Bảng giá đất mới: Động lực phát triển hay áp lực kinh tế?

Bảng giá đất được xây dựng theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 là công cụ quan trọng, không chỉ phản ánh giá trị thị trường mà còn ảnh hưởng đến thuế, đầu tư và phát triển kinh tế. Việc điều chỉnh giá đất giúp tăng tính minh bạch, giảm đầu cơ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, giá đất tăng cũng gây áp lực không nhỏ đến doanh nghiệp, người dân và thị trường nhà ở, đặc biệt là các nhóm thu nhập thấp. 

Những tác động tích cực bao gồm tăng thu hút vốn FDI, nguồn thu ngân sách và hỗ trợ phát triển hạ tầng. Ngược lại, tác động tiêu cực có thể kể đến như tăng chi phí đất, giảm khả năng tiếp cận đất của doanh nghiệp nhỏ và gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Theo đó, giải pháp được đề xuất gồm sử dụng công nghệ AI, Big Data để định giá đất, phân bổ nguồn lực hợp lý và áp dụng chính sách hỗ trợ thuế cho các nhóm yếu thế. Việc minh bạch hóa thông tin cũng được nhấn mạnh để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

***

Bảng giá đất là một công cụ quan trọng, không chỉ để xác định giá trị tài sản bất động sản mà còn là cơ sở cho việc thu thuế, giao dịch và đầu tư. Việc điều chỉnh bảng giá đất định kỳ không chỉ phản ánh sự thay đổi của thị trường mà còn đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quản lý tài nguyên đất đai. 

Năm 2025 đánh dấu một cột mốc quan trọng với sự cập nhật bảng giá đất mới, trong bối cảnh giá trị đất đai trên khắp cả nước có xu hướng tăng mạnh. Thị trường đang chịu sức ép từ nhiều phía, bao gồm nhu cầu đầu tư tăng cao, sự phát triển đô thị nhanh chóng và những thay đổi trong chính sách quản lý đất đai. Những động thái này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tuy nhiên cũng đi kèm với không ít thách thức cho doanh nghiệp và người dân.

Vấn đề được đặt ra là liệu bảng giá đất mới sẽ trở thành động lực thúc đẩy sự phát triển bền vững, hay vô tình tạo thêm rào cản cho nền kinh tế? Đây sẽ là một câu hỏi quan trọng cần trả lời, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng từ nhiều phía.

Bảng giá đất mới (bảng giá được điều chỉnh so với bảng giá đã ban hành trước đây và có hiệu lực đến ngày 31/12/2025) được xây dựng hợp lý và minh bạch sẽ giúp nhà đầu tư tính toán chi phí, đánh giá dự án khả thi, đồng thời tăng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) từ 10 - 15%, đặc biệt ở các đô thị lớn. Không chỉ hỗ trợ nhà đầu tư, bảng giá đất hợp lý còn góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách từ đất, hỗ trợ phát triển hạ tầng và dịch vụ công.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh giá đất sát thực tế không chỉ giúp giảm tình trạng đầu cơ, mà còn tăng tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Theo số liệu thống kê, tỷ lệ giao dịch minh bạch trong năm 2024 tăng 25%, số giao dịch không kê khai giảm mạnh từ 40% xuống còn 15%.

Ngoài ra, việc tăng thu từ thuế đất cũng mang lại nguồn lực tài chính quan trọng để tái đầu tư vào các lĩnh vực thiết yếu như y tế, giao thông và dịch vụ công cộng. 

Do đó, việc thực thi bảng giá đất mới được xem là bước đi quan trọng trong quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản, giúp thúc đẩy tính minh bạch và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trong giai đoạn tới.

Thứ nhất, khi bảng giá đất tăng, chi phí sử dụng đất tăng 15 - 30%, trực tiếp đẩy giá thành dự án lên cao, gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản. 

Tại TP.HCM, bảng giá đất mới tăng từ 4 - 38 lần so với bảng giá đất cũ, gây khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng và cân đối tài chính dự án. Chi phí đất tăng cao khiến lợi nhuận dự án bị thu hẹp, nhiều doanh nghiệp phải hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch triển khai nếu không đảm bảo hiệu quả tài chính. Giá bán bất động sản bị ảnh hưởng trực tiếp, do chi phí đất chiếm 10 - 20% giá thành căn hộ. Khi giá đất tăng 50%, giá bán căn hộ có thể tăng 5 - 10%, gây áp lực lên người mua nhà và làm suy giảm thanh khoản thị trường. 

Không chỉ ảnh hưởng đến các chủ đầu tư lớn, việc bảng giá đất tăng cũng gây ra khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ. Khi giá đất tăng sẽ khiến vốn đầu tư ban đầu lớn hơn, làm giảm khả năng tiếp cận quỹ đất và cạnh tranh với doanh nghiệp lớn. Ví dụ, một lô đất 1.000m2 trước đây có giá 50 tỷ đồng, nay tăng lên 75 tỷ đồng, vượt xa khả năng tài chính của nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ. 

