Bất động sản năm 2026: Giá có thể hạ nhiệt, thị trường hướng đến cân bằng

Trong bức tranh triển vọng vĩ mô năm 2026, VinaCapital đưa ra một nhận định đáng chú ý thị trường bất động sản Việt Nam nhiều khả năng bước sang một pha vận động mới, nơi giá cả không còn là động lực chính, thay vào đó là vai trò ổn định tăng trưởng và lan tỏa sang các khu vực kinh tế khác.

Theo nhận định của VinaCapital sau giai đoạn bất động sản tăng giá rất mạnh trong hai năm qua với hơn 30% trong năm 2025 và trên 50% kể từ năm 2023, thị trường đang đứng trước ngưỡng điều chỉnh cần thiết. Nguyên nhân không đến từ sự suy yếu của nhu cầu, mà từ sự méo mó kéo dài giữa giá và nguồn cung.

Trong một chu kỳ bất động sản thông thường, giá và nguồn cung thường tăng song hành, tạo ra "hiệu ứng của cải" thúc đẩy tiêu dùng. Tuy nhiên, tại Việt Nam, giá đã tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung bị "nén" suốt nhiều năm do các vướng mắc pháp lý và quy hoạch. Khi các nút thắt này dần được tháo gỡ, giai đoạn 2026–2027 được dự báo sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung, thay vì mở ra một chu kỳ tăng giá mới.

Chính điều này khiến VinaCapital dự báo giá bất động sản sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ trong năm 2026. Sự điều chỉnh, theo tổ chức này, không nhất thiết diễn ra dưới hình thức giảm giá trực tiếp, mà có thể thông qua các chính sách bán hàng linh hoạt hơn, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng ưu đãi cho người mua ở thực.

Đến cuối năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11%, là mức đủ cao để kìm hãm hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn nằm trong ngưỡng chấp nhận được với người mua nhà để ở. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư thường coi ngưỡng 1%/tháng (tương đương 12–13%/năm) là "lằn ranh" cho các quyết định lướt sóng. Việc lãi suất tiệm cận ngưỡng này đã khiến lực cầu đầu cơ hạ nhiệt rõ rệt.

Hệ quả là tồn kho bất động sản bắt đầu gia tăng, dù ở mức vừa phải. Theo ước tính của đội ngũ bất động sản VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Con số này không đủ lớn để gây ra một cú sốc thị trường, nhưng đủ để tạo áp lực kéo mặt bằng giá về mức "giá cân bằng", nơi người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận.

Sự phân hóa cũng trở nên rõ nét hơn. Các dự án định giá quá cao (trên 5.000 USD/m2), chất lượng thấp hoặc chưa hoàn thiện pháp lý bắt đầu rơi vào trạng thái giao dịch chậm, thậm chí "đóng băng", buộc một số chủ đầu tư phải đẩy hàng tồn ra thị trường, đặc biệt tại các đô thị cấp 2. Ngược lại, các dự án có pháp lý rõ ràng, định vị phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn duy trì thanh khoản tốt.

Ở góc độ vĩ mô, VinaCapital nhấn mạnh là vai trò của bất động sản trong chiến lược tăng trưởng GDP năm 2026. Trong bối cảnh chương trình cải cách của Chính phủ Việt Nam hướng tới tăng trưởng dài hạn nhưng vẫn chịu áp lực đạt kết quả trong ngắn hạn, bất động sản cùng với tiêu dùng và đầu tư hạ tầng được xem là một trong ba trụ cột chính để kích thích nền kinh tế.

Đầu tư hạ tầng, với tốc độ giải ngân tăng mạnh (khoảng 40% năm 2025 và dự kiến thêm 20–30% năm 2026), được kỳ vọng tạo hiệu ứng lan tỏa sang bất động sản, từ đó thúc đẩy tiêu dùng. Việt Nam hiện có dư địa tài khóa lớn, khi nợ công dưới 40% GDP, cho phép tiếp tục mở rộng chi tiêu hạ tầng mà không gây áp lực quá lớn lên ổn định vĩ mô.

Trong bối cảnh đó, chính sách tín dụng thận trọng đối với bất động sản được VinaCapital đánh giá nhiều khả năng chỉ mang tính ngắn hạn. Khi môi trường vĩ mô ổn định hơn trong nửa đầu năm, tín dụng bất động sản có thể được nới lỏng trở lại vào cuối năm, nhằm hỗ trợ tăng trưởng, dù khó tạo ra một làn sóng tăng giá mới.

Theo đơn vị này, bất động sản năm 2026 không bước vào suy thoái, nhưng cũng khó lặp lại kịch bản tăng nóng. Thị trường đang chuyển sang một trạng thái "lành mạnh hơn", nơi giá cả điều chỉnh để hấp thụ nguồn cung mới, đầu cơ bị sàng lọc và bất động sản trở lại đúng vai trò phục vụ tăng trưởng kinh tế thay vì là động cơ tạo sóng ngắn hạn.