Thích
Để đô thị vệ tinh phát triển bền vững, yếu tố then chốt nằm ở hạ tầng kết nối
Nghị quyết về các nội dung chính của Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, được HĐND TP. Hà Nội thông qua ngày 27/1, đã đặt Thủ đô trước một định hướng phát triển mang tính bước ngoặt: Chuyển từ tư duy quản lý đô thị theo không gian hành chính và mở rộng dàn trải, sang tái cấu trúc toàn diện mô hình phát triển, tái cấu trúc lại không gian đô thị, phân bố dân cư và hệ thống hạ tầng trên nền tảng khai thác hiệu quả các trục giao thông, các hành lang kinh tế và các cực tăng trưởng mới.
Lần đầu tiên, Hà Nội được định hình phát triển theo một cấu trúc không gian chiến lược dài hạn, chuyển từ tầm nhìn trung hạn 2045 - 2065 sang tầm nhìn đến năm 2100. Với mục tiêu giải quyết tận gốc các điểm nghẽn lịch sử về hạ tầng, dân cư và sử dụng đất, đồng thời giải phóng nguồn lực đất đai, tạo dư địa cho tăng trưởng chất lượng cao. Quy hoạch mới đặt trọng tâm vào tái cấu trúc đô thị đa cực – đa trung tâm, đa tầng – đa lớp, hướng tới một Thủ đô xanh, thông minh, có bản sắc và phát triển bền vững trong tầm nhìn 100 năm.
Theo đó, Quy hoạch định hướng Thủ đô phát triển với 9 cực tăng trưởng, 9 trung tâm lớn, các đô thị vệ tinh và các thị trấn được phân cách bằng hành lang xanh, rừng, vành đai xanh, nêm xanh, sông, hồ, liên kết bằng hệ thống giao thông vành đai, hướng tâm; kết hợp 9 trục động lực, với các vành đai, hành lang kinh tế, thúc đẩy liên kết vùng.
Để các khu đô thị vệ tinh thực sự thu hút dân cư và phát triển bền vững, yếu tố then chốt vẫn nằm ở hạ tầng kết nối. (Ảnh minh hoạ)
Quy hoạch cũng nghiên cứu phát triển đô thị nén với phát triển cao tầng tại khu vực trung tâm, giảm mật độ xây dựng và phát triển không gian ngầm (với liên kết mô hình TOD, ga tàu điện ngầm, phát triển các không gian công cộng, thương mại dịch vụ, tiện ích công cộng, hạ tầng kỹ thuật ngầm, đa tầng, kết hợp chứa nước, thoát nước, chống ngập úng), tiết kiệm không gian mặt đất ưu tiên cho không gian xanh, công cộng, bảo tồn, xây dựng, phát huy các không gian cảnh quan tự nhiên, rừng, hành lang xanh, vành đai xanh, nêm xanh, sông, hồ, đảm bảo môi trường bền vững.
Đồng thời, thành phố cũng thực hiện tái cấu trúc dân cư, chủ trương giãn dân để giảm tải áp lực cho nội đô. Người dân thuộc diện giải tỏa, di dời một phần được bố trí tái định cư tại chỗ, một phần tái định cư trong các khu đô thị mới ở các cực tăng trưởng như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc. Các khu vực này sẽ được đầu tư xây dựng đồng bộ, hiện đại, đầy đủ tiện ích trường học, bệnh viện, công viên, bảo đảm chất lượng cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ.
