Bài 1 - Chỉ dấu nguồn cung mới: Phía sau những vệt sáng

Hàng loạt dự án mới ra hàng, nguồn cung được khơi thông, thanh khoản cải thiện rõ nét tại nhiều đô thị lớn - đó là những điểm nhấn cho thấy phân khúc bất động sản nhà ở đang phục hồi trở lại. Tuy nhiên, đằng sau những gam màu sáng của thị trường là một nghịch lý: Đà phục hồi được dẫn dắt bởi giới đầu tư và phân khúc cao cấp, còn người mua ở thực - nhu cầu lớn và không ngừng gia tăng đang không có lựa chọn.

Đi qua 2/3 năm 2025, thị trường bất động sản chứng kiến sự phục hồi rõ rệt về nguồn cung. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính riêng nửa đầu năm đã có 46 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới và 160 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tăng lần lượt 21% và 82% so với cùng kỳ năm trước.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tính chung 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận tổng cung đạt 64 nghìn sản phẩm, bằng 80% cả năm 2024, cho thấy sự cải thiện đáng kể của nguồn cung.

Hà Nội: Căn hộ cao cấp vùng ven vượt mốc 100 triệu đồng/m2

Hai quý đầu năm, thị trường Hà Nội mở bán mới 10.760 căn, là mức mở bán trong nửa đầu năm cao thứ hai trong 5 năm trở lại đây, theo CBRE. 

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho thấy, hầu hết các khu vực tại Hà Nội đều có dự án mới mở bán với sự góp mặt của các doanh nghiệp bất động sản lớn (Vinhomes, Sun Property, MIK Group, Sunshine Group, Masterise Homes…) cùng các chủ đầu tư vừa và nhỏ. 

Tính đến tháng 9/2025, nguồn cung sơ cấp mở bán mới tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá trung bình 92,9 triệu đồng/m2, trong đó sản phẩm chung cư trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 72% (tính trên tổng số 23 dự án được khảo sát). Nổi bật có Noble Crystal Tây Hồ giá 188 - 330 triệu đồng/m2; The Nelson Private Residence Tây Hồ giá từ 135 - 210 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites dao động trong khoảng 130 - 185 triệu đồng/m2.

Theo số liệu của VIRES, không chỉ dự án ở khu vực trung tâm như Tây Hồ, Ba Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm (cũ) mà tại nhiều dự án ở rìa trung tâm như Long Biên và Đông Anh (cũ), mức giá căn hộ cũng đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Tiêu biểu như: Long Biên Central có giá dự kiến 115 - 135 triệu đồng/m2; Ruby Riverside từ 110 - 130 triệu đồng/m2; Platinum Long Biên giá 130 - 170 triệu đồng/m2; Masteri Grand Avenue chào bán 95 - 120 triệu đồng/m2; Lumiere Prime Hill và Lumiere Prime Hill dao động 95 - 117 triệu đồng/m2; The Cosmopolitan giá 110 - 130 triệu đồng/m2.

Trong khi đa phần các căn hộ cao cấp đều đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2, từ nửa cuối năm 2024 đến nay, một số dự án có quy mô, chất lượng thuộc phân khúc thấp hơn cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới - tương đương với mức giá căn hộ hạng A trước đây. Cụ thể, The Charm An Hưng được chào bán 72 - 87 triệu đồng/m2; Galia Hanoi giá từ 82 triệu đồng/m2; Greenera Southmark Premium có giá 75 - 83 triệu đồng/m2; The Senique Hanoi đơn giá 75 - 89 triệu đồng/m2; Legacy Hinoiri giá 50 - 60 triệu đồng/m2. Những dự án này có điểm chung là được phát triển bởi các chủ đầu tư vừa và nhỏ, vị trí cũng xa trung tâm hơn, tọa lạc tại Gia Lâm, Thanh Trì, Thạch Thất (cũ).

