng để giữ chân khách hàng và nâng cao trải nghiệm.

Theo nhìn nhận lãnh đạo doanh nghiệp, tình trạng này không phải câu chuyện riêng của họ mà là bức tranh chung của thị trường. "Nhiều đơn vị mới chỉ dừng ở giai đoạn số hóa 1.0, chưa đạt đến mức 2.0. Việt Nam đang đi sau thế giới rất xa trong việc ứng dụng công nghệ vào quản lý doanh nghiệp", vị này nhận định.

Quan điểm này cũng được củng cố bởi bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Giám đốc Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Sen Vàng. Tại một hội thảo về proptech, CEO Bất động sản Sen Vàng chỉ ra rằng công nghệ bất động sản ở Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế.

Cụ thể, số lượng doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này vẫn còn khiêm tốn. Đồng thời, tại một số doanh nghiệp, các hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D) phục vụ cho chuyển đổi số cũng bị ảnh hưởng tiêu cực nghiêm trọng sau đại dịch Covid-19. Đặc biệt, với những xu hướng mới như Big Data hay trí tuệ nhân tạo (AI), Việt Nam hiện gần như chưa có đủ dữ liệu để khai thác và ứng dụng thực tiễn trong bất động sản. Trong khi đó, chuyển đổi số đáng ra phải đóng vai trò là công cụ thiết thực giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu chi phí phát sinh không đáng có cho khách hàng.

Ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Meey Land bổ sung thêm nhận định từ thực tiễn hoạt động của một doanh nghiệp proptech: Các đối tượng tham gia vào chuỗi bất động sản là rất lớn từ cá nhân, tổ chức, khách hàng với các khâu là giao dịch, mua bán, cho thuê, bảo trì,… Thế nhưng hiện proptech tại Việt Nam chưa có dữ liệu người dùng lớn. "Thực trạng ứng dụng công nghệ vào bất động sản ở nước ta còn rất chậm", ông nói.

Khái quát vấn đề, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, dù khái niệm chuyển đổi số đã được nhắc đến từ nhiều năm và hầu hết doanh nghiệp đều ý thức rõ vai trò của nó, nhưng tiến trình số hóa bất động sản vẫn chưa được như mong đợi. Đặc biệt, nếu so với các lĩnh vực như tài chính - ngân hàng, thương mại điện tử hay logistics, thì bất động sản còn tụt hậu xa, chưa tương xứng với tiềm năng cũng như kỳ vọng thực tiễn đặt ra.

Nhìn vào thực tế, không thể phủ nhận trong bức tranh chung đã xuất hiện những gam màu sáng. Một số doanh nghiệp lớn đã tiên phong trong dẫn dắt tiến trình số hoá của thị trường, mạnh tay rót vốn, kiên trì xây dựng hệ sinh thái số toàn diện, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hình thành cơ sở dữ liệu riêng và vận hành bài bản.

Năm 2021, Vinhomes chính thức đưa hoạt động kinh doanh bất động sản thứ cấp ra thị trường theo mô hình O2O (Online-to-Offline). Thông qua đó, chủ sở hữu sản phẩm bất động sản của Vinhomes dễ dàng bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng ngay trên nền tảng trực tuyến Vinhomes Online, đồng thời vẫn có thể giao dịch trực tiếp tại các điểm ngoại tuyến. Việc công khai toàn bộ thông tin và giá bán trên sàn thương mại điện tử đã góp phần tạo nên một thị trường bất động sản thứ cấp minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Không dừng lại ở hoạt động bán hàng, công nghệ còn giúp Vinhomes tối ưu hóa trải nghiệm khách hàng. Trong lĩnh vực quản lý vận hành, Vinhomes cũng tiên phong áp dụng nhiều giải pháp thông minh như FaceID trong thang máy, ứng dụng di động quản lý sức khỏe và kết nối y tế, trung tâm điều hành giám sát sự cố, cùng hệ thống hạ tầng wifi và tiện ích số nhằm nâng cao chất lượng sống của cư dân.

