Lời tòa soạn:
Thực trạng thiếu nhà ở giá rẻ khiến công nhân, người lao động nhập cư không tạo lập được cuộc sống ổn định tại nơi làm việc, đời sống bấp bênh đã diễn ra trong rất nhiều năm qua. Tuy nhiên, chỉ đến khi Covid-19 xảy ra, mọi bất cập mới thực sự lộ rõ.
Các khu công nghiệp đã và đang trở thành nơi dễ bị tổn thương nhất bởi dịch bệnh, thậm chí trở thành những ổ dịch lớn buộc phải phong tỏa, cách ly trong thời gian dài, khiến mọi hoạt động sản xuất kinh doanh bị đảo lộn.
Ở phía công nhân, người lao động, họ phải “giam mình” trong những phòng trọ chật chội, thu nhập bị đứt quãng do không được làm việc. Sau thời gian dài giãn cách, không còn trụ vững, hàng loạt lao động “bỏ phố về quê”, trong đó, nhiều người không muốn quay trở lại mà ở quê tìm đường sống khác. Bởi sau chuyến hồi hương lịch sử, TP.HCM, Bình Dương… không còn là “miền đất hứa” mà là những ngày tháng mệt mỏi, thiếu thốn, chênh vênh mà họ muốn bỏ lại sau lưng.
Theo ước tính của Tổng cục Thống kê, có ít nhất 1,3 triệu lao động đã “hồi hương” trong và sau làn sóng Covid-19 lần thứ tư. Từ đầu tháng 10 năm 2021, khi các doanh nghiệp bắt đầu quay trở lại hoạt động, họ phải đối diện với tình trạng thiếu hụt lao động trầm trọng. Trước thực tế này, việc đảm bảo an sinh xã hội đặc biệt là vấn đề nơi ăn chốn ở cho công nhân, người lao động trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Bài toán đặt ra lúc này không chỉ là việc giải quyết nơi ăn chốn ở cho công nhân mang tính chất tình thế, mà phải là những giải pháp mang tính bền vững.
Trong bối cảnh này, việc đặt ra mục tiêu "Xây 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp" của lãnh đạo TP.HCM là điểm sáng cho thấy sự quyết liệt của chính quyền thành phố trong việc giải bài toán an sinh xã hội cho người thu nhập thấp. Nhưng làm thế nào để có thể hiện thực hoá được mục tiêu một cách kịp thời nhất khi mà thực tế 5 năm gần đây số nhà ở xã hội được xây dựng tại TP.HCM còn chưa đến 20.000 căn? Có lẽ cần phải "chỉ mặt, gọi tên" từng vướng mắc cụ thể để tháo gỡ cũng như có những giải pháp mang tính đột phá hơn nữa.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, sau loạt bài "Nhà ở công nhân nhìn từ tác động Covid-19", Reatimes tiếp tục triển khai tuyến bài: Xây dựng 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp: Khó khăn và giải pháp.
Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Càng khuyến khích, doanh nghiệp càng né tránh
Nhận thấy được tầm quan trọng của việc phát triển nhà ở xã hội, thời gian qua Quốc hội, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách nhằm thúc đẩy phát triển mô hình này.
Cụ thể, Chính phủ đã có một chương trình riêng về phát triển nhà ở xã hội cùng với các quy định có trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Theo đó, những doanh nghiệp, tổ chức khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội sẽ được hưởng nhiều chế độ ưu đãi như miễn, giảm tiền sử dụng đất; miễn, giảm một số các loại thuế như VAT 5%; trợ giúp đầu tư hạ tầng của khu vực cho dự án phát triển nhà ở xã hội (đối với doanh nghiệp); hỗ trợ lãi suất (đối với người mua)… Mặc dù có nhiều ưu đãi là vậy, song các doanh nghiệp vẫn chưa thực sự “mặn mà” trong việc tham gia vào phát triển loại hình này.
Việc phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay vẫn đang luẩn quẩn trong một vòng tròn bế tắc. Càng khuyến khích càng né tránh, càng xây lên lại càng bỏ hoang và thiếu trầm trọng. Lý giải nguyên nhân, theo các chuyên gia, mọi mấu chốt đều do cơ chế chính sách. Hầu hết các chính sách đề ra nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay đều rất hay, song khi áp dụng vào thực tế lại không mấy suôn sẻ. Nhiều ưu đãi chưa thực sự là ưu đãi, thậm chí còn là “ngược đãi” đối với nhiều doanh nghiệp.
