Các chính sách về xác định nghĩa vụ tài chính đất đai khi thay đổi cần phải đảm bảo nguyên tắc cẩn trọng, có lộ trình, minh bạch và có tính toán tác động đến tất cả các đối tượng, phạm vi điều chỉnh và hơn hết là đảm bảo tính ổn định cho nền kinh tế và đời sống xã hội.
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam hiến định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".
Điều 1, Luật Đất đai 2024 quy định: "Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam".
Còn khoản 40 Điều 1 của Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 quy định: "a) Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; b) Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; c) Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; d) Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương".
Như vậy, việc Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 khẳng định quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước hoàn toàn phù hợp với Hiến pháp và Luật Đất đai qua các thời kỳ. Trong quyền sở hữu tài sản đã bao hàm quyền định đoạt và Dự thảo đang hướng tới quyền được Hiến định và Luật định, thay vì để "quyền lực" định giá phải chạy theo biến động nhanh và phức tạp của thị trường bất động sản - lĩnh vực mà các quyết định hành chính khó có thể điều chỉnh kịp thời. Điều này đồng thời thể hiện rõ vai trò và quyền lực của Nhà nước trong thực hiện điều tiết nền kinh tế.
Các bảng giá do Nhà nước ban hành có mục đích chung là tạo ra một hệ thống quản lý giá công khai, minh bạch và thống nhất, góp phần ổn định nền kinh tế. Mặc dù mỗi bảng giá (như bảng giá đất, bảng giá vật liệu xây dựng, bảng giá nhà, giá xe, v.v.) theo danh mục và lĩnh vực cụ thể, nhưng tất cả đều là công cụ quản lý vĩ mô nền kinh tế của cơ quan quản lý nhà nước trong thực hiện điều tiết thị trường theo chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, đối với các mặt hàng, dịch vụ thiết yếu, độc quyền Nhà nước quản lý hoặc có ảnh hưởng lớn đến kinh tế - xã hội. Các bảng giá cũng là căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính, thanh toán với ngân sách và cung cấp thông tin tham khảo cho các hoạt động kinh tế.
Đặc điểm chung của các bảng giá là áp dụng đối với các nhóm loại tài sản, hàng hóa có cùng đặc điểm pháp lý, kỹ thuật, kinh tế, được quy định cụ thể trường hợp, đối tượng áp dụng và có khoảng thời gian áp dụng theo năm tài chính hoặc cho đến khi có bảng giá mới thay thế.
Do đặc thù này nên các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục quản lý tại các bảng giá đều được Nhà nước ấn định một mức giá nhất định và chỉ thay đổi định kỳ hoặc khi có biến động giá cần phải điều chỉnh theo yêu cầu quản lý nhà nước, nên giá trong các bảng giá thường không vận hành theo cơ chế thị trường (quan hệ cung - cầu).
Bảng giá xuất hiện sớm, gắn liền với các chính sách quản lý điều tiết, bình ổn, quản lý giá của Nhà nước. Nhưng bảng giá đất mới được Nhà nước đặc biệt quan tâm và có định hướng từ sau công cuộc Đổi mới, song Luật Đất đai năm 1993 chưa có quy định về giá đất. Nguyên tắc xác định giá đất xuất hiện lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 2003, sau đó là năm 2013 và năm 2024 [1]. Mặc dù có nội dung khác nhau, nhưng giá đất đều gắn với thị trường. Tuy nhiên, do cơ chế vận hành của cơ chế thị trường quá phức tạp, linh hoạt, phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động nên việc đảm bảo được nguyên tắc này trong quản lý nhà nước về giá đất là một thách thức. Và thực tế, giữa giá đất thị trường với giá đất trong bảng giá đất luôn tồn tại song song, đồng thời duy trì một khoảng cách nhất định.
TP. Hà Nội ban hành bảng giá đất tạm thời cho năm 2025 có mức biến động không quá cao so với bảng giá đất đã có điều chỉnh hệ số giá đất của năm 2024. (Ảnh minh hoạ)
Hơn nữa, nguyên tắc xác định giá đất luôn luôn có quy định đảm bảo nguyên tắc thị trường, nhưng bảng giá đất trong thời gian dài (từ năm 2003) đã bị khống chế trong khung giá đất, nên nguyên tắc thị trường chỉ có tính tham khảo. Gần đây nhất, theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/08/2024 đã bỏ khung giá đất, là bước đột phá so với 2 luật ban hành trước đó.
Trên thực tế, hầu hết các tỉnh ban hành bảng giá đất áp dụng cho giai đoạn cuối năm 2024 đến hết năm 2025 vẫn chủ yếu dựa trên bảng giá đất năm 2024 có điều chỉnh theo Hệ số điều chỉnh giá đất, chứ chưa đủ thời gian để lập một bảng giá đất sát với nguyên tắc thị trường theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024 (không còn khung giá đất). Nguyên nhân một phần vì không đủ thời gian và một phần là các chính sách về mức thu tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất đang có quy định chưa đồng bộ, tạo ra mức biến động lớn đối với các trường hợp áp dụng, dẫn tới nhiều bất cập trong triển khai thực hiện.
