Lời tòa soạn:
Thực trạng thiếu nhà ở giá rẻ khiến công nhân, người lao động nhập cư không tạo lập được cuộc sống ổn định tại nơi làm việc, đời sống bấp bênh đã diễn ra trong rất nhiều năm qua. Tuy nhiên, chỉ đến khi Covid-19 xảy ra, mọi bất cập mới thực sự lộ rõ.
Các khu công nghiệp đã và đang trở thành nơi dễ bị tổn thương nhất bởi dịch bệnh, thậm chí trở thành những ổ dịch lớn buộc phải phong tỏa, cách ly trong thời gian dài, khiến mọi hoạt động sản xuất kinh doanh bị đảo lộn.
Ở phía công nhân, người lao động, họ phải “giam mình” trong những phòng trọ chật chội, thu nhập bị đứt quãng do không được làm việc. Sau thời gian dài giãn cách, không còn trụ vững, hàng loạt lao động “bỏ phố về quê”, trong đó, nhiều người không muốn quay trở lại mà ở quê tìm đường sống khác. Bởi sau chuyến hồi hương lịch sử, TP.HCM, Bình Dương… không còn là “miền đất hứa” mà là những ngày tháng mệt mỏi, thiếu thốn, chênh vênh mà họ muốn bỏ lại sau lưng.
Theo ước tính của Tổng cục Thống kê, có ít nhất 1,3 triệu lao động đã “hồi hương” trong và sau làn sóng Covid-19 lần thứ tư. Từ đầu tháng 10 năm 2021, khi các doanh nghiệp bắt đầu quay trở lại hoạt động, họ phải đối diện với tình trạng thiếu hụt lao động trầm trọng. Trước thực tế này, việc đảm bảo an sinh xã hội đặc biệt là vấn đề nơi ăn chốn ở cho công nhân, người lao động trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Bài toán đặt ra lúc này không chỉ là việc giải quyết nơi ăn chốn ở cho công nhân mang tính chất tình thế, mà phải là những giải pháp mang tính bền vững.
Trong bối cảnh này, việc đặt ra mục tiêu "Xây 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp" của lãnh đạo TP.HCM là điểm sáng cho thấy sự quyết liệt của chính quyền thành phố trong việc giải bài toán an sinh xã hội cho người thu nhập thấp. Nhưng làm thế nào để có thể hiện thực hoá được mục tiêu một cách kịp thời nhất khi mà thực tế 5 năm gần đây số nhà ở xã hội được xây dựng tại TP.HCM còn chưa đến 20.000 căn? Có lẽ cần phải "chỉ mặt, gọi tên" từng vướng mắc cụ thể để tháo gỡ cũng như có những giải pháp mang tính đột phá hơn nữa.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, sau loạt bài "Nhà ở công nhân nhìn từ tác động Covid-19", Reatimes tiếp tục triển khai tuyến bài: Xây dựng 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp: Khó khăn và giải pháp.
Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Sở Xây dựng TP.HCM vừa có tờ trình để UBND TP.HCM phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố giai đoạn 2021 - 2025 và năm 2021, 2022. Kế hoạch này Sở Xây dựng đã lấy ý kiến và nhận được góp ý của 12/12 sở, ngành và 20/22 UBND các quận, huyện và TP. Thủ Đức.
Trong kế hoạch này, TP.HCM có nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân. Dự kiến, thành phố sẽ kêu gọi đầu tư 10 dự án nhà ở xã hội với hơn 8.300 căn hộ dành riêng cho công nhân. Tại khu vực ngoại thành (gồm 5 huyện là Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ), TP.HCM cũng khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, trong đó kêu gọi đầu tư 8 dự án với gần 9.600 căn hộ dành cho công nhân.
Trước đó, Sở Xây dựng cũng đã có văn bản gửi UBND TP.HCM về triển khai kiểm tra, rà soát tình hình xây dựng nhà trọ, nhà ở cho công nhân, người lao động thuê. Việc này để triển khai kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 - 2025 và các giải pháp phát triển nhà ở xã hội - nhà lưu trú công nhân.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian tới, thành phố sẽ bổ sung chính sách hỗ trợ cho chủ nhà trọ và người thuê để cải thiện chất lượng chỗ ở, góp phần đảm bảo an toàn phòng chống dịch trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn "bình thường mới".
Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trung bình mỗi năm thành phố xây 3.000 căn nhà xã hội, đáp ứng nhà ở cho khoảng 12.000 hộ gia đình. TP.HCM dự kiến đến năm 2025 sẽ xây 1 triệu căn nhà giá rẻ, hiện thực hóa mục tiêu tổ chức lại đời sống của người lao động.
