Bài 2. Khi chuyển đổi xanh tái định hình tư duy phát triển và cách thức tạo lập giá trị trên thị trường bất động sản
Thích
LỜI TÒA SOẠN
Năm 2026 đánh dấu bước khởi đầu của giai đoạn phát triển mới khi là năm đầu tiên triển khai thực hiện Nghị quyết Đại hội XIV của Đảng và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2026 - 2030, với những yêu cầu ngày càng cao về tốc độ, chất lượng và tính bền vững của tăng trưởng. Nghị quyết Đại hội XIV xác định xây dựng mô hình tăng trưởng mới dựa trên khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số là những động lực chính, trong đó trọng tâm là phát triển kinh tế dữ liệu, kinh tế số, kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn. Định hướng này đặt ra yêu cầu chuyển mạnh từ tăng trưởng dựa nhiều vào mở rộng các nguồn lực đầu vào sang nâng cao năng suất, chất lượng và hiệu quả, đồng thời thúc đẩy sử dụng tiết kiệm tài nguyên, năng lượng và giảm tác động đến môi trường.
Tinh thần đó tiếp tục được cụ thể hóa tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về đổi mới mô hình phát triển Việt Nam. Nghị quyết chỉ đạo chuyển đổi sang mô hình phát triển tự cường, sáng tạo, nhân văn, bền vững và hội nhập; lấy con người làm chủ thể trung tâm, mục tiêu, động lực và phát triển. Trên cơ sở nhận diện những hạn chế của mô hình tăng trưởng theo chiều rộng, Nghị quyết xác định, chuyển đổi xanh là một trong những trụ cột quan trọng trong nhiệm vụ xác lập mô hình tăng trưởng mới của nền kinh tế. Nghị quyết đồng thời yêu cầu thực hiện mục tiêu phát thải ròng bằng "0" vào năm 2050 theo lộ trình phù hợp; thúc đẩy phát triển kinh tế tuần hoàn, kinh tế cácbon thấp, chuyển đổi xanh trong các ngành, lĩnh vực và có cơ chế hỗ trợ vùng sản xuất.
Kết luận số 106-KL/TW ngày 15/10/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV xác định mục tiêu phấn đấu tăng trưởng kinh tế từ 10% trở lên trong năm 2027, yêu cầu lấy hiệu quả thực chất, năng suất và đời sống nhân dân làm thước đo, đồng thời đặt ra yêu cầu tạo chuyển biến căn bản trong quản lý, khai thác, sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu; vận hành hiệu quả thị trường carbon, thúc đẩy kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn. Đặt trong lộ trình thực hiện cam kết phát thải ròng bằng 0 (Net Zero) vào năm 2050, những định hướng trên cho thấy yêu cầu tăng trưởng cao phải gắn với đổi mới phương thức phát triển, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và từng bước giảm phát thải trong các hoạt động kinh tế.
Trong bối cảnh đó , bất động sản là một lĩnh vực cần được nhìn nhận đầy đủ trong chiến lược chuyển đổi xanh của nền kinh tế. Một mặt, sự chuyển đổi của lĩnh vực này có ý nghĩa đối với việc thực hiện các mục tiêu sử dụng hiệu quả nguồn lực, giảm phát thải và phát triển bền vững. Mặt khác, chính yêu cầu chuyển đổi xanh đang định hình lại tư duy đầu tư, phương thức phát triển và các yếu tố tạo nên giá trị bền vững của từng sản phẩm bất động sản và thị trường. Mối quan hệ hai chiều đó đặt ra yêu cầu nhìn nhận chuyển đổi xanh của bất động sản trong một phạm vi rộng hơn sự phát triển của những công trình, dự án đạt tiêu chuẩn xanh, gắn với chất lượng phát triển của thị trường và những đóng góp đối với nền kinh tế.
Những yêu cầu này đang từng bước được cụ thể hóa trong hệ thống chính sách, tạo cơ sở thúc đẩy các hoạt động đầu tư, kinh doanh theo hướng bền vững hơn. Tuy nhiên, từ định hướng đến thực tiễn vẫn còn không ít thách thức về tiêu chuẩn, cơ chế thực thi và nguồn lực tài chính. Bài toán đặt ra không chỉ là phát triển các dự án xanh mới, mà còn là cải tạo công trình hiện hữu và mở rộng chuyển đổi xanh trên toàn thị trường.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện và đề xuất giải pháp, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) triển khai chuyên đề "Thị trường bất động sản trong lộ trình chuyển đổi xanh của nền kinh tế", tập trung làm rõ vai trò của bất động sản trong chiến lược chuyển đổi xanh quốc gia; nhận diện thực trạng chuyển đổi xanh đang thúc đẩy những chuyển biến thực chất trong mô hình phát triển và cách thức tạo lập giá trị của thị trường bất động sản; chỉ ra những điểm nghẽn về thể chế, tiêu chuẩn và nguồn lực; đồng thời đề xuất giải pháp để chuyển đổi xanh trở thành động lực nâng cao chất lượng tăng trưởng, giá trị tài sản, sức cạnh tranh và sự phát triển bền vững của thị trường.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Trên thực tế, chuyển đổi xanh đang dần vượt ra khỏi phạm vi những dự án tiên phong để “thâm nhập” sâu hơn vào các chuyển động cốt lõi của thị trường bất động sản và từng bước làm thay đổi cách thức vận hành của thị trường. Từ định hướng chính sách, quy hoạch đô thị đến quyết định đầu tư, lựa chọn sản phẩm và chiến lược phát triển của doanh nghiệp, các tiêu chí xanh ngày càng hiện diện rõ nét, định hình và chi phối chất lượng, hiệu quả cũng như sức cạnh tranh của các dự án.
