Lãi suất tăng cao, đâu là thời điểm phù hợp để người mua nhà "xuống tiền"?

Chu kỳ tiền rẻ đã kết thúc

Những con số lãi suất cho vay ưu đãi hấp dẫn ở mức 5,5 - 7,5%/năm từng là một yếu tố "nam châm" thu hút dòng tiền vào bất động sản trong vài năm qua nay đã chính thức không còn xuất hiện phổ biến trên các bảng giới thiệu chương trình cho vay của các ngân hàng. Bước sang đầu năm 2026, thị trường ghi nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ của mặt bằng lãi suất cho vay, bắt nguồn từ làn sóng tăng lãi suất huy động diễn ra dồn dập vào cuối năm 2025, tạo áp lực trực tiếp lên chi phí vốn của toàn hệ thống ngân hàng.

Theo tìm hiểu thực tế của Reatimes, nhóm các "ông lớn" ngân hàng quốc doanh vốn có lợi thế nguồn vốn rẻ cũng đã điều chỉnh tăng đáng kể lãi suất cho vay bất động sản. Đơn cử, một chi nhánh ngân hàng Vietcombank vừa qua công bố chương trình cho vay với thời gian tối đa 35 năm, lãi suất vay ưu đãi nhất đã được nâng lên mức 9,6%/năm áp dụng cố định trong 6 tháng; 9,9% trong 12 tháng đầu. Đáng chú ý, với các lựa chọn cố định 18 tháng và 24 tháng, mức lãi suất lần lượt lên tới 13,6% và 13,9%/năm. Với ngân hàng BIDV, biểu lãi suất mới cho vay bất động sản tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu. Lãi suất kỳ hạn 12 tháng là 9,9%/năm, còn 18 tháng cũng lên tới 13,3%/năm.

Việc lãi suất cho vay bất động sản tiệm cận mức 14% đang tạo ra một "cú sốc" tâm lý lẫn tài chính cho các nhà đầu tư. Chị T.A. (An Khánh, Hà Nội) cho biết, khoản vay mua nhà tại một ngân hàng quốc doanh của chị từ tháng 10/2025 ở mức 6,5%/năm, đến nay đã lên 7,2%/năm, khiến áp lực trả nợ hằng tháng đối với chị tăng vọt.

"Lãi suất trả hằng tháng trong thời gian ưu đãi là cố định, tuy nhiên đã bị điều chỉnh tăng lên chỉ sau vài tháng, do lãi suất tiết kiệm tăng vượt ngưỡng theo quy định của ngân hàng. Điều này nằm ngoài dự tính của gia đình tôi. Không biết đến lúc hết ưu đãi, lãi suất thả nổi lên cao thì chúng tôi có thể trụ vững không", chị T.A. bày tỏ lo lắng.

Liên quan đến vấn đề lãi suất tăng, chia sẻ với Reatimes, ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc Viện Thành viên HĐQT Việt Nam (VIOD), CEO AFA Group cho hay, nhìn lại giai đoạn năm 2020 - 2022, thị trường đã chứng kiến làn sóng nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn, điển hình là các khoản vay bất động sản kỳ hạn 18 tháng, để thực hiện các giao dịch lướt sóng. Việc sử dụng các khoản vay ngắn hạn, đôi khi chỉ từ 3 - 5 tháng hoặc vay sai mục đích, thường dẫn đến hệ quả là sau đó mức lãi suất sẽ bị điều chỉnh tăng cao.

Ông Phan Lê Thành Long cũng dự báo và phân tích rõ hơn, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ xoay quanh hai câu chuyện chính. Thứ nhất là vấn đề nguồn cung đang dần được gia tăng khi các vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ, điều này đã được minh chứng qua các số liệu khả quan. Thứ hai là tác động từ việc lãi suất cho vay mua nhà tăng cao khiến mức chi phí vốn này gây áp lực lớn và kìm hãm các hành vi đầu cơ vốn đã diễn ra mạnh mẽ trong thời gian qua làm đẩy giá bất động sản.