Bên cạnh các dự án mới, thị trường nhà ở Hà Nội thời gian qua còn chứng kiến loạt công trình tái khởi động sau thời gian dài “bất động” hoặc chậm tiến độ, có dự án “thay tên đổi họ” để mở bán lại như The Queen (360 Giải Phóng), Bluegem Tower (Tứ Hiệp), Hanoi Melody Residence (Linh Đàm)...

Đón dòng dịch chuyển cư dân từ nội đô, thị trường căn hộ tại khu vực giáp ranh Hà Nội như Văn Giang (cũ) - Hưng Yên cũng sôi động không kém với quỹ căn hộ từ các đại đô thị hiện hữu. Mặt bằng giá trung bình tại đây khoảng 69,1 triệu đồng/m2, tăng 27,8% so với mức 54 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 9/2024. Một số cái tên nổi bật có thể kể đến: The Fibonan, Masteri Trinity Square, Lumière Spring Bay, Sunshine Legend City…

TP.HCM: Khu vực Đông Bắc (Bình Dương cũ) dẫn dắt nguồn cung mới

Theo số liệu được Savills công bố, nguồn cung chung cư của TP.HCM (cũ) tiếp tục thiếu hụt khi tính tổng 2 quý đầu năm chỉ có 6.800 căn hộ được mở bán, thấp hơn nhiều so với thị trường Hà Nội.

Về giá bán, TP.HCM thiết lập mặt bằng mới với mức trung bình là 135,3 triệu đồng/m2, tỷ lệ dự án trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 87% (tính trên 14 dự án được khảo sát). Nổi bật, tại quận 1 (cũ), dự án Lake - Marriott Residences Special Edition đứng đầu với giá bán cao nhất lên tới 600 triệu/m2, hay căn hộ Lancaster Legacy cũng có đơn giá 227,5 - 279 triệu/m2.

Bài toán khan hiếm nguồn cung tại TP.HCM phần nào được giải tỏa nhờ dòng sản phẩm dồi dào từ phía Đông Bắc thành phố (Bình Dương cũ). Sau hợp nhất đơn vị hành chính, cùng với Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương trở thành khu vực bổ sung chủ lực, giúp giỏ hàng căn hộ sơ cấp của TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2025 tăng vọt lên hơn 10.000 căn - gấp 3,1 lần so với cùng kỳ 2024, theo DKRA. Mức giá trung bình của khu vực này hiện đạt 47,1 triệu đồng/m2 (tính trên 14 dự án được khảo sát trong tháng 9/2025), tăng 24% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Dĩ An, Thuận An (cũ) - khu vực giáp ranh với địa giới hành chính cũ của TP.HCM - hàng loạt dự án căn hộ từ trung cấp đến cao cấp đồng loạt “bung” hàng: The Infinity (37 - 43 triệu đồng/m2), TT Avio (45 - 50 triệu đồng/m2), The Gió Riverside (45 - 52 triệu đồng/m2), La Pura (50 - 58 triệu đồng/m2), The Felix (35 - 40 triệu đồng/m2), Habitat (55 - 60 triệu đồng/m2), Phú Đông Sky One (34 - 40 triệu đồng/m2), Stown Gateway (32 - 38 triệu đồng/m2), Benhill (30 - 37 triệu đồng/m2)…

Đà Nẵng: Phân khúc hạng sang áp đảo

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, Đà Nẵng ghi nhận 1.100 căn hộ mở bán mới trong nửa đầu năm, tăng 33% so với cùng kỳ trong khi biệt thự, nhà phố khan hiếm nguồn cung mới. Đáng chú ý, phân khúc hạng sang chiếm tới 77%, giá trung bình đạt 85 triệu đồng/m2 - tăng 27% theo năm.