* * *
Năm 2019, Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) đánh giá thị trường công trình xanh Việt Nam vẫn ở giai đoạn phát triển ban đầu (early growth), với khoảng 150 công trình được chứng nhận. Diện tích sàn đạt chứng nhận xanh khi đó chiếm chưa đến 2% tổng số công trình xây mới trong cả nước. Các công trình được chứng nhận chủ yếu tập trung ở phân khúc văn phòng thương mại cao cấp và nhà ở dành cho nhóm khách hàng có thu nhập trung bình khá trở lên.[1]
Sau giai đoạn đầu với số lượng dự án còn hạn chế, thị trường công trình xanh Việt Nam ghi nhận sự gia tăng mạnh về quy mô. Theo báo cáo tổng quan thị trường công trình xanh của IFC, đến cuối năm 2024, Việt Nam có 559 công trình được chứng nhận xanh, với khoảng 13,6 triệu m2 sàn[2]. Năm 2025, thị trường tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, với 196 công trình mới đạt chứng nhận, tăng 20% về số lượng và 15% về diện tích sàn so với năm trước. Tính lũy kế đến cuối năm 2025, cả nước đã có 780 công trình xanh với khoảng 18,69 triệu m2 sàn.[3]
Đà mở rộng tiếp tục được ghi nhận trong năm 2026. Theo báo cáo của IFC, tính đến ngày 30/9/2026, Việt Nam có 910 công trình đạt chứng nhận xanh, với tổng diện tích sàn lên tới 23.295.655m2.[4] Trong đó, EDGE và LEED là hai hệ thống chứng nhận chiếm tỷ trọng lớn nhất. EDGE ghi nhận 462 công trình với hơn 11.021.199m2 sàn, trong khi LEED có 351 công trình với 9.688.184m2 sàn được chứng nhận.
Theo công bố của Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC) và Tổ chức Chứng nhận Kinh doanh Xanh (GBCI), năm 2025, Việt Nam lần đầu tiên đứng trong nhóm 10 quốc gia và vùng lãnh thổ ngoài Hoa Kỳ có diện tích sàn được cấp chứng nhận LEED lớn nhất trong năm. Với 100 dự án, tương ứng hơn 2,6 triệu m2 sàn được chứng nhận LEED, Việt Nam xếp thứ 8 trong bảng xếp hạng, so với vị trí thứ 28 năm 2023.[5]
Danh sách đầy đủ các quốc gia và thị trường hàng đầu về chứng nhận LEED ngoài Hoa Kỳ (xếp hạng theo tổng diện tích được chứng nhận LEED) vào năm 2025. (Nguồn: Green Business Certification Inc)
Bên cạnh sự gia tăng về quy mô, cơ cấu công trình xanh cũng ngày càng đa dạng. Hoạt động chứng nhận đã mở rộng sang các công trình phục vụ sản xuất, kho vận, thương mại và nhiều lĩnh vực khác. Trong năm 2025, chung cư và nhà xưởng công nghiệp là hai loại hình dẫn đầu về diện tích sàn được chứng nhận xanh mới, lần lượt chiếm hơn 30% và 28% tổng diện tích sàn được chứng nhận trong năm. So với năm 2024, diện tích sàn chung cư được chứng nhận tăng 151%, trong khi nhà xưởng công nghiệp tăng 54%.[6]
Xét trên quy mô lũy kế, theo thống kê của IFC đến cuối tháng 6/2026, nhà xưởng công nghiệp chiếm 30,83% tổng diện tích sàn công trình xanh được chứng nhận, tiếp đến là chung cư với 24,56%, nhà kho công nghiệp 14,36% và văn phòng 11,32%. Các loại hình còn lại gồm cơ sở đào tạo, thương mại, lưu trú và một số công trình khác.[7] Đáng chú ý, nhà xưởng và nhà kho công nghiệp chiếm tổng cộng 45,19% diện tích sàn được chứng nhận, cho thấy sự hiện diện đáng kể của các tiêu chuẩn xanh trong nhóm công trình phục vụ sản xuất và logistics.
Cơ cấu diện tích sàn công trình xanh theo loại hình tại Việt Nam, giữa năm 2026. (Nguồn: EDGE Buildings)
Phạm vi áp dụng các tiêu chuẩn xanh còn được mở rộng sang lĩnh vực công trình công cộng. Tháng 5/2026, tổ hợp trụ sở làm việc của Tỉnh ủy, Đoàn đại biểu Quốc hội, HĐND và UBND tỉnh Khánh Hòa được công bố đạt chứng nhận công trình xanh quốc tế EDGE Advanced. Theo kết quả đánh giá được công bố, công trình đạt mức tiết kiệm 45% năng lượng, 43% lượng nước và giảm 34% carbon hàm chứa trong vật liệu xây dựng so với phương án cơ sở dùng để đánh giá.[8]Đây là một trường hợp đáng chú ý về việc áp dụng tiêu chuẩn xanh trong đầu tư xây dựng công trình phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước.
Ở lĩnh vực nhà ở, theo thống kê IFC cập nhật đến cuối tháng 9/2026, cả nước đã có 64.139 căn hộ và 6.318 nhà ở riêng lẻ đạt chứng nhận xanh[9]. Những con số này cho thấy các tiêu chuẩn công trình xanh đã được áp dụng ở quy mô hàng chục nghìn đơn vị nhà ở.
Nhìn từ chặng đường phát triển này, công trình xanh tại Việt Nam đã có bước chuyển đáng kể, từ những dự án tiên phong ở một số phân khúc đến sự mở rộng về số lượng, quy mô và loại hình công trình. Sự hiện diện ngày càng đa dạng của các công trình đạt chứng nhận xanh cho thấy những tiêu chuẩn môi trường đang từng bước được áp dụng rộng hơn trong hoạt động đầu tư, phát triển bất động sản.
