LTS: Lâm Đồng có diện tích tự nhiên lên đến 9.764km², với độ cao trung bình từ 800 đến 1.500m so với mực nước biển. Đặc điểm này mang lại cho tỉnh một khí hậu ôn đới mát mẻ quanh năm, với nhiệt độ trung bình từ 18 đến 25°C. Khí hậu và địa hình lý tưởng đã giúp Lâm Đồng trở thành một trong những điểm đến nghỉ dưỡng hàng đầu tại Việt Nam, đặc biệt là TP. Đà Lạt - được mệnh danh là "thành phố ngàn hoa". Các cảnh quan tự nhiên đẹp như hồ Tuyền Lâm, thác Prenn, đồi chè Cầu Đất và những rừng thông xanh mướt đã tạo nên một bức tranh tuyệt đẹp thu hút du khách.
Trong những năm gần đây, du lịch Lâm Đồng đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ, đặc biệt là sự phát triển nhanh chóng của các mô hình homestay và farmstay. Reatimes thực hiện chuyên đề khảo sát, nghiên cứu thực trạng đầu tư, xây dựng, vận hành mô hình homestay, farmstay trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng nhằm cung cấp cái nhìn toàn cảnh về sự phát triển các mô hình du lịch nêu trên đến độc giả.
Công trình Quinn Homestay khởi công và đang dần hoàn thành từng hạng mục thời điểm đầu năm 2021.
"Bùng nổ" các mô hình bất động sản du lịch
Theo Sở Văn hóa Thể thao và Du lịch tỉnh Lâm Đồng, lượng khách đến tham quan du lịch trên địa bàn tỉnh liên tục tăng mạnh, ngoại trừ giai đoạn 2020 - 2021 do đại dịch COVID-19. Điều này cho thấy sức hấp dẫn của Lâm Đồng đối với du khách, nhờ khí hậu mát mẻ và cảnh quan phong phú. Các nhà đầu tư đã phát triển nhiều loại hình du lịch, trong đó có các dự án bất động sản (BĐS) du lịch để khai thác tiềm năng này. Các mô hình như homestay và farmstay đã nổi lên mạnh mẽ, mang đến trải nghiệm độc đáo và gần gũi với thiên nhiên.
Đặc biệt, các khu vực như Đà Lạt và Bảo Lộc... đã trở thành trung tâm của các dự án BĐS du lịch, thu hút sự quan tâm từ nhiều nhà đầu tư. Các công trình này không chỉ phục vụ khách du lịch mà còn mang tính chất nghỉ dưỡng cao cấp, tận dụng cảnh quan thiên nhiên để tạo ra những khu nghỉ dưỡng hấp dẫn. Tuy nhiên, sự phát triển này không đi kèm với sự kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến các vi phạm trong quản lý đất đai, xây dựng và đặt ra nhiều thách thức lớn cho chính quyền địa phương.
Một trong những thách thức lớn nhất của việc quản lý BĐS du lịch tại Lâm Đồng là sự không đồng bộ trong hệ thống pháp luật về đất đai và xây dựng. Các quy định chủ yếu dựa trên Luật Đất đai 2013 và Luật Xây dựng 2014 nhưng lại thiếu điều khoản cụ thể và sự quản lý của chính quyền địa phương cho các mô hình du lịch sinh thái mới như homestay, farmstay và khu nghỉ dưỡng. Điều này dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông, lâm nghiệp hoặc đất rừng để xây dựng các công trình du lịch mà không có phê duyệt từ cơ quan chức năng...
PV Reatimes đã ghi nhận nhiều trường hợp xây dựng trái phép tại các xã như Lộc Thành và Lộc Quảng, thuộc huyện Bảo Lâm và trên địa bàn TP. Bảo Lộc... Tại đây, các biệt thự, homestay và farmstay đã được xây dựng tràn lan trên đất nông, lâm nghiệp mà không có giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo Điều 57 của Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác chỉ được phép thực hiện khi có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, tình trạng xây dựng trái phép vẫn diễn ra phổ biến mà không có biện pháp xử lý dứt điểm.
