Bài 1: Toàn cảnh bức tranh nhiều cung bậc của thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026

Sau giai đoạn phục hồi, thị trường bất động sản đang bước vào quá trình tái định vị. Nửa đầu năm 2026, bức tranh toàn cảnh được phác họa với nhiều gam màu đan xen: Kinh tế vĩ mô khởi sắc, dòng vốn được phân bổ chọn lọc, nguồn cung và thanh khoản phân hóa rõ nét, trong khi hành vi của nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều thay đổi. Những chuyển động ấy cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ mất trong nhiều năm trở lại đây.

Nửa đầu năm 2026 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực của kinh tế Việt Nam trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn đối mặt với nhiều bất định. Theo Bộ Tài chính, sau 5 tháng đầu năm, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 9,1% so với cùng kỳ - mức cao nhất của cùng kỳ trong 4 năm trở lại đây; vốn FDI đăng ký vượt 24 tỷ USD; giải ngân đầu tư công đạt hơn 219 nghìn tỷ đồng, cao hơn cùng kỳ gần 35 nghìn tỷ đồng về giá trị tuyệt đối. Động lực tăng trưởng tiếp tục đến từ ngành công nghiệp chế biến, chế tạo - khu vực đóng góp lớn nhất vào tăng trưởng GDP, xuất khẩu và việc làm. Bên cạnh đó, lũy kế từ đầu năm đến ngày 15/6, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu xấp xỉ 500 tỷ USD, tăng hơn 25%, rút ngắn chặng đường chinh phục mốc 1.000 tỷ USD.

Trong báo cáo công bố ngày 23/6, Standard Chartered dự báo GDP Việt Nam nửa đầu năm có thể tăng khoảng 6,5%, cho thấy nền kinh tế vẫn duy trì sức chống chịu đáng kể dù thương mại toàn cầu đang chịu tác động từ lạm phát, biến động địa chính trị và những thay đổi trong chuỗi cung ứng quốc tế.

Chia sẻ với Reatimes, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế Quốc tế, Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, những chỉ số trên cho thấy nền kinh tế Việt Nam năm 2026 ngày càng đi vào thực chất, ổn định hơn, giảm nguy cơ bong bóng kinh tế.

Theo ông, đây là kết quả của hàng loạt quyết sách đang được triển khai quyết liệt, cụ thể là việc tổng kết một năm thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, chính quyền Trung ương ba cấp, chuẩn hóa năng lực thực thi của bộ máy và hoàn thiện hệ thống pháp luật.

"Đây là những tín hiệu cho thấy các chính sách đã đi sâu vào thực tiễn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp Việt Nam cũng đang có sự chuyển biến rõ rệt, ngày càng bài bản, nghiêm túc và chuyên nghiệp hơn. Đặc biệt, các doanh nghiệp ngày càng coi trọng những yếu tố mới như đổi mới sáng tạo, khoa học công nghệ và đổi mới mô hình kinh doanh", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nói.

Đồng thời, công tác điều hành tín dụng chuyển từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng dòng vốn. Song hành với mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng, chính sách tiền tệ trong 6 tháng đầu năm cũng ghi nhận nhiều điều chỉnh đáng chú ý.

Từ đầu năm đến nay, cả lãi suất huy động và cho vay đều có xu hướng nhích tăng, đặc biệt ở các kỳ hạn trung và dài hạn. Bản tin kinh tế - tài chính - tiền tệ tuần 2 tháng 6/2026 vừa phát hành của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho biết, mức lãi suất huy động thực tế, bao gồm cả các chương trình ưu đãi, đã được đẩy lên vùng 8 - 9%/năm đối với kỳ hạn từ 6 - 12 tháng, tăng khoảng 1 - 2% so với cuối năm 2025.

Trong khi đó, lãi suất cho vay bình quân bằng VND đối với các khoản vay mới và cũ còn dư nợ đã tăng từ mức 7,0 - 9,3%/năm trong tháng 1 lên 8,0 - 10,1%/năm vào tháng 5, tức là đã tăng 0,8 - 1 điểm phần trăm. Đáng chú ý, xu hướng tăng diễn ra theo từng tháng.

So với các lĩnh vực khác như sản xuất kinh doanh hay vay mua ô tô, lãi suất bất động sản cao hơn khoảng 1 - 1,5 điểm phần trăm, có thời điểm lãi suất thả nổi lên tới 12 - 15%/năm, phản ánh định hướng kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này.

