Bài 2: Chuyện không của riêng ai

Thị trường nhà ở dần phục hồi, nhưng không đến từ nhu cầu thực mà từ sức nóng của cuộc đua săn lợi nhuận. Nguồn cung mới trở thành "miếng bánh" hấp dẫn ai cũng muốn xí phần, lợi ích tức thời thuộc về số ít, trong khi hệ lụy có thể lan rộng như ngọn lửa, bao trùm thị trường bất động sản và toả ra nền kinh tế. Đằng sau đó là áp lực lớn về an sinh xã hội khi giá nhà cao, cao mãi - người chưa có nhà càng cố với tới, lại càng xa. 

“Nhà ở hiện đã vượt xa khái niệm là chỗ ở thông thường, đây không đơn thuần chỉ là nơi an cư mà đã được coi là một loại tài sản có khả năng tăng giá theo thời gian, mang lại lợi nhuận lớn cho chủ sở hữu”, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhìn nhận.

Cách đây 10 - 15 năm, chung cư thường được xem là lựa chọn sau cùng nếu người dân không có đủ tài chính để mua nhà phố, nhà đất. Khi ấy, căn hộ gần như chỉ phục vụ mục đích để ở, thậm chí được xếp vào hàng “tiêu sản” do không gắn liền với một mảnh đất riêng biệt, lại dễ xuống cấp, khấu hao dần theo thời gian.

Sau đó, với nguồn cung gia tăng ồ ạt tại các thành phố lớn, cùng sự thay đổi trong nhận thức và quan niệm của người dân, chung cư trở thành phân khúc chủ lực, đáp ứng nhu cầu an cư của hàng triệu người dân đô thị.

Sau chu kỳ trầm lắng, từ cuối năm 2023, thị trường bất động sản dần phục hồi, và chuyển động mạnh hơn trong nửa cuối năm 2024. nhưng không dàn đều cho tất cả. Bất động sản nghỉ dưỡng chưa lấy lại được niềm tin của nhà đầu tư trong khi đất nền khó thanh khoản, chỉ “chôn” vốn chứ không thể tạo ra dòng tiền. Lúc này, chung cư bỗng trở thành “ngôi sao sáng” thu hút dòng vốn đầu tư nhờ những lợi thế: Khả năng thanh khoản tốt do cung ít - cầu cao, có thể cho thuê được giá - tạo ra dòng tiền trong thời gian “găm hàng”, biên lợi nhuận ổn định - thậm chí ở mức cao so với gửi tiết kiệm và nhiều kênh đầu tư khác.

Theo nhiều thống kê, giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại các thành phố lớn tăng trung bình 15 - 20%/năm. Ở những thời điểm “sốt nóng”, con số này có thể lên tới 30 - 40%/năm, đặc biệt là giai đoạn 2023 đến nay.

Chị Hoa (Mỹ Đình, Hà Nội) cho biết, từ đầu năm, nhiều môi giới gọi điện gợi ý bán chuyển nhượng căn nhà gia đình chị đang sinh sống với giá 4 tỷ đồng - mức giá tăng gấp 2,5 lần so với thời điểm mua cách đây 3 năm. Trong khi tòa chung cư nhà chị thuộc hàng cũ kỹ và phần nào xuống cấp. “May mà trước đây quyết mua sớm mới có nhà mà ở. Nếu để đến bây giờ, có mơ tôi cũng chẳng dám nghĩ đến việc mua căn nhà 4 tỷ” - chị thở phào nhẹ nhõm.

Không mua để ở như chị Hoa nhưng anh Tú (Hưng Yên) cũng cảm thấy lâng lâng sung sướng khi nghĩ lại “phi vụ” đầu tư chung cư đầu tiên “vừa vào đã thắng”. Trước, anh mở xưởng gỗ và kinh doanh đồ nội thất. Những năm thị trường khó khăn, hàng hóa ế ẩm, lỗ chồng lỗ khiến anh buộc phải đóng xưởng. Nhìn bạn bè xung quanh đổi đời nhanh chóng nhờ buôn đất, anh Tú quyết định “rẽ hướng” sang đất đai với tâm thế “sóng ở đâu đón ở đấy”.

Thế nhưng, vận may không mỉm cười với anh khi tham gia vào thị trường đúng giai đoạn đất nền hạ nhiệt. “Chỗ thì bị lừa cọc cả trăm triệu, nơi thì chôn vốn mấy năm trời không nhúc nhích. Lúc ấy nản quá, tôi nghĩ có khi số mình là số đụng đâu đổ đấy” - anh Tú hồi tưởng.

