M&A bất động sản 2025 'bùng nổ' với loạt thương vụ tỷ đô

Dự án pháp lý tốt tiếp tục dẫn dắt dòng vốn

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL tại Việt Nam, năm 2025 đánh dấu bước chuyển mình nổi bật của thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam. Sau giai đoạn chịu nhiều tác động từ các điểm nghẽn pháp lý và điều kiện tín dụng thắt chặt, bức tranh thị trường đã xuất hiện nhiều gam màu sáng hơn. JLL Việt Nam cho biết, tổng khối lượng giao dịch M&A được công bố trong 11 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 2,4 tỷ USD, cho thấy đà phục hồi mạnh mẽ và bền vững hơn so với các năm trước.

Sự cải thiện trong công tác quy hoạch, sự minh bạch dần được củng cố trong thủ tục pháp lý và các chính sách mở rộng biên độ phát triển dự án đã tạo nền tảng quan trọng cho nguồn cung tăng và thúc đẩy các thương vụ hợp tác, chuyển nhượng. Trong bối cảnh tín dụng vẫn còn hạn chế, M&A trở thành "phao cứu sinh" cho nhiều doanh nghiệp, đồng thời là chiến lược mở rộng danh mục đầu tư của các tập đoàn đã hoàn tất tái cơ cấu. Những cái tên như Nova Group hay Phát Đạt tiếp tục hoạt động mạnh mẽ trong các thương vụ sáp nhập và mua lại tài sản chất lượng.

Số liệu của Cục Thống kê và Bộ Tài chính cũng cho thấy, từ đầu năm đến nay, bất động sản đã thu hút 2,75 tỷ USD vốn FDI, chiếm gần 20% tổng vốn đầu tư nước ngoài, với mức giải ngân thực tế đạt 1,5 tỷ USD trong 10 tháng. Các nhà đầu tư ngoại tập trung mạnh vào những dự án sở hữu tính minh bạch cao như quỹ đất đã có quy hoạch, pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ xây dựng rõ ràng. Nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ yêu cầu rất cao về tính minh bạch pháp lý. Các dự án có hồ sơ hoàn chỉnh, sẵn sàng triển khai luôn được ưu tiên và thường được xuống tiền nhanh hơn.

Thị trường hình thành rõ rệt sự phân tầng giữa các nhóm nhà đầu tư. Khối nội giao dịch nhiều hơn với những thương vụ vừa và nhỏ, trong khi nhà đầu tư quốc tế ưu tiên các dự án quy mô lớn, đặc biệt tại phân khúc nhà ở cao cấp, đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp chiến lược.

Trong 11 tháng đầu năm, lĩnh vực nhà ở tiếp tục chiếm ưu thế với hơn 70% tổng giá trị giao dịch M&A. Bất động sản thương mại đóng góp gần 18%, nghỉ dưỡng chiếm hơn 5%, còn trung tâm dữ liệu ngành mới nổi - chiếm khoảng 3,3%. Điều này phản ánh rõ nhu cầu tích lũy quỹ đất của các nhà đầu tư trong bối cảnh đất sạch khan hiếm và thủ tục pháp lý được siết chặt theo hướng minh bạch hơn Phân khúc nhà ở dẫn đầu, thương mại - nghỉ dưỡng phục hồi mạnh bà Trang khẳng định.

Đáng chú ý, Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại, có hiệu lực từ tháng 4/2025, đã tạo ra làn sóng chuyển đổi đất công nghiệp, đất nông nghiệp sang phát triển nhà ở, đẩy mạnh thêm hoạt động M&A.

Ở phân khúc văn phòng, TP.HCM tiếp tục thiếu nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê tăng, trong khi Hà Nội chứng kiến làn sóng FDI mạnh mẽ. Trong lĩnh vực khách sạn, lợi suất kỳ vọng đạt mức 8 - 9%, với tổng giá trị M&A xấp xỉ 125 triệu USD trong năm nay.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp ghi nhận tổng khối lượng giao dịch khoảng 74 triệu USD trong 11 tháng. Thị trường này đang chuyển dịch từ mô hình thuê đất tự phát triển sang mô hình mua lại khu công nghiệp đã hoàn thiện hạ tầng để mở rộng thêm giai đoạn mới, nhằm rút ngắn tiến độ và giảm rủi ro pháp lý. Kho lạnh, nhà xưởng xây sẵn, trung tâm dữ liệu và các mô hình hạ tầng công nghiệp đặc thù trở thành điểm đến đầu tư mới, tạo nên hệ sinh thái M&A đa dạng và giàu tiềm năng.

Động lực đưa M&A bất động sản trở lại "đường đua"

Cũng theo bà Trang, ba động lực cốt lõi đưa M&A trở lại đường đua đó là hàng loạt chính sách mới - trong đó có Nghị quyết 171 và Nghị quyết 68 đã tạo nền móng cho môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và linh hoạt hơn. Đây là yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy M&A tái bứt tốc.

Các doanh nghiệp đối mặt với áp lực thanh khoản và tồn đọng nợ từ giai đoạn 2020 - 2022 buộc phải chuyển hướng sang M&A để cơ cấu lại tài chính, hoàn thiện pháp lý và tối ưu danh mục đầu tư. Mặt bằng lãi suất 7 - 9% giúp giảm áp lực chi phí vốn, tạo điều kiện cạnh tranh giữa nhà đầu tư nội và ngoại, đồng thời khuyến khích dòng vốn dài hạn quay trở lại thị trường.

Bên cạnh đó, tiêu chí phát triển bền vững, tiết kiệm năng lượng, tuân thủ ESG được đặc biệt coi trọng, nhất là với dòng vốn từ châu Âu và Bắc Mỹ. Khi Việt Nam đẩy mạnh mục tiêu Net Zero, nhu cầu phát triển dự án xanh càng trở nên cấp thiết.

Bà Lê Thị Huyền Trang cũng đưa ra 4 nhóm giải pháp doanh nghiệp cần chuẩn bị nếu muốn thu hút vốn M&A, bao gồm: hoàn thiện pháp lý tài sản, đặc biệt giấy tờ quyền sử dụng đất và các giấy phép liên quan; định giá theo chuẩn quốc tế, cập nhật thường xuyên để phản ánh đúng giá trị thị trường; linh hoạt trong cấu trúc giao dịch: chuyển nhượng toàn bộ, liên doanh hoặc hợp tác chiến lược; minh bạch tài chính, chuẩn hóa hệ thống báo cáo theo chuẩn kiểm toán quốc tế, tăng uy tín trong mắt nhà đầu tư./.