Thích
Quý I/2026 không chứng kiến cú rơi mạnh của thị trường bất động sản TP. HCM nhưng lại cho thấy một điều đáng chú ý hơn khi người mua đang chủ động đứng ngoài cuộc chơi.
Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ mới chỉ ở mức khoảng 1.900 sản phẩm - con số thấp nếu so với các giai đoạn sôi động trước đây. Nhưng điều đáng nói không nằm ở nguồn cung, mà ở lực cầu: chỉ khoảng 40% lượng sản phẩm được hấp thụ, phản ánh tâm lý dè dặt rõ rệt của người mua nhà.
Thay đổi này diễn ra cùng lúc với việc chi phí vốn tăng nhanh. Khi lãi suất ưu đãi phổ biến đã lên mức 8%-9%/năm, còn lãi suất thả nổi có thể vượt 12%, quyết định vay mua nhà không còn dễ dàng như trước. Những gói hỗ trợ 0% lãi suất - từng là "đòn bẩy bán hàng" quen thuộc gần như biến mất, nhường chỗ cho các chương trình cố định ở mức 9%-10%.
Thị trường bất động sản TP. HCM thời gian tới sẽ có sự biến động mạnh mẽ. Ảnh: Internet
Ông Troy Griffiths - Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, nhận định: "Lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý".
Không phải toàn thị trường suy yếu, mà đang tách lớp rõ rệt
Điểm đáng chú ý là sự chững lại không diễn ra đồng đều. Trong khi các sản phẩm trung - cao cấp gặp khó về thanh khoản, nhóm căn hộ vừa túi tiền vẫn duy trì được nhịp giao dịch tốt hơn mặt bằng chung.
Chênh lệch khoảng 10 điểm phần trăm về tỷ lệ hấp thụ giữa hai nhóm cho thấy thị trường đang quay trở lại bản chất: Phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu tư ngắn hạn.
Cùng với đó, khu Đông tiếp tục giữ vai trò trung tâm nguồn cung khi chiếm tới 85% thị phần sơ cấp. Điều này phản ánh xu hướng phát triển đã rõ ràng trong nhiều năm: bất động sản đi theo hạ tầng.
Thị trường cho thuê: Ít đi nhưng "chất" hơn
Ở một diễn biến khác, phân khúc căn hộ dịch vụ lại kể một câu chuyện khác. Nguồn cung giảm xuống còn khoảng 7.300 căn, không phải vì nhu cầu yếu, mà do các dự án kém hiệu quả dần bị loại bỏ hoặc tạm dừng để tái cấu trúc.
Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam. Ảnh: Savills
Sự thu hẹp này lại kéo theo một hiệu ứng tích cực: công suất thuê vẫn duy trì ở mức cao 84%, giá thuê trung bình đạt gần 600.000 đồng/m2/tháng. Điều đó cho thấy dòng tiền đang tập trung vào các sản phẩm vận hành tốt, thay vì phân tán như trước.
Theo ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam, chính quá trình "rút lui tự nhiên" của các dự án yếu đang giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn.
Nhà liền thổ: Ít giao dịch nhưng không giảm giá
Phân khúc nhà liền thổ tiếp tục thể hiện đặc tính riêng khi thanh khoản thấp nhưng giá vẫn giữ xu hướng đi lên. Với tỷ lệ hấp thụ chỉ 11%, rõ ràng giao dịch đang chậm lại. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn tăng lên khoảng 199 triệu đồng/m2 đất.
Điều này cho thấy dòng tiền đầu tư chưa rời bỏ hoàn toàn phân khúc này, mà chỉ trở nên chọn lọc hơn, tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo.
Nhìn rộng hơn, diễn biến quý I/2026 có thể không phải tín hiệu tiêu cực, mà là giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau thời kỳ tăng trưởng nhanh.
Áp lực lãi suất và tín dụng đang buộc thị trường phải tự cân bằng: loại bỏ những dự án kém chất lượng, giảm bớt yếu tố đầu cơ và hướng lại về nhu cầu thực.
Trong trung hạn, triển vọng vẫn gắn với những yếu tố quen thuộc nhưng mang tính quyết định: Hạ tầng, quỹ đất và khả năng tháo gỡ pháp lý. Khi nguồn cung dịch chuyển ra các khu vực ven đô - nơi còn dư địa phát triển - thị trường có thể bước vào một chu kỳ mới, ổn định hơn và dễ tiếp cận hơn với người mua.