Bước ngoặt đến vào tháng 9/2023, anh xuống tiền mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ rộng 63m² tại tòa Gemek 1 (An Khánh, Hoài Đức cũ) với giá 1,8 tỷ đồng. Ban đầu, anh Tú dự định mua để tích lũy cho con sau lên học đại học. Bất ngờ, chỉ sau 4 tháng, tức đầu năm 2024, có người hàng xóm cùng tòa hỏi mua, căn hộ nhanh chóng được sang tay với mức giá gần 2,4 tỷ đồng.

“Khoảnh khắc cầm 600 triệu tiền lời trong tay, tôi vui sướng đến ngỡ ngàng. Lúc này tôi mới thực sự tin chung cư không còn là tiêu sản như người ta hay nói, mà phải là “vua” của các kênh đầu tư”, anh Tú chia sẻ.

Kể từ đó, anh Tú liên tục “lướt sóng” nhiều căn hộ ở khắp nơi tại Hà Nội, cả cũ lẫn mới. Các giao dịch qua tay anh đều có lời, không nhiều thì ít. Việc bán lại cũng tương đối dễ dàng do người cần mua nhà lúc nào cũng sẵn. Theo anh, chừng nào các dự án mới vẫn bán giá cao thì chung cư cũ cũng được “ăn theo”. “Giờ thì tôi chỉ tập trung vào chung cư thôi, vừa an toàn vừa hiệu quả”, anh Tú nói.

Trường hợp của anh Tú không phải là cá biệt, khi có hàng trăm nhà đầu tư trong 2 - 3 năm vừa qua đã thắng lớn trong “sóng” hồi phục của thị trường nhà ở.

Thị trường dần ấm lên, nhu cầu đầu tư vào bất động sản tăng vọt, các sản phẩm đầu tư thuần tuý vừa ít vừa kém hấp dẫn, trong khi loại hình nhà ở vẫn duy trì sức cầu cao. Theo thống kê, hai năm qua, giỏ hàng nhà ở chung cư chiếm phần lớn nguồn cung mới, trở thành kênh hấp thụ dòng tiền.

Những khoản lời từ trăm triệu đến hàng tỷ đồng sau mỗi thương vụ đã biến chung cư thành tâm điểm săn đón, kéo theo làn sóng nhà đầu tư đua nhau nhập cuộc. Từ loại hình phục vụ nhu cầu ở thực, căn hộ trở thành món hàng đầu cơ, nơi biên độ sinh lời được quan tâm hơn giá trị sử dụng.

Chia sẻ với Reatimes, ông Đặng Hoàng An - Giám đốc kinh doanh Thăng Long Land cho biết, dòng tiền đầu tư tiếp tục ồ ạt đổ vào phân khúc chung cư, xuất phát từ tâm lý lo sợ đồng tiền “trượt giá”, cộng với việc nguồn vốn ngân hàng dồi dào và lãi vay “rẻ”, trong khi căn hộ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và hấp dẫn.

Thực tế, điều này được phản ánh qua những “con số biết nói”. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/7 năm nay, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế, cho thấy dòng vốn tín dụng đang đổ mạnh vào lĩnh vực này. Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%).

Cùng với đó, từ đầu năm 2025 đến nay, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay của hệ thống ngân hàng Việt Nam duy trì ở mức thấp kỷ lục, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận vốn rẻ và góp phần duy trì sức sôi động của thị trường bất động sản.

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, lãi suất huy động kỳ hạn 6 - 12 tháng phổ biến ở mức 4,5 - 5,2%/năm, giảm mạnh so với giai đoạn 2022 - 2023, khi con số này từng vượt ngưỡng 7%. Nhiều ngân hàng thương mại cũng tung ra các gói vay mua nhà ưu đãi, với lãi suất chỉ từ 6 - 7%/năm trong 12 tháng đầu, thậm chí có ngân hàng áp dụng mức 5 - 6%/năm cho khách cá nhân.

Bên cạnh sự thuận lợi trong vốn tín dụng, các chủ đầu tư cũng “đua nhau” đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ tài chính hấp dẫn chưa từng có nhằm thu hút người mua. Theo đó, khách hàng chỉ cần đóng 10 - 30% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán, số tiền còn lại được ngân hàng hỗ trợ vay, miễn lãi và ân hạn gốc kéo dài 1 - 5 năm.

