Chính sách tài chính đất đai đang khá mờ nhạt
Văn phòng Chính phủ mới ban hành Công văn 8160/VPCP-NN truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính xử lý thông tin báo chí và dư luận về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng đến sinh kế.
Công văn ghi nhận, nhiều ý kiến đang cho rằng, giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Vì vậy, Bộ Tài chính cần xác định hệ số phù hợp để tính nghĩa vụ tài chính, bảo đảm nghĩa vụ tài chính của người dân ở mức hợp lý, đồng thời có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp.
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường và các cơ quan liên quan nghiên cứu, đề xuất giải pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất phù hợp, khả thi, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 10/9/2025.
Chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hồi tháng 8, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng nhấn mạnh, việc điều chỉnh giá đất đối với các đối tượng chính sách nên giao cho địa phương để vừa bảo đảm công bằng, vừa đạt hiệu quả kinh tế - xã hội.
Tiếp tục chủ trì cuộc họp nghe báo cáo, cho ý kiến đối với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), để Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 10, ngày 29/8, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ, bảng giá đất sẽ sử dụng cho mọi chính sách, hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Tuy nhiên, hệ số điều chỉnh cần dựa trên dữ liệu thực tiễn và nguyên tắc thị trường, để tránh lúng túng hoặc vi phạm pháp luật, hoặc dẫn đến nhiều rủi ro cho cơ quan quản lý.
Trao đổi với Reatimes, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch Hội Trắc địa, Bản đồ, Viễn thám Việt Nam cho rằng, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương đã nhấn mạnh hai điểm cần đặc biệt lưu tâm trong quản lý giá đất và tài chính đất đai.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch Hội Trắc địa, Bản đồ, Viễn thám Việt Nam.
Thứ nhất, bản chất bảng giá đất phải phản ánh giao dịch thực tế, có thể cho phép sai số 20% so với thị trường như các nước đã làm. Có thể thực hiện điều này trên thực tế qua nhiều cách. Cách hợp lý nhất, là trên hợp đồng giao dịch đất đai, giá trị ghi đúng theo thực tế thì đó chính là chứng cứ về giá thị trường.
Thực tế, Nghị quyết 18 đã yêu cầu bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch trong việc xác định giá đất, như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...
Thứ hai, Nghị quyết 18 cũng nêu rõ: Thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai.
Theo ông Võ, dù Luật Đất đai 2024 đã thành công trong việc bỏ khung giá đất, để đưa giá đất về tiệm cận với giá thị trường, nhưng chính sách tài chính đất đai đang khá mờ nhạt. Bởi không rõ được trường hợp nào được ưu đãi, được giảm giá bao nhiêu phần trăm so với bảng giá, trường hợp nào áp nguyên bảng giá đất.
"Chính sách tài chính đất đai đang không rõ trong việc áp dụng bảng giá đất vào đời sống của người dân, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Bảng giá đất phải bằng giá thị trường, nhưng không phải lúc nào giá thị trường cũng được áp dụng để tính các chi phí.
Đáng lẽ, nên có đối tượng áp đúng bảng giá, có đối tượng được giảm sâu, chỉ áp một phần bảng giá đất khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất", GS. TSKH Đặng Hùng Võ nói.
Cần những quy định linh hoạt và phù hợp với thực tiễn
Bàn đến giải pháp, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho hay, một trong những nội dung cần đặc biệt quan tâm khi sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới là cơ chế thu tiền sử dụng đất.
Ông Võ đề xuất, đối với các trường hợp tách hộ trong cùng một gia đình, đặc biệt ở nông thôn, nên áp dụng mức thu ưu đãi chỉ từ 10 - 30% bảng giá đất, và coi đây như một chính sách nhà ở xã hội dành cho khu vực nông thôn. Điều này phù hợp với thực tiễn tăng số hộ gia đình nhưng không đi kèm tăng thu nhập.
Đối với doanh nghiệp, việc sửa Luật Đất đai thời gian tới phải bổ sung quy định về giảm tiền sử dụng đất cho các dự án. Nhiều quốc gia đã áp dụng mô hình ưu đãi chi phí sử dụng đất đầu vào đối với các lĩnh vực Nhà nước ưu tiên phát triển, với mức tính bằng khoảng 30% giá đất thị trường.
"Nghị quyết 18 đã yêu cầu phải thoát khỏi tư duy của Luật Đất đai 2013, nếu không làm được, thì nền kinh tế sẽ chịu thiệt, Nhà nước thất thu ngân sách. Không nên can thiệp quá tay vào bảng giá đất, mà hãy sử dụng công cụ tài chính đất đai. Doanh nghiệp phải chịu chi phí tài chính cao, tiếp cận đất đai khó khăn là sự thật, thì làm sao tính toán để giảm nghĩa vụ tài chính cho họ. Chỉ thu 30%, thậm chí chỉ 10% tuỳ dự án, để họ có khởi đầu dễ dàng, đồng thời, tìm cách thu lại qua chính sách thuế sau khi giá trị đất đai gia tăng", ông Võ kiến nghị.