Hàng loạt công trình trái phép "xem thường" luật pháp
Từ các công trình xây dựng kiên cố đến các công trình lắp ghép, các khu nghỉ dưỡng quy mô lớn hình thành trên đất nông lâm nghiệp..., vi phạm trật tự xây dựng tại Lâm Đồng không ngừng gia tăng, gây ra những tác động tiêu cực tới cảnh quan môi trường và nhiều hệ lụy khác, nhưng chính quyền vẫn lúng túng và không quyết liệt trong công tác xử lý.
Công trình homestay không phép tại thửa đất số 66, tờ bản đồ F1341 của bà T.T.Q, chủ Vườn Hồng Homestay.
Theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, mọi công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà không có giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đều bị xử phạt và phải khôi phục lại trạng thái ban đầu. Tuy nhiên, thực tế tại Lâm Đồng, hàng loạt biệt thự và homestay vẫn mọc lên như nấm mà không có biện pháp xử lý triệt để từ phía chính quyền địa phương.
Tại huyện Bảo Lâm và TP. Bảo Lộc, các công trình xây dựng trái phép đã diễn ra từ nhiều năm nay. Đáng chú ý, tại thửa đất số 66, tờ bản đồ F1341, với diện tích 2.149m2, bà T.T.Q đã xây dựng một loạt nhà cấp 4 với diện tích khác nhau mà không có giấy phép chuyển đổi. Dù UBND phường Lộc Tiến đã lập biên bản và UBND TP. Bảo Lộc đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, nhưng các công trình này vẫn tồn tại như một "thách thức" đối với pháp luật và chính quyền sở tại.
Cụ thể, với các công trình xây dựng nhà cấp 4 có diện tích 45,5m2, 42m2, 12m2 trên đất nông nghệp tại thửa đất 66 nêu trên, bà T.T.Q, sinh năm 1988, ở tại hẻm 402 Phan Đình Phùng, phường Lộc Tiến, TP. Bảo Lộc bị UBND phường Lộc Tiến lập biên bản vi phạm hành chính về lĩnh vực đất đai; UBND TP. Bảo Lộc ra Quyết định xử phạt hành chính với tổng số tiền 9.065.883 đồng. Đồng thời, buộc khắc phục hậu quả trong 30 ngày kể từ ngày nhận Quyết định xử phạt ngày 15/8/2024. Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn gần 2 tháng, nhưng bà T.T.Q vẫn chưa thực hiện việc khắc phục hậu quả nói trên. Không dừng lại ở đó, bà T.T.Q còn mở đường bê tông tự phát trong thửa đất nói trên, tự ý đấu nối với đường giao thông nông thôn, là vi phạm pháp luật tại điểm b khoản 9 Điều 12 Nghị định 100/2019/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, trường hợp tại thôn 10A, xã Lộc Thành là một ví dụ điển hình khác. Tại đây, 22 căn biệt thự đã được xây dựng không phép trên đất nông nghiệp từ năm 2023, dù đã có quyết định xử phạt nhưng các căn biệt thự này vẫn ngang nhiên tồn tại.
Loạt biệt thự xây dựng trái phép tại thôn 10A, xã Lộc Thành, huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng.