Thứ hai, giá đất tăng khiến nhiều cá nhân và tổ chức có xu hướng găm giữ đất, chờ tăng giá thay vì đưa vào khai thác, phát triển dự án. Điều này làm giảm nguồn cung đất khả dụng, đặc biệt tại các khu vực trung tâm. Thực tế, trong năm 2024, số lượng doanh nghiệp bất động sản nhỏ giảm 20% tại TP.HCM và Hà Nội, phần lớn do khung giá đất mới làm gia tăng chi phí đầu tư, gây khó khăn trong tiếp cận quỹ đất. 

Thứ ba, bảng giá đất tăng cũng tác động tổng thể đến nền kinh tế, phần nào gây giảm sức cạnh tranh. Giá dự án đội lên làm giảm sự hấp dẫn đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài. 

Giá đất cao làm gia tăng giá thành phát triển nhà ở, khiến việc triển khai các dự án nhà giá rẻ trở nên kém khả thi, ảnh hưởng đến người lao động. Đơn cử như tại TP.HCM, bảng giá đất mới tăng đẩy giá nhà vượt khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là người trẻ và nhóm thu nhập trung bình. Số liệu cho thấy, tỷ lệ người trẻ sở hữu nhà đã giảm đáng kể, từ 45% vào năm 2020 xuống còn 35% vào năm 2024.

Về lâu dài, tài sản có thể tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn, làm giảm hiệu quả phát triển vùng nông thôn và tăng trưởng GDP không đồng đều.

Thứ tư, bảng giá đất mới tăng tạo nên gánh nặng thuế và phí. Giá đất tăng khiến thuế bất động sản, phí trước bạ, thuế thu nhập khi chuyển nhượng… đồng loạt tăng, gây áp lực tài chính lớn hơn lên cả cá nhân và doanh nghiệp.

Thứ năm, bảng giá đất mới tăng kéo theo nguy cơ bất bình đẳng. Giá đất tại TP.HCM tăng 15 - 25%/năm, trong khi ở khu vực nông thôn chỉ tăng 5 - 7%/năm, tạo chênh lệch phát triển giữa đô thị và nông thôn. Người dân nông thôn có thể gặp nhiều khó khăn hơn trong tiếp cận giáo dục, y tế và các dịch vụ thiết yếu.

Thứ sáu, tạo xu hướng di dân và áp lực hạ tầng. Khi giá đất và chi phí sinh hoạt tại trung tâm đô thị tăng cao, nhiều người có thu nhập thấp phải chuyển ra vùng ven. Năm 2024, khoảng 20% người thu nhập thấp tại TP.HCM đã di cư sang các tỉnh lân cận, khiến áp lực lên cơ sở hạ tầng, y tế, giao thông tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An… ngày càng lớn.

Sự tập trung tài sản và giá trị bất động sản chủ yếu tại các đô thị lớn, trong khi nông thôn thiếu nguồn lực phát triển, có thể khiến tăng trưởng kinh tế mất cân đối.

Thứ nhất, cần xây dựng bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế (giá đất phản ảnh đúng quan hệ cung - cầu thị trường).

Xây dựng bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế là nền tảng quan trọng trong quản lý đất đai. Việc này không chỉ giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai mà còn giảm thiểu tranh chấp, khiếu nại về đất đai; góp phần kích thích sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Theo số liệu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), giá đất hiện hành thường thấp hơn giá thị trường từ 20 - 60%, gây mất cân đối trong việc tính tiền sử dụng đất, thuế và phí, tạo ra sự "khập khiễng" giữa các khu vực kinh tế phát triển và kém phát triển. Một số địa phương vẫn sử dụng bảng giá đất cũ, chưa cập nhật theo biến động thị trường, dẫn đến thất thu thuế ước tính 30.000 - 40.000 tỷ đồng mỗi năm. 

Cần áp dụng công nghệ định giá đất dựa trên dữ liệu lớn (Big Data) và trí tuệ nhân tạo (AI) trong xây dựng bảng giá đất. Hệ thống này có thể tích hợp dữ liệu về giao dịch đất, mật độ dân cư và cơ sở hạ tầng, giúp dự báo biến động giá đất trong tương lai, từ đó hạn chế tình trạng lệch pha với thực tế thị trường. Bằng cách này, việc định giá sẽ trở nên chính xác hơn. Một số quốc gia tiên tiến như Singapore và Nhật Bản đã ứng dụng hệ thống định giá tự động, giúp bảng giá đất phản ánh chính xác tới 95 - 98% giá trị thị trường.

