Vừa qua, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đã tổ chức Tọa đàm thường niên đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 và Công bố báo cáo “Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023”.
Báo cáo đánh giá phân khúc bất động sản trung, cao cấp có cơ sở tăng trưởng tốt trong dài hạn khi môi trường pháp lý đang ngày càng hoàn thiện; kinh tế được phục hồi và tăng trưởng khá; thu nhập người dân ngày càng cải thiện; số lượng người giàu có và tầng lớp trung lưu tăng lên;...
Bên lề sự kiện, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về thực trạng và triển vọng của phân khúc bất động sản trung, cao cấp trong thời gian tới.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nhu cầu của xã hội với bất động sản trung và cao cấp ngày càng tăng lên với động lực là nhóm khách hàng có thu nhập cao. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, đây vẫn là phân khúc có nhiều tín hiệu giao dịch tích cực.
PV: Ông đánh giá như thế nào về sự phát triển của phân khúc bất động sản trung và cao cấp thời gian tới, đặc biệt trong năm 2023?
TS. Nguyễn Văn Đính: Dữ liệu khảo sát trong nhiều năm của chúng tôi luôn ghi nhận phân khúc trung, cao cấp có tỷ trọng hấp thụ trên 50% lượng giao dịch của thị trường. Trong ba tháng đầu năm 2023, giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 (vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý II/2023, giao dịch được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn. Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng. Trong khi giá căn hộ trung, cao cấp trước đây có xu hướng tăng ảo sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị thực.
Việt Nam hiện là một quốc gia đang phát triển có tăng trưởng kinh tế tốt và tỷ lệ đô thị hóa ngày càng được nâng lên. Hiện nay, sự tăng tốc về tỷ lệ người có thu nhập cao ở nước ta rất ấn tượng, và thậm chí còn cao hơn so với các quốc gia khác. Chính vì vậy, nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc trung và cao cấp ngày càng cao.
Với những người thuộc nhóm thu nhập cao, đòi hỏi về chất lượng cuộc sống của họ tại các khu đô thị cũng phải cao tương ứng. Họ luôn sẵn sàng chi trả một khoản tiền lớn để có nhiều tiện ích cuộc sống được đảm bảo ở tiêu chuẩn hàng đầu.
Theo tình hình thị trường hiện nay, tôi đồng ý rằng phân khúc nhà ở dành cho các đối tượng chính sách như nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở của nhóm công chức, viên chức - vốn thu nhập chủ yếu đến từ hưởng lương cần được quan tâm. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở trung và cao cấp tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM là không thể bỏ qua. Tại vùng lõi của các đô thị, nơi các dự án luôn được đầu tư bài bản và chất lượng, sản phẩm được hình thành phải là nhà ở trung, cao cấp có giá cao.
Càng ở khu vực lõi của trung tâm các thành phố càng cần phải có những công trình hạng sang để đáp ứng chất lượng cảnh quan đô thị và phục vụ nhu cầu của người có thu nhập cao. Các dự án này vừa phải đảm bảo được cảnh quan môi trường, an ninh trật tự, vừa cung cấp đầy đủ các tiện ích, dịch vụ xã hội thiết yếu theo hướng cao cấp hơn. Trên thực tế, những năm qua, tại Việt Nam đã có hàng loạt dự án được xây dựng như thế.
Hiện nay, các dự án càng được triển khai về sau càng được đầu tư bài bản theo mô hình đô thị mới và có vị trí ở khu vực vệ tinh của thành phố nhưng kết nối tốt vào khu vực trung tâm. Ví dụ như khu đô thị Ciputra, Ecopark, Vinhomes Ocean Park... ở Hà Nội và Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM đều có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội đạt tiêu chuẩn rất cao. Chính vì vậy, không thể bán những căn hộ tại đây với giá thấp; nhu cầu của phân khúc này phải là nhóm người có thu nhập cao ngày càng đông đảo tại Việt Nam.
PV: Theo ông, vì sao khi thị trường bất động sản trầm lắng, điển hình như thời gian gần đây, phân khúc bất động sản trung và cao cấp vẫn có chiều hướng tăng giá mà không giảm xuống?
TS. Nguyễn Văn Đính: Thứ nhất, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản đang tăng mạnh. Trong bối cảnh hiện nay, lạm phát làm giá cả của nguyên vật liệu, nhân công, máy móc thiết bị,... đội lên. Bên cạnh đó, chi phí và thuế đất đai cũng đã không ngừng tăng. Như vậy, khi đầu vào càng lúc càng tăng, giá bán sản phẩm cuối cùng không thể điều chỉnh giảm. Các nhà đầu tư dự án chỉ có thể cố gắng sử dụng công nghệ, khoa học kỹ thuật tân tiến hơn để giảm bớt phần nào đó chi phí.
