Bất động sản Hà Nội ‘lập đỉnh’, nhà đầu tư phía Bắc dồn dập Nam tiến

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, vào TP. HCM và khu vực phụ cận. Xu hướng "Nam tiến" này không chỉ xuất phát từ chênh lệch mặt bằng giá, mà còn đến từ mục tiêu đa dạng hóa danh mục, tìm kiếm biên lợi nhuận dài hạn và tận dụng cơ hội từ quá trình tái cấu trúc thị trường phía Nam.

Theo dữ liệu từ Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 9 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán, tương đương 64% nguồn cung cả năm 2024 và cao nhất giai đoạn 20219-2025. Căn hộ tiếp tục chiếm ưu thế với tỷ trọng 76%. Tuy nhiên, nguồn cung lớn không khiến giá hạ nhiệt mà ngược lại, mức giá trên 100 triệu đồng/m2 xuất hiện ngày càng nhiều, đưa giá sơ cấp trung bình lên khoảng 95 triệu đồng/m2 và hơn 43% nguồn cung mới trong quý III/2025 có giá từ 120 triệu đồng/m2. So với quý I/2019, giá chung cư tại Hà Nội tăng hơn 96%, gấp 1,7 lần tốc độ tăng của TPHCM cùng kỳ.

Giá bán neo cao kéo theo biên độ tăng giá thu hẹp, chi phí đầu tư lớn và khả năng khai thác cho thuê suy giảm, khiến nhiều nhà đầu tư Hà Nội dịch chuyển dòng vốn sang những thị trường còn dư địa tăng trưởng tốt hơn. Tính đến cuối quý III/2025, nhà đầu tư miền Bắc chiếm khoảng 30% giao dịch tại TP. HCM, con số này gấp đôi so với cùng kỳ năm trước và gần tương đương giai đoạn sôi động 2016-2020.

So với Hà Nội, mặt bằng giá tại TP. HCM sau 3 năm ổn định được đánh giá hấp dẫn hơn. Ở nhiều khu vực vùng ven, bao gồm các địa bàn sau sáp nhập, giá sản phẩm còn thấp hơn Hà Nội 30-40%. Điều này giúp nhà đầu tư cùng tầm tài chính có nhiều lựa chọn hơn – từ căn hộ, nhà phố đến đất nền.

Chẳng hạn, với số tiền khoảng 2-4 tỷ đồng, tại Hà Nội chỉ có thể tiếp cận căn hộ 1 phòng ngủ hoặc 1+1, trong khi ở TP. HCM, cùng mức vốn này có thể sở hữu căn hộ diện tích lớn hơn hoặc nhà riêng tại các khu vực vệ tinh.

Ngoài yếu tố giá, thị trường phía Nam thu hút dòng tiền nhờ sự trở lại của các chủ đầu tư lớn sau giai đoạn gỡ vướng pháp lý, cùng sự đa dạng sản phẩm, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, hàng hiệu, tích hợp tiện ích cao và khả năng khai thác cho thuê tốt, thu hút tầng lớp chuyên gia quốc tế. "Đây là nhóm sản phẩm phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, hướng đến tích lũy tài sản và kỳ vọng sinh lời kép trong dài hạn", đại diện VARS nhận định.

Bên cạnh đó, TP. HCM mới sau sáp nhập đang bước vào giai đoạn triển khai hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như metro, Vành đai 3, các trục liên vùng… tạo động lực tăng giá và cải thiện thanh khoản trong tương lai. Nhiều dự án phát triển bám theo các tuyến giao thông này, gia tăng tính kết nối và hấp dẫn nhà đầu tư từ thị trường phía Bắc.

VARS IRE đánh giá, xu hướng "Nam tiến" của dòng vốn địa ốc sẽ tiếp tục mạnh lên trong bối cảnh thị trường chuyển sang giai đoạn ổn định và tái cấu trúc. Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý nhà đầu tư cần lựa chọn phân khúc phù hợp với năng lực tài chính, ưu tiên chiến lược trung - dài hạn, thay vì kỳ vọng lướt sóng trong giai đoạn này, nhằm đảm bảo an toàn vốn và tối ưu lợi nhuận.