Trong giai đoạn dịch bệnh, nhờ chuyển đổi số, Vinhomes chỉ mất khoảng 8 tiếng đồng hồ để bán hết 80% số căn hộ của một tòa nhà ở Vinhomes Ocean Park.

Tiếp nối thành công từ mô hình giao dịch bất động sản O2O, cuối năm 2024, Vinhomes cho ra mắt nền tảng Vinhomes Market với loạt tính năng mới như tham quan ảo (Virtual Tour) để quan sát căn hộ và cảnh quan xung quanh; lựa chọn nội thất bằng AI hoặc 3D; tìm hiểu thông tin toàn diện về hệ sinh thái tiện ích cùng các hoạt động cộng đồng tại khu đô thị. Doanh nghiệp cho biết, đây là phiên bản nâng cấp của mô hình giao dịch O2O trong bối cảnh chuyển đổi số hiện nay.

Ngoài ra, nền tảng cũng hỗ trợ đặt lịch tham quan trực tiếp với nhân viên kinh doanh hoặc tra cứu thông tin đại lý, môi giới trước khi giao dịch. Quy trình mua bán được số hóa gần như toàn bộ, từ bước đặt giữ căn, đặt cọc, ký hợp đồng đến thanh toán trực tuyến, tạo ra một hành trình liền mạch từ online đến offline. Nhờ vậy, người mua không chỉ tiết kiệm thời gian và chi phí, mà còn có thêm sự chủ động và an tâm trong quá trình lựa chọn, quyết định và sở hữu căn hộ.

Tương tự, để thích ứng với bối cảnh giãn cách xã hội, Sunshine Group cũng cho ra mắt Sunshine App vào đầu tháng 1/2020 - ứng dụng bán hàng trực tuyến trong lĩnh vực bất động sản. Chỉ trong năm đầu tiên, Sunshine App đã nhanh chóng đạt mốc 100.000 người dùng với số lượng giao dịch tăng đều từng ngày, cho thấy sức hút của mô hình kinh doanh số.

Ở giai đoạn hiện tại, Sunshine Group tiếp tục cho thấy quyết tâm theo đuổi cuộc đua chuyển đổi số khi không ngừng nghiên cứu và ứng dụng AI vào thực tiễn. Nổi bật trong số đó là sự ra đời của Noble App, ứng dụng cho phép khách hàng tìm hiểu toàn bộ thông tin dự án cũng như tiến hành đặt giá mua nhà thông qua livestream đa trải nghiệm.

Noble App còn tích hợp hệ sinh thái các tính năng đa dạng như: Houses For Sales cho phép khách hàng tiếp cận quỹ căn sơ cấp chính chủ và thực hiện booking; BankZone - nơi người mua tiếp cận gói vay phù hợp từ hệ thống ngân hàng đối tác; NobleSales - trợ thủ cho lực lượng môi giới, kinh doanh; NobleX - Mạng xã hội toàn năng cung cấp thông tin đa chiều, đa lĩnh vực; NobleLink - nền tảng hỗ trợ bán và cho thuê bất động sản;, NobleHotels - kết nối chủ nhà với các đơn vị quản lý khách sạn quốc tế, giúp vận hành, khai thác, quản trị lợi nhuận tài sản chuyên nghiệp...

Không chỉ dừng lại ở các tập đoàn lớn, nhiều doanh nghiệp môi giới cũng "rục rịch" bán bất động sản online. Chẳng hạn, Khải Hoàn Land ra mắt app chuyên biệt cho việc mua bán; hay LinkHouse phát triển LinkHouse App với loạt chức năng từ cung cấp tài liệu dự án, chỉnh sửa thông tin giao dịch, đặt chỗ mua bán nhà đất cho đến đánh giá dịch vụ, đặt lịch và đăng ký sự kiện.

