Bất động sản 2026: Cuộc chơi mới của những nhà đầu tư "thâm canh" hạ tầng

Kỳ vọng từ "đại công trường" hạ tầng 2026 - 2030

Nhìn vào bức tranh tổng thể kinh tế giai đoạn 2026 - 2030, hạ tầng giao thông không còn là yếu tố hỗ trợ đơn thuần mà đã trở thành nền tảng bắt buộc, quyết định tốc độ phát triển của nền kinh tế nói chung, trong đó có thị trường bất động sản.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư tại Savills, Việt Nam đang đứng trước một "cửa sổ cơ hội" mang tính quyết định. Đây là thời kỳ then chốt để chuyển mình từ một nền kinh tế dựa trên chiều rộng sang chiều sâu.

"Theo đó, yêu cầu quan trọng nhất hiện nay không chỉ là đầu tư hạ tầng, mà là đầu tư theo hướng đồng bộ và trọn tuyến, nhằm bảo đảm hiệu quả sử dụng nguồn lực và tối ưu hóa lợi ích dài hạn. Các tuyến cao tốc, vành đai, sân bay và cảng biển cần được đặt trong một tổng thể thống nhất để phát huy tối đa giá trị, tránh tình trạng hiệu quả đầu tư bị phân mảnh do thiếu liên thông giữa các hạng mục", TS. Sử Ngọc Khương cho hay.

Ở góc độ phát triển không gian đô thị và bất động sản, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng hạ tầng giao thông chính là yếu tố mở đường cho các đại đô thị, các dự án bất động sản mới. Khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn. Người dân có thể sinh sống xa hơn các trung tâm đô thị nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối thuận tiện, từ đó gia tăng hình thành các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp và khu dân cư mới. Xu hướng này không chỉ giúp giảm áp lực lên các đô thị lớn mà còn tạo điều kiện phân bổ lại dân cư và nguồn lực một cách hợp lý hơn.

Nhìn trong giai đoạn 2026 - 2027, ông Sử Ngọc Khương cho rằng đây sẽ là thời điểm mang tính kiểm chứng đối với năng lực triển khai và hiệu quả của chiến lược đầu tư hạ tầng hiện nay.

TS. Sử Ngọc Khương nhấn mạnh: "Từ khóa quan trọng nhất của hạ tầng Việt Nam trong những năm tới là kết nối, kết nối trọn tuyến, kết nối đồng bộ và kết nối hiệu quả để tối ưu hóa lợi ích kinh tế - xã hội, khi đó bất động sản cũng hưởng lợi từ hạ tầng".

Ông cho biết, thực tế sự dịch chuyển của hạ tầng đang tạo ra những "điểm nóng" mới tại khu vực ngoại thành thành các thành phố lớn của Hà Nội và TP.HCM. Các bất động sản nằm dọc các trục giao thông chiến lược hoặc gần các nút giao vành đai tiếp tục là đích ngắm của dòng tiền trung và dài hạn. Mặt bằng giá tại các khu vực này sẽ không tăng đều mà chuyển động theo tiến độ giải ngân vốn đầu tư công và mức độ kết nối thực tế. Không chỉ giá bán mà giá trị của các bật động sản gần với các tuyến giao thông, metro, cao tốc đều có khả năng tăng cao hơn.

"Ngôi sao" căn hộ và triển vọng từ bất động sản công nghiệp

Sự phát triển vượt bậc của hệ thống hạ tầng không đơn thuần chỉ là việc mở rộng những cung đường, mà thực tế đã trở thành mạch máu quyết định sự sống còn và giá trị bền vững của thị trường bất động sản. Khi các tuyến cao tốc liên tỉnh, hệ thống đường vành đai và các dự án metro dần đi vào hoàn thiện, rào cản về khoảng cách địa lý đã được xóa bỏ đáng kể. Chính sự kết nối giao thông đồng bộ này đã tạo ra một cú hích tất yếu, làm thay đổi hoàn toàn cán cân cung cầu và thúc đẩy dòng vốn đầu tư dịch chuyển mạnh mẽ từ khu vực trung tâm chật chội sang các vùng vệ tinh đầy tiềm năng.

Trong bức tranh chung đó, phân khúc căn hộ chung cư đang vươn lên trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền nhờ hưởng lợi trực tiếp từ mạng lưới giao thông hiện đại. Khả năng rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm đã khiến các dự án nhà ở tại những khu đô thị mới trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết, đặc biệt khi nguồn cung hiện nay vẫn đang trong tình trạng khan hiếm và nhu cầu ở thực của người dân luôn ở mức cao.

Song hành cùng sự bùng nổ của căn hộ, bất động sản công nghiệp và dịch vụ kho vận cũng đang ghi nhận những bước tiến dài nhờ sự gắn kết chặt chẽ giữa các khu chế xuất với hệ thống cảng biển, sân bay.