Những chuyển biến tích cực của công trình xanh xuất phát từ chính nhu cầu và tiêu chí lựa chọn bất động sản của người mua, khách thuê. Khi chất lượng môi trường sống, khả năng tiết kiệm năng lượng và hiệu quả vận hành ngày càng được quan tâm, các yếu tố xanh từng bước trở thành một phần quan trọng trong quyết định lựa chọn sản phẩm. Chính nhu cầu thực đang là yếu tố then chốt tạo động lực để doanh nghiệp chú trọng hơn đến chất lượng môi trường, hiệu quả sử dụng và các tiêu chí bền vững trong quá trình phát triển dự án, không đơn thuần chỉ để có được các chứng chỉ xanh.
Theo báo cáo nghiên cứu tâm lý người tiêu dùng bất động sản cuối năm 2024 của Batdongsan.com.vn, thực hiện với 500 người tham gia khảo sát, 86% cho biết quan tâm đến việc mua một ngôi nhà xanh, và 88% sẵn sàng chi trả thêm cho sản phẩm này. Trong đó, 39% thể hiện mức sẵn sàng trả cao hơn tới 10% và 49% cao hơn tới 5%.
Khi được hỏi về các yếu tố quan tâm đối với nhà ở xanh, 70% người tham gia lựa chọn quản lý môi trường dự án, 63% quan tâm đến thiết kế bất động sản bền vững và 51% chú trọng không gian xanh. Trong khi đó, tỷ lệ lựa chọn chứng nhận công trình xanh là 29%.[10] Sự khác biệt giữa những tỷ lệ này cho thấy người mua có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến những yếu tố xanh tác động trực tiếp đến môi trường sống và chất lượng sinh hoạt thay vì chỉ chú trọng đến chứng nhận công trình xanh.
Người mua có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến những yếu tố tác động trực tiếp đến môi trường sống và chất lượng sinh hoạt thay vì chỉ chú trọng đến chứng nhận công trình xanh. (Ảnh minh hoạ)
Sự quan tâm đến môi trường cư trú càng có cơ sở trong bối cảnh các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang chịu sức ép từ ô nhiễm không khí, mật độ xây dựng cao tại một số khu vực và hiện tượng đảo nhiệt đô thị. Những vấn đề này cũng đang đặt ra yêu cầu cao hơn đối với đối với chất lượng không gian sống, khả năng tiếp cận cây xanh, mặt nước và điều kiện hạ tầng môi trường trong tổng thể khu đô thị.
Ecopark tại Hưng Yên là một trường hợp đáng chú ý từ góc nhìn này. Khởi công năm 2009 và bắt đầu đón những cư dân đầu tiên từ năm 2012, khu đô thị gần 500ha được phát triển với hơn 100ha cây xanh và mặt nước, kết hợp các khu nhà ở cùng hệ thống công viên, trường học và tiện ích phục vụ đời sống. Điểm khác biệt trong định hướng phát triển Ecopark là sự gắn kết giữa các công trình xây dựng với cảnh quan thiên nhiên, từng bước hình thành môi trường cư trú mang bản sắc sinh thái.
Không gian sống xanh tại Khu đô thị Ecopark Hưng Yên.
Trong giai đoạn 2020 - 2023, dù thị trường bất động sản trải qua những biến động do dịch Covid-19 và sau đó là sự trầm lắng và suy giảm mạnh về cả nguồn cung và thanh khoản, Ecopark vẫn có thể xây dựng hoàn thiện và bán ra thị trường 16 tòa căn hộ chung cư với thanh khoản tốt, nhanh chóng bàn giao và đưa vào vận hành. Tính cả các sản phẩm nhà ở thấp tầng, tổng lượng bất động sản bán đến người mua cuối cùng trong giai đoạn này tương đương với tổng số lượng hàng hóa bán ra trong gần 10 năm.[11] Năm 2023 cũng là năm doanh nghiệp này mở rộng thị trường ra phạm vi nhiều tỉnh thành khác trên cả nước từ kinh nghiệm phát triển Khu đô thị Ecopark Hưng Yên.
Điều này cho thấy, khi doanh nghiệp lựa chọn và kiên định theo đuổi "giá trị xanh" ngay từ những bước đầu đặt nền móng cho dự án, với định hướng kiến tạo không gian sống chất lượng, đáp ứng nhu cầu an cư hạnh phúc của cư dân - những người tiêu dùng cuối cùng, thì những biến động ngắn hạn của thị trường khó có thể ảnh hưởng đến kết quả đầu tư, kinh doanh. Ngược lại, ngay trong những giai đoạn thị trường trầm lắng, doanh nghiệp càng có thể tạo dựng lợi thế cạnh tranh nhờ sở hữu nguồn cung chất lượng đáp ứng đúng nhu cầu thự, qua đó củng cố vị thế trên thị trường. Bởi lẽ, nhu cầu sở hữu không gian sống tốt của cư dân luôn rất thực tế, ít bị chi phối bởi những biến động tâm lý thị trường vốn thường tác động rõ nét hơn đến giới đầu tư, đầu cơ.
Phối cảnh Eco Retreat tại Tây Ninh của Tập đoàn Ecopark. Dự án được thiết kế như một khu rừng lớn với 8 tầng thực vật tạo thành hệ sinh thái rừng "trị liệu", trong đó có khu công viên rừng rộng 50ha, được thiết kế với 20 chủ đề khác nhau đan xen dành cho mọi lứa tuổi, cung đường tắm rừng đặc sắc dài 8km ven mặt nước và nhiều liệu pháp dựa trên nền tảng khoa học chăm sóc sức khỏe…
Chia sẻ với Reatimes, TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng những giai đoạn thị trường khó khăn chính là "phép thử" đối với chất lượng và giá trị sử dụng thực tế của bất động sản, trong đó giá trị xanh là yếu tố quan trọng.
Theo ông, khi thị trường sôi động, kỳ vọng tăng giá và tâm lý đầu tư ngắn hạn có thể thúc đẩy giao dịch. Nhưng khi thị trường trầm lắng, nhu cầu thực quyết định thanh khoản của thị trường. Trong bối cảnh đó, các khu đô thị có môi trường sống xanh, chất lượng, hạ tầng đồng bộ, tiện ích đã vận hành và cộng đồng cư dân hiện hữu giữ vững lợi thế cạnh tranh và có khả năng giữ giá tốt hơn trên thị trường thứ cấp.