Nhằm phân loại dòng vốn vào bất động sản, mới đây, NHNN đã cho phép 25 ngân hàng thương mại không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với dự án NƠXH, khu công nghiệp - khu chế xuất vào dư nợ bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026.

Nhìn tổng thể, chuỗi chính sách trong nửa đầu năm cho thấy định hướng điều hành nhất quán là duy trì ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng nhưng đồng thời nâng cao chất lượng phân bổ nguồn lực và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính.

Với thị trường bất động sản - lĩnh vực có độ nhạy cao với dòng vốn, lãi suất, đầu tư công và phát triển kinh tế, các yếu tố vĩ mô đang tạo ra tác động sâu rộng, mở ra một giai đoạn phát triển với những quy luật khác biệt so với các chu kỳ trước.

Trong nửa đầu năm 2026, các chính sách điều hành và yếu tố vĩ mô đang thay đổi cách dòng vốn vận động và định hình lại cấu trúc của thị trường bất động sản.

Tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” diễn ra ngày 26/6, bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam cho rằng, mức tăng trưởng GDP 7,83% trong quý I/2026 cùng dòng vốn FDI tiếp tục tăng phản ánh niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào triển vọng của Việt Nam.

Bên cạnh đó, 6,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 12%, cùng số doanh nghiệp thành lập mới tăng 32% lên khoảng 96.000 doanh nghiệp, cũng cho thấy các động lực tăng trưởng của nền kinh tế đang được mở rộng đồng thời từ sản xuất, đầu tư đến tiêu dùng.

Bổ sung thêm, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng cho rằng, đầu tư công là một động lực có tác động lớn đến những chuyển động của thị trường bất động sản. Hàng loạt đại dự án như sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình, hệ thống cao tốc, đường sắt tốc độ cao, cảng biển hay hạ tầng số được triển khai quyết liệt đang mở rộng không gian phát triển kinh tế và tạo ra các cực tăng trưởng mới.

Trong khi đó, chính sách tín dụng thay đổi theo hướng chọn lọc hơn. Theo PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng, việc kiểm soát tín dụng bất động sản thời gian qua hướng đến mục tiêu ổn định tỷ giá, kiểm soát rủi ro tài chính và giảm nguy cơ hình thành bong bóng tài sản. Khi chi phí vốn tăng lên, dòng tiền vay không còn chảy mạnh vào các hoạt động đầu cơ như giai đoạn tiền rẻ trước đây.

Điều đó đồng nghĩa cấu trúc của thị trường bất động sản cũng bắt đầu dịch chuyển. "Tôi cho rằng phân lô bán nền hay đầu cơ đang ngày càng giảm, trong khi bất động sản công nghiệp, bất động sản phục vụ phát triển công nghệ cao, đổi mới sáng tạo… trở thành các phân khúc giàu tiềm năng”, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định.

Chia sẻ quan điểm, bà Đỗ Thị Hương cho rằng, tăng trưởng tín dụng ở mức 2,2% không nên được nhìn nhận như dấu hiệu dòng vốn suy yếu, mà phản ánh quá trình phân bổ vốn có chọn lọc hơn. "Nhìn lại 2 - 3 năm trước khi dòng vốn chảy vào bất động sản quá dễ dàng, chúng ta đã thấy rõ hệ quả ở thời điểm hiện tại. Dòng vốn hiện nay đang đi đúng vào những khu vực cần vốn thay vì phân bổ dàn trải", bà Hương nói.

Đúc kết từ kinh nghiệm quản lý hơn 1,2 tỷ USD tài sản của trên 5.000 khách hàng, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT nhận định, lượng tiền trong nền kinh tế vẫn rất dồi dào. Tiền gửi dân cư hiện đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng; dư nợ tín dụng tiếp tục tăng; nhiều chuyên gia dự báo tín dụng năm 2026 có thể đạt 17 - 18%, cao hơn mục tiêu ban đầu khoảng 15%. Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán duy trì quy mô vốn hóa tương đương khoảng 80% GDP, trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đang phục hồi nhanh.

Như vậy, dòng tiền không rời khỏi thị trường mà đang được tái phân bổ theo những tiêu chí hoàn toàn khác. Thay vì chảy đồng đều vào mọi loại hình bất động sản như các chu kỳ trước, dòng vốn hiện ưu tiên những phân khúc gắn với sản xuất, FDI, hạ tầng, nhà ở có nhu cầu thực và các khu vực có khả năng tạo việc làm.