GS.TSKH Đặng Hùng VõCòn theo TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, có thể hướng đến một cơ chế hai tầng: cấp Trung ương quy định nguyên tắc và khung trần tối đa (ví dụ mức thu không quá 30% bảng giá đất), còn cấp địa phương có thể linh hoạt áp dụng tùy điều kiện thực tiễn, miễn là không vượt khung. Như vậy, chính sách vừa đảm bảo tính thống nhất, vừa tôn trọng sự phân cấp và chủ động của địa phương.
"Tiền sử dụng đất không nên bị biến động quá lớn so với luật năm 2013. Nguyên tắc thị trường nếu được hiểu và vận dụng đúng, có thể làm căn cứ để tính giá chuyển nhượng, giá bồi thường, hoặc các khoản hỗ trợ trong thiên tai, bão lụt…, rất phù hợp với mục tiêu điều hành chính sách tài chính đất đai", ông Thuận nêu.
Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường cũng lưu ý, không nên kỳ vọng vào một chính sách giá đất hoàn hảo cho mọi trường hợp, mà cần chấp nhận thực tế là mỗi địa phương có đặc thù về thị trường, khả năng chi trả và cấu trúc dân cư khác nhau. Do đó, điều quan trọng là phải thiết kế một khung chính sách đủ linh hoạt, nhưng vẫn có ranh giới pháp lý rõ ràng, để vừa khuyến khích đầu tư, vừa tránh bị lợi dụng, trục lợi.
Dưới góc độ pháp lý, LS.ThS. Nguyễn Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, Dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung Điều 160 theo hướng bỏ quy định về giá đất cụ thể, thay vào đó quy định hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá của từng loại đất, tương ứng với khu vực, vị trí đã được xác định trong bảng giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm; trong trường hợp cần thiết có thể điều chỉnh trong năm hoặc cho từng khu vực cụ thể.
Theo ông Tuấn, việc áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể giúp dễ tính toán, thuận tiện trong áp dụng, khắc phục các vướng mắc khi xác định giá đất cụ thể, đẩy nhanh tiến độ xác định nghĩa vụ tài chính, sớm đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí, và tiết kiệm chi phí thuê tư vấn định giá đất.
LS.ThS. Nguyễn Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng chỉ ra, nếu bỏ quy định áp dụng giá đất cụ thể, số tiền bồi thường theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thường thấp hơn so với cách tính theo giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2024, dễ phát sinh khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Điều này dễ tạo áp lực cho chính quyền địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng. Thậm chí, các tranh chấp kéo dài có thể khiến tiến độ dự án bị chậm trễ, làm phát sinh chi phí hành chính và pháp lý, làm giảm hiệu quả sử dụng đất, lãng phí nguồn lực.
"Mặc dù cách tính mới có ưu điểm trong việc đơn giản hóa quản lý, nhưng nếu không được điều chỉnh hợp lý đối với bồi thường, sẽ tiềm ẩn nhiều hệ quả tiêu cực về kinh tế, xã hội và làm suy giảm niềm tin của người dân", LS. Phạm Thanh Tuấn nêu quan điểm.
Do đó, để vừa thúc đẩy việc triển khai các dự án được thuận lợi nhưng vẫn bảo đảm yếu tố an sinh xã hội, ông Tuấn đề xuất:
Phương án 1 là giữ hoặc kết hợp cơ chế “giá đất cụ thể” trong bồi thường. Theo đó, sẽ tiếp tục áp dụng giá đất cụ thể đối với trường hợp bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, vì đây là nhóm chịu tác động trực tiếp và có nguy cơ phát sinh khiếu kiện cao.
Chỉ áp dụng bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh đối với doanh nghiệp, dự án hoặc các trường hợp tính nghĩa vụ tài chính mà không liên quan trực tiếp đến bồi thường, tái định cư.
Phương án 2 có thể hướng tới xây dựng cơ chế hệ số điều chỉnh linh hoạt. Cụ thể, nếu bỏ hoàn toàn cơ chế xác định “giá đất cụ thể” như dự thảo, thì cần bổ sung quy định về “hệ số điều chỉnh giá đất bổ sung” dành riêng cho bồi thường, với mức có thể cao hơn hệ số áp dụng cho nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Cho phép UBND cấp tỉnh quyết định mức hoặc tỷ lệ % của “hệ số điều chỉnh giá đất bổ sung” dựa trên giá thị trường từng khu vực, bảo đảm giá bồi thường sát thực tế.
Nếu theo cách tính nếu áp dụng phương án này, thì giá đất tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất. Còn giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi sẽ tính theo công thức: Bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất bổ sung.
Có lẽ, ngoài việc đặt trọng tâm vào xây dựng một bảng giá đất vẫn cần đi kèm một cơ chế tài chính đất đai minh bạch, phân tầng và phù hợp với thực tiễn. Chỉ khi đó, bảng giá đất mới có thể "gánh" được yêu cầu cân bằng nghĩa vụ tài chính, vừa đảm bảo công bằng xã hội, vừa tạo động lực phát triển kinh tế.