Nếu ở phân khúc nhà ở, các giá trị xanh được người mua quan tâm thông qua chất lượng môi trường cư trú, thì trên thị trường văn phòng, những yêu cầu về môi trường và hiệu quả vận hành đang tham gia trực tiếp hơn vào quyết định lựa chọn địa điểm làm việc của doanh nghiệp.
Theo khảo sát khách thuê văn phòng châu Á - Thái Bình Dương năm 2025 được CBRE dẫn lại trong báo cáo đầu tư năm 2026, hơn 60% người tham gia cho biết họ sẵn sàng trả thêm cho các đặc tính và hoạt động vận hành bền vững của tòa nhà, hoặc sẽ yêu cầu giảm giá, thậm chí từ chối thuê nếu công trình thiếu những yếu tố này.[12] Kết quả khảo sát cho thấy tiêu chí bền vững đang dần trở thành một yếu tố được doanh nghiệp cân nhắc trong quyết định thuê văn phòng, có ảnh hưởng đến mức chi phí sẵn sàng chi trả cũng như việc lựa chọn không gian làm việc.
Tại Việt Nam, xu hướng này cũng được ghi nhận trong hoạt động thuê văn phòng. Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của Savills, tại TP.HCM, nhu cầu thuê có xu hướng tập trung vào những tòa nhà mới, chất lượng cao, đặc biệt là các công trình có chứng nhận xanh.[13] Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng chất lượng cao ngày càng mở rộng, việc đáp ứng các yêu cầu về môi trường làm việc, hiệu quả sử dụng tài nguyên và tiêu chuẩn vận hành đang trở thành một trong những yếu tố giúp các tòa nhà tạo sức hấp dẫn đối với khách thuê.
Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, yêu cầu xanh còn gắn với điều kiện sản xuất và sự tham gia của doanh nghiệp vào các chuỗi cung ứng quốc tế. Khi các tập đoàn chú trọng hơn đến việc kiểm soát phát thải, sử dụng năng lượng và tác động môi trường trong chuỗi giá trị, những tiêu chí này cũng được đưa vào quá trình lựa chọn nhà xưởng, cơ sở logistics và hạ tầng phục vụ sản xuất. Điều đó tạo thêm động lực để các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nâng cao tiêu chuẩn công trình và chất lượng vận hành.
Ở góc độ đầu tư, những tiêu chí xanh cũng đang có thêm ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn và phát triển tài sản bất động sản. Theo khảo sát ý định đầu tư bất động sản châu Á - Thái Bình Dương năm 2026 của CBRE, 51% nhà đầu tư tham gia cho biết sẵn sàng trả thêm một mức giá nhỏ, dưới 5% để sở hữu tài sản có chứng nhận ESG. Đồng thời, khoảng 58% có ý định cải tạo những công trình hiện hữu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng.[14]
Có thể thấy, hai kết quả phản ánh những thay đổi khác nhau trong cách nhà đầu tư tiếp cận bất động sản: Một bên là đưa tiêu chí bền vững vào quyết định mua tài sản, bên kia là chủ động nâng cấp chất lượng công trình đang sở hữu. Điều đó cho thấy các yếu tố môi trường và hiệu quả sử dụng tài nguyên đang được xem xét trong cả lựa chọn danh mục đầu tư và định hướng phát triển tài sản.
Nhìn từ nhu cầu nhà ở, hoạt động thuê văn phòng, nhà xưởng đến quyết định đầu tư, các tiêu chí xanh đang từng bước có thêm sức nặng trong cách thị trường lựa chọn và đánh giá bất động sản. Với người mua nhà, đó là chất lượng môi trường sống và khả năng đáp ứng nhu cầu cư trú lâu dài; với khách thuê doanh nghiệp là những yêu cầu về môi trường làm việc, hiệu quả vận hành và tiêu chuẩn hoạt động; còn với nhà đầu tư, là các yếu tố được cân nhắc khi lựa chọn hoặc nâng cấp tài sản.
Những diễn biến này cho thấy sức cạnh tranh của bất động sản đang được xác lập thêm từ những giá trị có thể trải nghiệm, sử dụng và khai thác trong thực tế.
Các tiêu chí xanh đang từng bước có thêm sức nặng trong cách thị trường lựa chọn và đánh giá bất động sản, từ nhu cầu nhà ở, hoạt động thuê văn phòng, nhà xưởng đến quyết định đầu tư. (Ảnh minh họa: Bùi Văn Doanh)
"Chuyển đổi xanh đang góp phần thay đổi cách doanh nghiệp tính toán chi phí và nhìn nhận hiệu quả đầu tư bất động sản", TS. KTS. Trương Văn Quảng nhìn nhận.
Thực tế đã chứng minh công trình xanh giúp tiết kiệm đáng kể trong quá trình vận hành từ năng lượng, nước đến giảm phát thải carbon. Chính vì thế, thay vì chỉ tập trung vào chi phí xây dựng, tiến độ hoàn thành và khả năng thu hồi vốn, các yếu tố như hiệu suất sử dụng năng lượng, tiêu hao tài nguyên, chi phí vận hành và bảo trì ngày càng được đưa vào bài toán đầu tư ngay từ khâu thiết kế. Điều này khiến cấu trúc chi phí của dự án có những thay đổi nhất định. Vốn đầu tư ban đầu có thể tăng thêm để đáp ứng các tiêu chuẩn xanh, nhưng đổi lại là khả năng tiết giảm chi phí trong quá trình khai thác và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản.
"Lợi thế cạnh tranh của bất động sản xanh đang được xác lập thêm từ khả năng chuyển hóa các giải pháp môi trường thành lợi ích kinh tế thực tế, thể hiện qua chất lượng khai thác và hiệu quả sử dụng tài sản", TS. KTS. Trương Văn Quảng nhấn mạnh.
