Thích
Trong bức tranh chung của thị trường bất động sản Việt Nam, khu vực Đông Nam Bộ tiếp tục khẳng định vai trò là vùng động lực, không chỉ nhờ quy mô kinh tế vượt trội mà còn bởi những chuyển động mang tính cấu trúc đang diễn ra.
Sự kiện Tiêu điểm thị trường BĐS TP. HCM, tiềm năng và triển vọng khu vực phía Tây.
Đây là nhận định được ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra tại sự kiện Tiêu điểm thị trường BĐS TP. HCM, tiềm năng và triển vọng khu vực phía Tây diễn ra sáng nay 19/4 tại Hà Nội.
Lực cầu lớn từ quy mô dân số và kinh tế
Yếu tố nền tảng nhất của thị trường bất động sản khu vực này đến từ quy mô dân số và sức mạnh kinh tế. Sau quá trình tái cấu trúc không gian vùng, khu vực TP. HCM mở rộng ghi nhận dân số khoảng 14 triệu người - mức cao nhất cả nước. Đồng thời, GRDP đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, cho thấy sức mua và khả năng hấp thụ thị trường ở mức rất lớn.
Sau sáp nhập, các tỉnh vùng Đông Nam Bộ đang cho thấy nhiều tiềm năng phát triển.
Mật độ dân cư cao cùng quá trình đô thị hóa nhanh đã tạo ra áp lực giãn dân rõ rệt, kéo theo nhu cầu dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh như Bình Dương cũ, Long An cũ hay Đồng Nai. Đây chính là lực cầu thực, đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì thanh khoản thị trường.
Đầu tư công và hạ tầng: "Đòn bẩy" lan tỏa giá trị
Một trong những yếu tố tác động mạnh nhất đến bất động sản Đông Nam Bộ là tốc độ giải ngân đầu tư công và phát triển hạ tầng. Dữ liệu cho thấy nhiều địa phương trong vùng đạt tỷ lệ giải ngân cao, tiêu biểu như Tây Ninh khoảng 88%, TP. HCM đạt gần 74%.
Các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, hệ thống metro và cao tốc liên vùng đang dần hình thành mạng lưới kết nối hoàn chỉnh. Khi hạ tầng được mở rộng, không gian đô thị cũng được kéo giãn, tạo điều kiện cho các khu vực trước đây ít được chú ý trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư.
Năng lực cạnh tranh địa phương thúc đẩy dòng vốn
Bên cạnh hạ tầng, môi trường đầu tư kinh doanh cũng là yếu tố then chốt. Việc Long An cũ (nay đã sáp nhập vào tỉnh Tây Ninh) vươn lên nhóm dẫn đầu cả nước về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) cho thấy xu hướng cải thiện mạnh mẽ về thể chế và môi trường đầu tư.
Chỉ số này không chỉ phản ánh chất lượng điều hành, mà còn là "tín hiệu sớm" thu hút doanh nghiệp và dòng vốn FDI. Khi các khu công nghiệp mở rộng, lực lượng lao động tăng lên, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và hạ tầng đô thị.
Dòng nhập cư tạo nền tảng nhu cầu bền vững
Một điểm đáng chú ý khác là tỷ suất nhập cư thuần tại các khu vực như Bình Dương cũ hay Long An cũ luôn duy trì ở mức cao. Đây là yếu tố giúp thị trường bất động sản khu vực này có nền tảng cầu ổn định, khác với các thị trường phụ thuộc nhiều vào đầu cơ.
Tỷ suất nhập cư thuần và tăng trưởng dân số tích cực của khu vực Long An cũ khá cao.
Sự gia tăng dân số cơ học kéo theo nhu cầu thực về nhà ở, đặc biệt là phân khúc trung cấp và nhà ở cho người lao động. Điều này giúp thị trường duy trì tính thanh khoản ngay cả trong giai đoạn điều chỉnh.
Quy hoạch đa cực: Thay đổi cấu trúc thị trường, dòng tiền dịch chuyển
Không gian phát triển của Đông Nam Bộ đang chuyển dịch từ mô hình "đơn trung tâm" sang "đa cực". Các địa phương như khu vực Long An cũ được định hướng phát triển theo từng vùng chức năng rõ ràng, bao gồm đô thị - công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao và vùng sinh thái.
Sự phân vùng này không chỉ giúp tối ưu hóa nguồn lực mà còn tạo ra các cực tăng trưởng mới, giảm áp lực cho khu vực trung tâm TP.HCM. Đồng thời, các hành lang kinh tế mới hình thành dọc theo các tuyến giao thông lớn đang mở ra dư địa phát triển dài hạn cho thị trường bất động sản.
Khu vực Long An cũ đang được định hình theo từng vùng chức năng rõ ràng.
Diễn biến thị trường gần đây cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền. Trong khi mức độ quan tâm tại TP. HCM có xu hướng giảm nhẹ, các địa phương như Bình Dương cũ và Long An cũ lại ghi nhận mức tăng đáng kể.
Giá bất động sản tại các khu vực này cũng có xu hướng đi lên nhanh hơn, phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư vào tiềm năng tăng trưởng trong tương lai. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn mở rộng, với tâm điểm không còn nằm ở khu vực lõi.
Sau khi phân tích tổng hòa các yếu tố vĩ mô, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng bất động sản Đông Nam Bộ đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, được dẫn dắt bởi hạ tầng, dân số và quy hoạch. Khác với các chu kỳ trước, sự tăng trưởng lần này mang tính nền tảng hơn khi được hỗ trợ bởi nhu cầu thực và chiến lược phát triển vùng rõ ràng. Trong bối cảnh đó, các khu vực vệ tinh có kết nối hạ tầng tốt và quỹ đất lớn nhiều khả năng sẽ trở thành tâm điểm của thị trường trong những năm tới.
