M&A bất động sản công nghiệp duy trì sức nóng, bứt tốc nhờ các động lực tăng trưởng bền vững

M&A bất động sản công nghiệp nhiều điểm sáng

Giai đoạn 2024 - 2025, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp duy trì sức nóng mạnh mẽ, trở thành điểm sáng nổi bật trên thị trường. Điều này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh phần lớn các phân khúc khác như nhà ở, nghỉ dưỡng hay đất nền đều đang chật vật với bài toán thanh khoản và tình trạng thiếu hụt dòng tiền kéo dài.

Số liệu từ Công ty Grant Thornton Việt Nam cho thấy, chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần (bao gồm cả thương vụ đã hoàn tất và đang công bố) liên quan đến bất động sản, với tổng giá trị công bố khoảng 1,8 tỷ USD. Trong đó, bất động sản công nghiệp chiếm tới 55%, tương đương 1 tỷ USD. Điều này cho thấy sự bứt phá rõ rệt nếu đặt cạnh kết quả của cả năm 2024, khi thị trường chỉ ghi nhận 7 thương vụ M&A bất động sản công nghiệp với tổng giá trị công bố khoảng 90 triệu USD.

Một số thương vụ nổi bật trong năm 2025 cho thấy rõ sức nóng của dòng vốn M&A vào bất động sản công nghiệp. Chẳng hạn, đầu năm 2025, Nhà Rồng Investment và Nova Rivergate hoàn tất giao dịch mua lại 51% cổ phần tại Amata Service City Long Thanh 1 và 2 từ Amata Việt Nam (Thái Lan), với tổng giá trị 46,5 triệu USD. Hai pháp nhân này phát triển đô thị - dịch vụ vệ tinh gắn với KCN Amata Long Thành (Đồng Nai).

Sembcorp Development (Singapore) cũng vừa thực hiện thương vụ mua lại một kho hiện hữu tại KCN Đình Vũ (Hải Phòng) với diện tích sẵn có khoảng 10.000m², đồng thời công bố kế hoạch phát triển thêm 5 kho mới ngay trên cùng khu đất để hình thành tổ hợp Sembcorp Logistics Park - Đình Vũ.

Giới chuyên gia nhận định, sự tăng tốc vượt trội cả về số lượng lẫn quy mô càng cho thấy bất động sản công nghiệp đang trở thành "điểm rơi" hấp dẫn của dòng vốn và là phân khúc được kỳ vọng nhất trong chu kỳ phục hồi mới. Điều này đồng thời cho thấy các nhà đầu tư, đặc biệt là khối ngoại đang nhìn nhận Việt Nam như một điểm đến chiến lược trong chuỗi cung ứng khu vực.

Không chỉ tăng về lượng và chất, phương thức đầu tư cũng trở nên đa dạng và linh hoạt hơn. Bên cạnh các giao dịch huy động vốn cổ phần hoặc mua bán cổ phần công ty dự án, nhà đầu tư còn tích cực theo đuổi những thương vụ chuyển nhượng tài sản, chuyển nhượng dự án. Nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là các tập đoàn quốc tế còn theo đuổi mô hình Acquire & Expand, tức mua lại (acquire) các khu công nghiệp, quỹ đất công nghiệp hoặc tài sản công nghiệp hiện hữu, sau đó đầu tư mở rộng, nâng cấp và tái cấu trúc (expand) để gia tăng giá trị, tối ưu hiệu suất khai thác và mở rộng quy mô kinh doanh.

Tiếp tục duy trì sức nóng trong dài hạn

Đánh giá về triển vọng thị trường, Grant Thornton Việt Nam nhận định, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì độ "nóng" trong 12 - 24 tháng tới, nhờ hội tụ nhiều động lực mang tính nền tảng.

Trước hết, dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất vẫn giữ mức tăng trưởng ổn định, cho thấy Việt Nam tiếp tục nằm trong bản đồ chiến lược của các tập đoàn đa quốc gia. Cùng lúc, làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu vốn được thúc đẩy bởi xu hướng đa dạng hóa địa điểm sản xuất và giảm phụ thuộc vào một thị trường đơn lẻ vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Đây chính là lực đẩy trực tiếp, tạo ra nhu cầu lớn và bền vững đối với các loại hình bất động sản công nghiệp như đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận và các cơ sở logistics hỗ trợ.

Song song với đó, chủ trương đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng quốc gia, từ hệ thống cao tốc liên vùng, cảng biển nước sâu, mạng lưới logistics cho tới hạ tầng truyền tải điện,... cũng đang tạo nên nền móng vững chắc cho sự hình thành và mở rộng của các khu công nghiệp thế hệ mới. Những dự án hạ tầng quy mô lớn này sẽ góp phần rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí logistics và nâng cao năng lực kết nối vùng, đồng thời mở ra dư địa phát triển những cực công nghiệp mới, đủ sức đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư trong lĩnh vực sản xuất, kho vận và công nghệ cao. Chính sự hoàn thiện của hạ tầng đã và đang trở thành lực hút quan trọng, giúp Việt Nam gia tăng sức cạnh tranh trong khu vực và tạo điều kiện để các thương vụ M&A trong bất động sản công nghiệp diễn ra với quy mô lớn hơn, tốc độ nhanh hơn và kỳ vọng dài hạn hơn.

Tiếp đó, xu hướng đầu tư theo mô hình phát triển dựa trên nền tảng có sẵn cũng đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều nhà đầu tư ngoại. Việc mua lại các tài sản công nghiệp hiện hữu sau đó tiếp tục đầu tư mở rộng, nâng cấp hoặc tái cấu trúc giúp rút ngắn đáng kể vòng đời triển khai dự án, tối ưu chi phí và nhanh chóng đưa tài sản vào khai thác. Đây cũng là cách tiếp cận phù hợp với bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, nơi tốc độ tiếp cận thị trường và khả năng tạo dòng tiền sớm trở thành lợi thế quyết định.

Cuối cùng, dòng vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế như các quỹ REITs, quỹ hạ tầng và quỹ tín thác logistics đang cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt sang các tài sản công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn ESG. Những tài sản "xanh" như nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tiết kiệm năng lượng, hệ thống kho lạnh hiện đại, hay các khu công nghiệp có khả năng chuyển đổi thành trung tâm dữ liệu được đánh giá cao hơn cả. Không chỉ bởi tiềm năng sinh lời ổn định, các sản phẩm này còn phù hợp với chiến lược phát triển bền vững mà nhiều tổ chức tài chính toàn cầu đang theo đuổi./.