Bất động sản trung tâm TP. HCM sẽ là 'tài sản vàng' trong chu kỳ mới

Ngày 26/11/2025, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tổ chức hội thảo mang tên "Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh" tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia.

Hội thảo này đã thu hút hơn 400 đại biểu gồm chuyên gia kinh tế, bất động sản, quy hoạch cùng đại diện doanh nghiệp phân phối, nhà đầu tư và truyền thông.

Tại hội thảo, các chuyên gia đã tập trung lý giải xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ miền Bắc, đặc biệt Hà Nội, vào thị trường bất động sản (BĐS) tại TP. HCM nhấn mạnh vị thế của BĐS trung tâm như một kênh đầu tư có giá trị bền vững, ít chịu biến động ngắn hạn nhưng dư địa tăng dài hạn lớn.

Hiện nay, TP. HCM đang bước vào một giai đoạn phát triển được xem là bản lề, hướng đến mục tiêu trở thành siêu đô thị tầm cỡ quốc tế và có mặt trong nhóm 100 thành phố đáng sống nhất thế giới vào năm 2045.

Những cải cách mạnh mẽ về thể chế, sự bứt phá của hạ tầng giao thông và việc áp dụng mô hình đô thị đa cực - đô thị nén - đô thị TOD, cùng với sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế, đang tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng hoàn toàn mới của TP.

Song song đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây chứng kiến sự chuyển dịch ngày càng rõ của dòng vốn từ các nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, vào TP. HCM và các tỉnh giáp ranh.

Xu hướng "Nam tiến" này không chỉ xuất phát từ sự chênh lệch mặt bằng giá giữa hai thị trường mà còn nhằm đa dạng hóa danh mục, tìm kiếm mức sinh lời bền vững hơn và đón đầu cơ hội từ quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ ở khu vực phía Nam.

Trong bối cảnh ấy, bất động sản khu trung tâm TP. HCM tiếp tục khẳng định vai trò của một "tài sản vàng" với giá trị ổn định, khả năng chống chịu tốt trước biến động ngắn hạn và sở hữu dư địa tăng trưởng dài hạn nổi trội.

Thị trường trung tâm TP. HCM: "Tài sản trú ẩn" giữa sóng biến động

Theo các diễn giả tại hội thảo, BĐS trung tâm TP. HCM hiện nay tiếp tục được xem là "tài sản vàng".

Nguyên nhân đến từ: Quỹ đất ở khu lõi hầu như không còn; khả năng khai thác cao nhờ vị trí chiến lược; và tiềm năng sinh lợi vượt trội trong dài hạn ngay cả khi thị trường trải qua các giai đoạn khó khăn.

Trong đó, khu vực bờ Đông sông Sài Gòn như Thủ Thiêm, Bình Trưng, Cát Lái hiện được giới chuyên gia đánh giá là một "tọa độ đặc biệt" trong chu kỳ tăng trưởng mới. Đây cũng là nơi hội tụ nhiều hạ tầng quy hoạch quan trọng, mở ra cơ hội lớn cho phân khúc chung cư hạng sang và bất động sản cao cấp.

Dữ liệu từ năm 2025 cho thấy tuy nguồn cung sơ cấp chung cư trung tâm chỉ chiếm khoảng 28%, nhưng lượng quan tâm và giao dịch lại chiếm tới 45% cho thấy nhu cầu vẫn rất mạnh bất chấp giá cao và thị trường có nhiều biến động.

Lý do dòng tiền "Nam tiến"

Tại hội thảo, các chuyên gia cũng đã chỉ ra nhiều nguyên nhân then chốt dẫn đến việc dòng vốn từ miền Bắc đổ dồn về TP. HCM, trong đó có kể đến:

1. Chênh lệch giá - quỹ đất khan hiếm ở Hà Nội khiến nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở TP. HCM, nơi vẫn còn dư địa tăng giá và thanh khoản tốt.

2. Cải thiện khung pháp lý và quy hoạch hạ tầng bài bản cùng các định hướng phát triển đô thị đa cực, đô thị nén, mô hình TOD giúp tăng sức hút của bất động sản lõi.

3. Sự xuất hiện của nhân tố mới với dòng vốn đầu tư tổ chức, chuyên gia, người nước ngoài nhờ các chính sách mở cửa, dự án lớn như Trung tâm Tài chính Quốc tế TP. HCM (IFC), dự kiến vận hành từ 2025, đang định hình lại bức tranh đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở, văn phòng, dịch vụ cao cấp.

Loạt yếu tố này khiến nhà đầu tư hiện nay ít chạy theo "tin đồn" mà tập trung vào giá trị thật với tính thanh khoản, tiềm năng tăng giá, và khả năng khai thác dài hạn. BĐS trung tâm TP. HCM hiện được đánh giá là kênh trú ẩn giá trị an toàn, đồng thời là cơ hội sinh lợi ổn định.