Ví dụ, tại dự án Jade Square (đường Phạm Văn Đồng, Hà Nội), khách hàng chỉ cần thanh toán ban đầu 15% đến khi nhận nhà, ngân hàng giải ngân lên tới 80% giá trị sản phẩm. Hay dự án The Matrix Premium (đường Lê Quang Đạo, Hà Nội) mới đây vừa công bố chính sách thanh toán 10% ký hợp đồng mua bán, ngân hàng hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư đã tận dụng các chính sách này để mua cùng lúc nhiều dự án khác nhau và thu lời lớn với số vốn bỏ ra khiêm tốn hơn. Chẳng hạn, khi mua căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, khách hàng bỏ vốn nhỏ 300 - 900 triệu đồng. Nếu giá tăng 15 - 20% sau một năm trong giai đoạn miễn lãi, khoản lợi nhuận ròng có thể lên tới 450 - 600 triệu đồng. Như vậy, tỷ suất sinh lời lên tới 50 - 200%/năm trên số tiền vốn bỏ ra, có trường hợp lãi gấp đôi vốn ngay trong thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc. Có thể nói, đây là mức lợi nhuận hấp dẫn mà khó có kênh đầu tư nào sánh kịp.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư cũng đưa ra phương án thanh toán giãn tiến độ nhằm giảm nhẹ áp lực tài chính cho khách hàng. Đơn cử, khi mua căn hộ TT Avio (Dĩ An, Bình Dương cũ), số lần thanh toán lên tới 32 đợt kéo dài trong hơn 30 tháng, mỗi đợt chỉ đóng từ 9 triệu đồng. Hay dự án The Felix (Thuận An, Bình Dương cũ) cũng đang truyền thông chính sách vay với lãi suất ưu đãi 2,5% cố định trong 3 năm, chỉ cần thanh toán 1,6 triệu đồng/tháng.

Mặt khác, nhằm giúp các chủ đầu tư thu hồi dòng vốn nhanh, khách hàng sẽ có thêm một lựa chọn là thanh toán sớm để nhận chiết khấu khủng. Con số tối đa được ghi nhận trên thị trường lên tới 25,5% tại dự án Park Residence (Phủ Lý, Ninh Bình) - tương đương 1/4 giá trị căn hộ. Nếu tài chính dư dả, nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương án này để được chiết khấu sâu, sau đó bán lại và hưởng mức chênh lệch.

Thực tế cho thấy, những chính sách kể trên đã phát huy hiệu quả kích cầu rõ rệt, đặc biệt là đối với nhóm đầu tư, đầu cơ ngắn hạn cần sử dụng đòn bẩy tài chính để tối ưu dòng tiền. 

Nhìn thẳng vào bản chất vấn đề, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cảnh báo: Ở bề nổi, việc dòng tiền “rẻ” được bơm vào thị trường cùng các hỗ trợ tài chính từ phía chủ đầu tư sẽ có lợi cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Tuy nhiên nếu nhìn sâu vào bản chất, những khoản ưu đãi này đều được cộng gộp vào giá bán. Do đó với nhóm mua ở thực, bài toán tài chính có thể đỡ áp lực ở giai đoạn đầu, nhưng tổng mức giá mà họ phải chi trả cho căn nhà vẫn rất cao, tạo gánh nặng trả nợ về lâu dài.

Còn đối với giới đầu cơ, họ chỉ cần đóng vài trăm triệu ban đầu khi mua một căn hộ nên dễ dàng “rải” tiền để sở hữu nhiều sản phẩm ở các dự án khác nhau. Nhóm này thường đặt mục tiêu chốt lời nhanh ngay trong thời gian miễn lãi và ân hạn gốc, do đó rủi ro sẽ thuộc về những người mua sau. 

Như vậy, việc chung cư được các nhà đầu tư đặt kỳ vọng trở thành “cỗ máy tạo lợi nhuận” là kết quả của nhiều yếu tố, cũng như những biến chuyển trong tiến trình vận động của thị trường trong một thời gian dài. 

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trong số 30.364 bất động sản từ 33 dự án được phép mở bán trong năm 2025, 80% là chung cư với 24.556 căn hộ. So với lượng căn được cấp phép vào năm ngoái (tính từ đầu năm tới tháng 10/2024), nguồn cung năm nay nhiều hơn gấp 3 lần.

Thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận trong 8 tháng đầu năm 2025 cũng cải thiện rõ rệt về lượng cung khi ghi nhận hơn 28.000 căn hộ được tung ra thị trường, tăng 58% so với cùng kỳ, theo số liệu của DKRA Consulting.

Đi qua 2/3 năm 2025, thị trường nhà ở phơi bày một nghịch lý: Dù nguồn cung cải thiện rõ rệt nhưng giá nhà liên tục leo thang, thậm chí thiết lập mặt bằng mới cao chưa từng có, vượt mốc 100 triệu đồng/m². Hai chỉ số cung và cầu cùng kéo nhau đi lên, trái ngược với kỳ vọng giá nhà sẽ hạ nhiệt khi giỏ hàng được bổ sung.