Tại Việt Nam, chi phí đầu tư tăng thêm cho công trình xanh thường dao động khoảng dưới 3%, thấp hơn nhiều so với những lầm tưởng ban đầu của các chủ đầu tư (20 - 30%) Những nhà đầu tư có kinh nghiệm thậm chí có thể triển khai mà không làm phát sinh chi phí bổ sung. Trong đó, việc tích hợp giải pháp xanh ngay từ giai đoạn thiết kế và dự toán ngân sách ngay từ giai đoạn đầu có thể giúp kiểm soát chi phí, tránh phải bổ sung những giải pháp tốn kém hơn về sau.
Ở góc độ kỹ thuật, bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), Giám đốc Bền vững Saint-Gobain khu vực châu Á - Thái Bình Dương nhấn mạnh với Reatimes vai trò của các giải pháp thiết kế thụ động như kiểm soát bức xạ mặt trời, giảm tải nhiệt, tận dụng thông gió và ánh sáng tự nhiên nhằm giảm nhu cầu sử dụng các hệ thống kỹ thuật của công trình.
Một trường hợp thực tế được ông Lawrence Mbanu, Giám đốc Quản lý Dự án Indochina Kajima chia sẻ tại Hội thảo "Xây dựng công trình chống chịu nắng nóng - Heat Resilience Forum" do VGBC tổ chức ngày 13/10/2026 tại Hà Nội. Theo ông, việc tối ưu mặt dựng và che nắng tại các khách sạn ở Việt Nam giúp giảm công suất điều hòa từ 3,6 xuống 2,2 kW/phòng và giảm khoảng 20% tổng điện năng tòa nhà.[15] Việc cải thiện mặt dựng có thể làm tăng chi phí ở một số hạng mục, nhưng đồng thời giảm nhu cầu làm mát, cho phép tối ưu quy mô hệ thống điều hòa và tiết kiệm chi phí điện năng trong quá trình sử dụng.
Bên cạnh khả năng tiết kiệm chi phí, các tiêu chuẩn môi trường còn được ghi nhận có mối liên hệ với hiệu quả khai thác thương mại của bất động sản. Theo nghiên cứu được Savills công bố ngày 2/11/2026, trên cơ sở phân tích hơn 2.000 tòa nhà văn phòng tại 5 thành phố lớn trên thế giới và kiểm soát một số đặc điểm ảnh hưởng đến giá thuê, những công trình có chứng nhận môi trường cao ghi nhận mức chênh lệch giá thuê từ khoảng 6 - 23%.[15]
Ở phương diện khai thác diện tích, Báo cáo Decarbonising Asia Pacific's Office Buildings của CBRE công bố tháng 3/2025 ghi nhận các tòa nhà văn phòng xanh trong mẫu phân tích tại châu Á - Thái Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy cao hơn nhóm không xanh.[16] Những kết quả này cho thấy các thuộc tính xanh có thể góp phần tạo lợi thế thương mại, bên cạnh những đặc điểm khác của tài sản.
Có thể thấy, chuyển đổi xanh đang đưa thị trường bất động sản bước vào một quá trình tái định hình. Không chỉ làm thay đổi cấu trúc chi phí, các yếu tố "xanh" có thể tác động trực tiếp đến giá trị thương mại và khả năng cạnh tranh của dự án bất động sản. Sự dịch chuyển này khiến bài toán đầu tư bất động sản trở nên toàn diện hơn, đồng thời đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải cân đối giữa chi phí phát triển trước mắt và giá trị có thể tạo ra trong dài hạn.
Bên cạnh sự thay đổi trong nhu cầu thị trường và hiệu quả kinh tế của công trình, chuyển đổi xanh còn đang mở ra những cơ hội mới trong huy động vốn đầu tư bất động sản. Khi các tổ chức tài chính ngày càng chú trọng đến mục tiêu giảm phát thải và sử dụng tài nguyên hiệu quả, những dự án đáp ứng tiêu chuẩn môi trường có thêm khả năng tiếp cận các nguồn tài trợ gắn với phát triển bền vững. Sự thay đổi này đang được thể hiện qua định hướng phân bổ tín dụng, sự hình thành các công cụ tài chính mới và những giao dịch huy động vốn đã được triển khai trên thị trường.
Tại hội thảo "Chính sách tín dụng và thị trường carbon: Khơi thông dòng vốn xanh" ngày 14/10/2026, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng xanh toàn hệ thống đạt hơn 856.000 tỷ đồng, tăng 9,87% so với cuối năm 2025. Trong giai đoạn 2017 - 2025, tín dụng xanh ghi nhận tốc độ tăng trưởng bình quân trên 20% mỗi năm.[17]
Theo Phó Thống đốc, tín dụng xanh có vai trò cung cấp nguồn lực cho doanh nghiệp đầu tư công nghệ sạch, sử dụng năng lượng hiệu quả và giảm phát thải. Đáng chú ý, ông nhấn mạnh yêu cầu đo lường, kiểm chứng kết quả môi trường để các tổ chức tín dụng có thêm căn cứ đánh giá hiệu quả sử dụng vốn, giám sát dự án và quản trị rủi ro. Điều này cho thấy sự mở rộng của tài chính xanh đang gắn với những yêu cầu cụ thể hơn về chất lượng và hiệu quả môi trường của hoạt động đầu tư.
Về chính sách, Quyết định số 21/2025/QĐ-TTg ngày 4/7/2025 quy định tiêu chí môi trường và việc xác nhận dự án đầu tư thuộc danh mục phân loại xanh, tạo căn cứ thực hiện các chính sách tín dụng xanh và trái phiếu xanh theo quy định. Tiếp đó, Quyết định số 46/2026/QĐ-TTg ngày 17/9/2026, có hiệu lực từ ngày 1/11/2026, hướng dẫn xác định dự án xanh, dự án đáp ứng tiêu chí tuần hoàn và áp dụng khung tiêu chuẩn môi trường, xã hội, quản trị (ESG) làm căn cứ xem xét chính sách hỗ trợ lãi suất đối với các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh.
