Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ảm đạm, chưa thoát khỏi "vùng tối"

Mặc dù du lịch đang từng bước phục hồi, song phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và thanh khoản. Cam kết lợi nhuận không thực hiện được, các thông tin cắt lỗ, giảm giá, gây ảnh hưởng tới niềm tin thị trường.

Dự án mới khó bán, dự án cũ cắt lỗ sâu

Hơn nửa năm 2024 trôi qua, trong khi các phân khúc bất động sản đều đã có nhiều dấu hiệu phục hồi thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái "ảm đạm", dù ngành du lịch đang tăng trưởng mạnh mẽ, gần tiến tới mức tương đương năm 2019 – năm chưa xảy ra dịch Covid-19.

Báo cáo từ DKRA Group quý 2/2024 cho hay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa chưa thoát khỏi "vùng tối". Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, lượng tiêu thụ ở mức thấp nhất trong 1 thập kỷ qua. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15% - 20% so với giá hợp đồng. Thậm chí, có những dự án giảm sâu đến 40% - 50% nhưng vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản.

Phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng không khá hơn khi nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Hơn 97% nguồn cung sơ cấp trong quý đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang.

Tiếp đến là phân khúc condotel, nguồn cung sơ cấp quý 2/2024 phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%). Giao dịch cũng chỉ tập trung chủ yếu tại một dự án ở Khánh Hòa. Riêng những dự án cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.

"Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư, cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp", DKRA Group nhận định.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng dù đã có tín hiệu tích cực hơn so với quý 1/2024, song thị trường vẫn chưa có nhiều chuyển biến rõ rệt. Theo đó, 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 3.114 sản phẩm mở bán mới, chỉ bằng 27% cùng kỳ năm 2022.

Bội thực nguồn cung, dự án thiếu bản sắc

Sự trầm lắng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, tình trạng ế ẩm trong giao dịch ghi nhận rõ nét tại những địa phương giàu tiềm năng du lịch như Đà Nẵng, Phú Quốc…

Tại Đà Nẵng, sức cầu thị trường xuống rất thấp, niềm tin của khách hàng vẫn chưa quay trở lại. Báo cáo mới nhất của DKRA Group cho thấy, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường Đà Nẵng vắng bóng các dự án mới do rào cản về pháp lý, sự trì hoãn ra hàng của nhiều chủ đầu tư. Tỷ lệ tiêu thụ thị trường khiêm tốn, chỉ xấp xỉ 1% trên tổng nguồn cung sơ cấp. Tương tự, phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng thiếu vắng dự án mới và không phát sinh tiêu thụ.

Còn tại Phú Quốc, mặc dù có lợi thế về chính sách thu hút khách du lịch, nhưng với việc đầu tư ồ ạt khiến bất động sản nghỉ dưỡng bị thừa nguồn cung trầm trọng. Theo dữ liệu DKRA Group, tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường Phú Quốc còn khoảng 17.600 sản phẩm, gồm cả condotel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng. Con số này đưa Phú Quốc trở thành thị trường đứng thứ ba về tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng, chiếm 24% tổng tồn kho cả nước, chỉ đứng sau Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tình trạng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc nhiều chủ đầu tư tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với thực tế thị trường. Hiện nay, các chủ đầu tư dự án quá chú trọng đến quy mô nên đã tiến hành xây dựng với mật độ dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán. Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm "luxury" (hạng sang) và "wellness" (nơi ở giúp tăng cường sức khỏe toàn diện), nhưng lại chưa thật sự hiểu đúng những khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến yếu tố cộng hưởng xung quanh dẫn đến tình trạng dư thừa, ế ẩm.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cho rằng, hoạt động du lịch phát triển mạnh mẽ đã thúc đẩy quá trình phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã gia nhập thị trường này một cách vội vàng, thiếu sự cân nhắc thấu đáo trong quá trình hoạch định và triển khai dự án. Một số chủ đầu tư đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu và bỏ qua các yếu tố xu hướng thị trường, văn hóa địa phương để kiến tạo nét đặc trưng riêng cho dự án.

"Phú Quốc có nhiều thuận lợi để trở thành điểm đến quốc tế. Tuy nhiên, đa số nguồn cung trên thị trường hiện chỉ chú trọng vào cung cấp phòng mà chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng. Thị trường cần đa dạng thêm sản phẩm lưu trú ví dụ như các dự án khách sạn với điểm nhấn thiết kế, các khu nghỉ dưỡng hạng sang đúng nghĩa... Việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công", ông Mauro Gasparotti đánh giá.