Theo ông Lê Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Công ty TNHH Phát triển căn hộ Nam Long, việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay đối với các doanh nghiệp từ lớn đến bé đều không hứng thú, thậm chí là tránh né. Có 3 nguyên nhân dẫn đến thực tế này gồm: Thứ nhất, thị trường chưa tạo được tính cạnh tranh để thu hút các nhà đầu tư tham gia, tính cạnh tranh nhằm tạo ra sản phẩm giá tốt và chất lượng cao; Thứ hai, Nhà nước chưa có các gói hỗ trợ về mặt tài chính tốt để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư cũng như người mua; Thứ ba, các chính sách, cơ chế chưa thông thoáng, chưa đơn giản hoá thủ tục phê duyệt, nên ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, các cơ chế hỗ trợ cho doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hiện còn nhiều bó buộc. Chẳng hạn, vừa qua, Bộ Xây dựng soạn thảo thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung phát triển, quản lý nhà ở xã hội, đề ra các điều kiện và tiêu chí xét duyệt trúng thầu, trong đó có tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (ưu tiên chọn nhà đầu tư đã thực hiện nhiều dự án nhà ở xã hội). Tiêu chí này hoàn toàn không hợp lý, bởi nhà đầu tư có kinh kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở xã hội và nhà đầu tư có nghiệm thực hiện dự án nhà ở thương mại đều có năng lực như nhau.
Đặc biệt, ông Châu nhìn nhận, Nhà nước không nên đánh giá cao nhà đầu tư thực hiện nhiều dự án nhà ở xã hội mà phải đánh giá cao nhà đầu tư thực hiện được nhiều dự án nhà ở xã hội đạt chất lượng tốt, có nhiều tiện ích, dịch vụ cho người dân.
Ông Nguyễn Văn Đực, Ủy viên Ban Chấp hành Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng chia sẻ, có rất nhiều lý do để doanh nghiệp ngày càng kém mặn mà với nhà ở xã hội. Trong đó, nguyên nhân đầu là vì thủ tục pháp lý cho nhà ở xã hội hay dự án căn hộ cao cấp đều xin cực khổ như nhau, cũng phải làm tất cả từ phòng cháy chữa cháy, cao độ, tính kết cấu... Trong khi đó, lợi nhuận của nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ lại thấp hơn nhiều so với nhà ở thường mại, lãi chỉ từ 1 - 2 triệu đồng/m2.
Vì vậy, dù có nguyện vọng, mong muốn được tham gia xây dựng nhà ở xã hội, thực hiện trách nhiệm với cộng đồng, dân tộc thì nhiều doanh nghiệp cũng không dám “nhảy vào”.
Cần trao quyền chủ động, tạo cơ chế chính sách thông thoáng cho DN phát triển nhà ở xã hội
TP.HCM đặt mục tiêu xây 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp sau khi chứng kiến cơn bão "hồi hương" của công nhân, người lao động nhập cư trong đại dịch do không thể "an cư" tại Thành phố. Tuy nhiên làm thế nào để có thể hiện thực hoá được mục tiêu một cách kịp thời nhất khi mà thực tế 5 năm gần đây số nhà ở xã hội được xây dựng tại TP.HCM còn chưa đến 20.000 căn? Theo đánh giá của các chuyên gia, không có cách nào khác ngoài việc phải huy động bằng được sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, cùng với chính quyền quyết tâm thực hiện mục tiêu này.
Nhưng để làm được, các chuyên gia cho rằng, cần tạo cơ chế đặc thù liên kết giữa chính quyền và các doanh nghiệp chuyên nghiệp, các nhà phát triển bất động sản lớn, trao cho doanh nghiệp quyền chủ động hơn trong bài toán đầu tư và kinh doanh, mục tiêu là giảm giá nhà xuống thấp nhất nhưng vẫn đảm bảo chất lượng dự án một cách cao nhất.
Bày tỏ về vấn đề này, với tư cách là một doanh nghiệp phát triển bất động sản, bà Nguyễn Thanh Hương - CEO Đại Phúc Land cho rằng, Nhà nước nên linh động cơ chế để các doanh nghiệp có thể chủ động, lựa chọn phương án vừa đảm bảo ngân sách Nhà nước có lợi nhất vừa đảm bảo nguồn lực tốt để triển khai nhà ở xã hội.
"Khi TP.HCM đang có đề án phát triển 1 triệu nhà ở xã hội thì vấn đề khuyến khích, trao quyền tự chủ cho các doanh nghiệp trong việc lựa chọn quỹ đất, chủ động đầu tư kinh doanh và chủ động về chi phí, lợi nhuận là điều rất cần thiết.
Tất nhiên, câu chuyện xây dựng và phát triển nhà ở xã hội tốt nhất vẫn dựa trên nguồn lực là ngân sách chứ khó có thể phụ thuộc vào tư nhân. Bởi về mặt thương mại, doanh nghiệp khi đầu tư phải tính đến hiệu quả. Trong khi làm nhà ở xã hội, rất khó để bán giá thấp mà vẫn có hiệu quả kinh doanh. Nên đối với phân khúc này, Nhà nước cần phải là người chủ trì, và có hướng dẫn để có thể huy động nguồn lực từ các doanh nghiệp, đảm bảo được công bằng trong việc phân phối sản phẩm đến người dân, phát triển nhà ở vừa túi tiền một cách đúng nghĩa”, CEO Đại Phúc Land chia sẻ.
