Bất động sản nghỉ dưỡng: 'Một cánh én nhỏ chẳng làm nên mùa xuân'

Khi "một cánh én nhỏ chẳng làm nên mùa xuân"

Năm 2024 được xem là năm chứng kiến sự quay trở lại đầy tự tin của một số ít các dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô lớn.

Theo như dữ liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, thanh khoản phân khúc này trong năm 2024 cũng đã ghi nhận nhiều kết quả tích cực.

Chỉ tính chung trong năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng 2.500 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng hơn 50%.

Trong đó, thời điểm giữa năm 2024, Dự án Libera Nha Trang (thuộc Vega City) trở thành hiện tượng của thị trường khi số lượng booking được công bố lên đến hơn 10.000, trong khi dự án chỉ có 2.000 sản phẩm.

Sau đó, tỷ lệ ráp căn được chia sẻ trên MXH cũng lên đến 80%, đây được xem là những con số kỷ lục với một dự án BĐS nghỉ dưỡng trong vòng 4 năm trở lại.

Cuối năm 2024, một số dự án BĐS nghỉ dưỡng khác cũng khiến dư luận xôn xao như CaraWorld Cam Ranh (tên cũ là KN Paradise) của KN Investment Group với gần 2.000 sản phẩm thấp tầng.

Sau khi được tung bán, dự án này đã nhanh chóng thu hút được sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư.

Sự xuất hiện của Libera Nha Trang hay CaraWorld Cam Ranh được kỳ vọng là những "ngọn lửa" giúp làm "nóng chảy" thị trường BĐS nghỉ dưỡng sau thời gian đóng băng.

Tuy nhiên, khi năm 2024 khép lại, các chuyên gia nhận ra rằng thực tế, thị trường BĐS nghỉ dưỡng gần như không có sự thay đổi đáng kể nào.

Theo VARS, cả năm 2024, thị trường có 4.400 sản phẩm mới mở bán, trong đó có 85% là cao tầng.

Mặc dù đã tăng 40% so với năm 2023 nhưng nguồn cung của năm 2024 chỉ bằng năm 2018 – năm có thể xem là đỉnh cao của bất động sản nghỉ dưỡng.

Thời điểm hiện tại, BĐS nghỉ dưỡng vẫn được xem trong trạng thái "nằm chờ", dời thời gian triển khai bán hàng để hoàn tất thủ tục pháp lý.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng được đánh giá đang dư thừa nguồn cung cao cấp tại một số địa bàn, tỷ lệ đặt phòng ở một số khu vực thấp. Điều này làm giảm đi sự hấp dẫn của thị trường BĐS nghỉ dưỡng đối với các nhà đầu tư.

Trong báo cáo mới nhất của DKRA, bức tranh ảm đạm về thị trường BĐS nghỉ dưỡng được "vẽ" ra với nhiều điểm nổi bật.

TP. HCM và các vùng phụ cận, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng sẽ tụt giảm. Trong khi đó, hàng loạt các dự án ngừng triển khai, đóng giỏ hàng do sai phạm khiến cho lượng tồn kho tăng mạnh, shophouse nghỉ dưỡng có sức cầu yếu, chỉ bằng 57% so với cùng kỳ; condotel cũng chậm hoặc đóng giỏ hàng, thanh khoản thấp.

Tại TP. Đà Nẵng và các vùng phụ cận, đến hết tháng 11/2024, thanh khoản trên thị trường biệt thự dưỡng gần như đóng băng khi hơn 90% dự án đóng giả hàng, nhà đầu tư sụt giảm niềm tin.

Condotel và shophouse cũng tương tự khi thanh khoản gặp khá nhiều khó khăn.

Theo đánh giá của ông Trần Trọng Vũ - đồng sáng lập SPE.R, đơn vị chuyên nghiên cứu, phân tích thị trường bất động sản tại Quảng Nam – Đà Nẵng, sau vụ Cocobay, phân khúc condotel gần như đã đánh mất niềm tin của các nhà đầu tư.

Ông Trần Trọng Vũ điểm tên loạt dự án như Shantira, Felicia hiện vẫn còn lượng lớn hàng tồn kho (thị trường sơ cấp). Trong khi ở thị trường thứ cấp, condotel hiện được rao bán hàng loạt với mức giá thấp hơn so với giá bán mới của chủ đầu tư tới 30%- 40%, tuy nhiên mức thanh khoản khá chậm.

Nhìn nhận về phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, vị chuyên gia này nhận định dòng sản phẩm này có chỗ đứng vững vàng hơn condotel. Tuy nhiên, do mức giá cao nên lượng khách mua khá ít.

Ông Vũ đưa ra ví dụ trong giai đoạn 2022 – 2023, có những dự án được triển khai bán trong thời gian nhưng không có giao dịch, trong khi đó ở thị trường thứ cấp cũng chỉ có vỏn vẹn 8 giao dịch thành công.

Năm 2024, phân khúc này khởi sắc hơn nhờ dự án Fusion được mở bán thành công, giao dịch thứ cấp tại các dự án như Ocean Villa, Hyatt Regancy cũng ghi nhận tích cực.

Chia sẻ về xu hướng BĐS nghỉ dưỡng trong năm 2025, ông Trần Trọng Vũ cho rằng thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong năm 2025 vẫn chưa thoát được hoàn cảnh khó khăn.

Một trong những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn chưa "thoát đáy" là do niềm tin cũng như pháp lý và bài toán lợi nhuận chưa được giải quyết triệt để. Trong đó, bài toán lợi nhuận hiện đang được xem là "nút thắt" lớn nhất.

"Cánh cửa" nào cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong năm 2025?

Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, cùng với sự phục hồi mạnh mẽ của ngành Du lịch, cơ hội mở rộng hơn nhờ hành lang pháp lý được thiết lập, bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ cho thấy nhiều kết quả xứng đáng trong suốt thời gian vừa qua.

Mặc dù vậy, vẫn cần đảm bảo nhiều yếu tố thì phân khúc này mới có sự phát triển chậm và chắc.

Trước hết cần đảm bảo sự chuẩn chỉnh về mặt pháp lý trong năm 2025. Khi hành lang pháp lý được thiết lập thì "cuộc chơi mới" sẽ chỉ dành cho những chủ đầu tư chuẩn chỉ, có năng lực cũng như sức khỏe tài chính tốt.

Trong khi đó, với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng hiện đang khá "nhạy cảm" về mặt pháp ký, càng cần phải chuẩn chỉ hơn, nhờ đó mới nhận được niềm tin từ các khách hàng và nhà đầu tư.

Điểm tiếp theo đó là việc cần xác định sản phẩm là quan trọng, hoạt động khai thác và vận hành được xem là then chốt, do đó các doanh nghiệp cần đầu tư đúng mực cho khâu nghiên cứu và phát triển sản phẩm nhằm đảm bảo có thể đưa ra được những dòng sản phẩm mới với chất lượng được cải tiến.

Việc đầu tư phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng không được tách rời với câu chuyện đầu tư hạ tầng giao thông và ngành du lịch và dịch vụ. Đây được xem là "trợ lực" chính với những yếu tố có quyết định đến bài toán hiệu quả của thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng.