Bất động sản Hà Nội 2026: Cuộc chơi giá cao, dòng tiền bị chọn lọc gắt gao

Bối cảnh vĩ mô chung: Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Sau giai đoạn phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội bước vào năm 2026 với trạng thái hoàn toàn khác khi không còn là câu chuyện "bật dậy" sau suy thoái, mà là quá trình tái định hình cấu trúc tăng trưởng trong bối cảnh vĩ mô toàn cầu nhiều rủi ro hơn, dòng tiền được giám sát chặt chẽ hơn và mặt bằng giá đã bước sang một nấc mới.

Các tổ chức quốc tế như IMF, World Bank hay OECD đều có chung một kịch bản cho thấy: Tăng trưởng toàn cầu năm 2026 có thể giảm nhẹ 0,1-0,3 điểm phần trăm so với 2025, theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 2025 và dự báo xu hướng bất động sản 2026 của BHS.

Nguyên nhân không đến từ suy thoái kinh tế truyền thống mà từ các cú sốc chính sách, đặc biệt là căng thẳng thương mại mới phát sinh từ chính sách thuế quan của Mỹ, cùng với sự dịch chuyển nhanh của công nghệ AI gây ra rủi ro "bong bóng tài sản" trên thị trường tài chính.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam bước vào năm 2026 với một vị thế tương đối vững chắc. Năm 2025 đã ghi dấu mốc lịch sử: GDP vượt 500 tỷ USD, tăng trưởng đạt 8,02% - mức cao thứ hai trong 15 năm, GDP bình quân đầu người vượt 5.000 USD. Đặc biệt, khu vực công nghiệp - xây dựng tăng trưởng gần 9%, trở thành động lực chính cho nền kinh tế.

Điều quan trọng là năm 2026 không phải năm bứt phá bằng tốc độ, mà là năm giữ nhịp tăng trưởng bằng chất lượng, trong đó bất động sản không còn được ưu ái như một "kênh hấp thụ vốn dễ dãi".

Dòng tiền: Vẫn chảy mạnh, nhưng không còn dễ dãi

Một trong những yếu tố quyết định thị trường bất động sản Hà Nội năm 2026 chính là tín dụng. Cuối năm 2025, tổng dư nợ tín dụng đạt khoảng 18,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 19% với mức cao hiếm thấy. Trong đó, bất động sản chiếm gần 24%, tương đương hơn 4 triệu tỷ đồng.

Đáng chú ý, tín dụng tăng mạnh nhất lại nằm ở nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản, tăng gần 40% so với cuối 2024, vượt xa nhóm vay mua nhà để ở. Điều này tạo ra một nghịch lý: thị trường phục hồi, nhưng dòng tiền lại nghiêng nhiều về phía đầu tư - phát triển dự án, thay vì người mua ở thực.

Bước sang 2026, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng của nhiều ngân hàng thương mại. Thông điệp điều hành khá rõ ràng khi cho thấy các yếu tố về siết chọn lọc, ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ nhu cầu thật, hạn chế dòng vốn đầu cơ.

Điều này đồng nghĩa với việc bất động sản Hà Nội sẽ không còn tăng trưởng dựa vào "đòn bẩy rẻ", mà phụ thuộc nhiều hơn vào sức mua thực và chất lượng sản phẩm.

Thị trường Hà Nội sẽ không còn giá nhà thấp

Nếu như phải chọn một từ khóa cho thị trường căn hộ Hà Nội năm 2026 thì có thể mô tả đó là sự "thiếu cân đối".

Năm 2025, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt hơn 22.000 căn, giao dịch hơn 21.000 căn, nhưng giảm hơn 30% so với năm 2024. Quan trọng hơn, cơ cấu nguồn cung đã thay đổi căn bản khi căn hộ hạng A và hạng Sang chiếm gần 85% tổng nguồn cung mới, trong khi hạng C gần như biến mất khỏi thị trường.

Đến cuối 2025, thị trường Hà Nội hầu như không còn căn hộ dưới 55 triệu đồng/m2. Giá chào bán sơ cấp trung bình vượt 122 triệu đồng/m2, tăng hơn 42% so với cùng kỳ. Biên độ giá bị kéo giãn mạnh, thể hiện qua việc mức cao nhất lên tới gần 320 triệu đồng/m2, trong khi đáy giá chỉ quanh 40-50 triệu đồng/m2 - tạo ra khoảng cách gần 8 lần giữa hai phân khúc.

Bước sang 2026, xu hướng này khó đảo chiều trong ngắn hạn. Quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chi phí phát triển dự án tăng cao, cùng với chiến lược của các chủ đầu tư tập trung vào biên lợi nhuận thay vì số lượng, khiến phân khúc trung - cao cấp tiếp tục thống trị thị trường.

Một điểm đáng chú ý của thị trường Hà Nội giai đoạn mới là sự phân hóa theo vị trí và khả năng kết nối. Nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển ra ngoài vành đai 2, tập trung tại Gia Lâm, Long Biên, Cầu Giấy mở rộng, khu Tây Hồ Tây và một phần Đông Anh.

Tuy nhiên, không phải khu vực ngoại thành nào cũng tăng giá. Chỉ những dự án gắn với hạ tầng lớn, quy hoạch rõ ràng và khả năng hình thành cộng đồng dân cư thực mới giữ được thanh khoản tốt. Các khu vực "ăn theo tin đồn" hoặc thiếu động lực hạ tầng sẽ đối mặt nguy cơ chững giá, thậm chí điều chỉnh.

Bất động sản Hà Nội năm 2026 không còn là sân chơi của tâm lý "mua gì cũng thắng" mà sẽ chuyển sang giai đoạn chọn lọc, với những yếu tố đặc trưng như:

- Giá khó giảm sâu, nhưng tăng chậm và phân hóa mạnh;

- Thanh khoản tập trung vào sản phẩm đúng nhu cầu ở thực;

- Nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn gần như không còn lợi thế;

- Chủ đầu tư yếu năng lực tài chính sẽ bị đào thải.

Nói cách khác, 2026 là năm bản lề, không phải để chạy theo "sóng", mà để xác lập lại mặt bằng giá, chuẩn hóa sản phẩm và tái định vị chiến lược đầu tư. Với Hà Nội, một thị trường đã bước sang trạng thái bão hòa thì các chỉ số tăng trưởng sẽ không còn ồn ào nữa, người mua buộc sẽ đối diện với nhiều bài toán thực tế hơn.