Đương nhiên, về nguyên tắc, đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Tuy nhiên, thông qua hình thức góp vốn định giá tài sản đất của chủ đầu tư gốc và thêm một phần vốn (nếu có thường rất nhỏ), những DN bên ngoài có thể nghiễm nhiên trở thành đồng chủ đầu tư. Sau khi được cấp giấy phép quy hoạch, xây dựng, các chủ đầu tư này sẽ thế chấp chính mảnh đất đó với ngân hàng để triển khai dự án BĐS.
Đây được coi là hình thức lách luật phổ biến với rất nhiều chủ đầu tư và dự án BĐS hiện nay. Trong những giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, thanh khoản tốt, dự án vẫn có thể đảm bảo tiến trình, bán, thu tiền trả nợ cho ngân hàng. Tuy nhiên, nếu thị trường đi xuống, đồng thời các dự án này không có gì đặc biệt, rủi ro vay nợ để triển khai dự án sẽ trở thành con dao 2 lưỡi khiến dự án bị đình trệ bất kỳ lúc nào.
Tài chính làm nên thương hiệu của chủ đầu tư BĐS. (ảnh Lạc Nhật).
Trăm nghe không bằng một thấy
Hiện nay, theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 sửa đổi, các dự án muốn bán nhà hình thành trong tương lai sẽ phải có bảo lãnh từ ngân hàng. Ở góc độ các NHTM, đương nhiên khi đứng ra bảo lãnh thì sẽ phải ràng buộc, xem xét kỹ lưỡng năng lực chủ đầu tư, tình hình tài chính kinh doanh, khả năng quản lý và phát triển dự án. Bản chất ngân hàng đứng ra bảo lãnh ở góc độ nào đó là sự minh chứng đã có một bước thẩm định ban đầu về năng lực của chủ đầu tư, để khách hàng có sự tham chiếu khi lựa chọn.
Tuy nhiên, việc tham gia bảo lãnh tốn kém khá nhiều chi phí, vì vậy không phải đơn vị nào kinh doanh BĐS cũng đề nghị ngân hàng cấp bảo lãnh, mà ngân hàng phải chủ động tìm đến khách hàng để giới thiệu thông qua các buổi mở bán. Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư và ngân hàng vẫn có thể đi sân sau để cấp bảo lãnh và làm hài lòng người mua nhà. Ngoài ra, trong quá trình thẩm định, những yếu tố như nguồn dữ liệu về dự án, chủ đầu tư, yêu cầu công bố thông tin đại chúng có thể sẽ được hoàn thiện dần trong tương lai, nhưng yếu tố đơn giản nhất ngân hàng đứng ra bảo lãnh nhất thiết phải có. Sự hợp tác này thoạt nghe có vẻ đơn giản nhưng đó là sự tích hợp rất nhiều điều kiện như về khả năng của chủ đầu tư khi đã qua ngân hàng thẩm định, một sự đảm bảo và an tâm cần thiết cho khách hàng khi tiền của họ không bị mất.
Thực tế, các ngân hàng cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai đã có từ năm 2006, nhưng trong điều kiện khung pháp lý còn không rõ ràng, bản thân các ngân hàng phải tìm cách cho vay mà không để phát sinh nợ xấu.
Với quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Tuy nhiên, mặc dù Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện giao dịch bán, cho thuê mua nhưng điều đó vẫn chưa chắc là an toàn, hay nói một cách khác, dự án đang thế chấp hay sẽ bị thế chấp vẫn không có gì để đảm bảo, không có cơ chế kiểm soát.
Thậm chí, Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ hai trường hợp: Trường hợp 1, nếu dự án thế chấp nhà ở thì chỉ cần có văn bản giữa các bên (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) về việc không giải chấp và được mua. Trường hợp 2, nếu dự án hoặc nhà ở không bị thế chấp thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản của Sở Xây dựng.
Vấn đề đặt ra, Sở Xây dựng là cơ quan kiểm tra và thông báo dự án đủ điều kiện giao dịch nhưng Sở không chịu trách nhiệm về vấn đề dự án có bị thế chấp hay không (trường hợp chủ đầu tư khai dự án không bị thế chấp). Như vậy, nếu ở trường hợp 2 có xảy ra sai sót, rõ ràng người mua lãnh đủ rủi ro vì theo quy định về giao dịch bảo đảm thì hợp đồng mua nhà đang thế chấp là vô hiệu, người mua nhà dễ bị mất trắng.
Đối với trường hợp 1, mặc dù có văn bản 3 bên (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) về việc không giải chấp và vẫn được mua. Trong trường hợp này quy định về giao dịch bảo đảm thì đây là việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp, nếu giao dịch xảy ra thì giao dịch thế chấp sẽ chấm dứt. Ở đây mâu thuẫn là như vậy các bên đã thỏa thuận giao dịch trước khi được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện, do đó các giao dịch này có vi phạm pháp luật.
Nếu các giao dịch mua bán nhà ở thực hiện đúng quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc thế chấp dự án, nhà ở trước thời gian hay sau thời gian khi Sở Xây dựng thông báo, cho dù đúng quy định Luật Nhà ở nhưng vẫn không giải quyết được theo pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Làm tốt thì cần năng lực tốt
Các doanh nghiệp BĐS hiện nay, nhất là những đơn vị có thương hiệu từ trước trên thị trường có chung quan điểm kinh doanh là phải làm tốt, bởi thị trường ngày càng xuất hiện các doanh nghiệp trẻ có năng lực và có sức cạnh tranh rất mạnh mẽ. Do đó, những doanh nghiệp nào chủ quan, kém chất lượng sẽ phải tự đào thải.
Do vậy chính chủ đầu tư phải chủ động cung cấp thông tin về sản phẩm mình kinh doanh. Lãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Hà Nội cho biết, để một dự án có thể triển khai kinh doanh được, chủ đầu tư cũng rất vất vả vì phải hoàn thành nhiều thủ tục pháp lý để được xác nhận đủ điều kiện được bán mới mang lại uy tín, niềm tin cho khách hàng.
Về cam kết chất lượng sản phẩm có một yếu tố rất quan trọng để khách hàng kiểm tra chính là lịch sử của chủ đầu tư. Người mua nhà nên tận mắt đến xem, kiểm tra các dự án đã thực hiện trước đó chất lượng ra sao, tính pháp lý như thế nào trước khi quyết định lựa chọn. Việc này giúp cho khách hàng giải tỏa những băn khoăn về rủi ro khi mua nhà.
Với những chủ đầu tư đã khẳng định được thương hiệu, người mua sẽ an tâm hơn vì đã được các chủ đầu tư này đảm bảo bằng chính thương hiệu của họ.
Ông Ngô Quang Phúc, Phó TGĐ Himlam Land cho rằng, để tăng cường uy tín của mình, các chủ đầu tư phải làm ăn bài bản, không đợi ngân hàng bảo lãnh đứng ra xử lý. Hiện tại thị trường đã minh bạch hơn và khung pháp lý cũng đã dần được cải thiện rất nhiều nhằm tạo cơ chế cho chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