Theo khảo sát thực tế của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), mức giá trung bình đạt 92,9 triệu đồng/m², cao nhất lên tới 330 triệu đồng/m² (tính trên 23 dự án sơ cấp đang mở bán tại Hà Nội trong tháng 9/2025). Con số bình quân tại TP.HCM (cũ) là 135,3 triệu đồng/m² và tại Đà Nẵng là 85 triệu đồng/m². Trên thực tế, giới đầu tư vẫn kỳ vọng vào đà tăng giá chưa dừng lại của phân khúc chung cư. 

“Khả năng sinh lời của chung cư được hun đúc trong một môi trường cung - cầu mất cân bằng kéo dài. Dù nguồn cung mới gia tăng nhưng vẫn chưa theo kịp nhu cầu thực, trong khi vẫn tồn tại một số chiêu trò thổi giá tinh vi len lỏi, khiến giá trị thực tế tiếp tục bị thổi phồng”, ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Nhận thấy thực trạng giá nhà tăng bất hợp lý vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, trong phiên họp thứ nhất Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 22/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt câu hỏi: “Giá nhà chung cư mà cứ 70 triệu, 100 triệu đồng/m² thì ai có tiền mà mua?”. Đồng thời, Thủ tướng yêu cầu phải có câu trả lời cho tình trạng “giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi”.

Theo các chuyên gia, chi phí đầu vào tăng cao là nguyên nhân tác động trực tiếp khiến giá nhà leo thang. Ông Bùi Văn Doanh cho biết, thông thường, đối với căn hộ chung cư, chi phí về đất sẽ chiếm khoảng 15% (tòa nhà càng nhiều tầng thì tỷ lệ này càng thấp); chi phí xây dựng như nguyên vật liệu, nhân công… chiếm khoảng 50% giá thành; chi phí vốn, lãi vay sẽ góp thêm khoảng 5 - 7% trong giá bán. Đó là chưa kể đến chi phí truyền thông, bán hàng và phát sinh khác, tùy thuộc vào chiến lược phát triển của từng dự án.

Với chi phí tiếp cận đất đai, có chuyên gia ví von quỹ đất dành cho các doanh nghiệp hiện nay “vừa khan hiếm,vừa bỏng tay”. Trong đó, giá đất - yếu tố quyết định trực tiếp đến già nhà - đang chịu ảnh hưởng lớn từ nguồn cung đất đai, giá mua chuyển nhượng, giá trúng đấu giá cũng như bảng giá đất do nhà nước quy định.

“Trong bối cảnh nguồn lực đất đai eo hẹp, chi phí giải phóng mặt bằng và đấu giá cao, bảng giá đất đang được tính theo hướng tiệm cận thị trường ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất, thuế đất, các lệ phí liên quan… Do đó, doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí tiếp cận đất đai cao hơn nhiều so với trước”, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận.

Làm rõ tác động thực tế của chi phí đất, ông Bùi Văn Doanh dẫn chứng, nhiều trường hợp doanh nghiệp đã tạm tính tiền sử dụng đất để triển khai dự án và mở bán, nhưng khi nhận thông báo chính thức, khoản tiền sử dụng phải nộp lại cao hơn nhiều. Lúc này, chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán tăng để bảo toàn hiệu quả tài chính, đối tượng chịu thiệt cuối cùng vẫn là người mua nhà.

Tiếp theo, chi phí xây dựng - vốn chiếm tỷ lệ lớn nhất trong cơ cấu giá bán căn hộ - cũng đang tăng mạnh, đặc biệt là nhân công và nguyên vật liệu.

Sự bùng nổ của hàng loạt dự án bất động sản và công trình đầu tư công khiến thị trường nhân công liên tục thiếu hụt. Theo thống kê của Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, trong quý II/2025, số lượng tin tuyển dụng tăng vọt 171,96% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số hồ sơ ứng tuyển lại giảm sâu 42,52%. Khan hiếm lao động dẫn tới tình trạng cạnh tranh giành nhân lực gay gắt, ảnh hưởng tới tiến độ và dòng tiền của các dự án. 

Cùng với đó, giá nhiều loại nguyên vật liệu dùng trong xây dựng cũng liên tục leo thang trong thời gian qua. Thống kê mới đây của Bộ Xây dựng chỉ ra, giá thép xây dựng đã tăng trung bình khoảng 12 - 15% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá xi măng tăng 8 - 10%, cát xây dựng tăng hơn 20% tại một số khu vực có nhu cầu lớn như TP.HCM, Hà Nội.