Người mua cần nhận thức lại bất động sản nghỉ dưỡng là tài sản hay tiêu sản

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hiện không hấp dẫn các nhà đầu tư. Nếu như trước đây, khi dòng tiền trên thị trường dồi dào, huy động đòn bẩy tài chính dễ dàng, nhiều người không ngần ngại đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, sau thời gian chứng kiến hiệu quả từ việc đầu tư không cao như kỳ vọng, dòng tiền đầu tư dần siết chặt, họ không đầu tư quá nhiều vào bất động sản nghỉ dưỡng. Với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đang được rao bán trên thị trường, dù nói "cắt lỗ", nhưng vẫn chưa về vùng giá thật.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận R&D của DKRA đánh giá, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang thiếu các yếu tố để hồi phục. Thứ nhất, doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn để phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, khách hàng muốn mua các sản phẩm này cũng bị hạn chế cho vay từ phía ngân hàng.

Thứ hai, thời gian qua, khi mở bán dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chủ đầu tư luôn đưa ra chính sách lợi nhuận cũng như thuê lại của khách hàng để khai thác và cam kết trả lợi nhuận cao mỗi năm. Thế nhưng, những cam kết này không được thực hiện nghiêm túc, nên làm giảm sức hút với nhà đầu tư.

Thứ ba, ở phân khúc này, khách hàng chủ yếu là đầu tư cho thuê hoặc mua để bán lại. Từ năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bị "đóng băng", nhà đầu tư không thể ra hàng khi mua sản phẩm này, nên e ngại đầu tư.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cũng nhận định, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm, nhiều dự án cũ đang bị chậm tiến độ, thi công cầm chừng, gây ảnh hưởng tới niềm tin thị trường. Dù lãi suất ngân hàng đã giảm, nhưng số người sẵn sàng vay tiền để đầu tư không nhiều, tư tưởng "phòng thủ" vẫn chiếm đa số.

Để phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng một cách bền vững, Giám đốc Savills Hotels cho hay, các chủ đầu tư cần nắm bắt tốt xu hướng trên thị trường và nghiên cứu cẩn trọng trong giai đoạn hoạch định. Từ đó, tạo ra sản phẩm đa dạng, chất lượng, đáp ứng nhu cầu ngày càng phong phú của khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nói rằng, để phát triển bền vững, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cần chú trọng vào việc quy hoạch và phát triển dự án, nhằm bảo vệ và tôn trọng cảnh quan tự nhiên, đồng thời cung cấp một môi trường thuận lợi cho du lịch và nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần nỗ lực để thích nghi với các xu hướng mới, đem tới những trải nghiệm mới, những sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng. Đồng thời, cần đa dạng hóa sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của các loại khách hàng khác nhau.

Cũng theo các chuyên gia, đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nếu người mua hoàn toàn hiểu rằng họ mua nó như một sở thích hoặc chỉ để chứng tỏ đẳng cấp thì điều này không có gì đáng bàn nếu đủ điều kiện. Tuy nhiên, nếu họ mua với kỳ vọng rằng bán sẽ có lời hoặc cho thuê sẽ thu lại dòng tiền tốt... thì nhiều vấn đề sẽ phát sinh. Thực tế, các sản phẩm bất động sản sử dụng có thời hạn thì càng về sau giá càng giảm và thu nhập từ cho thuê sau khi trừ khấu hao nội thất, chi phí quản lý, môi giới... rất khó vượt qua 3%. Trường hợp khách hàng sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng nhưng thu nhập từ tài sản này chỉ bằng hoặc thấp hơn các khoản chi phí (khấu hao nội thất, chi phí quản lý, môi giới...) thì hoàn toàn không có nguồn thu từ bất động sản này mà thậm chí còn... mắc nợ.

Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc đặc thù, không như nhà ở và cũng không dành cho số đông. Do vậy, đối với người có ý định mua bất động sản nghỉ dưỡng, cần cân nhắc thật kỹ càng các yếu tố như tiềm lực tài chính cá nhân, phân tích dự án, năng lực của chủ đầu tư và đơn vị vận hành, sự phát triển du lịch của địa phương có dự án./.