Cụ thể, khu vực trục cảnh quan sông Hồng sẽ di dời khoảng 200 nghìn người, trong đó 30% tái định cư tại chỗ, 70% sẽ tái định cư tại các khu đô thị mới ở Đông Anh, Long Biên. Khu vực Hồ Tây và vùng phụ cận sẽ di dời khoảng 200 nghìn người, trong đó 30% tái định cư tại chỗ, 70% tái định cư tại các khu đô thị mới ở Đông Anh, Long Biên. Thí điểm một số ô phố trong phạm vi vành đai 3, dự kiến di dời khoảng 42 nghìn người, trong đó 50% tái định cư tại chỗ, 50% tái định cư ở khu đô thị mới phía nam. Khu vực phố cổ sẽ di dời khoảng 26.730 người, khu phố cũ di dời khoảng 23 nghìn người. Các khu vực còn lại phía trong vành đai 3 di dời khoảng 370 nghìn người trong quá trình thực hiện tái cấu trúc đô thị.
Theo giới chuyên gia, đây không chỉ là câu chuyện quy hoạch không gian đô thị, mà còn là cú xoay trục mang tính căn cơ đối với thị trường bất động sản Thủ đô, khi cả nguồn cung lẫn sức cầu đang dịch chuyển rõ nét ra các khu vực vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc…
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, câu chuyện quy hoạch và di dời các cơ sở hạ tầng khỏi khu vực nội đô Hà Nội hiện đang trở thành tâm điểm của thị trường, tác động trực tiếp đến cấu trúc và xu hướng phát triển bất động sản. Việc thực hiện quyết liệt các quy hoạch, đặc biệt tại khu vực lõi lịch sử, đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc hình thành những khu đô thị mới đúng nghĩa, có khả năng tiếp nhận dân cư quy mô lớn.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam
"Mặc dù quy hoạch tầm nhìn 100 năm nghe có vẻ dài hạn, nhưng trên thực tế, những chuyển động về pháp lý, thu hồi đất và chuẩn bị triển khai dự án đang diễn ra ngay lập tức. Ngay trong năm nay, nhiều 'đại dự án' gắn với các tuyến vành đai và quy hoạch phân khu sông Hồng có thể sẽ được thu hồi, giải phóng mặt bằng và triển khai nhanh chóng", bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, giá bất động sản nội đô Hà Nội hiện đã ở mức rất cao và gần như không còn dư địa giảm. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn tiếp tục tăng. Điều này khiến người mua nhà, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực, buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực ven đô.
"Trong bối cảnh đó, việc tái thiết và phát triển các khu dân cư vệ tinh là một tiến trình bắt buộc, nếu Hà Nội muốn đảm bảo đủ nguồn cung nhà ở cho người dân, phù hợp với mô hình phát triển của các đô thị lớn trên thế giới", bà Hoàng Nguyệt Minh nhấn mạnh.
Tuy nhiên, để các khu đô thị vệ tinh thực sự thu hút dân cư và phát triển bền vững, yếu tố then chốt vẫn nằm ở hạ tầng kết nối. Theo chuyên gia, nhu cầu lớn nhất của cư dân là khả năng di chuyển hằng ngày, đặc biệt là kết nối từ nơi ở đến các trung tâm việc làm, văn phòng và khu công nghiệp. Do đó, việc phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông – từ các tuyến đường vành đai, cao tốc đến metro và hệ thống vận tải công cộng – cùng với chất lượng dịch vụ dân sinh và mức giá phù hợp sẽ quyết định hiệu quả của quá trình giãn dân.
Thực tế, với sự xuất hiện của các tuyến giao thông hiện đại, thời gian di chuyển từ các khu đô thị vệ tinh vào trung tâm hiện chỉ khoảng 30 - 45 phút, tương đương với việc di chuyển giữa các quận nội thành trong giờ cao điểm. Điều này cho thấy bài toán phát triển đô thị không còn nằm ở khoảng cách địa lý, mà là câu chuyện về chất lượng môi trường sống và hệ sinh thái tiện ích đi kèm.
Doanh nghiệp bất động sản và vai trò hiện thực hóa quy hoạch 100 năm
Trong bức tranh đô thị đa cực đang dần hình thành, các doanh nghiệp bất động sản được xem là lực lượng trực tiếp hiện thực hóa quy hoạch, thông qua việc phát triển nguồn cung mới bám theo các trục giao thông huyết mạch và các cực tăng trưởng của Thủ đô.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, từ nay đến năm 2026, nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và khu vực vùng ven dự kiến sẽ tăng mạnh, chưa kể nguồn cung từ các thị trường lân cận. Khi nguồn cung lớn và đa dạng hơn, thị trường sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản rõ rệt hơn, nhất là trong bối cảnh chi phí vốn cao khiến hoạt động đầu tư trở nên thận trọng.
"Người mua có nhiều lựa chọn hơn, cả để ở lẫn đầu tư. Tốc độ hấp thụ chung của thị trường có thể chậm lại, kể cả tại khu vực trung tâm Hà Nội. Điều này có thể khiến thanh khoản thấp hơn kỳ vọng của một số chủ đầu tư, nhưng không đồng nghĩa với việc giá bán sẽ giảm sâu", bà Hoàng Nguyệt Minh phân tích.
Trong trung hạn giai đoạn 2026 - 2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 10.800 căn, phần lớn tập trung tại các khu vực ngoại thành. Xu hướng này phản ánh rõ chiến lược giãn dân, phát triển đô thị đa cực, đồng thời cho thấy sự dịch chuyển chiến lược của các doanh nghiệp trong việc đón đầu nhu cầu ở thực và làn sóng dịch chuyển dân cư khỏi khu vực nội đô.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, quy hoạch 9 cực tăng trưởng và định hướng phát triển đô thị đa cực đang tạo ra một cuộc chơi mới cho thị trường bất động sản Hà Nội. Theo ông, trong giai đoạn tới, doanh nghiệp không thể tiếp cận thị trường theo tư duy ngắn hạn, mà buộc phải bám sát quy hoạch dài hạn của thành phố.
"Quy hoạch 100 năm đặt ra yêu cầu rất rõ ràng: doanh nghiệp phải đi cùng quy hoạch, thậm chí đi trước một bước để chuẩn bị quỹ đất, sản phẩm và mô hình phát triển phù hợp. Những dự án nằm dọc các trục giao thông lớn, vành đai, cao tốc hay các khu vực được định vị là cực tăng trưởng mới sẽ có lợi thế rất lớn về dài hạn", ông Lê Đình Chung nhận định.
Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, cạnh tranh trên thị trường sẽ không còn xoay quanh việc "ai bán nhanh hơn", mà chuyển sang "ai tạo ra giá trị bền vững hơn". Người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng quy hoạch, hạ tầng nội khu, không gian sống xanh và khả năng kết nối vùng, thay vì chỉ nhìn vào giá bán hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
"Doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ đóng vai trò cung cấp nhà ở, mà còn là đơn vị kiến tạo môi trường sống. Nếu không giải được bài toán về hạ tầng, tiện ích và khả năng kết nối, dự án rất khó thu hút cư dân về ở thực, nhất là trong bối cảnh người mua ngày càng có nhiều lựa chọn", ông Chung nhấn mạnh.
Làn sóng dịch chuyển ra vùng ven sẽ diễn ra mạnh mẽ nhưng theo hướng chọn lọc. Những dự án được đầu tư bài bản, bám sát quy hoạch và gắn với các trục phát triển chiến lược của Hà Nội sẽ có lợi thế rõ rệt, trong khi các dự án manh mún, thiếu kết nối sẽ ngày càng gặp khó trong việc tìm kiếm thanh khoản.
Như vậy, cú xoay trục trong quy hoạch đô thị Hà Nội đang mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản. Khi nguồn cung và sức cầu cùng dịch chuyển ra vùng ven, vai trò của các doanh nghiệp trong việc hiện thực hóa quy hoạch, kiến tạo các khu đô thị đáng sống sẽ trở thành yếu tố quyết định, định hình diện mạo thị trường Thủ đô trong nhiều thập kỷ tới./.