Theo chuyên gia, vấn đề lãi suất tăng cao chắc chắn sẽ tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Những sản phẩm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất và đầu tiên chính là các dự án bị chủ đầu tư định giá quá cao. Cụ thể, các sản phẩm có mức giá trên 5.000 USD/m2, tương đương khoảng 125 - 130 triệu đồng/m2 theo tỷ giá dự phóng sẽ đối mặt với thách thức lớn về thanh khoản. Trong khi nhu cầu thực của người dân đối với phân khúc cao cấp này rất hạn chế do ngưỡng thu nhập cao không phổ biến, thì nguồn cung trên thị trường hiện nay lại chủ yếu tập trung vào các sản phẩm hạng sang này. Bên cạnh đó, các dự án có chất lượng xây dựng thấp, pháp lý chưa rõ ràng hoặc đang gặp các vấn đề về sai phạm, đóng băng cũng nằm trong nhóm rủi ro cao. Thực tế cho thấy có nhiều dự án chung cư dù đang mở bán nhưng vẫn chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý cần thiết.

Chuyên gia cũng cho hay, đối với những nhà đầu tư mua bất động sản để kinh doanh hoặc lướt sóng nhưng gặp tình trạng "chôn vốn" không tạo ra dòng tiền, nếu mức lãi suất trên 10% sẽ thực sự là một áp lực quá lớn và khó lòng trụ vững.

Còn với người mua nhà, ông Long giả định bài toán với một cặp vợ chồng trẻ mới ra trường có thu nhập ổn định và đang có nhu cầu vay khoảng 3 tỷ đồng để mua căn hộ chung cư. Nếu lãi suất neo ở mức trên 10%, ví dụ như kịch bản cuối năm 2025 lãi suất tăng lên 14% hoặc thực tế thị trường tại Hà Nội chạm mức 11%, thì mỗi năm gia đình phải chi trả khoảng 330 triệu đồng tiền lãi. Điều này tương đương với mức thanh toán gần 30 triệu đồng mỗi tháng. Để đảm bảo an toàn tài chính và duy trì các chi phí sinh hoạt thiết yếu khác trong bối cảnh hiện nay, tổng thu nhập của gia đình đó phải đạt ngưỡng từ 80 đến 100 triệu đồng.

Cũng chia sẻ với Reatimes, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, chuyên gia Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho hay, nhìn lại lịch sử thị trường bất động sản trong vòng 5 năm trở lại đây, mỗi khi lãi suất huy động tăng cao kéo theo lãi suất cho vay bất động sản vượt ngưỡng 10%, thị trường ngay lập tức ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt của các gói vay mang tính chất lướt sóng. Điều này cho thấy lãi suất luôn là công cụ điều tiết trực tiếp và hiệu quả đối với dòng tiền đổ vào các hoạt động đầu cơ bất động sản.

Song song đó, các ngân hàng cũng thực hiện phân loại lĩnh vực cho vay một cách khắt khe hơn. Đối với những lĩnh vực không thuộc diện ưu tiên phân bổ vốn như bất động sản, lãi suất cho vay chắc chắn sẽ cao hơn so với các ngành nghề khác. Đây là hệ quả tất yếu khi rủi ro tăng mạnh và định hướng dòng vốn đang được siết chặt để đảm bảo tính ổn định cho toàn hệ thống tài chính.

"Khi đó, người đi vay sẽ đối mặt với những thách thức nhất định, đặc biệt là nhóm nhà đầu cơ ngắn hạn vốn nhạy cảm với biến động tài chính. Ngược lại, đối với những người vay mua nhà để ở với lộ trình dài hạn từ 15 đến 25 năm, họ thường có tâm thế sẵn sàng chấp nhận mức lãi suất hiện tại hơn. Các số liệu thống kê cũng chỉ ra rằng mặt bằng lãi suất cho phân khúc mua nhà vẫn đang nằm trong ngưỡng có thể chi trả được. Khó khăn thực sự chỉ phát sinh khi lạm phát tăng đột biến kéo theo sự leo thang của lãi suất, gây áp lực lên khả năng hội nhập và duy trì tài chính", ông Tô Anh Hùng nhận định.

Chờ đợi lãi suất giảm hay "xuống tiền" mua nhà ngay?