Các dự án chủ yếu tập trung ở quận Hải Châu, Sơn Trà (cũ), trong đó nhiều dự án ven sông Hàn vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Có thể kể đến Sun Solar Residence (100 - 160 triệu đồng/m2), The Legend Đà Nẵng (80 - 116 triệu đồng/m2), Center Point Đà Nẵng (150 triệu đồng/m2), Landmark Tower Đà Nẵng (95 - 145 triệu đồng/m2). Các dự án này chủ yếu hướng đến đến tệp khách đầu tư với mục tiêu khai thác căn hộ nghỉ dưỡng. Triển vọng của dòng sản phẩm này được hậu thuẫn bởi sự tăng trưởng tích cực như: Lũy kế 8 tháng đầu năm FDI đạt 333,3 triệu USD, khách du lịch vượt 12,8 triệu lượt.

Ngoài ra, nhiều địa phương trên cả nước cũng sôi động với nguồn cung căn hộ mới mở bán: Sun Centro Town (Quảng Ninh) giá 65 - 110 triệu đồng/m2, Park Residence (Ninh Bình) giá 45 - 60 triệu đồng/m2...¹

Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, đẩy mặt bằng giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua để ở. Dù vậy, thanh khoản vẫn giữ ở mức cao với sự tham gia của nhóm nhà đầu tư giàu tiềm lực.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý II/2025, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trên cả nước đạt 34.461 giao dịch, bằng 102,61% so với quý I/2025 và 133,1% so với cùng kỳ năm 2024.

Tại thị trường Hà Nội, từ quý II/2024, phân khúc căn hộ cao cấp đã đánh dấu chu kỳ tăng nhiệt với tốc độ hấp thụ kỷ lục tại loạt dự án phía Tây Thủ đô như Lumi Hanoi, The Victoria, The Sola Park… Sang năm 2025, thanh khoản được ghi nhận thậm chí còn sôi động hơn. Chia sẻ với Reatimes, nhiều đơn vị môi giới cho biết lượng giao dịch tăng gấp đôi, gấp ba so với năm ngoái. 

Ông Phạm Văn Hưng, Trưởng nhóm kinh doanh một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, cho biết: “Năm nay, khách hàng có nhiều lựa chọn hơn nhưng tỷ lệ giao dịch chung cư vẫn khả quan, trong đó khách đầu tư chiếm 60 - 70%. Tại những dự án do các chủ đầu tư lớn phát triển, khách muốn chọn căn đẹp cũng không dễ. Giỏ hàng sẽ được chia về đại lý theo số lượng booking (đặt chỗ), chẳng hạn 10 booking mới được phân bổ 1 căn. Nhiều dự án dù mới ở giai đoạn đầu thi công nhưng đã bán hết sạch hàng”.

Chung quan điểm, chị Nguyễn Thu Hiền, môi giới có 11 năm kinh nghiệm tại thị trường phía Đông Hà Nội nhìn nhận, lượng giao dịch năm nay tăng gấp đôi so với năm ngoái. Dẫn chứng dự án Northern Emerald Long Biên mới mở bán 100 căn đã được đơn vị phát triển dự án thông báo giao dịch thành công 90% giỏ hàng chỉ trong 1 giờ, chị Hiền nhận định, dự án này bán nhanh như vậy là do mức giá “rẻ” (90 - 100 triệu đồng/m2) so với mặt bằng chung trong khu vực. Hay cuối tháng 5 vừa qua, dự án The Matrix Premium (giá 120 - 160 triệu đồng/m2) được công bố đạt 8.000 lượt booking chỉ trong 6 ngày, theo thông tin từ phía các đơn vị môi giới.

Hơn nữa, các dự án chung cư hiện nay thường có cơ cấu diện tích tương đối nhỏ, chỉ từ hơn 20m2 cho căn hộ studio nên tính tổng tiền thì vẫn ở mức hợp lý cho một khoản đầu tư.

