"Bất động sản logistics sẽ là động lực chính dẫn dắt xu hướng dịch chuyển M&A 2026"

- Nhìn lại thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản trong năm 2025, chuyên gia nhận thấy có những nổi bật nào? Theo ông, trong năm 2026, xu hướng thị trường M&A bất động sản sẽ như thế nào?

Ông Tạ Mỹ Bách: Thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể trong năm vừa qua, với tổng khối lượng giao dịch M&A được công bố đạt khoảng 2,5 tỷ USD, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài. Khác với giai đoạn trước đó khi thị trường gặp khó khăn do các rào cản về thủ tục hành chính, năm nay đã chứng kiến việc giải quyết nhiều điểm nghẽn pháp lý cùng với sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành.

Đặc điểm nổi bật của thị trường M&A trong năm vừa qua là dòng vốn đầu tư đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng. Bên cạnh đó, thị trường cũng thể hiện sự phân tầng rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư. Các nhà đầu tư địa phương dẫn đầu về tần suất giao dịch với những thương vụ có quy mô vừa và nhỏ, trong khi đối tác nước ngoài tập trung vào các thương vụ có quy mô lớn, đặc biệt trong phân khúc nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp có giá trị chiến lược.

Bước sang 2026, chúng tôi kỳ vọng thị trường M&A bất động sản sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, nhờ Việt Nam kiên trì hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy các tiêu chuẩn phát triển xanh và đẩy mạnh chuyển đổi số. Tuy nhiên, dư địa không còn rộng khi cuộc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư sẽ khốc liệt hơn, trong bối cảnh yêu cầu về chất lượng tài sản ngày càng khắt khe và chi phí vốn vẫn đang ở mức cao.

- Với việc giải ngân vốn đầu tư công kỷ lục và các dự án giao thông trọng điểm đang dần hoàn thiện, ông đánh giá thế nào về sự dịch chuyển trọng tâm M&A từ khu vực trung tâm sang các đô thị vệ tinh trong năm 2026? Phân khúc bất động sản nào (nhà ở, công nghiệp hay thương mại) sẽ dẫn dắt làn sóng dịch chuyển này?

Ông Tạ Mỹ Bách: Với việc hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai 3 và 4, cùng các tuyến metro được đẩy mạnh hoàn thiện trong giai đoạn 2025 - 2026, các khu vực vệ tinh đang trở thành "vùng đất hứa" mới cho hoạt động M&A. JLL đánh giá phân khúc nhà ở vẫn chiếm ưu thế về tỷ trọng, tuy nhiên bất động sản logistics sẽ là động lực chính dẫn dắt xu hướng dịch chuyển này trong trung và dài hạn.

Có ba lý do cốt lõi khiến lĩnh vực logistics sẽ là phân khúc nổi bật của thị trường M&A 2026. Thứ nhất, sự bùng nổ thương mại điện tử đang tạo ra nhu cầu khổng lồ về không gian kho bãi và trung tâm phân phối hiện đại. Các nền tảng thương mại điện tử lớn đang mở rộng mạng lưới fulfillment center, trong khi các doanh nghiệp logistics cũng đua nhau xây dựng hub logistics tự động hóa để đáp ứng nhu cầu giao hàng nhanh ngày càng cao của người tiêu dùng.

Thứ hai, chi phí đất tại các khu công nghiệp hiện có đã tăng mạnh, buộc các nhà đầu tư phải tìm kiếm những vị trí mới có giá cả hợp lý hơn tại vùng ven. Đồng thời, yêu cầu về quy mô diện tích ngày càng lớn khiến các khu vực trung tâm không thể đáp ứng được nhu cầu mở rộng của các dự án logistics hiện đại.

Thứ ba và quan trọng nhất, logistics hiện đại không chỉ là "kho chứa hàng" đơn thuần mà đã trở thành hệ sinh thái phức hợp kết nối sản xuất, phân phối và tiêu dùng. Việc cải thiện hạ tầng giao thông giúp rút ngắn đáng kể thời gian vận chuyển từ các hub ngoại thành về trung tâm, tạo ra lợi thế kinh tế vượt trội. Chúng tôi dự báo logistics sẽ trở thành một trong những phân khúc dẫn dắt làn sóng M&A dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh trong năm 2026.

- Nhiều ý kiến cho rằng thị trường đang có những "làn sóng ngầm" về tính cấu trúc và tư duy đầu tư. Vậy theo dự báo của JLL, thời điểm nào trong năm 2026 sẽ là "điểm rơi" phù hợp để những làn sóng ngầm này chuyển hóa thành một sự bùng nổ thực sự về số lượng và quy mô các thương vụ M&A bất động sản?

Ông Tạ Mỹ Bách: Dựa trên quan sát về xu hướng tích trữ quỹ đất mạnh mẽ của các nhà đầu tư hiện tại, chúng tôi dự báo giai đoạn tháng 8 - 9/2026 sẽ là thời điểm then chốt cho sự bùng nổ thực sự của thị trường M&A. Thời điểm này có nhiều yếu tố thuận lợi hội tụ: Các doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực tài chính từ đầu năm, điều kiện thời tiết thuận lợi cho các hoạt động khảo sát thực địa, và áp lực hoàn thành chỉ tiêu đầu tư cuối năm từ nhóm các tổ chức tài chính và các quỹ đầu tư lớn.

