Tiến sỹ Bùi Quang Tín - CEO Trường Doanh nhân BizLight cho biết quy mô thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vào khoảng 25 tỷ USD, trong khi tổng dư nợ đã lên đến gần 20 tỷ USD (tương đương hơn 450.000 tỷ đồng, tính đến cuối năm 2017); chiếm hơn 6,5% tổng dư nợ của nền kinh tế và chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng và 80% nguồn vốn chảy vào bất động sản. Trong khi ở các nước khác, tỷ lệ này vào khoảng 35%.
Tiến sỹ Bùi Quang Tín - CEO Trường Doanh nhân BizLight
Điều này cho thấy cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường bất động sản còn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay.
Chính sách quản lý vốn từ phía Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và ngân hàng thương mại đang tạo nhiều rào cản và khó khăn cho các doanh nghiệp, người dân mua bán, xây dựng bất động sản tiếp cận với nguồn vốn giá rẻ và thuận lợi như trước.
Từ phía NHNN:
NHNN yêu cầu các ngân hàng hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng; yêu cầu phải thường xuyên giám sát, đánh giá, theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý thích hợp; nâng cao hiệu quả xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản. NHNN cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại mở rộng tín dụng của các ngân hàng phải đi đôi với kiểm soát chất lượng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.
NHNN lưu ý các ngân hàng về việc phân bổ nguồn vốn để đảm bảo dòng vốn tập trung vào sản xuất với năm lĩnh vực được đặc biệt ưu tiên như chỉ tiêu đề ra. Theo Thông tư 19/2017/NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40% vào 1/1/2019, NHNN vẫn xếp hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản ở mức 200%, điều này sẽ khiến van tín dụng vào bất động sản sẽ hẹp hơn.
Thông tư 41/TT-NHNN sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2020: quy định mới về tính tỷ lệ an toàn vốn (CAR), trong đó phần tổng tài sản có rủi ro được quy định chặt chẽ và khắt khe hơn theo Basel 2, tức là bổ sung thêm rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động. Luật các TCTD 2010 sửa đổi, bổ sung (đã có hiệu lực từ ngày 1/1/2018): quy định chặt chẽ hơn về quản trị rủi ro và quản trị hoạt động cho vay.
Từ phía ngân hàng thương mại:
Trước áp lực về nợ xấu, các ngân hàng cũng không dám đẩy mạnh cho chủ đầu tư bất động sản vay.
Tuân thủ các quy định của NHNN. các ngân hàng đang dần chuyển nguồn thu từ tín dụng qua dịch vụ.
Ngoài ra, áp lực về lãi suất đầu vào, chi phí quản lý, chi phí nhân viên khiến ngân hàng khó giảm lãi suất cho vay rộng rãi cho nhiều đối tượng, đặc biệt đối với khách hàng có nhiều rủi ro khi vay vốn ngân hàng, cụ thể là đầu tư bất động sản.
Xu hướng dòng vốn vào bất động sản: Tiếp tục
Ông Tín cho rằng xu hướng sắp tới theo ông NHNN vẫn sẽ tiếp tục cơ cấu để nguồn vốn chạy vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, nhưng cũng vẫn tiếp tục hỗ trợ cho các dự án bất động sản có giá phù hợp đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân. NHNN vẫn sẽ tiếp tục hỗ trợ để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và tăng trưởng ổn định để giúp hệ thống ngân hàng có điều kiện giải quyết các món nợ xấu có tài sản đảm bảo bằng bất động sản, tạo điều kiện giảm lãi cho vay với các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh hiệu quả.
Không chỉ vậy, ông Tín cho rằng bất động sản sẽ còn được hỗ trợ bằng nguồn vốn đến từ nhà đầu tư nước ngoài và thị trường chứng khoán. Hiện nay, trong các lĩnh vực nhà đầu tư nước ngoài quan tâm thì bất động sản vẫn đang đứng thứ hai. Trong khi đó, chỉ số chứng khoán VN-Index sau khi giảm đã quay lại ngưỡng gần 1.050, dự báo sắp tới vẫn tiếp tục tăng trưởng căn cứ từ tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam hiện nay. Khi thị trường chứng khoán phát triển tốt, doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ, trung dài hạn phù hợp dòng tiền và hoạt động kinh doanh doanh nghiệp và khả năng tài chính của người dân.