Theo đó, tại văn bản số 3100/UBND-XD ngày 22/4/2024, UBND tỉnh Lâm Đồng yêu cầu UBND huyện Bảo Lâm khẩn trương thực hiện các nội dung gồm: Xác định hành vi vi phạm, lập hồ sơ, thủ tục xử lý vi phạm hành chính về xây dựng các căn nhà tại vị trí nêu trên theo đúng quy định của pháp luật; tổ chức kiểm điểm, có hình thức xử lý nghiêm trách nhiệm của lãnh đạo UBND xã Lộc Thành, các tổ chức và cá nhân có liên quan trong công tác quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để xảy ra trường hợp nêu trên. UBND huyện tiếp tục rà soát để tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt hoặc trình cấp thẩm quyền phê duyệt các đồ án quy hoạch trên địa bàn đảm bảo phù hợp, đồng bộ các cấp độ quy hoạch, tránh tình trạng chồng chéo, chưa thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết điểm dân cư…
Lãnh đạo UBND tỉnh Lâm Đồng cũng yêu cầu huyện Bảo Lâm chỉ đạo phòng chuyên môn và UBND cấp xã, phường thường xuyên tăng cường công tác kiểm tra, kịp thời phát hiện các vi phạm về trật tự xây dựng, vi phạm về quản lý sử dụng đất đai và các vi phạm khác trên địa bàn; lập hồ sơ và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc tham mưu, đề xuất UBND huyện xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật.
Quinn Homestay và câu chuyện "đánh đố" pháp luật
Cùng với đó, trên địa bàn xã Lộc Thành, tại thôn 4, trên tổng diện tích 19.146,1m2 đất trồng cây lâu năm, năm 2021, ông N.X.V.C (sinh 1977) cùng vợ là bà T.T.Q (sinh 1978) thường trú tại phường 10, quận Tân Bình, TP.HCM - đã triển khai khởi công xây dựng công trình có tên gọi Quinn Homestay với mục đích sử dụng là điểm nghỉ dưỡng quy mô hoành tráng...
Công trình Quinn Homestay không phép tại xã Lộc Thành, huyện Bảo Lâm đã hoàn thành và đi vào hoạt động.
Ngày 3/7/2021, UBND xã Lộc Thành đã kiểm tra, phát hiện công trình đang thi công dang dở. Đến ngày 5/7/2021, UBND xã Lộc Thành tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính về đất đai. Sau đó 1 ngày, tức ngày 6/7/2021, UBND xã Lộc Thành tiến hành ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 4.000.000 đồng, đồng thời đình chỉ thi công công trình.
Tuy nhiên, bằng một cách nào đó, năm 2022 công trình đã được hoàn thiện và đi vào hoạt động. Đồng thời, chủ sở hữu đã lập trang mạng nhằm quảng cảo, mời chào khách du lịch đến tham quan và nghỉ dưỡng, lưu trú tại đây...
Ngày 18/1/2024, UBND xã Lộc Thành tiến hành thẩm định nhu cầu và xác định vị trí chuyển đổi mục đích đất; nội dung thẩm định theo nhu cầu của chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn với diện tích 3.000m2 tại thửa đất số 154 tờ bản đồ 82, xã Lộc Thành. Điều ngạc nhiên là theo ghi nhận của UBND xã, thửa đất số 154 tờ bản đồ 82 đến thời điểm hiện tại chưa có vi phạm.
Đặc biệt, ngày 24/1/2024, UBND huyện Bảo Lâm ra Quyết định số 376/QĐ-UBND về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với chủ sở hữu và thửa đất nói trên; trong khi công trình Quinn Homestay xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp mà chưa khắc phục, hoàn trả lại trạng thái ban đầu.
Khi PV Reatimes làm việc với ông Dương Hoài Xuân, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bảo Lâm về công trình nêu trên, ông Dương Hoài Xuân nói: "Đối với công trình Quinn Homestay tại xã Lộc Thành, huyện chưa nắm, sẽ cho kiểm tra rồi thông tin sau".
Trao đổi với PV Reatimes, ông Đỗ Ngọc Cần, Chủ tịch UBND xã Lộc Thành cho hay: "Đối với công trình Quinn Homestay đúng thực tế như đã thông tin, việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn cho ông N.X.V.C và bà T.T.Q, với hiện trạng đang có công trình trên đất là sai quy định".
Không chỉ ở Quinn Homestay, tình trạng xây dựng trái phép còn lan rộng tại nhiều địa phương khác như xã Lộc Quảng với Sun Valley Farm, các công trình trên địa bàn xã Đam B'ri... Tại đây, hàng loạt biệt thự và các công trình nghỉ dưỡng như Metro Coffee Homestay và một công trình có hình dáng giống chùa tại ngã ba Tâm Nguyên vẫn tiếp tục xây dựng và hoạt động, bất chấp các quy định pháp luật.
