Mô hình TOD: Xu hướng mới quy hoạch đô thị trong tương lai
TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng, lấy giao thông công cộng làm trung tâm, nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất xung quanh các trạm giao thông và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân. Trên thế giới, có nhiều quốc gia đã triển khai thành công mô hình TOD như Nhật Bản, Thụy Điển, Trung Quốc. Tại các nước này, các ga tàu metro không chỉ là điểm trung chuyển mà còn tích hợp trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ và nhà ở.
Theo báo cáo từ Tokyo Kantei, giá bất động sản gần các ga tàu điện tại Tokyo tăng trung bình 20–30% chỉ sau 3–5 năm kể từ khi tuyến mới đi vào hoạt động. Tại Seoul, nghiên cứu trên tuyến metro số 5 (Science Direct) cũng ghi nhận mức tăng giá trung bình 17% trong phạm vi 1km quanh trạm sau khi tuyến này vận hành. Kinh nghiệm từ các nước tiên tiến trên thế giới cho thấy, đô thị nào có metro, đô thị đó phát triển. Hạ tầng hiện đại, khả năng kết nối cao và tiện lợi di chuyển khiến giá trị bất động sản quanh các tuyến metro luôn ở mức cao và có xu hướng tăng ổn định theo thời gian.
Không nằm ngoài xu hướng từ thế giới, tại Việt Nam, sau khi tuyến metro số 1 tại TP.HCM đi vào hoạt động, thị trường đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể ở các dự án nằm gần trục kết nối. Hà Nội cũng ghi nhận tín hiệu tích cực từ tuyến metro Cát Linh - Hà Đông khi giá bất động sản quanh các nhà ga tăng trung bình 15-20% sau khi vận hành.
Dữ liệu của Savills cho thấy, tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro số 1 liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35%-70% tùy thuộc vào vị trí, thậm chí có dự án gấp đôi trong giai đoạn 2015 - 2023. Thời gian vừa qua, Savills đã ghi nhận một căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến TP. Thủ Đức (được mở bán từ cuối năm 2014) có giá từ 35-39 triệu đồng/m2 trong năm 2015 nhưng đến quý II/2024 đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69 - 75 triệu đồng/m2.
Kinh nghiệm từ các nước tiên tiến trên thế giới cho thấy giá trị bất động sản quanh các tuyến metro luôn ở mức cao và có xu hướng tăng ổn định theo thời gian (Ảnh minh hoạ từ AI)
Trong khi đó, tại Hà Nội, Savills ghi nhận giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy cho các phân khúc trong bán kính 500m so với các nhà ga tuyến metro Cầu Giấy - Nhổn tăng trên 40% chỉ trong 1 năm (từ quý III/2023 - quý III/2024). Savills cho biết, một trong những nguyên nhân chính làm gia tăng giá căn hộ là do thiếu hụt nguồn cung. Lợi thế của nhà ga metro đã tác động khiến cho giá bất động sản xung quanh tăng cao hơn 5 - 15% so với mức tăng giá chung.
Còn theo CBRE, các bất động sản gần với ga tàu điện sẽ có giá trung bình cao hơn 10 - 20% so với những khu vực khác. Trong trường hợp thị trường địa ốc gặp khủng hoảng, những dự án nhà ở kết nối tốt với tuyến tàu điện sẽ có khả năng phục hồi nhanh hơn.
Tựu chung, phát triển hạ tầng giao thông công cộng là một trong những hướng đi giải quyết được đa dạng vấn đề trong cuộc sống như tắc nghẽn giao thông, ô nhiễm môi trường. Việc quy hoạch các khu vực xung quanh nhà ga và dọc theo tuyến giao thông theo mô hình TOD cũng tạo điều kiện thuận lợi để thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định, thông qua tác động trực tiếp đến giá trị và sức hút của các dự án trong khu vực.
Cú hích giúp bất động sản Đông Bắc TP. HCM tăng giá mạnh mẽ
Trong phát triển dự án bất động sản, mô hình TOD với lợi thế có thể tạo ra những cộng đồng bền vững, cân bằng lợi ích giữa con người, môi trường và nền kinh tế. Tại TP.HCM, theo kế hoạch đến năm 2028, thành phố sẽ triển khai mô hình đô thị kết hợp giao thông công cộng (TOD) ở 11 vị trí dọc metro và Vành đai 3 TP.HCM. Các dự án TOD được đầu tư dạng phức hợp quy mô lớn, hội tụ đủ nhiều yếu tố sẽ tạo thành các đô thị khép kín, thành phố bên trong thành phố.
Trong khi đó, tại khu vực Đông Bắc TP.HCM, theo quyết định số 790/QĐ – TTg phê duyệt quy hoạch tỉnh Bình Dương thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn 2050 sẽ đầu tư xây dựng 12 tuyến metro. Trong đó, hiện tại, tuyến metro số 1 Bình Dương đi qua 4 địa phận Dĩ An, Thuận An, Tân Uyên, Thủ Dầu Một với 19 nhà ga và 1 depot đã được thông qua báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.
Đối với tuyến metro số 2, Bình Dương đang đẩy mạnh công tác khảo sát, thu thập dữ liệu phục vụ việc báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án. Về hướng tuyến, metro số 2 dài hơn 23km, đi từ trung tâm TP.Thủ Dầu Một đến ngã tư Bình Phước (TP.Hồ Chí Minh), chạy dọc Quốc lộ 13 đấu nối vào ga Hiệp Bình Phước (tuyến Metro 3B TP.Hồ Chí Minh) sẽ trở thành trục động lực tăng trưởng cho thị trường bất động sản khu vực TP.Thuận An.