Hạ tầng hoàn thiện giúp giảm thiểu đáng kể chi phí logistics, tạo đà thu hút làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI mạnh mẽ vào các thủ phủ công nghiệp. Khi tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tăng cao, nhu cầu về nhà ở cho chuyên gia và công nhân tại các khu vực lân cận cũng tăng theo tỷ lệ thuận, tạo thành một chuỗi giá trị khép kín thúc đẩy kinh tế khu vực phát triển vượt bậc.

Bà Ngọc Lê, Giám đốc cho thuê thương mại tại Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt và phân hóa rõ nét hơn. Người mua giờ đây không còn chạy theo những kỳ vọng lợi nhuận ảo hay lướt sóng nhanh mà đã chuyển sang ưu tiên các giá trị thực, từ chất lượng không gian sống, sự minh bạch về pháp lý cho đến uy tín của chủ đầu tư.

Những dự án sở hữu vị trí chiến lược với hạ tầng hoàn chỉnh sẽ tiếp tục giữ vững khả năng thanh khoản mạnh, trong khi các dự án xa trung tâm hoặc chưa rõ ràng về pháp lý buộc phải điều chỉnh lại chiến lược tiếp cận. Để duy trì lợi thế cạnh tranh, các chủ đầu tư cần chú trọng vào việc tạo ra sự khác biệt thông qua thiết kế sáng tạo, tiện ích vượt trội và ứng dụng công nghệ thông minh vào quản lý vận hành.

Nhìn về dài hạn, thị trường sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi những phân khúc có nền tảng vững chắc. Cụ thể, căn hộ chung cư vẫn giữ vững vị thế ngôi sao nhờ tính chất dễ tiếp cận và đáp ứng đúng nhu cầu bức thiết của đại đa số cư dân đô thị. Bên cạnh đó, các loại hình bất động sản gắn liền với hạ tầng trọng điểm và chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ là động lực tăng trưởng chính, dựa trên sự dịch chuyển sản xuất và các hiệp định thương mại tự do FTA mà Việt Nam đang tham gia sâu rộng.

Theo bà Ngọc Lê: "Nhà đầu tư cá nhân cũng có thể khai thác bất động sản dịch vụ quanh khu công nghiệp (nhà trọ, kiot dịch vụ, đất nền có thổ cư gần cổng khu công nghiệp) để phục vụ lượng lớn chuyên gia và công nhân. Lưu ý, cần chọn những khu vực có quy hoạch rõ ràng, pháp lý sạch (ưu tiên có sổ đỏ/hồng) và có khả năng hình thành dân cư trong tương lai, tránh sốt ảo theo tin đồn".

Còn theo ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, trong năm 2026, nhà đầu tư cần nghiêm túc áp dụng công thức "3 đúng" để định hình chiến lược gồm: Đúng phân khúc, Đúng thời điểm và Đúng năng lực tài chính. Việc xác định đúng phân khúc phù hợp với nhu cầu thực và chọn thời điểm vào hàng khi mức giá còn dư địa tăng trưởng sẽ giúp tối ưu hóa lợi nhuận. Đặc biệt, việc cân đối năng lực tài chính cá nhân đóng vai trò then chốt nhằm hạn chế tối đa rủi ro từ việc sử dụng đòn bẩy quá mức, giúp đảm bảo dòng vốn không bị đứt gãy giữa chừng trong một thị trường đang có sự thanh lọc gắt gao.

Bước chuyển mình quan trọng nhất trong giai đoạn này chính là sự thay đổi tư duy từ "tích lũy chờ tăng giá" sang "khai thác giá trị thực". Thước đo giá trị của một bất động sản hiện nay không nằm ở những lời hứa hẹn trong tương lai mà nằm ở khả năng tạo ra dòng tiền ngay lập tức. Nhà đầu tư nên ưu tiên những sản phẩm có thể ở ngay hoặc cho thuê hiệu quả tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ. Một bất động sản chỉ thực sự có giá trị bền vững khi nó phục vụ nhu cầu hiện hữu của xã hội và có khả năng vận hành khai thác thực tế.

"Để tối ưu hóa tính thanh khoản và đón đầu dòng vốn, người mua cần theo sát lộ trình quy hoạch cũng như các chính sách gỡ vướng từ phía chính quyền địa phương. Trong xu hướng mở rộng đô thị như hiện nay, những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, đầu tư hạ tầng mạnh và nhu cầu nhà ở lớn chính là nơi dòng tiền sẽ tập trung chảy về mạnh mẽ nhất. Việc nắm bắt được nhịp độ phát triển của từng địa phương sẽ giúp nhà đầu tư nhận diện được đâu là điểm rơi phong độ của thị trường, từ đó đưa ra quyết định giải ngân chính xác và mang lại lợi nhuận kỳ vọng trong dài hạn", ông Nguyễn Hoàng gợi ý.