Đồng quan điểm với CEO Đại Phúc Land, ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc APEC Group cũng cho rằng, các doanh nghiệp không “ngại” làm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ vì thực tế đây là phân khúc tiềm năng và ở góc độ nào đó cũng thể hiện trách nhiệm đối với xã hội của các nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, để có một lực lượng thực sự đông đảo tham gia vào, Nhà nước cần trao quyền chủ động cho doanh nghiệp thay vì o ép quá nhiều chiều. Ngoài ra, các cơ chế chính sách cũng cần nới lỏng nhằm tạo hành lang thông thoáng thu hút doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Theo doanh nghiệp này, để tạo môi trường "màu mỡ" cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát triển nhà ở xã hội một cách chuyên nghiệp hơn, cần lập quy hoạch các khu đô thị nhà ở xã hội quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ hạ tầng kỹ thuật kết nối các khu đô thị này với khu vực trung tâm, khu công nghiệp, hình thành các tuyến giao thông công cộng… TP.HCM, Hà Nội cần tạo quỹ đất từ 3.000 - 5.000ha để làm nhà ở xã hội, diện tích từ 50 - 300ha/ khu đô thị. Các tỉnh thành khác sẽ tạo quỹ đất khoảng 10.000ha.
Bên cạnh đó, Chính phủ cần thúc đẩy đầu tư bằng các nghị định, thông tư, chỉ thị phù hợp với các luật hiện hành mà không cần đợi thông qua luật mới. Các chính sách cần rõ ràng, thông thoáng để giúp doanh nghiệp thuận lợi tiếp cận đất đai, triển khai xây dựng.
Ngoài ra, ông Huy đề xuất, Chính phủ và chính quyền địa phương cần có chính sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Nhà đầu tư sẽ cung cấp tài chính, chính quyền thực hiện giải phóng mặt bằng và hoàn lại tiền bằng hình thức khấu trừ tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà nước. Đây cũng là giải pháp giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư, từ đó giảm giá nhà. Ngân hàng Nhà nước cần phân biệt doanh nghiệp bất động sản làm nhà ở xã hội với bất động sản làm nhà ở thương mại và yêu cầu các ngân hàng thương mại xếp loại vào nhóm ngành là rủi ro thấp và được ưu tiên vay vốn với lãi suất thấp. Đồng thời, cấp tín dụng ưu đãi cho người dân để mua nhà.
Loại bỏ tư duy bao cấp, lấy động lực thị trường để phát triển nhà ở xã hội
Nền kinh tế thị trường đang dẫn dắt mọi xu hướng phát triển song việc xây dựng nhà ở xã hội hiện nay vẫn đang theo cơ chế “xin - cho” bởi lối tư duy bao cấp. Điều này đã và đang cản trở không nhỏ đến việc tham gia của nhiều doanh nghiệp trong vấn đề phát triển nhà ở xã hội.
Vì vậy, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đã đến lúc cần phải đổi mới tư duy, hướng theo mục tiêu dài hạn của Đại hội Đảng Khóa XIII đặt ra. Theo đó, cách thức duy nhất là cần loại bỏ hoàn toàn tư duy bao cấp, lấy động lực từ thị trường để không chỉ sinh lợi kinh tế mà còn giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, trong đó có vấn đề nhà ở xã hội.
“Câu chuyện chính sách nhà ở xã hội phải được hoạch định dựa trên nguyên tắc lấy động lực từ thị trường, Nhà nước không nên can thiệp trực tiếp để tránh rủi ro tham nhũng. Phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ cần thay thế phân khúc nhà ở xã hội. Nhà nước cần trợ giúp bằng chính sách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế để người có thu nhập thấp tự vươn lên giải quyết nhà ở cho mình với sự cộng sức của các tổ chức xã hội”, ông Đặng Hùng Võ cho biết.
Cũng theo vị chuyên gia, điểm mấu chốt nhất là tìm kiếm nguồn vốn nào phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội? Dựa trên kinh nghiệm quốc tế, quỹ phát triển nhà ở xã hội, dự án cộng đồng phát triển nhà ở kiểu như Nhà nước và nhân dân cùng làm trước đây, khuyến khích tín dụng nhỏ, góp đất nâng cấp các khu phố nghèo đô thị là những giải pháp cần quan tâm.
Ngoài ra, giải pháp căn cơ nhất là cần kéo giá nhà ở thương mại của nước ta thấp xuống đáng kể bằng công cụ thuế để chống đầu cơ bất động sản; tạo cơ chế đặc thù liên kết giữa chính quyền và các doanh nghiệp chuyên nghiệp, các nhà phát triển bất động sản lớn; xây dựng quy hoạch tốt, tạo được quỹ đất sạch quy mô lớn, đầu tư hạ tầng cơ bản, đồng bộ cũng là những giải pháp giúp thu hút doanh nghiệp bất động sản “tự nguyện” tham gia vào xây dựng và phát triển nhà ở xã hội./.