Thứ hai, bất động sản trung, cao cấp, thậm chí là siêu cao cấp đòi hỏi chất lượng hoàn thiện ngày càng cao hơn. Sự hoàn thiện đó nằm ở dịch vụ sống thiết yếu, các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, chất lượng máy móc, thiết bị lắp đặt trong công trình. Ví dụ, khu nhà ở cao cấp trước đây chỉ có một vài trung tâm thương mại, vui chơi giải trí. Nhưng bây giờ, nhu cầu thực tế đòi hỏi một dự án khi được hình thành còn phải có cả trường học quốc tế; bệnh viện đẳng cấp; bãi đổ xe; công viên cây xanh; sân chơi tennis, thậm chí cả sân tập golf;... Rõ ràng, khi ngày càng nhiều hạng mục công trình cần xây dựng, vốn đầu tư, quỹ đất cần sử dụng cũng phải tăng lên.
Bù lại, có thể thấy các dự án càng thực hiện về sau càng hoàn hảo và đáp ứng nhiều tiêu chuẩn chất lượng cao hơn trước. Tôi cho rằng thị trường hoàn toàn có thể ủng hộ những dự án tạo ra nhiều công trình, hạ tầng đẹp như vậy cho bộ mặt đô thị.
PV: Ngoài ra, vấn đề chênh lệch cung, cầu có phải là lý do khiến phân khúc trung, cao cấp không bị ảnh hưởng nhiều khi thị trường biến động, thưa ông?
TS. Nguyễn Văn Đính: Đúng là thị trường đang có những xáo trộn, tuy nhiên, thực tế là nhóm người có thu nhập cao ở Việt Nam cũng đang ngày càng tăng lên. Thời điểm hiện tại, việc phát triển các dự án, nhất là khâu thủ tục đất đai, gặp nhiều khó khăn, nên các dự án chậm được triển khai, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM. Một vài năm gần đây, chỉ có một vài dự án được đưa vào thị trường. Như vậy, trong khi nguồn cầu đang tăng lên, nguồn cung bị hạn chế khiến các sản phẩm càng hiếm hoi hơn. Theo quy luật thị trường, giá của các sản phẩm chắc chắn phải tăng lên.
Cho đến nay, tôi cho rằng việc tăng giá ở bất động sản trung, cao cấp không quá mạnh, vẫn giữ ở mức chấp nhận được để thị trường hấp thụ tốt hơn. Bởi vì người mua của phân khúc này là những người có thu nhập cao, có khả năng tính toán tốt và họ thực sự biết giá trị của sản phẩm có tương xứng với giá tiền không.
PV: Ở thời điểm hiện tại, ông nhìn nhận như thế nào về tiềm năng đầu tư tương lai của phân khúc bất động sản trung, cao cấp?
TS.Nguyễn Văn Đính: Trong giai đoạn này, các dự án gặp nhiều khó khăn để được phê duyệt đưa vào quy hoạch phát triển. Bất kỳ nhà phát triển bất động sản nào có dự án được triển khai có thể coi đang nắm thắng lợi bước đầu vì họ có ưu điểm đã hoàn thiện đền bù giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng, và nhất là đã nộp thuế sử dụng đất.
Chung quy lại, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ không có nhiều biến động trong thời gian tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc trung, cao cấp. Lực cầu sản phẩm trung, cao cấp sẽ gia tăng ở những khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị.
Đây vẫn là phân khúc rất tiềm năng, nhất là khi sự đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông tại các khu vực đô thị mở rộng tiếp tục được đẩy mạnh, thu nhập của người dân đang tăng lên, đặc biệt là dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ đã kéo theo lượng lớn các chuyên gia, kỹ sư, nhân sự chất lượng cao… vào Việt Nam và có nhu cầu lớn về không gian sống tái tạo năng lượng.
Nếu có ai suy nghĩ đến việc đầu tư vào phân khúc bất động sản trung và cao cấp thì đây chính là thời điểm thích hợp vì giá bán các sản phẩm đang rất hợp lý. Các quy định của pháp luật đang phải chỉnh sửa, càng về sau, việc phê duyệt, cấp phép xây dựng ngày càng khó. Việc xác định giá trị đất đai và các nghĩa vụ tài chính của dự án sẽ tiệm cận hơn với thị trường, làm chi phí đẩy lên cao, khiến giá bán cuối cùng của các sản phẩm không thể rẻ được. Vì vậy, tôi nghĩ các dự án hiện tại đang có lợi thế và các nhà đầu tư có thể lựa chọn, cân nhắc đưa ra quyết định./.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