Việc phát triển 1 triệu căn nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp sẽ được cụ thể hóa trong kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM đến năm 2025 do Sở Xây dựng trình lãnh đạo thành phố, dự kiến sẽ được lãnh đạo thành phố họp và sớm xem xét thông qua.
Trong nhiều năm qua, rất nhiều giải pháp cho nhà ở công nhân đã được TP.HCM đưa ra như bố trí nguồn vốn ưu đãi, tạo ra nhiều mô hình phát triển như nhà ở cho thuê; nhà ở phúc lợi của doanh nghiệp; nhà ở dân doanh… Tuy nhiên, thực tế nhà ở dành cho công nhân, cho người có thu nhập thấp vẫn còn là vấn đề bức thiết hiện nay.
Theo các chuyên gia, phải phát triển song song loại hình nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp thì mới tạo ra một quỹ nhà đủ lớn để hiện thực hoá mục tiêu 1 triệu căn nhà mà lãnh đạo TP.HCM đề ra. Vì vậy, chắc chắn cần phải có sự tham gia của các doanh nghiệp tư nhân và thành phố cần có chính sách thu hút đầu tư thực tế hơn.
Phải tháo gỡ ngay “nút thắt” về quỹ đất, cơ chế
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) nhận định, để đạt chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà dành cho người có thu nhập thấp, TP.HCM cần rà soát và thu hồi quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội từ các dự án thương mại; các quỹ đất công từ nhà, xưởng của những đơn vị phải di chuyển ra khỏi nội thành. Đặc biệt, TP.HCM cần quy hoạch quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhất là những khu vực gần các khu công nghiệp, khu chế xuất và những quận đang phát triển có nhiều công nhân và lao động nhập cư.
Theo ông Phúc, hiện nay, nhu cầu nhà giá rẻ trong xã hội là rất lớn nhưng không có nhà. Nguyên nhân là vì không ai tạo ra nguồn cung, trong khi làm nhà ở xã hội thì dân không với tới được do không đủ tiêu chuẩn cũng như thủ tục, chính sách, tiếp cận quy hoạch.
“Doanh nghiệp nào muốn làm bất động sản phải có 3 điều quan trọng: đất, tài chính, thủ tục pháp lý. Thử hỏi nếu có đất quận 1 thì ai đi làm nhà 2 tỷ đồng để bán. Muốn nhà 2 tỷ phải ra ngoại thành nhưng giờ không có đất làm, ngoài rìa cũng không còn. Nguồn cung ngày càng hạn hẹp nên phân khúc bình dân gần như tuyệt chủng.
Để phát triển nhà ở xã hội hay nhà ở giá thấp cho người lao động thu nhập thấp, vấn đề quan trọng hàng đầu là TP.HCM phải có đất, thủ tục hành chính phải thuận tiện, chưa kể các biện pháp chống đầu cơ nhằm đảm bảo nhà giá thấp đến được với người thu nhập thấp...
Thời gian qua, rất nhiều doanh nghiệp muốn tham gia cùng thành phố để xây dựng nhà ở xã hội nhưng vấn đề quan trọng là phải có quỹ đất, đồng thời có bước đột phá về thủ tục hành chính. Do đó, TP.HCM cần quy hoạch quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhất là những khu vực gần các khu công nghiệp, khu chế xuất và những quận đang phát triển có nhiều công nhân và lao động nhập cư. Như vậy, các doanh nghiệp muốn xây nhà ở xã hội sẽ biết ở khu nào có đất, chỗ nào được xây, tìm đất ở đâu để xây...”, ông Phúc nói.
Dù gặp nhiều khó khăn, song nhiều doanh nghiệp vẫn tham gia cùng TP.HCM xây dựng nhà ở giá rẻ cho công nhân, người có thu nhập thấp
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cũng cho rằng, mỗi năm, các mục tiêu nhà ở cho người thu nhập thấp đều được đặt ra, nhưng vấn đề là không có nguồn lực để triển khai. Có quỹ đất nhưng phải có nguồn lực đầu tư thì mới có được sản phẩm.
Câu trả lời cho câu chuyện nguồn lực triển khai nhà ở xã hội ở đâu nằm ở cơ chế. Nhưng cơ chế lại đang làm ách tắc nguồn lực. Điển hình là quy định trích lập quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, có từ Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, mới đây đã được thay thế bằng Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Xét ở mặt chủ trương thì đây là chính sách rất nhân văn, và là cách giải quyết đột phá để tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, quy định này chứa rất nhiều bất cập trong quá trình thực thi, nên mục tiêu làm nhà ở cho người thu nhập thấp dường như thất bại.