Phân tích thêm về các phân khúc bất động sản, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng cho rằng, nếu vốn FDI thực hiện năm nay đạt khoảng 40 tỷ USD như kỳ vọng, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng, logistics và nhà ở cho lực lượng lao động sẽ tiếp tục mở rộng. Song song với đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội cũng góp phần bổ sung nguồn cung ở phân khúc có nhu cầu thực lớn nhất hiện nay.

Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là sản phẩm hạng sang phục vụ giới siêu giàu cũng có cơ hội phát triển mạnh nhờ lượng khách du lịch tăng đột biến trong năm nay. Có thể thấy, du lịch Việt Nam ngày càng hấp dẫn, chính sách ngày càng cởi mở và ngành này được xác định là một trong những mũi nhọn của nền kinh tế.

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng kết luận, thị trường bất động sản đang phát triển theo hướng phân hóa rõ rệt thay vì tăng trưởng đồng đều. Cơ cấu thị trường thay đổi theo hướng giảm dần tình trạng đầu tư theo tâm lý đám đông hay đầu cơ ngắn hạn nhằm hưởng chênh lệch giá.

Như vậy, khi đầu tư công, FDI và tín dụng cùng hướng vào các khu vực có khả năng tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng bước sang giai đoạn phát triển đi vào chiều sâu. Quá trình sàng lọc, phân hóa và tái định vị thị trường được phản ánh rõ nét qua bức tranh cung - cầu, giá cả và thanh khoản trong nửa đầu năm 2026.

Nếu như các chỉ số vĩ mô trong nửa đầu năm 2026 cho thấy nền kinh tế đang bước vào giai đoạn tăng trưởng đầy triển vọng thì thị trường bất động sản lại phản ánh một bức tranh nhiều gam màu sáng tối đan xen.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung đã cải thiện đáng kể nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và các dự án quy mô lớn được triển khai. Tuy nhiên, hoạt động mở bán vẫn diễn ra thận trọng do sức cầu chưa đạt kỳ vọng, trong khi áp lực chi phí vốn và dòng tiền vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp.

6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới được chào bán. Tuy nhiên, chỉ hơn 35.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, thấp hơn đáng kể so với nhịp phục hồi mạnh của năm 2025.

Nếu nhìn trong cả chu kỳ từ năm 2018 đến nay, diễn biến này phản ánh một bước chuyển đáng chú ý. Sau giai đoạn trầm lắng 2021 - 2023 khi nguồn cung mỗi năm xuống dưới 55.000 sản phẩm, thị trường đã bật tăng mạnh trong năm 2025 với hơn 150.000 sản phẩm mới và trên 100.000 giao dịch. Tuy nhiên, sang năm 2026, đà tăng chậm lại và chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn khi người mua và nhà đầu tư đều trở nên thận trọng.

Theo ông Đính, dòng tiền hiện tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, giá bán hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê. Căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thanh khoản, trong khi nhà thấp tầng tại các khu đô thị quy hoạch đồng bộ và các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút nhờ hưởng lợi từ hạ tầng.

Sự phân hóa cũng thể hiện rất rõ qua cơ cấu nguồn cung. Phân khúc căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp từ năm 2024, trong khi tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m²) tiếp tục thu hẹp. Căn hộ cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m²) trở thành động lực chính của thị trường khi chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch trong quý I/2026.

Đi sâu vào các thị trường trọng điểm, Thủ đô Hà Nội đang cho thấy nhiều điểm đáng chú ý. Theo nghiên cứu của Savills, trong quý I/2026, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 11.000 căn hộ, trong đó gần 6.000 căn là nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 43%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước nhưng vẫn ở mức tích cực trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng.

Giá bán cũng cho thấy sự phân hóa theo không gian đô thị. Tại khu vực trung tâm (CBD), giá căn hộ duy trì quanh mức 4.900 USD/m². Trong khi đó, khu trung tâm mở rộng đã lên khoảng 6.000 USD/m²; giá nhà gắn liền với đất đạt khoảng 16.000 USD/m². Đáng chú ý, khoảng cách giá giữa khu vực trung tâm và các đô thị mới phía Đông như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên (cũ) đang thu hẹp nhanh, phản ánh quá trình dịch chuyển sang mô hình đô thị đa trung tâm gắn với đầu tư hạ tầng.