Ông Đặng Hoàng An, Giám đốc kinh doanh Thăng Long Land - đơn vị phân phối nhiều dự án tại Hà Nội và TP.HCM nhìn nhận, thị trường có chững nhịp đầu năm nhưng nhanh chóng nóng lên từ quý II khi các chủ đầu tư đồng loạt bung hàng.

“Dù mức giá ban đầu có thể gây sốc cho thị trường, nhưng thực tế vẫn hấp thụ tốt. Những năm qua, giá chung cư không ngừng leo thang, có giai đoạn thị trường thứ cấp “ăn theo” sóng sơ cấp, chủ nhà rao bán và tăng giá theo từng ngày. Không ít nhà đầu tư đã “thắng đậm” trong thời gian ngắn, càng củng cố vị thế của căn hộ chung cư như một kênh đầu tư hấp dẫn bậc nhất”, ông An cho biết thêm

Chị Đặng Ngọc Lan, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho biết những năm trước, chị chủ yếu đầu tư đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng tại các tỉnh ven đô hay dọc biển miền Trung, miền Nam. Tuy nhiên, hai loại hình này tương đối trầm lắng trong thời gian qua, nhiều sản phẩm rao bán cả năm vẫn khó “thoát hàng”. Đến đầu năm 2024, nghe theo lời khuyên của bạn bè, chị chuyển hướng đầu tư vào một khu chung cư cao cấp mới mở bán ở khu vực Tây Mỗ (Hà Nội).

Căn hộ 1 phòng ngủ chị Lan mua có diện tích 47,9m2, tổng giá sau khi trừ chính sách ưu đãi là gần 3,6 tỷ đồng. Lựa chọn phương án thanh toán theo tiến độ đến khi nhận nhà (dự kiến tháng 10/2027) nên đến nay chị Lan mới đóng 25% giá trị sản phẩm, tương đương 880 triệu đồng. Đến tháng 8 năm nay, có người hỏi mua căn hộ với giá 4,2 tỷ đồng nhưng chị chưa đồng ý bán do chưa đạt mức lãi như kỳ vọng.

“Mấy năm nay chung cư Hà Nội đang “sốt”, bạn bè tôi nhiều kinh nghiệm nên đầu tư tận mấy căn, sau 1 năm là lãi 15 - 20%. Đợt này thấy giá cao hơn tôi cũng lưỡng lự, nhưng thấy nhiều người dự báo sẽ còn tăng nữa nên tôi định mua thêm 1 - 2 căn ở bên khu Đông Anh và Long Biên”, chị Lan chia sẻ thêm.

Ngay cả những nhà đầu tư vốn quen “săn” đất nền bám theo quy hoạch hạ tầng cũng đang thay đổi khẩu vị. Anh Trần Minh (Thanh Hoá) cho biết, nhiều năm qua anh chỉ tập trung gom đất ở những khu vực sắp có đường vành đai, cao tốc hay cầu mới với kỳ vọng “ăn theo” quy hoạch.

Tuy nhiên, hơn một năm nay, khi thị trường đất nền trầm lắng, thanh khoản gần như tê liệt, anh chuyển hướng dòng vốn sang nhà ở thương mại. Không chỉ Hà Nội, TP.HCM mà ngay cả những thị trường như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng hay Đà Nẵng, anh đều “xuống tiền” ở các dự án căn hộ mới. “Thị trường căn hộ giờ giống như một sân chơi chung, có sản phẩm mở bán là có sóng, có thanh khoản. Đầu tư đất nền thì phải chờ dài hạn, còn căn hộ có thể xoay vòng vốn nhanh hơn nhiều”, anh Minh chia sẻ.

Theo báo cáo tháng 8/2025 của DKRA, thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận lượng tiêu thụ chung cư đạt 4.400 căn, gấp 5,7 lần so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM dẫn đầu khi chiếm đến 96% tổng nguồn cung toàn khu vực và lượng giao dịch tăng gấp 5,1 lần so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, nhóm sản phẩm có mức giá trung bình 10 tỷ đồng/căn là chủ lực.

