Thích
M&A bất động sản "tăng nhiệt"
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản không chỉ ghi nhận những tín hiệu phục hồi về giao dịch và nguồn cung, mà còn trở nên sôi động hơn với loạt dự án mua bán - sáp nhập (M&A). Báo cáo từ của Grant Thornton Việt Nam cho hay, trong 2 tháng đầu năm 2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 27 thương vụ được công bố với tổng giá trị ước tính khoảng 554,9 triệu USD. Đáng chú ý, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực dẫn dắt hoạt động M&A với 5 thương vụ được ghi nhận, trong đó tổng giá trị của 3 giao dịch có công bố thông tin đạt khoảng 392,7 triệu USD.
Một trong những thương vụ đáng chú ý là việc CTCP Everland An Giang mua lại phân khu 7.1 thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (DIC Đại Phước City Đồng Nai) với diện tích khoảng 14,3ha từ Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng, với giá trị giao dịch hơn 489 tỷ đồng. Cũng tại dự án này, Công ty Cổ phần TNT Phú Hòa đã mua lại các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7ha, tổng giá trị chuyển nhượng hơn 2.465 tỷ đồng.
Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2026 trở nên sôi động hơn với loạt dự án mua bán - sáp nhập (M&A).
Cùng với nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài cũng tiếp tục mở rộng sự hiện diện tại thị trường Việt Nam thông qua loạt thương vụ M&A. Cụ thể, Mitsubishi Corporation mới đây đã thông qua công ty thành viên Diamond Realty Investment La Pura và liên doanh Công ty TNHH Đầu tư bất động sản cao tầng Thuận An 1 mua lại toàn bộ cổ phần tại Công ty cổ phần Bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Thiên Long - chủ đầu tư dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 tại Bình Dương từ Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, với giá trị thanh toán đợt đầu khoảng 1.901 tỷ đồng.
Hay SkyWorld Development Berhad - nhà phát triển đô thị đến từ Malaysia cũng thông qua công ty con SkyWorld Việt Nam ký biên bản ghi nhớ hợp tác với Công ty Vina An Thuận Phát nhằm hướng tới việc thâu tóm khu đất gần 1ha tại khu vực Lái Thiêu. Theo kế hoạch, nhà đầu tư này dự kiến mua lại toàn bộ vốn điều lệ của doanh nghiệp để phát triển dự án tháp căn hộ cao tầng quy mô hơn 1.200 căn hộ.
Tương tự, UOA Group cũng đẩy mạnh mở rộng quỹ đất tại Việt Nam khi thông qua công ty con UOA Việt Nam chi khoảng 68 triệu USD để thâu tóm 100% cổ phần Công ty CP VIAS Hồng Ngọc Bảo, qua đó nắm quyền phát triển khu đất trên đường Võ Thị Sáu, TP.HCM. Bên cạnh đó, Gamuda Land cũng hoàn tất thương vụ thâu tóm quỹ đất quy mô hơn 1,1ha tại Hải Phòng với tổng giá trị khoảng 1.000 tỷ đồng để phát triển dự án chung cư cao cấp.
Bên cạnh hoạt động mua bán, thị trường những tháng đầu năm cũng ghi nhận xu hướng thoái vốn dự án nhằm tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm. Chẳng hạn, Công ty Cổ phần Địa ốc First Real vừa thông qua nghị quyết thoái toàn bộ vốn tại Công ty Cổ phần Thương mại - Dịch vụ - Khách sạn Bạch Đằng bằng cách chuyển nhượng 10 triệu cổ phần, tương đương 22,22% vốn điều lệ doanh nghiệp này. Động thái này được xem là bước đi nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư và cân đối dòng tiền trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ mới.
Theo Grant Thornton Việt Nam, nền tảng kinh tế vĩ mô tích cực trong năm 2025 đã tạo động lực quan trọng cho thị trường đầu tư và hoạt động M&A trong năm 2026. Động lực tăng trưởng đến từ nhiều yếu tố như hoạt động xuất khẩu duy trì đà tăng trưởng ổn định, dòng vốn FDI tiếp tục ở mức cao, các dự án hạ tầng quy mô lớn được đẩy mạnh triển khai, cùng với hàng loạt cải cách về thể chế và môi trường đầu tư trong năm 2025. Những yếu tố này không chỉ giúp cải thiện môi trường đầu tư, mà còn góp phần nâng cao khả năng thực hiện giao dịch trên thị trường, từ việc định giá tài sản, thu xếp vốn cho đến hoàn tất các thủ tục pháp lý.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản trong nước có xu hướng chủ động tái cơ cấu danh mục đầu tư, chuyển nhượng bớt các dự án chưa phải trọng tâm để thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính, trong khi các nhà đầu tư ngoài nước lại tận dụng giai đoạn này để tìm kiếm cơ hội mua lại quỹ đất, dự án và tài sản với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng trước đây. Quá trình này không chỉ làm gia tăng số lượng các thương vụ M&A, mà còn góp phần tái phân bổ nguồn lực trên thị trường, đưa quỹ đất và dự án về tay những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và chiến lược phát triển dài hạn hơn, qua đó tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.