Bên cạnh đó, định hướng quy hoạch đến năm 2045 cũng đang tạo ra sự dịch chuyển lớn về nguồn cung. Nếu trước đây khu vực lõi trung tâm là tâm điểm phát triển thì hiện nay nguồn cung mới tập trung mạnh hơn về các đô thị vệ tinh. Đông Anh ghi nhận mức tăng nguồn cung gần 500%; Long Biên và Gia Lâm tăng khoảng 66%; riêng Long Biên, Gia Lâm và Mê Linh chiếm tới 38% tổng quỹ đất phát triển nhà ở trong quy hoạch tương lai.

Theo bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, từ năm 2024 đến nay, giá nhà ở Hà Nội tăng bình quân khoảng 23 - 25% mỗi năm, trong khi lợi suất cho thuê chỉ dao động 2 - 3%. Điều này phản ánh kỳ vọng rất lớn của thị trường vào quá trình mở rộng không gian đô thị của Hà Nội khi người mua chấp nhận lợi suất cho thuê thấp và trông đợi vào nhịp tăng giá dài hạn.

Bà Hương cho biết thêm, chỉ số giá nhà ở Hà Nội tính từ năm 2022 đến quý I/2026 đã tăng gần 100%. Dù thanh khoản có xu hướng giảm, giá bán vẫn tiếp tục đi lên do chi phí phát triển dự án, chi phí vốn và yêu cầu về chất lượng sản phẩm đều gia tăng, khiến mặt bằng giá khó có khả năng điều chỉnh mạnh.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng thị trường đang xuất hiện một "nhịp nghỉ" khi người mua chờ đợi quy hoạch mới của Hà Nội cùng những định hướng phát triển dài hạn của thành phố. Bên cạnh đó, mặt bằng giá đã tăng khá cao, lãi suất nhích lên và kỳ vọng về những sản phẩm phù hợp hơn trong thời gian tới cũng khiến nhiều khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định xuống tiền.

Theo ông, nếu năm 2025 tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án tại Hà Nội đạt trên 80% thì hiện nay nhiều dự án chỉ còn khoảng 50%, bình quân toàn thị trường vào khoảng 40%, tương đồng với số liệu của Savills. Các dự án trung tâm vẫn duy trì vai trò dẫn dắt, trong khi khu vực vùng ven có tốc độ hấp thụ chậm hơn.

Quan sát thực tế từ các sàn giao dịch cũng cho thấy xu hướng tương tự. Anh Sỹ Hùng, Giám đốc Kinh doanh một sàn bất động sản tại Hà Nội cho biết, các dự án chung cư trong khu vực nội đô vẫn duy trì sức mua tốt, trong đó khách hàng có nhu cầu ở thực chiếm tỷ lệ cao. Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến quyết định mua hiện nay gồm pháp lý, chính sách, giá bán, hạ tầng, uy tín chủ đầu tư và mặt bằng lãi suất.

Nhiều dự án mới như Lumière Hanoi Seasons Garden, Iconia Lakeside, The Vista Văn La ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao trong những đợt mở bán đầu tiên với mức giá từ 75 - 150 triệu đồng/m², trước khi tốc độ giao dịch chậm lại ở các nhịp ra hàng tiếp theo. 

Theo thông tin từ đơn vị phân phối, dự án An Bình HomeLand với mức giá khá hấp dẫn so với mặt bằng chung - khoảng 70 triệu đồng/m² ghi nhận sức hấp thụ tích cực. Theo đó, gần 1.000 căn hộ được đặt mua chỉ trong chưa đầy 10 ngày ra mắt kể từ 5/2.

Tuy nhiên, anh Hùng cho biết thêm, tại nhiều dự án chung cư đã bàn giao ghi nhận hiện tượng giảm giá bán do chủ nhà gặp áp lực về tài chính khi không xoay xở được khoản lãi ngân hàng tăng cao.

Trong khi thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng lớn từ quá trình quy hoạch và mở rộng không gian đô thị thì diễn biến tại TP.HCM lại cho thấy một trạng thái ổn định hơn. Theo Savills, giá nhà tại TP.HCM tăng khoảng 10 - 15% kể từ năm 2024, thấp hơn Hà Nội nhưng đi cùng lợi suất cho thuê đạt 3,5 - 5%, phản ánh mức tăng trưởng lành mạnh hơn.

Quý I/2026, thành phố ghi nhận khoảng 4.700 căn hộ mở bán với tỷ lệ hấp thụ đạt 41%. Trong ba năm tới, nguồn cung tiếp tục tập trung ở phân khúc hạng B và C tại khu Đông, dọc các tuyến Vành đai, Metro và khu vực phía Tây, trong khi nguồn cung khu vực lõi sẽ ngày càng khan hiếm với chủ trương hạn chế phát triển cao ốc tại trung tâm.