Do đó, CEO Đại Phúc Land kiến nghị, nên linh động cơ chế để các doanh nghiệp có thể chủ động, lựa chọn phương án nào để ngân sách Nhà nước có lợi nhất và có nguồn lực tốt nhất để triển khai. Nhiều doanh nghiệp đang mong muốn được hoán đổi quỹ đất ở một vị trí phù hợp để đầu tư một cách đồng bộ về hạ tầng, phục vụ cho những người có nhu cầu thực sự, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân, đồng thời để các chủ đầu tư cũng không phải suy nghĩ đến việc “né” hay “lách” thực hiện quỹ đất 20% ở dự án 3ha hay 5ha, 10ha.
Nếu thành phố chấp nhận chủ trương chuyển đổi quỹ đất trên thì chủ đầu tư chấp nhận các điều kiện mà thành phố đưa ra làm sao doanh nghiệp vẫn hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Giải pháp hoán đổi quỹ đất đáp ứng nhu cầu chung của dự án doanh nghiệp đang đầu tư, vừa đáp ứng nguồn cung nhà ở xã hội cho thành phố.
“Câu chuyện xây dựng và phát triển nhà ở xã hội tốt nhất vẫn dựa trên nguồn lực là ngân sách chứ khó có thể phụ thuộc vào tư nhân. Bởi về mặt thương mại, doanh nghiệp khi đầu tư phải tính đến hiệu quả. Khi làm nhà ở xã hội, rất khó để bán giá thấp mà vẫn có hiệu quả kinh doanh. Nên đối với phân khúc này, Nhà nước vẫn phải là người chủ trì, và có hướng dẫn để có thể huy động nguồn lực từ các doanh nghiệp, đảm bảo được công bằng trong việc phân phối sản phẩm đến người dân, phát triển nhà ở vừa túi tiền một cách đúng nghĩa”, bà Hương nói.
Cần tính đến “bài toán” xây nhà ở cho thuê
Ông Nguyễn Văn Đực, Ủy viên Ban Chấp hành Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, hiện nay, quy định nhà ở xã hội có diện tích khoảng 25 - 30m2 và giá không quá 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại thì với mức giá này rất khó làm vì giá vật liệu, nhân công đều tăng khá cao.
“Ví dụ đất của nhà nước, nhà nước bỏ tiền xây dựng cơ sở hạ tầng: san lấp mặt bằng, làm đường sá, điện nước và thuê doanh nghiệp xây dựng thì giá cũng phải dao động từ 15 - 20 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu tính ra giá thành phẩm của một căn hộ nhà ở xã hội sẽ dao động từ 500 - 600 triệu đồng/căn. Với mức giá này, thực tế công nhân lao động nghèo, người có nhu cầu nhà ở thật sự, rất khó mua được. Do đó, UBND TP.HCM phải tính đến bài toán thuê mua nhà ở xã hội để người lao động nghèo không bị bỏ rơi trong chính sách này”, ông Đực nhận định.
Theo ông Đực, thực tế bao nhiêu năm nay, nhà ở xã hội rất khó đến tay công nhân lao động có thu nhập nhập thấp, người có nhu cầu nhà ở thật sự, vì nhiều công nhân không chứng minh được thu nhập. Do vậy, chính sách này chỉ mới dừng lại ở cán bộ, công nhân viên chức nhà nước, dẫn đến hiện tượng nhà ở xã hội bị trục lợi bán sai đối tượng. Ông Đực hy vọng trong đợt triển khai xây nhà ở xã hội cho công nhân, cơ quan chức năng thay đổi góc nhìn về nhà ở cho những người lao động nghèo nhập cư để họ không bị “bỏ quên”.
Tính ra giá thành phẩm của một căn hộ nhà ở xã hội sẽ dao động từ 500 - 600 triệu đồng/căn. Với mức giá này, thực tế công nhân lao động nghèo, người có nhu cầu nhà ở thật sự, rất khó mua được. Do đó, UBND TP.HCM phải tính đến bài toán thuê mua nhà ở xã hội để người lao động nghèo không bị bỏ rơi trong chính sách này.
Điều này chúng ta có thể thấy rõ trong đợt dịch vừa rồi, khi TP.HCM mở cửa, một lượng lớn công nhân rời khỏi thành phố, không phải không có công ăn việc làm mà vì TP.HCM chưa có chính sách an sinh xã hội cho đối tượng công nhân nghèo này. Họ không có nơi ở ổn định, an toàn để yên tâm ở lại.
Ông Đực dẫn chứng, một lượng lớn công nhân ở lại cùng thành phố chống dịch trong những khu nhà trọ nhỏ hẹp, chật chội, tù túng. Một căn phòng trên dưới 20m2 có 5 - 10 người ở. Trước khi chưa dịch, họ sẽ sống kiểu 5 người đi làm, 5 người ở nhà và ngược lại nhưng khi dịch bệnh diễn ra họ phải cùng nhau ở nhà tận 10 người trong một diện tích siêu nhỏ, siêu ngột ngạt. Đó là lý do vì sao ngay khi TP.HCM mở cửa họ bất chấp tất cả để trở về quê.