Những quy định này góp phần hình thành cơ sở để xem xét, xác định các dự án đáp ứng yêu cầu phát triển xanh trong quá trình thực hiện chính sách tài chính. Đối với bất động sản, các tiêu chí về hiệu quả năng lượng, sử dụng tài nguyên và tác động môi trường vì vậy có thêm ý nghĩa trong việc chuẩn bị dự án và tiếp cận những nguồn vốn dành cho phát triển bền vững.
Nhìn từ góc độ doanh nghiệp bất động sản, trong cuộc trao đổi với Reatimes, TS. Châu Đình Linh, chuyên gia tài chính - ngân hàng, Giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM nhận định các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG có thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn với lãi suất ưu đãi, trong đó có các nguồn tài chính quốc tế. Để tận dụng cơ hội này, doanh nghiệp phải chứng minh được hiệu quả môi trường của dự án, đồng thời đáp ứng các điều kiện về pháp lý, năng lực tài chính và hiệu quả đầu tư.
Trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận những giao dịch huy động vốn gắn với các mục tiêu phát triển bền vững. Tháng 4/2022, Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) công bố khoản đầu tư 1.000 tỷ đồng thông qua trái phiếu do Nam Long phát hành nhằm hỗ trợ phát triển giai đoạn 2 của khu đô thị Waterpoint. Dự án dự kiến phát triển hơn 5.000 căn hộ đáp ứng các tiêu chuẩn công trình xanh EDGE, với những giải pháp tiết kiệm năng lượng, nước và tài nguyên trong xây dựng.[18]
Câu chuyện của Nam Long cho thấy nguồn vốn quốc tế đã tham gia hỗ trợ phát triển nhà ở gắn với các yêu cầu môi trường cụ thể. Bên cạnh mục tiêu mở rộng nguồn cung, việc áp dụng tiêu chuẩn xanh được đưa vào định hướng sử dụng nguồn vốn và phát triển sản phẩm, tạo thêm cơ sở để doanh nghiệp triển khai các dự án nhà ở theo hướng bền vững.
Một minh chứng khác của sự thay đổi trong hoạt động huy động vốn được ghi nhận tại BIM Land. Tháng 9/2023, IFC công bố khoản đầu tư lên tới 3.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 150 triệu USD vào trái phiếu liên kết bền vững bằng nội tệ do BIM Land và Công ty cổ phần Thanh Xuân phát hành. Nguồn vốn được sử dụng để phát triển dự án Thanh Xuân Valley, đồng thời hỗ trợ triển khai các giải pháp tiết kiệm năng lượng và nước tại hai khách sạn InterContinental và Regent ở Phú Quốc.
Không gian xanh tại Thanh Xuân Valley (Phú Thọ)
Đáng chú ý, theo IFC, cơ chế trái phiếu liên kết bền vững tạo động lực tài chính để doanh nghiệp thực hiện các mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng và nước tại 3 tài sản lưu trú, hướng tới chứng nhận EDGE. Trường hợp này cho thấy các chỉ tiêu môi trường đang được đưa trực tiếp vào cấu trúc huy động vốn, gắn lợi ích tài chính của doanh nghiệp với việc thực hiện những cam kết phát triển bền vững.[19]
Các công cụ tài chính xanh cũng đang mở rộng sang hoạt động hỗ trợ người mua nhà. Tháng 6/2024, IFC công bố khoản đầu tư 50 triệu USD vào trái phiếu xanh do SeABank phát hành để mở rộng nguồn vốn cho các tài sản xanh, trong đó có công trình xanh. Đồng thời, thông qua Chương trình Hỗ trợ thị trường xây dựng xanh, IFC công bố cơ chế ưu đãi dựa trên hiệu suất với quy mô tới 0,48 triệu USD nhằm hỗ trợ khách hàng cá nhân vay mua nhà xanh, góp phần bù đắp phần chi phí áp dụng các giải pháp xanh được tính vào giá bán nhà.[20]
Những giao dịch và cơ chế tài trợ đã hình thành cho thấy tài chính xanh đang mở thêm nguồn lực và phương thức huy động vốn cho thị trường bất động sản. Từ các khoản đầu tư hỗ trợ phát triển nhà ở theo tiêu chuẩn xanh, công cụ tài chính gắn với cam kết tiết kiệm năng lượng, nước đến cơ chế hỗ trợ người mua nhà xanh, dòng vốn đang từng bước được kết nối với những mục tiêu môi trường cụ thể trong quá trình phát triển và khai thác bất động sản.
Những thay đổi về nhu cầu thị trường, hiệu quả đầu tư và dòng vốn đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi xanh trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, khi xét trên quy mô khu đô thị, giá trị xanh của một dự án còn phụ thuộc vào cách tổ chức không gian, hệ thống hạ tầng và điều kiện môi trường xung quanh. Điều này đang mở rộng yêu cầu chuyển đổi xanh từ từng công trình sang toàn bộ quá trình quy hoạch, phát triển và vận hành đô thị.
Sự thay đổi trong cách tiếp cận này đang được thể hiện rõ hơn ở các định hướng quy hoạch đô thị lớn. Tại Hà Nội, Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm xác định cấu trúc đô thị theo hướng đa tầng, đa lớp, đa cực, đa trung tâm, với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó, sông Hồng được xác định là trục cảnh quan sinh thái - văn hóa chủ đạo; các đô thị vệ tinh được phân vai chức năng nhằm chia sẻ áp lực dân số và tạo động lực phát triển cho toàn vùng.
