Bất động sản 2025: Vì đâu tăng giá?

Tại Diễn đàn "Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao Chứng nhận Dự án Đáng sống 2025" diễn ra vào sáng 25/12, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng cho rằng đã đến lúc nhìn nhận thực chất hơn vai trò của bất động sản với nền kinh tế và cần những giải pháp căn cơ về tài chính, giá để thị trường phát triển bền vững.

Trong khi đó, ở góc nhìn điều hành, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh đây vẫn là lĩnh vực có đóng góp lớn, nhưng muốn bước vào giai đoạn ổn định hơn, thị trường cần một "bộ phối hợp" đồng bộ từ Nhà nước - doanh nghiệp - xã hội.

"Neo giá" từ đâu?

Theo TS. Cấn Văn Lực, giá nhà đất cao không phải do một nguyên nhân đơn lẻ, mà là kết quả của nhiều lớp "nút thắt" chồng lên nhau chưa được tháo gỡ.

Trước hết là câu chuyện pháp lý kéo dài. Khi thủ tục, quy hoạch, phê duyệt dự án bị tắc nghẽn, nguồn cung mới không ra được thị trường, khiến hàng hóa trở nên khan hiếm tương đối - đặc biệt ở các đô thị lớn, nơi nhu cầu thật vẫn tăng theo tốc độ đô thị hóa và dịch chuyển dân cư.

Lớp thứ hai là chi phí đầu vào đội lên. Giá đất, chi phí vốn, vật liệu, nhân công… tăng khiến doanh nghiệp khó tạo sản phẩm có giá "mềm".

Khi chi phí tăng mà tiến độ pháp lý chậm, chi phí tài chính càng bị kéo dài, cuối cùng được "đẩy" vào giá bán.

Lớp thứ ba là cơ cấu cung - cầu lệch pha. Nhiều doanh nghiệp ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp do biên lợi nhuận tốt hơn và dễ "chịu" chi phí đất - vốn, trong khi nhu cầu lớn nhất lại nằm ở nhóm nhà ở vừa túi tiền.

Kết quả là thị trường có nguồn cung nhưng thiếu đúng thứ người mua cần, khiến giá bị neo cao và thanh khoản chỉ cải thiện cục bộ.

Lớp thứ tư là hiện tượng thổi giá và đầu cơ. Khi kỳ vọng tăng giá lấn át giá trị sử dụng, thị trường dễ bị "kích hoạt" bởi tin đồn, hiệu ứng đám đông, hoặc găm hàng tạo khan hiếm giả. Điều này làm giá vênh lên so với giá trị thực, trong khi người mua ở thật ngày càng khó tiếp cận.

Cuối cùng là công cụ điều tiết chưa đủ mạnh, đặc biệt chính sách thuế bất động sản.

Theo TS. Cấn Văn Lực, khi thị trường thiếu cơ chế thuế đủ hiệu lực để hạn chế đầu cơ và giữ tài sản bỏ hoang, dòng tiền vẫn có thể "đỗ" vào bất động sản theo tâm lý tích trữ, khiến mặt bằng giá dễ bị đẩy lên trong dài hạn.

2026: Cơ hội sẽ mở?

Ở phía cơ quan quản lý, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh bất động sản và xây dựng có tỷ trọng khoảng 11% GDP những năm gần đây, đồng thời tạo tác động lan tỏa mạnh tới nhiều lĩnh vực từ hạ tầng, đô thị hóa, việc làm đến chất lượng sống. Vì vậy, mục tiêu không chỉ là "phục hồi", mà là đưa thị trường vào quỹ đạo an toàn hơn.

Một điểm then chốt của giai đoạn mới là hành lang pháp lý được củng cố. Theo Thứ trưởng, thời gian qua đã có nhiều chỉ thị, nghị quyết và đặc biệt là việc sửa đổi, bổ sung các luật liên quan trực tiếp đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng; cùng hệ thống nghị định, văn bản hướng dẫn tương đối đầy đủ để tạo khung pháp lý đồng bộ hơn. Dù vậy, thực tế triển khai vẫn còn vướng, nên Chính phủ và Quốc hội tiếp tục đưa ra cơ chế nhằm gỡ điểm nghẽn.

Trên nền đó, triển vọng 2026 được kỳ vọng tích cực hơn theo hai hướng. Thứ nhất, nguồn cung có thể cải thiện, đặc biệt ở nhóm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp - nếu các địa phương đẩy nhanh tháo gỡ dự án vướng mắc, đồng thời phê duyệt các dự án mới theo chương trình phát triển nhà ở.

Thứ hai, thị trường sẽ phân hóa rõ hơn: dự án pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo, sản phẩm "đúng nhu cầu" sẽ hấp thụ tốt; ngược lại, dự án thiếu minh bạch hoặc định giá vượt xa khả năng chi trả sẽ tiếp tục khó khăn.

TS. Cấn Văn Lực lưu ý rằng một khi thị trường phát sinh bất ổn, chi phí khắc phục sẽ rất lớn và kéo dài.

Vì vậy, giai đoạn hiện nay là thời điểm phù hợp để tái thiết lập kỷ luật thị trường: Nhà nước tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng hiệu quả thực thi, kiểm soát và ổn định mặt bằng giá; đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, thúc đẩy chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong quản lý đất đai - bất động sản.

Với doanh nghiệp, trọng tâm là tái cấu trúc, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, nâng năng lực quản trị và đưa giá về mức hợp lý hơn trong "luật chơi" mới.

Nếu 2025 là năm thử sức bền, thì 2026 nhiều khả năng là năm thị trường bắt đầu "tự sàng lọc" rõ rệt. Xu hướng tích cực sẽ không đến từ một cơn sốt mới, mà từ khả năng khớp được ba yếu tố: Pháp lý minh bạch, nguồn cung phù hợp và dòng vốn vận hành kỷ luật.

Khi đó, động lực tăng trưởng của bất động sản mới thực sự quay về nền tảng bền vững - nơi giá phản ánh giá trị, và thanh khoản đến từ nhu cầu thật.