Theo ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh miền Bắc, TP. HCM là TP sôi động và có sự phát triển bùng nổ. Trên thực tế, dòng tiền đã "chảy" vào TP. HCM từ những năm 1993 - 1994 trở đi, chứ không phải bây giờ mới "Nam tiến".

Ông Quyết cho rằng nguyên nhân đến từ những lý do sau:

Trong nhiều năm qua có thể nhận thấy rằng nhà đầu tư miền Bắc luôn sở hữu tư duy đón đầu rất sớm. Ngay từ những giai đoạn thị trường mới manh nha như Đà Nẵng năm 2010 hay Nha Trang vào các năm 2013-2014, dòng tiền từ phía Bắc đã xuất hiện và dẫn nhịp.

Thói quen đầu tư này không chỉ tập trung ở Hà Nội mà lan rộng ra nhiều tỉnh, trở thành một nét đặc trưng trong hành vi tài chính của nhà đầu tư miền Bắc.

Một điểm dễ nhận thấy khác là sự nhạy bén của họ trong quyết định đầu tư. Điều thú vị là nhóm khách hàng năng động nhất lại là phụ nữ và tại Đất Xanh Miền Bắc, phần lớn khách giao dịch đều là khách nữ, một minh chứng rõ ràng cho khả năng nhận diện cơ hội nhanh và quyết đoán của nhà đầu tư khu vực này.

Ngoài ra, khi đã xác định rót vốn, nhà đầu tư miền Bắc luôn tìm cách tối ưu hóa khoản tiền của mình. Thuyết phục họ mua để ở thường khó hơn thuyết phục họ đầu tư, bởi nhóm khách này thường rất kỹ lưỡng trong việc thu thập và phân tích thông tin.

Chỉ cần có dữ liệu rõ ràng - đặc biệt là các thông tin liên quan đến hạ tầng, kết nối giao thông - họ sẵn sàng ra quyết định. Bên cạnh dòng vốn đầu tư vào TP. HCM, thị trường còn ghi nhận lượng lớn nhu cầu từ nhóm khách mua để ở thực.

"Như vậy, việc đưa sản phẩm từ Nam ra Bắc sẽ có rất nhiều cơ hội và tiềm năng. Theo kinh nghiệm của tôi, chỉ có một vấn đề là hạ tầng của TP. HCM còn yếu so với Hà Nội. Do đó, bất động sản trung tâm TP. HCM đắt ngang trung tâm Hà Nội. Nhưng các bất động sản ngoài vành đai lại rẻ hơn", ông Vũ Cương Quyết chia sẻ tại hội thảo.

Mặc dù hội thảo nhấn mạnh nhiều về tiềm năng nhưng các chuyên gia cũng đã đưa ra khuyến nghị nhà đầu tư cần lựa chọn cẩn trọng. Pháp lý dự án, minh bạch thông tin, tính phù hợp giữa nhu cầu với khả năng tài chính vẫn được xem là những tiêu chí cần được ưu tiên nhằm đảm bảo an toàn trong đầu tư, tránh các rủi ro từ những "cơn sốt đất" hoặc các dự án phân lô bán nền thiếu rõ ràng.

Ngoài ra, lợi ích từ hạ tầng, quy hoạch, dòng vốn vẫn cần được theo sát bởi hiệu quả chỉ rõ ràng khi các động lực đó thực sự được hoàn thiện và đi vào vận hành.

Với quỹ đất khan hiếm, hạ tầng tiếp tục phát triển, cộng thêm dòng vốn dịch chuyển từ miền Bắc, bất động sản trung tâm TP. HCM hiện vẫn giữ vị thế rất mạnh mẽ như một kênh đầu tư khó có thể bỏ qua.

Tuy nhiên, cơ hội để thành công theo các chuyên gia không nằm ở những cơn sốt hay đồn đoán, mà ở cách nhà đầu tư xác định rõ nhu cầu, lựa chọn dự án có pháp lý minh bạch, phù hợp với khả năng tài chính và dài hạn theo đuổi chiến lược đầu tư có tính thẩm định.

Trong bối cảnh Việt Nam đang tái cấu trúc thị trường bất động sản, TP. HCM tiếp tục được xem là "bến đỗ" an toàn với giá trị bền vững miễn là nhà đầu tư đủ tỉnh táo để chọn đúng thời điểm và sản phẩm phù hợp.

Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, TP. HCM hiện nay đang là điểm sáng nổi bật, mang tính dẫn dắt cho Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới. Đây cũng là địa phương đi đầu và là tọa độ có khả năng cạnh tranh với các đô thị lớn trên thế giới. Trong đó, vùng trung tâm của TP. HCM được xem là đầu tàu và là vùng dẫn dắt nổi bật nhất.