Hà Nội định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD, lấy giao thông công cộng làm trung tâm, với hệ thống đường sắt đô thị giữ vai trò trụ cột. Hà Nội đồng thời chú trọng kiểm soát không gian phát triển, thúc đẩy đô thị nén tại những khu vực có khả năng kết nối giao thông công cộng và bảo vệ hệ thống không gian xanh, hành lang sinh thái. Theo định hướng quy hoạch, tỷ lệ đất cây xanh được đặt mục tiêu nâng lên khoảng 40 - 50% diện tích tự nhiên toàn thành phố, gắn với duy trì quỹ đất rừng và các không gian sinh thái.[20]
Tại TP.HCM, phương án Quy hoạch tổng thể Thành phố thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm, được HĐND Thành phố chính thức thông qua ngày 30/10/2026, cũng định hướng chuyển từ cấu trúc đô thị sau hợp nhất sang mạng lưới đô thị thống nhất, đa cực, đa trung tâm, với 5 cực động lực, 5 hệ liên kết chiến lược 5 trung tâm vệ tinh và 10 vùng quản trị phát triển nhằm phân bố hợp lý dân cư, việc làm, dịch vụ và hạ tầng, giảm áp lực cho khu vực lõi. Đáng chú ý, quy hoạch xác định hệ liên kết xanh - xanh dương, lấy sông Sài Gòn và sông Đồng Nai làm trục trung tâm, tạo nền tảng không gian sinh thái cho phát triển đô thị bền vững.
Cùng với đó, TP.HCM cũng định hướng phát triển đô thị nén gắn với mô hình TOD, ưu tiên tổ chức nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng quanh các đầu mối giao thông. Các tiện ích thiết yếu được đề xuất bố trí trong phạm vi tiếp cận khoảng 10 - 15 phút đi bộ, hướng tới giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và chất lượng môi trường đô thị.[21]
Những định hướng này cho thấy yêu cầu phát triển xanh đang được đưa vào cách tổ chức không gian đô thị, từ phân bố dân cư, giao thông đến bảo vệ hệ sinh thái và sử dụng tài nguyên. Đối với thị trường bất động sản, đây là những yếu tố có thể tác động đến cách lựa chọn vị trí, quy hoạch dự án, đầu tư hạ tầng và tạo lập môi trường sống của các khu đô thị mới.
Ở cấp độ chính sách, Nghị định số 35/2026/NĐ-CP ngày 22/1/2026 của Chính phủ đã quy định cụ thể các tiêu chí phát triển đô thị tăng trưởng xanh theo 3 nhóm: Hạ tầng xanh; môi trường; năng lượng và giảm phát thải. Trong đó, các tiêu chí được xác định từ tỷ lệ vận tải hành khách công cộng, diện tích đất cây xanh công cộng bình quân đầu người, chất lượng không khí, tỷ lệ thu gom và xử lý nước thải sinh hoạt đến tỷ lệ sử dụng năng lượng tái tạo và số lượng công trình xanh. [22]
Cùng với sự thay đổi trong định hướng quy hoạch và chính sách, một số doanh nghiệp bất động sản cũng đang mở rộng cách tiếp cận phát triển xanh từ từng công trình sang quy mô khu đô thị và hệ thống hạ tầng. Chẳng hạn, tại Vinhomes Green Paradise ở Cần Giờ - TP.HCM, Vinhomes định hướng phát triển khu đô thị theo mô hình ESG++, đưa các giải pháp xanh vào phương án hạ tầng toàn khu ngay từ khâu quy hoạch. Theo công bố của doanh nghiệp, khu đô thị hướng tới sử dụng điện gió ngoài khơi và điện mặt trời kết hợp pin lưu trữ để phục vụ vận hành, đồng thời tổ chức giao thông nội khu bằng xe buýt điện và các phương tiện chạy điện khác.
Ngày 5/8/2026, dự án được Hội đồng Thế giới về Dữ liệu Đô thị (WCCD) trao Chứng nhận Tạm thời ISO 37122 đối với Thành phố Thông minh theo Bộ chỉ số tùy chỉnh, ghi nhận những bước tiến về thiết kế, quy hoạch và định hướng phát triển, đồng thời tạo cơ sở để dự án hướng tới chứng nhận đầy đủ khi đi vào vận hành.
Vinhomes Green Paradise ở Cần Giờ được định hướng phát triển khu đô thị theo mô hình ESG++, đưa các giải pháp xanh vào phương án hạ tầng toàn khu ngay từ khâu quy hoạch.
Ở phương diện hạ tầng và vận hành, tháng 4/2026, Sun Group ký kết hợp tác chiến lược với Keppel EaaS Việt Nam nhằm nghiên cứu, triển khai các giải pháp tối ưu hóa năng lượng, làm mát, điện mặt trời, hạ tầng sạc xe điện và quản lý năng lượng thông minh tại hệ thống dự án, điểm đến do doanh nghiệp phát triển.Việc đưa bài toán năng lượng và vận hành vào định hướng hợp tác phát triển cho thấy doanh nghiệp đang quan tâm hơn đến khả năng sử dụng hiệu quả tài nguyên, kiểm soát tiêu thụ năng lượng và giảm phát thải trong quá trình khai thác các không gian bất động sản.
Hòn Thơm đang chuyển mình trở thành đảo xanh kiểu mẫu thông qua lộ trình phát triển du lịch bền vững và đồng bộ.
InterContinental Danang Sun Peninsula Resort - ví dụ điển hình cho triết lý phát triển hài hòa của Sun Group.
TS. KTS. Trương Văn Quảng nhận định những chuyển động trên cho thấy cách tiếp cận phát triển bất động sản xanh đang có sự mở rộng đáng chú ý. Bên cạnh việc nâng cao tiêu chuẩn môi trường cho từng tòa nhà, các doanh nghiệp bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến chất lượng quy hoạch tổng thể, hệ thống hạ tầng, hiệu quả sử dụng tài nguyên và khả năng vận hành của cả khu đô thị.
Theo ông, sự thay đổi này gắn với cách nhìn nhận giá trị của quỹ đất trong phát triển đô thị. Hiệu quả khai thác đất đai được đánh giá trong mối quan hệ với khả năng tạo lập không gian xanh, chất lượng môi trường sống, mức tiêu thụ tài nguyên và hiệu quả kinh tế lâu dài của dự án.
Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cũng nhấn mạnh mối liên hệ giữa quy hoạch và vận hành trong việc hiện thực hóa các mục tiêu xanh. Theo ông, chất lượng của một khu đô thị bền vững đang dần được nhìn nhận đồng thời từ tổ chức không gian, hệ thống hạ tầng, điều kiện môi trường và hiệu quả vận hành thực tế. Một công trình tiết kiệm năng lượng sẽ khó phát huy đầy đủ lợi ích nếu thiếu sự kết nối với giao thông, không gian công cộng và các hệ thống hạ tầng môi trường của toàn khu vực.
Nhìn tổng thể, những chuyển động từ quy hoạch, chính sách đến cách tiếp cận của doanh nghiệp cho thấy chuyển đổi xanh đang từng bước tác động đến phương thức phát triển bất động sản ở quy mô đô thị. Giá trị của dự án ngày càng gắn với chất lượng không gian sống, khả năng kết nối hạ tầng, hiệu quả sử dụng tài nguyên và năng lực tổ chức vận hành. Qua đó, các tiêu chí xanh đang có thêm vai trò trong việc định hình chất lượng và giá trị sử dụng dài hạn của bất động sản.
***
Đánh giá về quá trình chuyển đổi xanh của thị trường bất động sản Việt Nam, TS. KTS. Trương Văn Quảng cho rằng những chuyển động trong thời gian qua cho thấy tư duy phát triển của doanh nghiệp đang dần thay đổi, với sự chú trọng ngày càng lớn đến chất lượng tài sản, hiệu quả khai thác và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường. Theo ông, sự gia tăng của công trình xanh cùng những chuyển động về tài chính xanh cho thấy quá trình chuyển đổi đã có những bước tiến rõ nét. Tuy nhiên, sự chuyển dịch vẫn chưa mang tính phổ biến, với mức độ thay đổi khác nhau giữa các nhóm doanh nghiệp và phân khúc bất động sản.
Thực tế, nếu xét theo địa bàn, công trình xanh được chứng nhận vẫn tập trung ở một số trung tâm kinh tế, đô thị và công nghiệp. Theo thống kê của IFC quý III/2026, 10 tỉnh, thành phố dẫn đầu cả nước có tổng cộng 805 công trình đạt chứng nhận xanh, với diện tích sàn 20.629.531m2, chiếm gần 89% tổng diện tích sàn được chứng nhận trên toàn quốc.
Trong đó, TP.HCM giữ vị trí dẫn đầu với 370 công trình, tương ứng 7.996.063m2 sàn, chiếm gần 41% tổng số công trình và hơn 34% diện tích sàn đạt chứng nhận xanh của cả nước. Hà Nội đứng thứ hai với 108 công trình, đạt 4.409.870m2 sàn; tiếp đến là Bắc Ninh với 81 công trình, tương ứng 1.994.464m2.
Các địa phương còn lại trong nhóm 10 tỉnh, thành phố dẫn đầu gồm Hải Phòng (58 công trình, 1.523.434 m2), Tây Ninh (55 công trình, 1.233.987 m2), Hưng Yên (50 công trình, 1.116.459 m2), Đồng Nai (34 công trình, 677.669 m2), Ninh Bình (20 công trình, 649.233 m2), Gia Lai (18 công trình, 626.985 m2) và Quảng Ninh (11 công trình, 401.368 m2).
Ở cấp doanh nghiệp, việc áp dụng chứng nhận xanh cũng còn giới hạn trong nhóm được nghiên cứu. Trong 240 quan sát đối với 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết từ năm 2018 đến quý I/2025, chỉ 25,4% ghi nhận doanh nghiệp có ít nhất một chứng nhận công trình xanh.
Những hạn chế này càng đáng quan tâm bởi bất động sản có ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng đất đai, năng lượng, vật liệu xây dựng và mức phát thải trong suốt vòng đời công trình. Do tài sản thường được khai thác trong nhiều thập kỷ, các quyết định đầu tư và phát triển dự án hôm nay có tác động lâu dài đến hiệu quả sử dụng tài nguyên và khả năng giảm phát thải của nền kinh tế. Nếu chuyển đổi xanh chỉ diễn ra ở một bộ phận thị trường, những lợi ích về tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và cải thiện chất lượng môi trường khó phát huy trên quy mô tương xứng với vai trò của bất động sản.
Vậy khi lợi ích về chất lượng công trình, hiệu quả khai thác và cơ hội tiếp cận nguồn vốn xanh đã tương đối rõ, đâu là chốt chặn khiến chuyển đổi xanh chưa trở thành động lực định hướng các quyết định đầu tư trên diện rộng? Tiêu chuẩn môi trường, cơ chế thực thi, chi phí đầu tư, khả năng huy động vốn và yêu cầu minh bạch thông tin đang tác động ra sao đến lựa chọn của chủ đầu tư, và cần tháo gỡ vướng mắc ở khâu nào để các giải pháp xanh được triển khai thực chất và hiệu quả hơn?
Những vấn đề này sẽ tiếp tục được Reatimes phân tích trong Bài 3: "Khoảng cách từ tiêu chuẩn xanh đến sự chuyển đổi thực chất".
Tài liệu trích dẫn
[9] https://edgebuildings.com/wp-content/uploads/2026/07/Official.VNGB_.Q2-2026.pdf
[10] https://research.batdongsan.com.vn/images/report/analytical/VRES-2024-Tam-ly-nguoi-tieu-dung-BDS.pdf
[12] https://www.cbre.com/insights/reports/2026-asia-pacific-investor-intentions-survey
[13] https://www.savills.com/research_articles/255800/238553-1
[16] https://www.cbre.com/insights/reports/decarbonising-asia-pacific-s-office-buildings
[20] https://www.ifc.org/vi/pressroom/2024/28240