"Để dự án nhà ở xã hội thuận lợi phát triển, phải chăng chúng ta nên có một ban chỉ đạo riêng về nhà ở xã hội cho người nghèo, có năng lực, đạo đức, toàn tâm toàn lực vì cộng đồng thì mới nghĩ ra được chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, đồng hành cùng các sở ban ngành và doanh nghiệp thì mới ra được câu chuyện nhà ở xã hội cho công nhân, chứ không thể để doanh nghiệp tự phát như hiện nay", ông Đực đề xuất.
Mặc dù vậy, ông Đực cũng dẫn chứng nhiều doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội hiệu quả như Trần Anh Group ở Long An hay Becamex ở Bình Dương. "Họ làm căn hộ nhỏ với diện tích 20m2 và gác lửng 10m2. Họ áp dụng 50% bán 50% cho thuê với giá tháng 2 - 3 triệu đồng/m2. Đó mới là sản phẩm thật sự đến tay công nhân nghèo và thu hút người lao động ở các tỉnh về Sài Gòn. Đừng nghĩ đến việc bán nhà cho người lao động nghèo trong hoàn cảnh hiện nay", ông Đực nói.
Chuyên gia này cũng cho biết, điểm chung của các doanh nghiệp là nếu xin được dự án thì tập trung làm nhà giá cao cho lời. Trong khi đó, nếu làm nhà giá rẻ thì thủ tục rất phức tạp. Quỹ đất thành phố không còn nên các doanh nghiệp càng tận dụng tối đa. “Doanh nghiệp hiện tại đều trục lợi, vị kỉ, tất cả vì lợi ích doanh nghiệp mình chứ không ai lo đi làm vì cộng đồng, đó là thực tế chung”, ông Đực nói thêm.
Trong khi đó, ông Lê Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Công ty TNHH Phát triển căn hộ Nam Long (Nam Long ADC - Công ty chuyên phát triển dòng căn hộ vừa túi tiền EHome/ EhomeS, thuộc đơn vị kinh doanh Nam Long Land - Tập đoàn Nam Long) cũng cho rằng, để hiện thực hoá 1 triệu căn nhà giá rẻ cho công nhân và đảm bảo nguồn cung nhà ở xã hội thì cần có sự phối hợp từ nhiều phía.
Cụ thể, Nhà nước cần phải có những triển khai, chỉ đạo kịp thời, đồng thời đưa về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 để doanh nghiệp và người dân tiếp cận được gói tín dụng ưu đãi. Bên cạnh hỗ trợ về mặt giải ngân tín dụng ưu đãi, Nhà nước cần có những cơ chế thông thoáng về quỹ đất để các doanh nghiệp có nguyên liệu đầu vào thực hiện các dự án này.
“Để phát triển nhà ở giá rẻ thì rất cần sự phối hợp từ nhiều phía. Với mục tiêu trở thành nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền vì một Việt Nam bền vững, Nam Long đã đồng hành cùng cộng đồng, cung cấp ra thị trường nhiều dự án nhà giá rẻ nhưng vẫn đảm bảo môi trường sống và chất lượng sản phẩm. Vì vậy, ngay khi biết thông tin TP.HCM có kế hoạch xây dựng 1 triệu căn nhà giá rẻ đến năm 2025 cho người có thu nhập thấp, Tập đoàn chúng tôi thực sự quan tâm, ủng hộ.
Chúng tôi hy vọng rằng kế hoạch này được nhanh chóng triển khai. Với quỹ đất khan hiếm, mặt bằng giá đất tăng cao thì việc phát triển được nhà ở giá rẻ là một thách thức lớn với TP.HCM nói chung và nhà đầu tư nói riêng. TP.HCM cần phải có chính sách, quy hoạch rõ ràng, đơn giản hoá các thủ tục hành chính tạo điều kiện cho doanh nghiệp có quỹ đất phát triển.
Ngoài ra, để đảm bảo chất lượng sản phẩm cùng mức giá ổn định cho người dân, Bộ Xây dựng xem xét cơ chế bảo trợ giá cả nguyên vật liệu xây dựng theo kế hoạch của chủ đầu tư, Bộ Tài chính hỗ trợ gói tín dụng cho doanh nghiệp và người dân. Có như vậy, doanh nghiệp yên tâm tập trung xây dựng hoàn thành dự án trong thời gian sớm nhất để người dân nhanh chóng tiếp cận được sản phẩm, hoàn thành mục tiêu đặt ra của TP.HCM xây dựng 1 triệu căn nhà giá rẻ đến năm 2025”, ông Quang đề xuất./.
