Phục hồi cả về nguồn cung lẫn sức cầu
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của Avison Young Việt Nam cho thấy, cuối năm 2024, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tập trung vào các khu vực vùng ven và phụ cận.
Trong đó, các dự án với nguồn cung sơ cấp từ trước như Vinhomes Global Gate, với tổng cộng hơn 4.000 sản phẩm, vẫn là điểm nhấn của thị trường khi đạt tỷ lệ hấp thụ trên 70% tổng nguồn cung hiện tại ở khu vực phía đông bắc thành phố. Tại khu vực trung tâm thành phố, các sản phẩm liền thổ Starlake Tây Hồ Tây - giai đoạn 2 với hơn 300 sản phẩm đã ghi nhận mức hấp thụ vượt 90%, tiếp tục khẳng định sức hút mạnh mẽ của mình.
Sự phát triển nhanh chóng trong cơ sở hạ tầng tổng thể của Hà Nội, đặc biệt là các tuyến cao tốc và vành đai kết nối trung tâm với các khu vực vùng ven, đang được đẩy mạnh để đáp ứng nhu cầu di chuyển ngày càng tăng. Chính vì vậy, các nguồn cung mới không chỉ tập trung ở khu vực trung tâm mà còn mở rộng về các vùng ven với quỹ đất trống dồi dào, mang đến tiềm năng đầu tư bền vững và dài hạn.
Thị trường bất động sản liền thổ ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. (Ảnh minh hoạ)
Theo Avison Young Việt Nam, nguồn cung sơ cấp 2025 dự kiến sẽ có thay đổi tích cực khi các vấn đề pháp lý tại các dự án được tháo gỡ. Điều này hứa hẹn sẽ là tín hiệu phát triển cho bất động sản liền thổ tại Hà Nội đặc biệt là ở khu vực phía đông thành phố, dự kiến khoảng 2.000 căn.
Về tình hình hoạt động, trong quý IV/2024, giá trung bình của các dự án nhà liền thổ tại Hà Nội duy trì ổn định, dao động từ 6.000 - 8.000 USD/m2. Trong khi đó, các dự án cao cấp tại khu vực trung tâm, như Langs Village (PTICC) tại Đống Đa, ghi nhận mức giá vượt trội, dao động từ 15.000 - 20.000 USD/m2, cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung tại Hà Nội.
Xét về tỷ lệ gia tăng giá, các dự án mới vẫn giữ vững mức giá sơ cấp so với đợt mở bán trước. Điển hình, các sản phẩm thuộc dự án Vinhomes Global Gate duy trì mức giá ổn định từ 10.000 – 11.000 USD/m2 kể từ lần mở bán vào quý III/2024
Bên cạnh đó, mức giá cao tại khu vực nội thành góp phần thúc đẩy sự chuyển dịch nhu cầu ra vùng lân cận Hà Nội, tìm kiếm mức giá dễ tiếp cận hơn, như Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3, với mức giá khoảng từ 5.000 - 7.000 USD/m2. Dựa vào sự phát triển của đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (CT04) và khu vực vành đai 3, việc di chuyển từ trung tâm thành phố Hà Nội đến các vùng phụ cận đã được rút ngắn. Sự đồng bộ trong cơ sở hạ tầng cũng đã thúc đẩy việc chuyển dịch quy hoạch và phát triển sang các quỹ đất vùng ven. Với mức giá tốt hơn so với các sản phẩm ở khu vực trung tâm, khu vực ngoại thành đã trở thành một điểm đến hấp dẫn cho người mua.
Còn tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp tiếp tục tập trung vào các khu vực vùng ven và phụ cận. Trong đó, các dự án với nguồn cung sơ cấp hiện hữu như Vạn Phúc City (Đại Phúc) với tổng cộng hơn 1.000 sản phẩm biệt thự và nhà liền kề.
Ở khu vực Bình Chánh, dự án The Meadow (Gamuda Land) đã ghi nhận mức hấp thụ vượt 80%, tiếp tục khẳng định sức hút mạnh mẽ của dự án. Nhờ hiệu suất tích cực của các sản phẩm hiện hữu, các chủ đầu tư dự kiến sẽ bổ sung thêm nguồn cung mới và mở rộng thị trường vào năm 2025.
Ngoài ra, việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý cho các dự án dự kiến cũng sẽ góp phần làm gia tăng nguồn cung mới. Đơn cử, dự án Senturia An Phú (Tiến Phước) vừa hoàn tất các thủ tục pháp lý và dự kiến ra mắt vào quý I/2025, mở ra nhiều cơ hội cho người mua và nhà đầu tư.
Đồng thời, sự phát triển nhanh chóng trong cơ sở hạ tầng tổng thể của TP.HCM như tuyến Metro số 1, sự mở rộng các tuyến đường trọng điểm, và các vành đai kết nối vùng ven đang cải thiện tính kết nối và đáp ứng nhu cầu di chuyển ngày càng tăng; giúp người dân dễ dàng tiếp cận các khu vực mới, thúc đẩy nhu cầu sinh sống và làm tăng tính thanh khoản cũng như giá trị tài sản trong khu vực.