Giá nguyên liệu phục vụ gián tiếp cho quá trình xây dựng cũng nhích lên đáng kể so với cùng kỳ năm trước: Cát tăng khoảng 10%; than xít phục vụ đốt lò nung gạch tăng 40 - 50%. Không chỉ vậy, chi phí năng lượng (xăng dầu, điện, khí đốt) và vận chuyển đều neo cao.

Ông Bùi Văn Doanh phân tích, chi phí xây dựng chiếm tỷ lệ lớn trong tổng ngân sách của dự án, do đó nếu các khoản này tăng quá mạnh, không chỉ đẩy giá bán lên cao mà còn làm chậm tiến độ, thậm chí buộc phải tạm dừng thi công nếu chủ đầu tư không đủ nguồn lực.

"Các chủ đầu tư đang phải đối mặt với bài toán thu chi khi nhiều loại vật liệu chính tăng cao, nhân công khan hiếm. Trong năm nay, chi phí nhân công tăng lên khoảng 60 - 100% so với năm trước nhưng vẫn rất khó tìm đủ người", ông P.V.H - Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho biết. 

Bên cạnh những chi phí có thể định lượng, có những dự án bất động sản còn phải gánh một khoản ít được nhắc đến nhưng không kém phần nặng nề: Chi phí “thời gian” - phí tổn của sự trì hoãn, chậm trễ và kéo dài tiến độ triển khai.

GS.TS. Hoàng Văn Cường đánh giá, một dự án bất động sản thường phải trải qua thời gian triển khai kéo dài từ 5 - 7 năm, thậm chí lên đến 10 năm, đặc biệt là những dự án bị "tắc" thủ tục pháp lý. Điều này đồng nghĩa với việc vốn đầu tư bị "chôn" trong dự án, gây áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp. Trong khi đó, đa phần các doanh nghiệp bất động sản hiện không thể chủ động về vốn hoàn toàn mà vẫn phải dựa vào các khoản vay với lãi suất cao.

Theo tính toán của các tổ chức quốc tế, với giả định tỷ lệ lạm phát trong ngành xây dựng tại Việt Nam trung bình 5 - 7%/năm thì việc chậm triển khai có thể khiến chi phí phát triển dự án “đội” thêm 10 - 15%/năm so với tổng mức đầu tư dự kiến ban đầu.

Nhiều chuyên gia cho rằng, giá chung cư cứ năm sau cao hơn năm trước, đã cao thì sẽ cao mãi. Tất cả các chi phí đầu vào, từ vật liệu đến tiền đất, từ lãi ngân hàng đến chính sách ưu đãi, đều được tính trực tiếp vào giá bán cuối cùng. Người mua, dù nhận thức rõ giá trị thực, vẫn buộc phải chấp nhận mức giá bất hợp lý do thiếu sự lựa chọn hợp lý.

Tuy nhiên, GS.TS. Hoàng Văn Cường bổ sung thêm, bên cạnh các yếu tố khách quan thì nguyên nhân sâu xa của vấn đề giá nhà tăng cũng có thể bắt nguồn từ chính chiến lược phát triển dự án của chủ đầu tư - những người “nắm đằng chuôi” trong chuỗi cung ứng nhà ở ra thị trường.

Các khoản chi phí đội thêm kể trên buộc các chủ đầu tư phải tăng giá thành sản phẩm để duy trì hiệu quả kinh doanh. Dẫn đến, việc phát triển dự án cao cấp, hướng tới đối tượng khách hàng có khả năng chi trả cao hơn trở thành lựa chọn tất yếu, giúp doanh nghiệp bù đắp những khoản phí lớn mà họ phải bỏ ra. Song, cũng không loại trừ trường hợp, thay vì chú trọng vào việc cân đối giữa giá cả và chất lượng, không ít chủ đầu tư do đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao nên đã tận dụng sự khan hiếm nguồn cung cùng tâm lý "sợ lỡ cơ hội" của người mua để "tranh thủ" đẩy giá bất động sản lên cao. Sau khi giỏ hàng sơ cấp được phủ kín, vấn đề còn lại là của thị trường, của nhà đầu tư. Cuộc đua giá nhà tiếp tục trở nên cam go trên thị trường sơ cấp, khi nhà đầu tư còn cơ hội đáp ứng lợi nhuận kỳ vọng. Và cũng không loại trừ trường hợp, sự mua đi bán lại đang diễn ra trên thị trường, chủ yếu là các nhà đầu tư với nhau, người chưa có nhà bị đẩy ra "ngoài cuộc" như một lẽ dĩ nhiên vì không đủ khả năng tiếp cận. 