Phân vùng giá đất hợp lý là một yếu tố quan trọng để xây dựng bảng giá đất phản ánh đúng sự phát triển kinh tế và hạ tầng của từng khu vực. Khu vực đô thị hóa nhanh cần tăng mức giá đất để khuyến khích đầu tư vào cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của các đô thị lớn. Ngược lại, đối với các khu vực nông thôn, cần xây dựng bảng giá đất hợp lý để hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương, giúp tạo ra cơ hội phát triển cho các vùng kém phát triển và giảm bớt sự chênh lệch giữa thành thị và nông thôn. Theo một báo cáo của Ngân hàng Thế giới (World Bank), việc phân vùng giá đất hợp lý có thể tăng hiệu quả đầu tư cơ sở hạ tầng lên đến 25 - 30%.

Thứ hai, có chính sách miễn, giảm thuế cho doanh nghiệp nhỏ và người dân có thu nhập thấp.

Giai đoạn 2020 - 2024, giá đất ở nhiều khu vực tăng nhanh, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), giá đất tại khu vực đô thị tăng trung bình từ 10 - 15%/năm, gây áp lực lớn lên chi phí sinh hoạt, kinh doanh và đầu tư.

Đặc biệt, doanh nghiệp nhỏ chịu tác động lớn từ việc giá đất tăng cao, như việc chi phí thuê/mua đất tăng, dẫn đến giảm lợi nhuận hoặc thậm chí không thể mở rộng sản xuất. Báo cáo của Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa đã chỉ ra rằng, có tới 68% doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thuê đất sản xuất do chi phí cao. Cùng lúc đó, người dân thu nhập thấp cũng gặp phải tình trạng chi phí nhà ở tăng, khi giá đất tăng kéo theo giá nhà cũng leo thang. Báo cáo từ Tổng cục Thống kê (2024) cho biết, 35% hộ gia đình thu nhập thấp tại đô thị gặp khó khăn trong việc chi trả tiền thuê nhà.

Để giảm thiểu tác động này, tại Hàn Quốc, Chính phủ nước này đã hỗ trợ giảm thuế 20% cho các doanh nghiệp sử dụng đất cho sản xuất tại khu vực đô thị từ năm 2020. Kết quả, số lượng doanh nghiệp nhỏ đăng ký hoạt động đã tăng 15% sau 2 năm (2022). Còn tại Việt Nam, trong năm 2021, Chính phủ cũng đã triển khai chính sách miễn, giảm 30% thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp nhỏ bị ảnh hưởng bởi COVID-19. Báo cáo của Bộ Tài chính cho thấy, có 92.000 doanh nghiệp nhỏ hưởng lợi trực tiếp từ chính sách này, giúp giảm chi phí hoạt động trung bình 50 triệu đồng/năm/doanh nghiệp.

Trên cơ sở đó, đề xuất: (i) Đối với hộ gia đình thu nhập thấp, miễn 100% thuế đất cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hơn 5 triệu đồng/tháng/hộ tại khu vực đô thị. Đối với doanh nghiệp nhỏ, giảm 50% thuế đất cho các doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực sản xuất và dịch vụ cốt lõi tại khu vực đô thị; giảm 30% thuế cho doanh nghiệp tại khu vực nông thôn. 

(ii) Về chính sách hỗ trợ tài chính, cấp vay ưu đãi lãi suất thấp (3 - 4%/năm) dành cho doanh nghiệp nhỏ thuê/mua đất mở rộng sản xuất. Triển khai các quỹ hỗ trợ phát triển doanh nghiệp nhỏ từ Chính phủ và ngân hàng thương mại, tập trung cho các doanh nghiệp ngành sản xuất và thương mại. 

(iii) Minh bạch trong định giá đất: Thành lập cổng thông tin giá đất quốc gia để công khai bảng giá đất hằng năm, tránh tình trạng tăng giá không minh bạch.

Thứ ba, tăng cường quy hoạch dài hạn.

Quy hoạch dài hạn là yếu tố then chốt trong việc bảo đảm giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế và đồng bộ với sự phát triển của địa phương. Tuy nhiên, theo số liệu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024), khoảng 60% các đô thị lớn tại Việt Nam hiện chưa có sự đồng bộ giữa quy hoạch giá đất và phát triển hạ tầng. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất tăng đột biến ở các khu vực phát triển mới hay mất cân đối về giá trị sử dụng đất ở các khu vực vùng ven đô thị, nơi hạ tầng chưa phát triển đồng bộ.

Ví dụ, dự án tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên (TP.HCM) đã có tác động đến giá đất tại khu vực quận 9, khiến giá đất tăng từ 2 - 3 lần trong giai đoạn 2020 - 2024. Trong khi đó, các khu vực không nằm gần tuyến metro, như quận 12, chỉ ghi nhận mức tăng giá đất trung bình khoảng 15%. Điều này phản ánh rõ sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch giá đất và phát triển hạ tầng.