Trên cùng quỹ đạo đổi mới, Meey Land cũng nhanh chóng nhập cuộc. Tháng 3/2020, doanh nghiệp này cho ra mắt website Meeyland.com, nền tảng tìm kiếm và đăng tin bất động sản. Trong năm, website liên tục được nâng cấp, đồng thời cho ra mắt ứng dụng di động Meey Land App với loạt tính năng nổi bật như kho tin chính chủ, bộ lọc thông minh, tìm kiếm qua bản đồ, đăng tin miễn phí và đẩy tin tự động, tính lãi suất vay mua nhà, đặt lịch xem trực tiếp. Không dừng lại ở đó, Meey Land còn ứng dụng Big Data và AI để phân tích hành vi, nắm bắt nhu cầu người dùng, từ đó tối ưu hóa trải nghiệm tìm kiếm. 

Đến nay, sau 6 năm phát triển, Meey Land đã không ngừng mở rộng và nâng cấp hệ sinh thái số với nhiều sản phẩm công nghệ đa dạng. Nhiều giải pháp công nghệ hỗ trợ tra cứu, quản lý dự án và giao dịch trực tuyến được ra đời như nền tảng bản đồ tra cứu quy hoạch Meey Map; ứng dụng cung cấp giải pháp 3D trong giao dịch bất động sản Meey 3D; ứng dụng quản lý nhu cầu khách hàng cho nhà môi giới Meey CRM;  nền tảng bản đồ số toàn diện Meey Atlas hay công cụ định giá bất động sản ứng dụng AI Meey Value. 

Rõ ràng, xét ở phương diện cục bộ của một số doanh nghiệp bất động sản tiên phong, việc phát triển và ứng dụng công nghệ không hề kém cạnh so với các doanh nghiệp khác trong nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, những nỗ lực ấy mới chỉ đóng góp một phần rất nhỏ, như những đốm sáng đơn lẻ trong bức tranh toàn cảnh còn nhiều bóng tối, chưa thể tạo thành cú hích cho toàn thị trường. Vinhomes có nền tảng riêng, Sunshine có app riêng, Meey Land phát triển proptech ứng dụng cho các chủ thể khác nhau của thị trường bất động sản, nhưng tất cả vẫn trong tình trạng rời rạc, "mạnh ai nấy làm", chưa có sự dẫn dắt từ chính sách hay có sự kết nối, liên thông dữ liệu đồng bộ với cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong khi, đa phần các doanh nghiệp nhỏ và vừa - "yếu" hơn dường như đang nằm ngoài câu chuyện số hóa, hoặc mới ở giai đoạn "quan tâm" hoặc "bắt đầu ứng dụng" như đã phân tích ở trên. Chính sự chắp vá này đã tạo nên một bức tranh sáng tối đan xen, thiếu tính hệ thống, khiến toàn bộ thị trường bị kéo chậm lại trong mục tiêu chung về chuyển đổi số.

"Điều này dẫn đến thực trạng chung là thị trường bất động sản chưa hình thành được một hệ sinh thái số đồng bộ, chưa có kho dữ liệu chung để kết nối và khai thác. Thông tin vì thế rời rạc, thiếu minh bạch, làm giảm hiệu quả hoạt động và cản trở sự phát triển bền vững", Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam - ông Bùi Văn Doanh nhìn nhận.

Có lẽ đã đến lúc chúng ta cần phải thẳng thắn nhìn lại: Tại sao sau nhiều năm rầm rộ khẩu hiệu, chuyển đổi số trong bất động sản Việt Nam vẫn loay hoay, thiếu bứt phá so với kỳ vọng? Những rào cản nào đang khiến doanh nghiệp chưa thể tạo dựng một "hạ tầng số chung" làm nền tảng cho sự phát triển? Nếu tiếp tục chậm chuyển đổi số, liệu hệ quả chỉ dừng lại ở nguy cơ tụt hậu, hay sẽ kéo theo những rủi ro sâu xa hơn cho cả doanh nghiệp lẫn thị trường?

Mời độc giả đón đọc kỳ 2: Thách thức số hoá bất động sản - Chuyện "con gà - quả trứng" để cùng soi chiếu căn nguyên chậm trễ, đồng thời làm rõ tính cấp thiết của việc đẩy nhanh tiến trình số hoá bất động sản - "muộn còn hơn không".