Ông Bùi Văn Doanh thẳng thắn chia sẻ: “Đầu cơ, thổi giá có thể coi là nguyên nhân chính mang tính trực tiếp, mấu chốt dẫn đến tình trạng giá nhà liên tục tăng cao trong thời gian vừa qua và hầu như chưa có dấu hiệu dừng lại”.

Thực tế, trong phiên họp vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ ra bất cập của thị trường nhà ở là phân khúc cao cấp tăng đột biến, nhất là tại các thành phố lớn. Đồng thời, Thủ tướng đề nghị làm rõ “thị trường bất động sản có bị thao túng hay không”, qua đó chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường.

Có thể khẳng định, nguyên nhân thúc đẩy giá nhà tăng cao như một chiếc thang nhiều nấc, mỗi nấc lại được dựng từ một phía khác nhau. Khi cộng hưởng, chúng tạo nên một bài toán phức tạp, khó tìm lời giải thỏa đáng nhưng lại tiềm ẩn hệ luỵ lâu dài. 

Đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) một buổi tối muộn. Đèn xe cộ vẫn rải vàng trên con đường đông nghịt. Trong căn phòng trọ hơn 20m², Linh - 31 tuổi, nhân viên ngân hàng - ngồi trước màn hình laptop, lật giở những bảng tính chi chít con số. Ba năm trước, cô tìm được căn hộ 2,6 tỷ đồng, dự định mua và đón mẹ lên ở cùng. Nhưng do không có tài sản thế chấp, không vay được người quen, Linh đành phải bỏ dở kế hoạch.

Đến năm 2024, giá căn hộ cùng diện tích tại tòa nhà này đã tăng lên 3,4 tỷ, và đến nay là 4,6 tỷ. Dù mức lương làm ngân hàng của Linh không hề thấp, sổ tiết kiệm cũng dày dần lên, nhưng khoảng cách với căn nhà mơ ước vẫn xa vời. “Cảm giác như đang chạy trên máy chạy bộ, dù chạy nhanh thế nào cũng không tới đích”, Linh cười chua chát.

Cách đó không xa, tại một khu đô thị ở Hà Đông (cũ), căn hộ 70m² nơi vợ chồng anh Dũng - chị Thảo đang thuê, vừa để ở vừa phục vụ cho công việc bán hàng online, đã biến thành một “vết sẹo” trong ký ức. Đầu năm 2024, chủ nhà ngỏ ý bán lại với giá 3 tỷ đồng. Anh chị sốt sắng chuẩn bị hồ sơ vay, chỉ chờ ngân hàng gật đầu. Nhưng doanh thu bấp bênh khiến khoản vay đổ bể. Một năm chần chừ, căn hộ ấy nay đã vọt lên 4,2 tỷ đồng. Cả kế hoạch mua nhà lẫn dự định sinh con của anh chị đều phải gác lại.

Với đồng lương công chức, chị Hạnh, giáo viên tiểu học tại Long Biên (cũ), không ước mơ cao sang mà chỉ mong có một căn hộ nhỏ để hai con có chỗ ăn ở, học hành ổn định. Năm 2021, vợ chồng chị đã dành dụm được gần 700 triệu đồng, coi như khoản trả trước. Nhưng rồi dịch bệnh quét qua, thu nhập co lại, tiền nuôi hai con ngày một tốn kém, khoản tích lũy ấy bị rút dần rút mòn. Đến nay, giá căn hộ nơi chị sinh sống đã tăng giá gấp đôi, số tiền tiết kiệm thì chẳng còn. “Trong nhà, không ai còn dám đề cập đến chuyện mua nhà. Giá nhà thì cứ leo dốc, thu nhập chẳng tăng là bao, tôi mất dần động lực cố gắng”, chị Hạnh thở dài.

Câu chuyện của Linh, vợ chồng anh Dũng hay gia đình chị Hạnh không phải cá biệt, mà là nỗi niềm chung của phần đa người lao động hiện nay. Trong khi người dư dả tài chính dễ dàng "tích" thêm tài sản, thì người chưa có nhà lại phải trả một cái giá cao hơn giá trị thực, không chỉ bằng tài chính, mà còn bằng áp lực trả nợ, bằng chất lượng cuộc sống. Khoảng cách giàu nghèo vì thế càng nới rộng.