Bức tranh thị trường Đà Nẵng cũng khởi sắc khi trong tháng 7/2025, lượng giao dịch căn hộ tăng gấp 3,5 lần so với cùng kỳ năm trước, trong đó dự án mới mở bán chiếm 51%, theo DKRA.

Còn tại Hà Nội, báo cáo thị trường quý II/2025 của CBRE lại chỉ ra: Tổng lượng giao dịch trên thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt gần 5.180 căn hộ, tăng 31% so với quý I nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán của các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.

Nhận định về vấn đề này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), cho rằng thị trường đang nóng lên là có thật, thanh khoản thực tế cũng ở mức khả quan, nhưng sẽ không đồng đều ở tất cả các dự án. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án tọa lạc tại khu vực có quy hoạch đồng bộ, uy tín chủ đầu tư tốt, chất lượng và tiến độ xây dựng đảm bảo. Một số dự án nhỏ lẻ, chậm tiến độ hoặc vướng pháp lý vẫn sẽ khó thuyết phục khách hàng.

Theo báo cáo xu hướng tìm kiếm tháng 8/2025 của Batdongsan.com.vn, chung cư là phân khúc dẫn đầu tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM về mức độ quan tâm. Độ tuổi truy cập nhiều nhất từ 25 đến 34 tuổi (chiếm 33,2%). Mức giá bán được tìm kiếm nhiều nhất tại Hà Nội là 2 - 5 tỷ, tại TP.HCM là 1 - 5 tỷ. Những con số này cho thấy tỷ lệ người có nhu cầu mua nhà giá hợp lý, đặc biệt là người trẻ vẫn duy trì ở mức cao.

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đối với nguồn cung nhà ở mới mở bán trên thị trường, tỷ lệ mua để đầu tư hiện chiếm tới khoảng 70%. Câu hỏi đặt ra là: Sau này nhà đầu tư nếu không sử dụng để ở sẽ bán lại cho ai, khi giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân có nhu cầu an cư thực sự?

***

Có thể thấy, thị trường nhà ở đang hồi phục nhanh, nguồn cung dồi dào hơn nhưng giá vẫn leo thang và không có dấu hiệu giảm. Thanh khoản sơ cấp duy trì ở mức cao, song phần lớn dựa vào dòng tiền đầu tư và các gói ưu đãi tài chính ngắn hạn, thay vì nhu cầu ở thực. Trong khi đó, bài toán an cư của đại bộ phận cư dân đô thị vẫn bỏ ngỏ, trở thành thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay. Phía sau những vệt sáng là nguy cơ phát triển thiếu bền vững đang dần hiển hiện.

“Nhà ở - vốn sinh ra để đáp ứng nhu cầu an cư của người dân - nay lại trở thành kênh đầu tư chủ lực. Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng của thị trường, nhưng đồng thời cũng phơi bày khoảng trống lớn: Khi cán cân nghiêng hẳn về phía nhà đầu tư, thị trường dù sôi động nhưng lại đứng trước nguy cơ mất cân bằng, thiếu nền tảng bền vững. Đồng thời, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có thể sẽ gặp rủi ro cao khi thị trường tài chính có biến động theo xu hướng ngân hàng tăng lãi suất”, ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nêu vấn đề.

Mời độc giả đón đọc kỳ II - "Chuyện không của riêng ai", để cùng bóc tách nguyên nhân gốc rễ khiến thị trường "ấm lên từ đỉnh", chưa chạm tới nhu cầu an cư thực sự và những hệ lụy lâu dài.

¹Đơn giá các căn hộ tại khu vực phía Nam tính trên diện tích tim tường và chưa bao gồm thuế VAT, trong khi giá bán được công khai tại thị trường miền Bắc và miền Trung tính trên diện tích thông thuỷ và đã bao gồm thuế VAT