Dưới góc nhìn khác, JLL Việt Nam cho rằng, dòng vốn M&A trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là bất động sản công nghiệp và logistics, đang được nâng đỡ bởi nhiều yếu tố mang tính cấu trúc của thị trường. Đơn vị này nhận định, sự phát triển nhanh của thương mại điện tử và ngành phân phối đang kéo theo nhu cầu lớn về hệ thống kho bãi, trung tâm logistics và hạ tầng phục vụ chuỗi cung ứng, qua đó làm gia tăng nhu cầu tìm kiếm quỹ đất và tài sản công nghiệp thông qua hoạt động M&A. Cùng với đó, chi phí đất tại các khu công nghiệp đã hình thành lâu năm liên tục gia tăng, trong khi quỹ đất sạch tại các vị trí thuận lợi ngày càng khan hiếm, khiến việc tự phát triển dự án mới trở nên tốn kém và mất nhiều thời gian. Trong bối cảnh đó, mua lại các dự án hiện hữu hoặc các doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất trở thành một chiến lược phổ biến, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai và nhanh chóng đưa dự án vào khai thác.
Ngoài ra, theo JLL Việt Nam, tiêu chuẩn vận hành khu công nghiệp và tài sản bất động sản cũng đang ngày càng được nâng cao, đặc biệt liên quan đến công nghệ, tự động hóa và các tiêu chuẩn ESG. Điều này đòi hỏi nguồn vốn lớn để nâng cấp hạ tầng, cải thiện hệ thống quản lý và đáp ứng các yêu cầu phát triển bền vững, từ đó thúc đẩy xu hướng hợp tác, liên doanh hoặc chuyển nhượng dự án giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Đây cũng được xem là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản duy trì sự sôi động trong thời gian gần đây.
Chọn lọc, thận trọng và hướng đến giá trị dài hạn
Theo đánh giá của Grant Thornton Việt Nam, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc, mà có sự phân hóa rõ rệt và mang tính chọn lọc cao. Trong bối cảnh đó, các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực, gắn với nhu cầu ở thực và nhu cầu sản xuất - kinh doanh, được dự báo sẽ đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Đây cũng là những phân khúc có nền tảng nhu cầu ổn định, ít phụ thuộc vào yếu tố đầu cơ và phù hợp với chiến lược đầu tư trung và dài hạn, qua đó góp phần tạo nền tảng phục hồi bền vững cho toàn thị trường.
Trên cơ sở đó, Grant Thornton Việt Nam dự báo trong giai đoạn tới, các nhà đầu tư tài sản chiến lược vẫn sẽ là lực lượng chủ đạo trong các thương vụ M&A khi tiếp tục tập trung tìm kiếm quỹ đất, dự án và các tài sản có thể khai thác trong dài hạn. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư tài chính nhiều khả năng vẫn duy trì chiến lược giải ngân thận trọng, có tính kỷ luật cao hơn so với giai đoạn trước, ưu tiên các dự án có dòng tiền rõ ràng, pháp lý minh bạch và cấu trúc tài chính an toàn, thay vì theo đuổi các thương vụ có mức sinh lời cao nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Điều này cho thấy thị trường M&A đang dần chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang giai đoạn đầu tư có chọn lọc, chú trọng chất lượng tài sản và tính bền vững của dòng tiền.
Bên cạnh những yếu tố tích cực, đơn vị này cũng lưu ý thị trường vẫn phải đối mặt với một số rủi ro từ bên ngoài như biến động nhu cầu toàn cầu, bất ổn địa chính trị hay xu hướng lãi suất quốc tế. Những yếu tố này có thể tác động đến mặt bằng định giá tài sản, cấu trúc giao dịch cũng như kéo dài thời gian đàm phán các thương vụ M&A. Tuy nhiên, về tổng thể, các rủi ro này được đánh giá chủ yếu ảnh hưởng đến tốc độ phục hồi và chiến lược đầu tư trong ngắn hạn, chứ không làm thay đổi xu hướng phục hồi chung của thị trường trong trung và dài hạn.
Trong khi đó, Savills Việt Nam cho rằng do nguồn cung các tài sản đang vận hành như văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn hay khu công nghiệp cho thuê vẫn còn khá hạn chế, nên phần lớn hoạt động M&A hiện nay vẫn tập trung vào các dự án đang trong quá trình phát triển, thay vì các tài sản đã tạo dòng tiền ổn định.
Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định, việc mua lại các dự án đang phát triển thường có chi phí vốn thấp hơn đáng kể so với các dự án đã đi vào vận hành quy mô lớn. Điều này phần nào lý giải vì sao tổng giá trị các thương vụ được công bố trên thị trường có thể chưa quá cao, dù quy mô quỹ đất hoặc quy mô dự án thực tế rất lớn và các nhà phát triển tham gia đều là những doanh nghiệp có uy tín.
Bên cạnh đó, theo ông Neil MacGregor, xu hướng trên thị trường trong thời gian tới sẽ là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số thay vì thâu tóm toàn bộ dự án. Đây được xem là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được nhiều nhà đầu tư Nhật Bản ưa chuộng trong giai đoạn đầu tham gia thị trường Việt Nam. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng đứng ra dẫn dắt một dự án phát triển quy mô lớn hoặc cam kết nguồn vốn quá lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số trong các dự án giúp họ có thời gian tìm hiểu thị trường, làm quen với môi trường pháp lý, tích lũy kinh nghiệm vận hành và xây dựng niềm tin với đối tác trong nước, trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư trong các giai đoạn tiếp theo./.