Ở góc nhìn rộng hơn, ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau hai năm phục hồi rất mạnh. Căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM từng tăng trên 50%, nhiều khu vực phía Bắc gần như tăng gấp đôi, nhưng không phải mọi phân khúc đều hưởng lợi như nhau.

Theo nghiên cứu của FIDT, nhiều khu vực đất nền từng là điểm nóng đầu cơ như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình hay Thái Nguyên (cũ) đến nay vẫn chưa quay lại mức giá đỉnh năm 2022. Ngược lại, những khu vực có nhu cầu ở thực, hạ tầng tốt và khả năng khai thác cao vẫn duy trì đà tăng giá.

Điều đáng chú ý là dù thanh khoản chậm hơn, sức cầu vẫn cho thấy tín hiệu khả quan. Khảo sát của OneHousing cho thấy, 58% khách hàng tham gia trả lời câu hỏi tại thị trường phía Bắc dự định mua bất động sản trong vòng một năm tới. Trong đó, riêng nhóm có kế hoạch mua trong 6 tháng đến 1 năm đã tăng từ 32% lên 41% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy lượng cầu đang ở trạng thái chờ đợi, thay vì rút khỏi thị trường.

Như vậy, bức tranh thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026 cho thấy thị trường không còn vận động theo quỹ đạo chung như trước. Trong khi nguồn cung từng bước được cải thiện, giá bán tiếp tục duy trì ở mặt bằng cao, thanh khoản lại phân hóa mạnh giữa các phân khúc, khu vực và nhóm sản phẩm.

Quá trình sàng lọc sâu rộng thể hiện qua tiêu chí lựa chọn tài sản của nhà đầu tư, cấu trúc dòng vốn và động lực tạo lập giá trị của bất động sản đang được định nghĩa lại. Theo các chuyên gia, đây cũng là xu hướng sẽ chi phối thị trường trong chu kỳ phát triển tiếp theo với những quy luật mới.

Nếu giai đoạn 2024 - 2025 đánh dấu sự phục hồi của thị trường bất động sản sau thời kỳ trầm lắng, thì năm 2026 đang cho thấy bước chuyển mình sang một chu kỳ mới minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Trước hết, sự dịch chuyển này bắt đầu từ chính hành vi dòng tiền. Theo ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, ở giai đoạn hiện tại, dù chính sách tiền tệ được nới lỏng, tín dụng tăng trưởng và đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều khu vực vùng ven hoặc thiếu động lực phát triển vẫn chưa thể phục hồi như các chu kỳ trước. “Dòng tiền không còn đi tìm tài sản đơn thuần mà đi tìm chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền, hạ tầng, giá trị sử dụng thực và sự an toàn về pháp lý”, ông Huấn nhấn mạnh.

Sự thay đổi này trước hết xuất phát  từ nền tảng vĩ mô và thể chế. Hệ thống pháp luật, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, ngày càng hoàn thiện, trong khi chính sách tín dụng được điều hành theo hướng thận trọng, siết chặt các hoạt động mang tính đầu cơ. Đây là giai đoạn mà giá trị bất động sản không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đám đông, mà bởi khả năng khai thác và tạo ra giá trị thực.

Ông Ngô Thành Huấn phân tích thêm, động lực tăng trưởng của nền kinh tế cũng đang thay đổi. Việt Nam không còn dựa chủ yếu vào lao động giá rẻ và mở rộng theo chiều rộng, mà chuyển sang thu hút FDI chất lượng cao, nâng cao năng lực sản xuất, hoàn thiện chuỗi cung ứng và logistics, đồng thời phát triển các trung tâm tài chính quốc tế để lưu thông dòng vốn.

Đồng thời, tỷ lệ đô thị hóa đã tiệm cận 45%, khiến bất động sản không còn tăng trưởng đồng loạt mà tập trung vào các khu vực có việc làm, hạ tầng và dịch vụ hoàn chỉnh. Từ đây hình thành một chuỗi giá trị mới chi phối thị trường: FDI - việc làm - dịch vụ - dân cư - nhu cầu ở thực - giá trị bất động sản. "Trình tự phát triển mới của thị trường sẽ bắt đầu từ việc thu hút FDI, sau đó tạo việc làm, hình thành sinh kế bền vững, phát triển hệ thống dịch vụ, trường học, bệnh viện và cuối cùng mới thu hút người dân đến sinh sống lâu dài", CEO FIDT phân tích.

