Thích
Sau giai đoạn đóng băng kéo dài từ 2022-2023, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ hồi phục mới. Tuy nhiên, khác với những giai đoạn tăng nóng trước đây, đợt phục hồi lần này diễn ra theo hướng phân hóa mạnh khi không phải doanh nghiệp nào cũng có thể hưởng lợi như nhau.
Báo cáo mới nhất của Shinhan Securities Vietnam nhận định thị trường địa ốc năm 2026 sẽ tiếp tục cải thiện nhờ ba yếu tố nền tảng gồm mặt bằng pháp lý dần được tháo gỡ, đầu tư công tăng tốc và nguồn tín dụng vẫn duy trì cho lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, áp lực lãi suất, trái phiếu đáo hạn và khả năng hấp thụ thị trường sẽ khiến cuộc chơi nghiêng về nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, tài chính ổn định và năng lực triển khai dự án thực tế.
Lãi suất đảo chiều, thị trường bước vào giai đoạn "chọn lọc"
Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo là xu hướng tăng trở lại của lãi suất vay mua nhà sau giai đoạn duy trì ở vùng thấp trong phần lớn năm 2025.
Theo dữ liệu của Shinhan Securities, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng mạnh trong quý I/2026. Vietcombank từ mức 5,7%/năm hồi tháng 10/2025 đã tăng lên 9,6%/năm vào tháng 3/2026. Techcombank cũng tăng từ 6,5% lên 9,5%/năm.
Tín dụng cho bất động sản tăng trưởng mạnh.
Điều này cho thấy chu kỳ tiền rẻ hỗ trợ thị trường bất động sản đang dần khép lại.
Dù vậy, báo cáo cho rằng thị trường chưa bước vào trạng thái tiêu cực như giai đoạn 2022 bởi thanh khoản hiện vẫn được hỗ trợ bởi dòng tín dụng tăng trưởng tích cực, đặc biệt ở mảng kinh doanh bất động sản.
Năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản tăng khoảng 19%, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 43% - mức cao nhất nhiều năm. Đây được xem là "phao cứu sinh" giúp nhiều doanh nghiệp duy trì hoạt động triển khai dự án trong bối cảnh thị trường chưa hồi phục hoàn toàn về sức mua.
Pháp lý trở thành "liều doping" cho nguồn cung mới
Nếu giai đoạn 2022-2024, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường là pháp lý thì sang năm 2026, nút thắt này đang dần được tháo gỡ. Hàng loạt văn bản quan trọng như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các nghị quyết đặc thù đã bắt đầu phát huy tác dụng.
Bất động sản đứng TOP 2 trong số các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI.
Đáng chú ý, Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép thí điểm phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, kể cả với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Theo Shinhan Securities, đây là bước đi có thể tháo gỡ một phần lớn các dự án từng bị đình trệ do vướng pháp lý đất đai.
Tác động của chính sách đang bắt đầu phản ánh vào nguồn cung khi tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới năm 2025 đạt khoảng 36.000 căn, tăng hơn 16% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức rất cao khoảng 95%.
Bất động sản tại Hà Nội phục hồi tích cực.
Trong khi đó, TP. HCM ghi nhận dấu hiệu hồi phục rõ rệt hơn sau nhiều năm khan hiếm nguồn hàng. Nguồn cung mới năm 2025 đạt hơn 24.000 căn, tăng tới 155% so với năm trước, còn lượng tiêu thụ đạt khoảng 22.000 căn.
Theo dự báo của Shinhan Securities, giai đoạn 2026-2028 sẽ là thời kỳ tăng tốc nguồn cung mới, đặc biệt tại TP.HCM khi nhiều dự án lớn hoàn tất pháp lý và quay trở lại thị trường.
Nhà ở xã hội trở thành ưu tiên chiến lược
Một điểm nổi bật khác của thị trường năm 2026 là sự dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Theo báo cáo, đến cuối năm 2025, cả nước đã hoàn thành khoảng 170.000 căn nhà ở xã hội, thêm 134.000 căn đang xây dựng và khoảng 354.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM được dự báo sẽ tăng mạnh.
Nhiều doanh nghiệp lớn bắt đầu tham gia mạnh vào phân khúc này. Vinhomes đang triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Thanh Hóa, TP. HCM... với quy mô hàng chục nghìn căn.
Bên cạnh đó, Nghị định 302/2025/NĐ-CP về Quỹ nhà ở quốc gia được đánh giá là động thái quan trọng nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội.
Theo giới phân tích, trong bối cảnh giá nhà thương mại neo cao và khả năng chi trả của người dân suy giảm, phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ là khu vực có thanh khoản bền vững nhất trong chu kỳ mới.
Không còn "thời của tất cả", chỉ doanh nghiệp mạnh mới có lợi thế
Dù thị trường được dự báo tiếp tục hồi phục, Shinhan Securities cho rằng đây sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản. Áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn rất lớn. Giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn giai đoạn 2026-2027 được dự báo dao động quanh 70.000-80.000 tỷ đồng mỗi năm.
Trong bối cảnh đó, nhóm doanh nghiệp có quỹ đất sạch, khả năng bán hàng tốt và dòng tiền ổn định sẽ chiếm ưu thế.
Báo cáo đánh giá cao một số doanh nghiệp như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền hay Đất Xanh nhờ sở hữu quỹ đất lớn và hưởng lợi trực tiếp từ quá trình phục hồi nguồn cung.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang sở hữu quỹ đất lớn và hưởng lợi từ chính sách.
Trong đó, Vinhomes tiếp tục được xem là doanh nghiệp dẫn dắt thị trường với quỹ đất lên tới khoảng 29.500ha tính đến cuối năm 2025. Riêng năm 2026, doanh thu của doanh nghiệp này được dự báo đạt hơn 242.000 tỷ đồng, tăng gần 58% so với năm trước.
Nam Long được đánh giá tích cực nhờ chiến lược tập trung phân khúc vừa túi tiền cùng quỹ đất sạch hơn 684ha. Trong khi đó, Khang Điền hưởng lợi từ việc sở hữu quỹ đất lớn tại TP. HCM - khu vực ngày càng khan hiếm dự án mới.
Với Đất Xanh, động lực tăng trưởng được kỳ vọng đến từ mảng môi giới và các dự án hưởng lợi từ hạ tầng khu Đông TP. HCM và sân bay Long Thành.
Shinhan Securities cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn hồi phục sau chu kỳ suy giảm kéo dài từ năm 2022. Tuy nhiên, chu kỳ mới sẽ không còn là thời kỳ tăng trưởng đồng loạt như trước.
Dòng tiền hiện ưu tiên những doanh nghiệp có năng lực triển khai thực tế, quỹ đất rõ pháp lý và khả năng thích nghi với mặt bằng lãi suất mới. Điều đó cũng đồng nghĩa, giai đoạn 2026-2028 có thể sẽ là thời kỳ tái cấu trúc mạnh nhất của ngành địa ốc sau hơn một thập kỷ tăng trưởng nóng.