Các chuyên gia cho rằng, nếu không có biện pháp xử lý quyết liệt và sự minh bạch trong quy trình quản lý, Lâm Đồng sẽ tiếp tục đối mặt với những hệ lụy nghiêm trọng, không chỉ ảnh hưởng tới môi trường mà còn gây mất lòng tin trong nhân dân về tính công bằng và nghiêm minh của pháp luật.
Có hay không tình trạng "trên bảo dưới không nghe"?
Việc xây dựng trái phép trên đất nông, lâm nghiệp đã gây ra những hậu quả nghiêm trọng đối với môi trường. Các công trình không chỉ làm mất diện tích đất canh tác mà còn phá vỡ hệ sinh thái tự nhiên, gây xói mòn đất và suy giảm nguồn nước ngầm. Theo Điều 5 của Luật Bảo vệ môi trường 2020, mọi hoạt động xây dựng phải đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn bảo vệ cảnh quan và hệ sinh thái, nhưng tại Lâm Đồng, nhiều công trình không đáp ứng các tiêu chuẩn này.
Ngôi nhà 1.000m2 có hình dạng giống chùa xây dựng trên đất nông nghiệp tại xã Đam B'ri, TP. Bảo Lộc
Các công trình xây dựng trái phép đã làm thay đổi địa hình tự nhiên, gây nguy cơ xói mòn, sạt lở đất khi mùa mưa đến. Người dân đã nhiều lần phản ánh tình trạng mất an toàn nhưng không nhận được phản hồi xác đáng từ chính quyền địa phương.
Trước tình trạng vi phạm tràn lan, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành văn bản số 4200/UBND-MT ngày 15/6/2024, yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt chẽ các dự án BĐS du lịch để đảm bảo tuân thủ quy hoạch và bảo vệ môi trường.
Chính quyền tỉnh Lâm Đồng đã và đang nỗ lực mạnh mẽ trong việc quản lý BĐS du lịch và bảo vệ tài nguyên đất đai nhằm đảm bảo phát triển bền vững. Tuy nhiên, thực tế cho thấy những nỗ lực từ cấp tỉnh chưa được thực thi nghiêm túc ở các cấp cơ sở. Dù UBND tỉnh đã ban hành nhiều chỉ đạo cụ thể, yêu cầu tăng cường giám sát và kiểm tra các dự án, nhưng ở một số xã tình trạng "trên bảo dưới không nghe" vẫn còn diễn ra.
Điều này không chỉ đặt ra thách thức lớn đối với hiệu quả quản lý của chính quyền tỉnh mà còn cho thấy cần có sự chấn chỉnh mạnh mẽ hơn ở cấp cơ sở. Chính quyền Lâm Đồng hiểu rõ rằng, nếu không siết chặt kỷ luật và trách nhiệm từ các cấp dưới, mọi nỗ lực chỉ đạo sẽ khó có thể đạt được kết quả như mong đợi. Do đó, tỉnh đang tập trung vào việc tái cơ cấu hệ thống giám sát và chế tài, để đảm bảo những quyết định từ cấp trên được triển khai đúng đắn và hiệu quả.
Chỉ khi nào các cấp cơ sở nhận thức và hành động đồng nhất và quyết liệt với chỉ đạo từ cấp trên, Lâm Đồng mới có thể hy vọng đạt được mục tiêu phát triển bền vững và trở thành điểm đến du lịch mẫu mực. Chính quyền tỉnh đang đứng trước thách thức không nhỏ trong việc thay đổi tư duy và cách làm việc của cấp cơ sở, để đảm bảo mọi nỗ lực không chỉ là trên giấy, mà được thực hiện một cách nghiêm túc và đảm bảo theo quy định của pháp luật./.