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong 10 năm qua, thu nhập bình quân đầu người tại các đô thị lớn đã tăng gấp đôi, từ 4 - 5 triệu đồng/tháng lên 8 - 10 triệu đồng/tháng. Với thực trạng giá căn nhà chung cư tăng gấp ba, thậm chí gấp 8 lần trong vòng một thập kỷ qua, một gia đình trung bình tại Việt Nam cần khoảng 26 năm tích lũy để mua căn hộ, trong khi con số trung bình trên thế giới là 15 năm.

Tuy nhiên, thời gian thực tế ở những trường hợp cụ thể có thể còn lâu hơn nhiều. Một căn hộ 2 phòng ngủ mở bán mới tại Hà Nội hay TP.HCM hiện rơi vào khoảng 5 tỷ đồng. Giả sử một người lao động có thu nhập cao gấp đôi mức bình quân (16 triệu đồng/tháng) đã mất tới 25 năm mới mua được căn hộ, với điều kiện lý tưởng (nhưng cũng không tưởng) là không chi tiêu vào tiền lương và giá nhà không tăng tiếp.

Tất nhiên, trong thực tế thì hiếm có ai chờ tiết kiệm đủ mới mua nhà, mà đa phần sẽ phải sử dụng đến đòn bẩy tài chính, vay thêm bạn bè, người thân. Mặc dù vậy, áp lực trả lãi hàng tháng cũng tạo ra không ít rủi ro với các nguy cơ chực chờ như lãi suất thả nổi, thu nhập sụt giảm, biến cố trong cuộc sống… Như trong ví dụ kể trên, nếu người mua vay ngân hàng 3,5 tỷ đồng (tương đương 70%) giá trị căn hộ với lãi suất 7%/năm thì số tiền lãi phải trả trong năm đầu tiên sẽ là 245 triệu đồng, cao hơn cả thu nhập kiếm được.

Thậm chí, nhiều người cho biết “cầm 3 - 4 tỷ đồng trong tay khó mua nhà ở Hà Nội - kể cả vùng ven”. Thực tế cho thấy, có những căn hộ mở bán mới với diện tích chỉ khoảng 50m² cũng đã có giá 5 - 6 tỷ đồng. Nếu muốn sở hữu căn hộ 2 - 3 phòng ngủ đáp ứng nhu cầu tối thiểu cho một gia đình bốn người, người mua phải chi trả 7 - 14 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội nhấn mạnh, trong khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, rơi vào tình trạng tồn kho do thiếu sức mua, thì nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc trung bình lại khan hiếm. Điều này không chỉ phản ánh sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm bất động sản mà còn khiến nhu cầu an cư của đa số người dân khó được đáp ứng.

“Thị trường nhà ở đang tiếp tục phát triển mất cân đối, bỏ qua nhóm lao động có thu nhập trung bình khá - những người vượt quá điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ tài chính để sở hữu căn hộ cao cấp với nguồn cung đang gia tăng trên thị trường”, Chủ tịch VNREA khẳng định.

Như vậy, điều bất cập cốt lõi không đơn thuần là “đói cung”, mà chính xác là “thừa ở chỗ ít ai mua được và thiếu ở nơi ai cũng đang cần”. Sự lệch pha khiến cung và cầu thực không thể gặp gỡ: Thị trường dư thừa căn hộ cao cấp nhưng lại thiếu trầm trọng phân khúc phù hợp với số đông.

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh, ở góc độ thị trường, khi làn sóng ở thực rút lui, giao dịch đầu cơ trở nên vô nghĩa, thanh khoản bị ảnh hưởng nặng nề sẽ làm gia tăng rủi ro bong bóng nhà đất. Một khi bong bóng vỡ, không chỉ nhà đầu cơ thiệt hại, mà hàng triệu người dân mua nhà ở mức giá đỉnh sẽ gánh hậu quả nợ nần, ngân hàng đối mặt với nợ xấu, thị trường có nguy cơ “đóng băng”.

Vượt ra ngoài lĩnh vực bất động sản, những dư chấn lan rộng sẽ tác động trực tiếp tới sự phát triển cân bằng và bền vững của nền kinh tế. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tín dụng bất động sản hiện chiếm tới 24% tổng dư nợ toàn hệ thống, cao hơn nhiều so với các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác. Điều này đồng nghĩa với việc một phần rất lớn nguồn lực xã hội đang bị hút vào bất động sản, thay vì chảy vào công nghiệp, nông nghiệp, công nghệ cao hay đổi mới sáng tạo.