Trong khi đó, điều kiện kinh tế của các địa phương khác nhau, nên mỗi địa phương khi ban hành bảng giá đất đều có tác động đến thu, chi ngân sách thường xuyên; ngoài ra, còn chịu áp lực xã hội ở mức độ khác nhau, nên có mức điều chỉnh khác nhau. Ví dụ, TP. Hà Nội ban hành bảng giá đất tạm thời cho năm 2025 có mức biến động không quá cao so với bảng giá đất đã có điều chỉnh hệ số giá đất của năm 2024. Nhưng TP.HCM lại ghi nhận mức tăng đột biến, cùng với tỷ lệ thu nghĩa vụ tài chính trên giá đất có thay đổi chưa hợp lý, dẫn đến các khoản nghĩa vụ tài chính của người dân tăng quá lớn so với chính sách trước đây.
Sự chênh lệch này một phần xuất phát từ đặc thù của công tác định giá đất. Để xác định giá đất chính xác, việc định giá phải được thực hiện tại một thời điểm nhất định, dựa trên thông tin cụ thể của từng thửa đất. Quá trình này áp dụng các phương pháp định giá phức tạp, thời gian dài, chi phí lớn và tăng thêm thủ tục hành chính. Trong khi đó, bảng giá đất được xây dựng dựa trên thửa đất chuẩn theo vùng, tuyến, khu vực và có hiệu lực trong 12 tháng, nên không thể đòi hỏi mức độ chính xác cao như xác định giá đất cụ thể thực hiện theo đặc điểm của từng thửa đất tại thời điểm định giá.
Mặt khác, vì chính sách mới ban hành phải đảm bảo tính ổn định, nên việc điều chỉnh tăng giá trong bảng giá đất cũng cần có lộ trình, đồng bộ với các quy định về tỷ lệ thu, mức thu để tránh gây biến động lớn đến các đối tượng điều chỉnh sau khi quy định mới được ban hành.
Bên cạnh đó, nếu căn cứ xây dựng bảng giá đất dựa trên giá thị trường thì cơ sở dữ liệu về giá chuyển nhượng bất động sản phải được công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tế thị trường vẫn phổ biến tình trạng giao dịch "hai giá" nhằm giảm nghĩa vụ thuế, khiến cơ quan quản lý không có đủ dữ liệu tin cậy để xây dựng một bảng giá đất theo đúng nguyên tắc thị trường.
Trước khi ban hành Luật Đất đai, dư luận tập trung vào yêu cầu tăng giá đất để đảm bảo quyền lợi của các trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để thực hiện đầu tư hạ tầng mà quên mất giá đất tác động đến rất nhiều đối tượng khác. Luật Đất đai 2013 xác định giá đất bồi thường và giá đất tái định cư theo giá đất cụ thể, nhưng chỉ tập trung vào yêu cầu tăng giá đất trong bảng giá đất là hoàn toàn thiếu chính xác. Thay vào đó, chỉ cần điều chỉnh chính sách định giá đất trong trường hợp này là đáp ứng được đòi hỏi của người dân, mà không cần thiết phải yêu cầu bảng giá đất tăng sát giá thị trường.
Theo Luật Đất đai 2003, bảng giá đất được ban hành hằng năm. Đến Luật Đất đai 2013, chu kỳ ban hành được điều chỉnh thành 5 năm, kèm theo hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm, nhằm giảm thời gian, công sức và chi phí để xây dựng bảng giá đất mới (có yêu cầu rất cao nếu thực hiện đúng theo quy định).
Ngay sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, việc ban hành bảng giá đất tạm thời đã gây ra nhiều khó khăn, lúng túng cho các cơ quan chuyên môn. Do đó, việc điều chỉnh thời hạn ban hành bảng giá đất theo hướng như Luật Đất đai 2013 là có cơ sở, phù hợp và góp phần hạn chế lãng phí của cải, công sức xây dựng mới.
Về nguyên tắc điều chỉnh giá, việc yêu cầu hệ số điều chỉnh giá đất phải linh hoạt theo biến động thị trường là không cần thiết, bởi mức điều chỉnh hay không vẫn thuộc quyền kiểm soát và điều tiết của cơ quan nhà nước. Giá đất trong bảng giá đất được xây dựng nhằm bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương, chứ không căn cứ hoàn toàn vào nguyên tắc thị trường. Đây không phải là quy định mới, mà thực chất là quay lại chính sách trước Luật Đất đai 2003 - một chính sách từng tồn tại nhiều hạn chế và chưa thể tháo gỡ chỉ bằng chính sách một bảng giá đất. Do đó, nếu áp dụng trở lại, cần cân nhắc kỹ những vướng mắc trước đây từng gặp phải và chưa thể giải quyết.
