Thích
Sau giai đoạn phục hồi mạnh trong năm 2025, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang bước vào chu kỳ sàng lọc sâu hơn trong năm 2026. Theo báo cáo mới công bố của VIS Rating, bức tranh toàn ngành sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét giữa các chủ đầu tư có năng lực triển khai dự án, dòng tiền ổn định với nhóm doanh nghiệp còn vướng mắc pháp lý hoặc phụ thuộc lớn vào phân khúc nghỉ dưỡng.
Đáng chú ý, dù môi trường chính sách đang được cải thiện theo hướng minh bạch và hỗ trợ phân khúc nhà ở giá phù hợp, áp lực từ mặt bằng giá cao, lãi suất vay mua nhà gia tăng và tín dụng bất động sản bị siết chặt được dự báo sẽ khiến thanh khoản thị trường suy giảm trong năm tới.
Chính sách bắt đầu chuyển hướng sang nhà ở giá phù hợp
Theo VIS Rating, điểm đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản năm 2026 nằm ở sự thay đổi trong định hướng điều hành. Nếu giai đoạn trước tập trung tháo gỡ pháp lý và gia tăng nguồn cung, trọng tâm chính sách hiện đang dịch chuyển sang thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Trong năm 2025, tiến độ phê duyệt các dự án mới đã cải thiện đáng kể. Đặc biệt, số lượng dự án nhà ở xã hội tăng tới 161% so với cùng kỳ, cao hơn nhiều mức tăng 13% của năm trước đó. Đây được xem là tín hiệu cho thấy nỗ lực thúc đẩy phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực bắt đầu phát huy hiệu quả.
Số lượng dự án nhà ở xã hội cấp phép năm 2025 tăng mạnh. Nguồn: VIS Rating
Một trong những chính sách được thị trường quan tâm là nghị quyết sắp ban hành liên quan đến phát triển nhà ở thương mại phân khúc giá phù hợp. Theo định hướng được VIS Rating đề cập, chính sách này sẽ giảm chi phí tiền sử dụng đất, đồng thời giới hạn biên lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức khoảng 15% nhằm kéo giá bán xuống mức hợp lý hơn.
Giới phân tích đánh giá đây có thể trở thành bước ngoặt quan trọng giúp mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm người thu nhập thấp và trung bình - phân khúc đang bị "bỏ quên" trong nhiều năm khi nguồn cung chủ yếu nghiêng về cao cấp và hạng sang.
Bên cạnh đó, Nghị định 357/2025/NĐ-CP về áp dụng mã định danh cho bất động sản cũng được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng minh bạch dữ liệu thị trường, hỗ trợ cơ quan quản lý kiểm soát tốt hơn tình trạng đầu cơ, tranh chấp pháp lý và rủi ro giao dịch.
Giá nhà cao và lãi suất tăng sẽ làm chậm sức mua
Dù nguồn cung mới được cải thiện, VIS Rating cho rằng môi trường kinh doanh của thị trường nhà ở trong năm 2026 sẽ có xu hướng suy giảm do áp lực chi phí tài chính và giá bán tiếp tục neo cao.
Theo thống kê của đơn vị này, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong năm 2025 giảm còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm 2024. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Nguồn cung mới tại hai đô thị lớn nhất cả nước tăng khoảng 22% trong năm 2025 nhờ môi trường pháp lý dần thông thoáng hơn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở các đại đô thị trung - cao cấp và các dự án cao cấp tại khu vực vùng ven.
Trong bối cảnh đó, VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm khoảng 3 - 4% so với năm trước do lãi suất huy động tăng và định hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.
Áp lực chi phí vốn gia tăng sẽ khiến số lượng giao dịch và tốc độ tăng giá bất động sản chậm lại trong năm 2026. Đây cũng là yếu tố buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược sản phẩm, chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn nhằm mở rộng tập khách hàng và cải thiện thanh khoản.
Doanh nghiệp bất động sản bước vào "cuộc đua" huy động vốn
Một trong những thay đổi lớn của thị trường năm 2026 là sự dịch chuyển mạnh về cấu trúc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản.
VIS Rating cho biết, sau khi tín dụng bất động sản tăng mạnh 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu kiểm soát chặt hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng, hướng tới mức tăng tương đương toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026. Điều này đồng nghĩa khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn đáng kể.
Tín dụng bất động sản tăng trưởng nóng trong năm 2025. Nguồn: VIS Rating
Trong bối cảnh đó, thị trường trái phiếu được dự báo tiếp tục trở thành kênh huy động vốn chủ lực. Năm 2025, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 129 nghìn tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ.
Đà tăng này được dự báo sẽ tiếp tục trong năm 2026 khi lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn lên tới khoảng 99 nghìn tỷ đồng, tăng 74% so với năm trước, tạo áp lực tái cấp vốn rất lớn cho doanh nghiệp.
Không chỉ trái phiếu, các doanh nghiệp cũng được kỳ vọng đẩy mạnh huy động vốn qua thị trường chứng khoán và hoạt động M&A. Theo VIS Rating, triển vọng nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam cùng tâm lý tích cực của nhà đầu tư nước ngoài đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho dòng vốn vào bất động sản.
Trong năm 2025, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 7,1 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ, trong khi giá trị phát hành cổ phiếu tăng 34%.
Phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản
VIS Rating nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa rõ rệt về hồ sơ tín nhiệm và sức khỏe tài chính giữa các chủ đầu tư.
Nhóm doanh nghiệp sở hữu dự án có khả năng bàn giao lớn, dòng tiền bán hàng tốt và pháp lý thuận lợi sẽ tiếp tục duy trì vị thế ổn định hơn trên thị trường.
Các chủ đầu tư lớn dự kiến duy trì triển vọng dòng tiền hoạt động (CFO) tích cực. Nguồn: VIS Rating
Theo báo cáo, tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng mạnh từ 49% lên 80% trong năm 2025 nhờ doanh số bán hàng cải thiện đáng kể.
Một số dự án được đánh giá sẽ tiếp tục hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp trong năm 2026 gồm Izumi City, Southgate của Nam Long Group; Green City, Golden City của Vinhomes hay The Privé của Đất Xanh Group.
Ngược lại, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn pháp lý hoặc phụ thuộc lớn vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản lớn.
VIS Rating đánh giá hồ sơ tín nhiệm của các doanh nghiệp như Novaland, API Holdings hay NRC Group có thể tiếp tục ở mức yếu trong năm 2026 do dòng tiền kinh doanh âm kéo dài, lượng tiền mặt hạn chế và áp lực tái cấp vốn lớn trong bối cảnh tiến độ triển khai dự án còn đình trệ.
Nhìn tổng thể, VIS Rating cho rằng thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong năm 2026 sẽ không còn là giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên đòn bẩy tài chính như trước.
Thay vào đó, thị trường đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc sâu hơn, nơi năng lực triển khai dự án, tính minh bạch pháp lý, khả năng huy động vốn dài hạn và sức khỏe tài chính sẽ trở thành yếu tố quyết định vị thế của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng khả năng chi trả suy giảm vì giá nhà neo cao, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực nhiều khả năng sẽ trở thành trọng tâm mới của thị trường trong những năm tới.