“Một nền kinh tế muốn khỏe mạnh từ gốc không thể dựa vào việc mua đi bán lại nhà đất. Nếu dòng vốn không được phân bổ hợp lý, chúng ta sẽ kìm hãm chính động lực phát triển dài hạn”, ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Theo hiệu ứng domino, tình trạng sốt giá nhà đất và đầu cơ bất động sản vượt kiểm soát không chỉ tạo ra những hệ lụy lớn cho hệ thống tài chính và nền kinh tế. Thực trạng giá nhà vượt xa thu nhập của người dân đang đặt ra những mối quan ngại sâu sắc về bất ổn trong an sinh xã hội. Trong quan niệm “an cư lạc nghiệp” của nhiều người, nhà không chỉ là nơi ăn ở, sinh hoạt mà được xem như nền tảng cho sự ổn định, khởi đầu cho sự phát triển. Khi giấc mơ an cư hóa viển vông, nguy cơ hình thành một thế hệ “ba không” dần hiện hữu: Không mua nhà, không hôn nhân, không con cái, trái ngược với lẽ thường mà ông cha xưa đã đúc kết: “Tậu trâu, cưới vợ, dựng nhà”.

Theo số liệu của Cục Thống kê, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Trong khi đó, mức sinh năm 2024 giảm một nửa so với năm 1989, xuống mức thấp nhất trong lịch sử là 1,91 con/phụ nữ. Đáng chú ý, Hà Nội và TP.HCM đang tiến tới vùng “sinh thấp nghiêm trọng (dưới 1,3 con/phụ nữ).

Đối mặt với giá nhà đất tăng cao, chi phí sinh hoạt đắt đỏ, nhiều cặp đôi không dám kết hôn hay sinh con vì thiếu chỗ ở ổn định, hơn thế còn đánh mất động lực cố gắng trong cuộc sống.

Các nhà nhân khẩu học cảnh báo, nếu xu hướng này lan rộng sẽ tạo hệ lụy khó lường trong bối cảnh cơ cấu dân số Việt Nam đang già hóa nhanh, gây thiếu hụt lao động, gia tăng gánh nặng an sinh xã hội và đe dọa đến nền kinh tế. Thực tế, hệ quả đã được nhìn thấy tại một số quốc gia trên thế giới như Nhật Bản, Hàn Quốc hay các nước châu Âu.

Hơn thế, một hệ quả khó đo lường nhưng vô cùng nguy hiểm, chính là sự suy giảm niềm tin và động lực sống của người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ. Khi công sức lao động nhiều năm vẫn không đủ để chạm tới một chốn an cư tử tế, cuộc sống mãi bấp bênh không ít người rơi vào tâm thế buông xuôi. Nhiều người chấp nhận thuê nhà dài hạn, coi giấc mơ sở hữu nhà là điều “không dành cho mình”, dù vậy, trong bối cảnh này, tiền thuê một chỗ ở tốt cũng không rẻ. Đó là lý do nhà trọ, chung cư mini mọc lên la liệt trong ngõ nhỏ - dù không gian sống chật chội, tiềm ẩn rủi ro cháy nổ nhưng vẫn luôn được lấp đầy.

Cảm giác bất công và bị bỏ rơi khiến khát vọng phấn đấu và sáng tạo - vốn là nền tảng quan trọng của kinh tế - xã hội bị bào mòn. Một nền kinh tế chỉ thật sự tăng trưởng nhanh và bền vững khi mỗi cá nhân tin rằng nỗ lực của mình sẽ mang lại thành quả xứng đáng. Nếu niềm tin ấy lung lay, sức sáng tạo và năng suất lao động cũng sẽ suy giảm theo.

***

Rõ ràng, sự gia tăng của giá nhà không phải chỉ là câu chuyện của riêng thị trường bất động sản. Nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, vượt xa tầm với của phần đông người lao động, trở thành bài toán khó giải cũng không đến từ riêng ai mà là chiếc thang được dựng từ nhiều nấc. Đằng sau những con số tăng theo chiều thẳng đứng là hàng loạt thách thức đặt ra với an sinh xã hội, sự ổn định kinh tế và cả khát vọng phát triển quốc gia. Do đó, những giải pháp cũng phải đồng bộ, đa chiều và quyết liệt. Nếu không, hệ quả không dừng ở việc người dân không mua nổi nhà, mà còn là một thế hệ mất niềm tin, một nền kinh tế mất cân đối và một xã hội mất đi động lực vươn lên.

Mời độc giả đón đọc kỳ cuối - "Bình ổn giá nhà: Nhà nước phải giữ vai trò nhạc trưởng", để cùng phân tích những giải pháp từ trước mắt đến dài hơi, từ chính sách vĩ mô đến hành đồng cụ thể, và quan trọng là cần có sự chung sức, đồng lòng của tất cả các bên liên quan.