Thứ tư, phân bổ nguồn lực công bằng giữa các khu vực.

Theo thống kê từ Tổng cục Thống kê (2023), 75% nguồn vốn đầu tư hạ tầng tập trung vào các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng, trong khi các tỉnh miền núi và vùng sâu nhận chưa đến 10% vốn. Điều này dẫn đến sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực. Ví dụ, đất tại trung tâm TP.HCM có giá trung bình trong khoảng 350 triệu đồng/m2 (2024), trong khi giá đất tại các tỉnh miền núi phía Bắc chỉ dao động từ 3 - 5 triệu đồng/m2.

Theo đó, Chính phủ cần xây dựng một kế hoạch phân bổ nguồn vốn đầu tư hợp lý, dựa trên nhu cầu phát triển và tiềm năng kinh tế của từng vùng. Đặc biệt, cần ưu tiên phát triển hạ tầng tại các vùng sâu, vùng xa để giảm áp lực đô thị hóa tại các thành phố lớn. Bởi đơn cử, việc đầu tư 1.200 tỷ đồng vào phát triển các tuyến giao thông tại khu vực Tây Nguyên trong năm 2023 đã giúp giá đất tại khu vực này tăng trung bình 20% chỉ trong 1 năm.

Thứ năm, minh bạch và công khai thông tin.

Minh bạch và công khai thông tin là một yếu tố thiết yếu giúp tăng niềm tin từ thị trường và người tiêu dùng. Đây cũng là biện pháp để hạn chế các vấn đề đầu cơ, giữ ổn định giá cả và tạo điều kiện thuận lợi cho việc ra quyết định trong kinh doanh.

Việc cập nhật dữ liệu thị trường thường xuyên sẽ ngăn chặn đầu cơ. Đầu cơ thường xảy ra khi thông tin không rõ ràng, dẫn đến các hành động thao túng giá cả, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Việc cung cấp thông tin minh bạch về cung - cầu, giá cả và xu hướng giúp hạn chế sự thao túng và giảm rủi ro thị trường bị chi phối bởi một nhóm lợi ích.  

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng cũng cần dữ liệu chính xác để đưa ra các quyết định đầu tư kinh doanh đúng đắn, đặc biệt trong môi trường biến động nhanh của năm 2025.

Để cập nhật dữ liệu thị trường thường xuyên, cần ứng dụng công nghệ AI và Big Data để thu thập, phân tích và công bố dữ liệu thị trường theo thời gian thực, ví dụ như áp dụng blockchain để đảm bảo tính xác thực và minh bạch của dữ liệu. Chính phủ và các tổ chức cần thiết lập lịch công bố thông tin định kỳ (hằng quý hoặc hằng tháng) về các chỉ số quan trọng như giá cả, cung - cầu và dự báo xu hướng.

Khuyến nghị thực hiện đối với doanh nghiệp đầu tư vào hệ thống quản trị dữ liệu minh bạch, cung cấp báo cáo giá và xu hướng định kỳ tới các bên liên quan; đồng thời chủ động chia sẻ thông tin thị trường để tăng độ tin cậy với khách hàng. 

Đối với Chính phủ, cần thiết lập hệ thống giám sát và công khai dữ liệu thị trường công khai. Ngoài ra, cần áp dụng chế tài mạnh tay với các hành vi thao túng và đầu cơ. 

Đối với người tiêu dùng đòi hỏi sự minh bạch từ nhà cung cấp và sử dụng dữ liệu để đưa ra quyết định thông minh hơn.

Tài liệu tham khảo

(1) Bộ Tài nguyên và Môi trường (2025). Báo cáo về tình hình giá đất và các chính sách quản lý đất đai. 

(2) Tổng cục Thống kê (2024). Thống kê thị trường bất động sản tại các đô thị lớn và khu vực nông thôn Việt Nam. 

(3) Ngân hàng Thế giới (World Bank). Báo cáo về phân vùng giá đất và hiệu quả đầu tư cơ sở hạ tầng (2023). 

(4) Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa (2024). Tác động của giá đất tăng đến doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Việt Nam. 

(5) Báo cáo của Chính phủ Việt Nam (2021 - 2024). Chính sách miễn giảm thuế và hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ chịu ảnh hưởng từ COVID-19. 

(6) Báo cáo của Bộ Tài chính (2021). Hiệu quả chính sách miễn giảm thuế cho doanh nghiệp nhỏ. 

(7) Dự án Metro Bến Thành - Suối Tiên (2020 - 2024). Ảnh hưởng của phát triển hạ tầng đến giá đất tại TP.HCM.

(6) Ví dụ quốc tế: Chính sách hỗ trợ giảm thuế tại Hàn Quốc (2020 - 2022).