Xét tính mặt bằng giá, mức giá trung bình của các dự án nhà liền thổ tại TP.HCM cuối năm 2024 dao động từ 7.000 - 9.000 USD/m2, với tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 65 - 70%.
Đáng chú ý, mức giá cao nhất được ghi nhận tại các dự án nằm trong các khu đô thị lớn, có tính kết nối liên vùng cao và tích hợp đa dạng tiện ích nội khu, điển hình là Vạn Phúc City tại TP. Thủ Đức, với mức giá dao động từ 12.000 - 17.000 USD/m2, đạt tỷ lệ hấp thụ trên 70%, trở thành điểm nhấn của thị trường.
Để thị trường bứt phá hơn trong năm 2025
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản liền thổ tại các thành phố lớn của Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức về pháp lý và cơ chế quản lý.
Để giải quyết vấn đề này, cần đẩy mạnh cải cách khung pháp lý, với trọng tâm là Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan. Việc minh bạch hóa quy trình cấp phép dự án, quy hoạch sử dụng đất, và xử lý tranh chấp sẽ giúp tăng cường niềm tin của nhà đầu tư và giảm thiểu rủi ro pháp lý. Đồng thời, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian xử lý các dự án sẽ tạo điều kiện thuận lợi để tăng nguồn cung bất động sản liền thổ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven đô thị. Hơn nữa, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương trong việc giám sát và quản lý đất đai sẽ đảm bảo tính thống nhất, giảm thiểu bất cập và ngăn chặn các vấn đề tiêu cực phát sinh.
Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cũng cho biết thêm, chuyển đổi số trong quản lý đất đai và bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của thị trường. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử, nền tảng giao dịch trực tuyến và ứng dụng công nghệ phân tích dữ liệu sẽ giúp người mua và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Thêm vào đó, các chính sách khuyến khích đầu tư quốc tế thông qua ưu đãi thuế và mở rộng quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài sẽ tạo động lực thu hút nguồn vốn dài hạn. Như vậy, không chỉ góp phần thúc đẩy nguồn cung mà còn giúp thị trường bất động sản liền thổ phát triển mạnh mẽ và ổn định hơn. Việc kết hợp chặt chẽ giữa công nghệ, pháp lý và nguồn vốn quốc tế cũng sẽ là nền tảng vững chắc để thị trường đạt được những bước tiến mới trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng bổ sung, thời gian qua, hoạt động chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản chưa thực sự được quan tâm đúng mức. Vì vậy tới đây, điều đầu tiên là cần có nền tảng công nghệ thông tin để đáp ứng yêu cầu không chỉ trong lĩnh vực kinh doanh, mà còn trong lĩnh vực quản lý Nhà nước, đảm bảo cho thông tin thông suốt từ cơ chế chính sách đến hoạt động kinh doanh cụ thể.
Đặc biệt, trong xu hướng của thế giới và bối cảnh Việt Nam đã đạt được những thành tựu nhất định trong ứng dụng công nghệ vào phát triển đô thị nói riêng và phát triển ngành bất động sản nói chung, chúng ta cần có một quy trình quản lý minh bạch, rõ ràng về lưu trữ thông tin đất đai cũng như các giao dịch bất động sản.
Hoạt động số hóa cũng nên tập trung trên một hệ thống, theo vòng đời của dự án, từ phát triển, xây dựng, cho thuê đến quản lý vận hành sau này. Quan trọng là cải thiện việc lưu trữ và truyền tải thông tin, giảm thiểu những đặc tính đã trở nên lỗi thời trong ngành bất động sản như việc quá phụ thuộc vào các loại giấy tờ.
Ở góc nhìn khác, bà Huỳnh Thị Kim Thanh, Quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, việc phát triển hạ tầng giao thông và đô thị hóa vùng ven cũng chính là chìa khóa để giải quyết tình trạng bất cân đối giữa cung và cầu bất động sản liền thổ. Các dự án giao thông lớn như đường vành đai, cao tốc, và hệ thống giao thông công cộng cần được ưu tiên triển khai để tăng khả năng kết nối giữa trung tâm thành phố và các khu vực vùng ven.
Phương án này không chỉ giảm áp lực lên các khu vực trung tâm mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của các khu đô thị vệ tinh. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ như trường học, bệnh viện, khu thương mại và không gian xanh sẽ tạo sức hút lớn cho dân cư, từ đó tăng cường nhu cầu đối với bất động sản liền thổ. Việc quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới cần tập trung vào tính hiệu quả và bền vững, đảm bảo cân bằng giữa nhu cầu sinh sống, làm việc và giải trí.
"Những dự án hạ tầng lớn không chỉ cải thiện khả năng kết nối vùng miền mà còn mang lại giá trị gia tăng to lớn cho các khu vực lân cận, mở ra cơ hội đầu tư bất động sản tại những điểm đến mới. Hạ tầng đồng bộ không chỉ mang lại giá trị thực tế cho các dự án bất động sản mà còn giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư quốc tế", bà Huỳnh Thị Kim Thanh nhấn mạnh./.