Đặc biệt, chúng tôi kỳ vọng sự xuất hiện của các thương vụ đình đám từ những tập đoàn đã hoàn tất quá trình tái cấu trúc và sẵn sàng mở rộng danh mục bất động sản. Những giao dịch có tính biểu tượng này sẽ tạo ra hiệu ứng domino, khuyến khích các nhà đầu tư khác gia nhập thị trường và hình thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững. Kinh nghiệm từ các thị trường phát triển cho thấy, một vài thương vụ đột phá thường là chất xúc tác quan trọng để giải phóng tiềm năng dự trữ của toàn thị trường.

- Số liệu cho thấy vốn FDI thực hiện năm 2025 đạt mức cao nhất trong 5 năm qua. Trong bối cảnh các nhà đầu tư đang có xu hướng "đi chậm để chắc", ông nhận định gì về khẩu vị rủi ro của các quỹ đầu tư ngoại khi lựa chọn đối tác nội địa để thực hiện M&A trong năm 2026? Tiêu chí "chọn lọc" của họ đã thay đổi như thế nào so với giai đoạn trước?

Ông Tạ Mỹ Bách: Các tập đoàn Hàn Quốc, Singapore và các quỹ đầu tư lớn từ Nhật Bản và Mỹ - đang thể hiện sự thận trọng trong việc lựa chọn đối tác. Hiện tại nhóm nhà đầu tư này đang áp dụng một hệ thống đánh giá đa chiều phức tạp hơn nhiều so với giai đoạn trước, trong đó uy tín và năng lực thực thi được đặt lên hàng đầu.

Kinh nghiệm quản lý danh mục và khả năng điều hành dự án quy mô lớn của đối tác nội địa đang trở thành yếu tố then chốt. Các nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến danh tiếng và thành tích trong quá khứ mà còn đánh giá sâu năng lực tài chính, đội ngũ quản lý chuyên nghiệp và mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp. Điều này phản ánh sự thận trọng gia tăng khi họ ưu tiên hợp tác với những đối tác có khả năng "đi cùng" trong suốt vòng đời dự án, từ giai đoạn phát triển đến vận hành và thoái vốn.

Mô hình hợp tác cũng chuyển biến căn bản so với giai đoạn trước. Thay vì các thương vụ mua bán truyền thống, các nhà đầu tư nước ngoài hiện ưu tiên hình thức liên doanh với cơ chế thanh toán theo từng giai đoạn phát triển dự án. Cùng với đó, khía cạnh quản trị doanh nghiệp và minh bạch tài chính cũng được đặt lên hàng đầu, với yêu cầu các đối tác nội địa phải có hệ thống báo cáo tuân thủ chuẩn mực quốc tế và cơ chế giám sát độc lập. Điều này cho thấy sự chuyển dịch từ đầu tư dựa trên tiềm năng sang đầu tư dựa trên năng lực thực tế và độ tin cậy của đối tác.

- Bước sang năm 2026, theo chuyên gia, cần giải quyết những điểm nghẽn pháp lý nào để thu hút nhà đầu tư nước ngoài và thêm động lực cho thị trường M&A bất động sản?

Ông Tạ Mỹ Bách: Để tạo đột phá trong việc thu hút đầu tư nước ngoài và thúc đẩy thị trường M&A bất động sản năm 2026, Việt Nam cần ưu tiên giải quyết ba nhóm thách thức pháp lý cốt lõi mà. Cụ thể, qua quá trình tư vấn cho các nhà đầu tư quốc tế, chúng tôi nhận thấy có ba thách thức lớn.

Thách thức đầu tiên là sự thiếu đồng bộ trong việc triển khai chính sách giữa các tỉnh thành. Hiện tượng "cùng luật, khác cách hiểu" đang tạo ra môi trường đầu tư thiếu nhất quán, buộc các nhà đầu tư phải "học lại từ đầu" khi chuyển từ địa phương này sang địa phương khác. Điều này không chỉ làm tăng chi phí tuân thủ mà còn khiến các tập đoàn đa quốc gia khó xây dựng được chiến lược mở rộng có tính hệ thống. JLL kiến nghị cần có một cơ chế điều phối trung ương để đảm bảo việc áp dụng thống nhất các quy định về M&A bất động sản trên toàn quốc.

Vấn đề thứ hai liên quan đến hiệu quả xử lý hành chính và tính minh bạch trong quy trình phê duyệt. Nhiều dự án có tiềm năng cao đang "đắp chiếu" không phải vì thiếu vốn hay thị trường, mà do thời gian chờ đợi các văn bản hướng dẫn hoặc sự phối hợp chưa nhịp nhàng giữa các cơ quan quản lý. Vấn đề này đặc biệt nghiêm trọng với các dự án có tính chất liên vùng hoặc yêu cầu sự phối hợp của nhiều bộ ngành. Giải pháp là cần thiết lập cơ chế "một cửa điện tử" với cam kết thời gian xử lý cụ thể và hệ thống theo dõi minh bạch.

Thách thức thứ ba và có lẽ phức tạp nhất là tình trạng "di sản pháp lý" từ các dự án có chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính. Nhiều tài sản có vị trí và tiềm năng tốt nhưng mang theo những "vướng mắc kế thừa" chưa được làm sạch, tạo ra rào cản tâm lý lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài. JLL đề xuất cần có cơ chế đặc biệt để "tái khởi động" những dự án này, bao gồm quy trình thẩm định nhanh các nghĩa vụ pháp lý tồn đọng và khung pháp lý bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư mới trong trường hợp phát sinh tranh chấp từ chủ sở hữu cũ.

- Xin cảm ơn chuyên gia!