Việc giao dịch "hai giá" không chỉ tồn tại trong các giao dịch dân sự, mà đã được pháp luật gián tiếp thừa nhận sự tồn tại, kèm theo nhiều biện pháp hành chính và thậm chí xử lý hình sự để răn đe, nhưng vẫn chưa giải quyết được triệt để. Tình trạng này đã trở thành một tập quán trong chuyển nhượng bất động sản của người Việt, xuất phát từ quy định chưa phù hợp về giá đất làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng bất động sản trong thời gian dài, khiến thị trường không minh bạch và lẫn lộn giá trị.
Trong khi đó, dư luận khá phiến diện, chưa đủ tỉnh táo để phân biệt các chính sách quản lý đất đai vốn quá phức tạp. Giá đất trong bảng giá đất có một mức giá duy nhất nhưng vừa đóng vai trò là định mức chi ngân sách (cho đối tượng là đất tái định cư) nhưng cũng đồng thời là căn cứ để thu ngân sách từ rất nhiều đối tượng khác (thuế, cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất…) nên đòi hỏi giá đất phải đảm bảo công bằng, rõ ràng, minh bạch và ổn định là điều khó có thể.
Trong điều kiện nguồn số liệu thống kê giao dịch thị trường chưa đầy đủ và chính xác, người dân còn kê khai giá đất làm căn cứ tính thuế có xu hướng thấp hơn giá trị chuyển nhượng (2 giá) để giảm bớt tiền thuế, thì cơ quan quản lý sẽ không có đủ tư liệu tin cậy để xây dựng một bảng giá đất hay hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc thị trường. Yêu cầu này cũng không phù hợp với bản chất của bảng giá - là một trong những công cụ điều tiết thị trường theo yêu cầu quản lý của Nhà nước tại từng thời điểm.
Việc xây dựng giá đất trong bảng giá đất theo Dự thảo là phù hợp với yêu cầu, mục đích quản lý nhà nước trong điều tiết thị trường và quy định của Hiến pháp. Tuy nhiên nếu yêu cầu một bảng giá, vốn ban hành để điều tiết ngân sách, lại phải đồng thời đảm bảo yếu tố thị trường là không phù hợp với lý thuyết.
Cụ thể, các chính sách điều tiết thị trường ban hành là để bình ổn thị trường, tức là đi ngược lại chiều tăng giảm của thị trường. Nói dễ hiểu hơn, là khi thị trường tăng thì chính sách ban hành ra để kiềm chế, giảm bớt đà tăng và ngược lại. Do đó, cần phân tách các nhóm đối tượng áp dụng để đưa ra các chính sách giá phù hợp, nếu chỉ sử dụng một bảng giá đất duy nhất để áp dụng trong tất cả các trường hợp là rất khó thực hiện và không thể đảm bảo công bằng, như thực tiễn bất cập trước đây cho thấy và đã buộc phải điều chỉnh cho phù hợp.
Theo tôi, song song với một bảng giá đất do Nhà nước ban hành như Dự thảo, vẫn cần có quy định về giá đất cụ thể. Mục đích để đảm bảo công bằng, minh bạch trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (người sử dụng đất). Do đặc tính riêng có của đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, có tính đa dạng, phức tạp và trên hết là phù hợp với khả năng sinh lời theo mục đích, công năng sử dụng hay quy mô đầu tư (hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình…) cụ thể của từng thửa đất tại từng địa điểm, từng thời điểm khác nhau đương nhiên sẽ có giá trị khác nhau.
Việc xây dựng Luật Đất đai có tác động đến toàn bộ người dân, nên cần phải được nghiên cứu, cân nhắc rất cẩn trọng. Nếu muốn quản lý thị trường bất động sản theo nguyên tắc thị trường, cần đi từ gốc là quan hệ cung cầu, giá cao là do thiếu nguồn cung sơ cấp, từ đó sẽ đẩy giá nhà đất lên cao là tất yếu, còn việc quản lý giá thị trường bằng các công cụ thuế là xử lý từ ngọn dễ dẫn đến hiểu nhầm, phản tác dụng.
Các chính sách về xác định nghĩa vụ tài chính đất đai khi thay đổi cần phải đảm bảo nguyên tắc cẩn trọng, có lộ trình, minh bạch và có tính toán tác động đến các đối tượng, phạm vi điều chỉnh và hơn hết là tính ổn định, hạn chế tác động tiêu cực đến an ninh, kinh tế cũng như đời sống xã hội.
[1] Điểm a, khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2003: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
Điểm khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024: a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