Theo dự báo của ông Tô Anh Hùng, sau khi đi qua quý II, bước sang quý III/2026, mặt bằng lãi suất sẽ bắt đầu có những điều chỉnh để trở về mức cân bằng và phù hợp hơn với sức chịu đựng của nền kinh tế. Dù hệ thống ngân hàng đã được yêu cầu kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức thận trọng, đặc biệt là đối với lĩnh vực cho vay bất động sản, sự thận trọng này được cho là sẽ kéo dài đến cuối năm. Tuy nhiên theo ông Hùng, xét đến việc phát triển bất động sản vốn là một trong những động lực quan trọng để thúc đẩy tăng trưởng tổng thể, thì thị trường vẫn kỳ vọng vào những tín hiệu tích cực hơn từ thị trường tài chính.

Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư đặt ra câu hỏi liệu có nên xuống tiền mua nhà vào lúc này hay không, câu trả lời không nằm ở biến số thị trường mà nằm ở mục đích của người mua. Theo phân tích của các chuyên gia thị trường, hiện đang có sự phân cực rõ nét giữa nhóm đầu tư và nhóm ở thực. Phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực vẫn thể hiện sức bền đáng kinh ngạc bất chấp những biến động về tài chính.

Quan điểm xuyên suốt của các chuyên gia là kỷ nguyên của lãi suất rẻ dành cho vay đầu cơ đã thực sự khép lại. Lãi suất thời gian tới sẽ chủ yếu duy trì ở mặt bằng hiện tại thay vì giảm sâu như giai đoạn trước. Vì vậy, thời điểm hợp lý nhất để mua nhà không phải lúc lãi suất chạm đáy, mà là khi người mua đã sẵn sàng về nguồn lực tài chính và tìm được sản phẩm ưng ý.

Thực tế cho thấy tại các dự án đã hình thành cộng đồng cư dân và có pháp lý minh bạch, giá bán vẫn giữ xu hướng tăng ổn định. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, việc người mua ở thực cố gắng chờ đợi một kịch bản thị trường hoàn hảo hoặc lãi suất vay cực thấp có thể dẫn đến hệ quả là phải chi trả một mức giá nhà cao hơn đáng kể sau này.

Bình luận về vấn đề này, giới chuyên gia cho rằng sự chuẩn bị về tài chính cá nhân mới là yếu tố tiên quyết. Khi đã có trong tay khoảng 30 - 50% giá trị căn nhà và nguồn thu nhập ổn định để chi trả gốc lãi, việc xuống tiền tại các dự án có thanh khoản cao là quyết định hợp lý. Chần chừ trong bối cảnh lạm phát và chi phí xây dựng leo thang có thể khiến giấc mơ an cư trở nên xa vời hơn đối với nhiều gia đình.

Trao đổi với Reatimes, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính - bất động sản cho rằng, mức thu nhập tối thiểu mà một gia đình cần có để mua nhà trả góp 15 năm với căn hộ 64m2 là 26,3 triệu đồng/tháng cho phân khúc bình dân, 33,3 triệu đồng/tháng cho căn hộ trung bình, còn căn hộ trung cấp cần có thu nhập vào khoảng 45,8 triệu đồng/tháng. Nếu chưa đạt mức này, giải pháp là vay dài hạn hơn (20 năm), hoặc chọn căn hộ diện tích nhỏ hơn (50 - 55m2).

Theo chuyên gia, với thực trạng giá sơ cấp (dự án mới) thường bị đẩy lên quá cao do chi phí đất và vốn, căn hộ thứ cấp (đã qua sử dụng, còn mới) là lựa chọn khả dĩ hơn cho người trẻ, bởi giá mềm hơn và có thể thương lượng tiến độ thanh toán.

TS. Đinh Thế Hiển cho hay: "Nhiều người trẻ e ngại vay vốn vì sợ rơi vào "bẫy lãi suất" của ngân hàng. Thực tế, điều quan trọng là phải chủ động tìm hiểu kỹ hợp đồng tín dụng, điều kiện ưu đãi và cách điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi, thay vì chỉ nghe quảng cáo. Hiện nay lãi suất đang tăng, người mua cần so sánh giữa các ngân hàng, chọn gói vay minh bạch, đồng thời ưu tiên những chủ đầu tư có uy tín để tránh rủi ro chậm tiến độ. Đừng băn khoăn thu nhập thấp hay chi phí lãi suất cao bởi nếu thực sự có nhu cầu thì vẫn có thể tìm được một căn nhà ưng ý"./.