Tuyến này có vai trò kết nối trung tâm TP.HCM với khu vực Đông Bắc TP.HCM. Trong tương lai sẽ kéo dài đến TP.Thủ Dầu Một (Bình Dương), dọc theo quốc lộ 13, đồng thời kết nối với tuyến 1 của tỉnh Bình Dương. Tiếp đó, toàn tuyến sẽ được đấu nối đến Chơn Thành (Bình Phước) và cửa khẩu Hoa Lư, đi song song với quốc lộ 13 và đường cao tốc TP.HCM – Chơn Thành – Hoa Lư (CT.30).
Bản đồ quy hoạch đường sắt trên cao số 2 dọc theo quốc lộ 13 nối TP.HCM và TP.Thủ Dầu Một
Việc triển khai tuyến metro 3B TP.HCM đấu nối vào metro số 2 Bình Dương hướng đến mục tiêu giảm thiểu áp lực giao thông cho các tuyến đường trọng điểm như quốc lộ 13 và Phạm Văn Đồng. Hiện tại, quốc lộ 13 là tuyến huyết mạch nối trung tâm TP.HCM với các thành phố ở cửa ngõ Đông Bắc.
Dự án metro số 2 được kỳ vọng sẽ góp phần giảm ùn tắc giao thông, tăng cường kết nối thông suốt giữa TP.HCM và cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Nhờ tốc độ di chuyển nhanh và khả năng kết nối linh hoạt, metro mang đến sự thuận tiện cho người dân trong việc đi lại giữa các khu vực, từ đó tác động rõ rệt đến xu hướng lựa chọn nơi an cư. Do vậy, khi tuyến metro số 2 Bình Dương này đi vào hoạt động, sức hấp dẫn của các dự án bất động sản dọc tuyến Quốc lộ 13 sẽ ngày càng gia tăng. Việc rút ngắn thời gian di chuyển từ các khu đô thị mới của Đông Bắc TP. HCM đến trung tâm sẽ giúp các dự án mở ra dư địa tăng giá rõ rệt.
Ghi nhận gần đây cho thấy, dự án La Pura toạ lạc ngay trung tâm Đông Bắc TP. HCM đang nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư nhờ hàng loạt thông tin tích cực từ hạ tầng giao thông. Trong tương lai, khi tuyến metro số 2 hình thành, với lợi thế nằm ngay trên trục tuyến metro này. Đây cũng chính là yếu tố giúp gia tăng giá trị bất động sản của La Pura trong dài hạn.
Dòng vốn đầu tư dịch chuyển theo xu hướng giãn dân
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, sự phát triển đồng bộ của cơ sở hạ tầng mở ra những cơ hội mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt là ở những khu vực đang trong quá trình đô thị hóa. Các dự án hạ tầng như metro, cầu đường, khu công nghiệp mới không chỉ là "cú hích" gia tăng giá trị bất động sản mà còn là "lời mời gọi" hấp dẫn các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các rủi ro liên quan đến giao thông, dịch vụ cũng sẽ được giảm thiểu, từ đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Bà Huỳnh Thị Kim Thanh - Quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cũng khẳng định, sự bùng nổ của các dự án hạ tầng không chỉ tạo ra những thay đổi tích cực trước mắt mà còn đặt nền tảng cho sự phát triển dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam. Các khu vực ngoại ô và các tỉnh thành lân cận được dự đoán sẽ trở thành điểm nóng thu hút đầu tư trong những năm tới. Tại khu vực phía Nam, các dự án lớn như sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến metro sẽ tạo ra những cơ hội mới không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn cho toàn bộ nền kinh tế.
"Trong tương lai, sự kết hợp giữa hạ tầng hiện đại và các dự án bất động sản chất lượng cao sẽ giúp Việt Nam nâng cao vị thế trên thị trường khu vực và quốc tế. Các dự án như sân bay quốc tế Long Thành, tuyến cao tốc và đường sắt cao tốc Bắc - Nam hay các tuyến metro tại TP.HCM và Hà Nội không chỉ là biểu tượng của sự phát triển mà còn là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bất động sản bền vững", bà Thanh nói.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven sẽ trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, các dự án bất động sản theo mô hình TOD tiềm năng thường nằm gần các ga metro (bán kính 500m-1km), tích hợp đa chức năng (nhà ở, thương mại, văn phòng), có kết nối giao thông thuận tiện và thiết kế thân thiện môi trường. Những dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu sống tiện ích mà còn gia tăng giá trị nhờ sức hút của giao thông công cộng hiện đại, thu hút cả người mua ở thực và nhà đầu tư.
"Các khu đô thị TOD có thể giảm tải được áp lực dân số trung tâm và thu hút về vùng ven nếu như giá cả và nguồn cung hợp lý. Điều này là động lực đầu tiên kéo dãn dân cư ra ở các khu vực ngoại thành", ông Tuấn nói.
Tuy vậy, có một thực tế là không phải toàn bộ các khu vực TOD sẽ làm cho bất động sản tăng giá mà sẽ tùy thuộc vào nhiều yếu tố như khoảng cách tới metro có thuận tiện hay không (trong bán kính 1,5km). Các tiện ích liền kề với đô thị như trường học bệnh viện, có hình thành đa dạng và giá nhà đất sẽ điều chỉnh tùy vào nhu cầu và nguồn cung ở các thời điểm khác nhau.
Tại TP.HCM, trước khi 11 khu vực thí điểm mô hình TOD xuất hiện, các doanh nghiệp bất động sản đã nhìn thấy tương lai phát triển vùng ven thông qua các kế hoạch đầu tư hạ tầng. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng hình thành rõ nét và trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững./.