Trong cấu trúc đó, ông Ngô Thành Huấn cho rằng, khái niệm “dân số cơ học” trở thành yếu tố then chốt. "Nơi nào có dân số cơ học, nơi đó bất động sản sẽ tăng trưởng bền vững. Đây là sự dịch chuyển dân cư đến những nơi có việc làm, có cơ hội phát triển và xây dựng cuộc sống lâu dài, chứ không phải tăng dân số tự nhiên", ông nói.

Trình tự phát triển mới của thị trường sẽ bắt đầu từ việc thu hút FDI, sau đó tạo việc làm, hình thành sinh kế bền vững, phát triển hệ thống dịch vụ, trường học, bệnh viện và cuối cùng mới thu hút người dân đến sinh sống lâu dài.

Ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT

Ở góc độ sản phẩm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, thị trường hiện đã bước vào giai đoạn của các đại dự án. Nếu như trước đây, thị trường phát triển khá manh mún do hành lang pháp lý và thể chế chưa hoàn thiện, thì hiện nay, câu chuyện không còn nằm ở nguồn cung mà là sự sàng lọc và tái cấu trúc thị trường.

Về phía người mua, ông Trung cho rằng thị trường bất động sản hiện đang phân hóa ngày càng rõ theo nhu cầu và năng lực tài chính. Người mua nhà lần đầu, nhóm lao động phổ thông, tầng lớp trung lưu muốn nâng cấp nơi ở hay nhà đầu tư tích sản dài hạn đều có những tiêu chí lựa chọn khác nhau.

Một mặt, việc Chính phủ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê và nhà ở dành cho đối tượng chính sách được kỳ vọng sẽ từng bước giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài nhiều năm qua, qua đó giảm áp lực lên phân khúc nhà ở bình dân và góp phần ổn định mặt bằng giá bán cũng như giá thuê.

Trong khi đó, nhóm khách hàng trung lưu và người có tiềm lực tài chính sẽ ngày càng hướng đến những sản phẩm có chất lượng cao, nguồn cung khan hiếm và khả năng tích sản dài hạn. Thay vì chạy theo những phân khúc được bổ sung nguồn cung lớn, họ ưu tiên các bất động sản có khả năng giữ giá, khai thác hiệu quả và gia tăng giá trị theo thời gian.

“Những người có sẵn dòng tiền đang chủ động tìm kiếm cơ hội tại các khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng và khả năng kết nối trong tương lai. Trong khi đó, một bộ phận nhà đầu tư vẫn cần thêm thời gian để thanh khoản tài sản cũ trước khi tham gia thị trường. Còn người mua nhà lần đầu đang kỳ vọng các chính sách phát triển nhà ở của Chính phủ sẽ giúp họ tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn”, ông Trung khái quát về bức tranh người mua.

Song song, nhu cầu nâng cấp chất lượng sống cũng đang định hình hành vi của người mua. Theo đại diện OneHousing, khách hàng ngày càng ưu tiên những dự án được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, cộng đồng cư dân chất lượng và dư địa phát triển dài hạn.

Họ sẵn sàng dịch chuyển đến những khu vực mới nếu đổi lại là môi trường sống tốt hơn. Cùng với đó, cách nhìn về khoảng cách cũng thay đổi. Thay vì quan tâm "đi bao xa", người mua sẽ chú trọng "đi mất bao lâu". Khi các tuyến metro, đường vành đai và hạ tầng kết nối được hoàn thiện, mô hình đô thị đa trung tâm sẽ phát triển mạnh, mở rộng không gian sống của các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, giúp người dân có thể an cư ở khu vực xa trung tâm nhưng vẫn thuận tiện kết nối.

Khái quát lại, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, sự phân hóa, tâm lý thận trọng hay quá trình phục hồi của thị trường đều phản ánh một xu hướng lớn hơn, đó là bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành. Theo đó, giá trị tài sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ, mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.

“Tôi cho rằng đầu cơ sẽ không biến mất. Tuy nhiên, bản chất của đầu cơ đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu cơ chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ phải nhìn trong chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm, và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ. Cuối cùng, cả đầu tư lẫn đầu cơ đều sẽ hướng đến những bất động sản có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác và tăng trưởng bền vững”, TS. Đinh Thế Hiển nói.

Mời đọc giả đón đọc Bài 2 để cùng bóc tách dữ liệu cụ thể, thông qua đó giải mã những nghịch lý và quy luật của thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026.