Bất động sản trung tâm TP.HCM gia tăng sức hút nhờ "thế và lực" trong bối cảnh mới

"Trong đô thị trung tâm có tọa độ trung tâm"

Ngày 26/11, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo "Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP.HCM".

Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, TP.HCM đang là điểm sáng nổi bật, đóng vai trò dẫn dắt cho Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới. Chuyên gia nhấn mạnh, Việt Nam đang phát triển rất "khác thường" khi vẫn mở cửa hội nhập và không ngừng vươn lên bất chấp tình hình phức tạp của địa chính trị thế giới. Trong đó, TP.HCM là "đầu tàu" kinh tế, là đại diện sáng giá có khả năng cạnh tranh với các đô thị lớn trên thế giới.

"Thị trường bất động sản TP.HCM từng gặp không ít khó khăn, nhưng từ đầu năm 2025 đến nay đã chứng kiến sự hồi phục đáng kể. Có được điều này là nhờ sự nỗ lực liên tục của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đây là lĩnh vực được xem là "trận địa ưu tiên" nhờ vai trò lan tỏa và tác động rộng lớn. Do đó, trong 2 - 3 năm nay, Chính phủ đã triển khai nhiều giải pháp quyết liệt nhằm tạo điều kiện cho thị trường phát triển", PGS.TS. Trần Đình Thiên đánh giá.

Đặc biệt, theo chuyên gia, sau khi hợp nhất với Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương - 2 địa phương có những thế mạnh riêng và dẫn đầu quốc gia ở những thế mạnh của mình - TP.HCM đang sở hữu những động lực tăng trưởng rất mạnh, sở hữu chuỗi giá trị liên hoàn công nghiệp - điều phối - logistics.

"Hiện nay, TP.HCM đứng trước cơ hội rộng mở: Từ không gian mặt đất mở ra không gian biển, không gian bầu trời, không gian lòng đất, không gian số, không gian văn hoá. Khi các không gian mở ra thì dòng tiền và dòng người sẽ đổ về đây. Bởi vì đẳng cấp của TP.HCM được khẳng định là đẳng cấp đua tranh quốc tế", PGS.TS. Trần Đình Thiên nói thêm.

Theo ông, TP.HCM không chỉ là đô thị trung tâm, mà trong đô thị trung tâm lại có tọa độ trung tâm. Hướng phát triển của thành phố trong thời gian tới sẽ rất khác biệt, mang tính bùng nổ và hiện đại hóa mạnh mẽ. Đi kèm với đó là xu hướng giá bất động sản tiếp tục tăng, mở ra cơ hội "cất cánh" cho bất động sản trung tâm.

"Trước đây, TP.HCM nổi tiếng với khái niệm "đô thị nén", "đô thị 30 phút". Với nỗ lực phát triển hạ tầng và điều chỉnh cấu trúc đô thị, vùng trung tâm sẽ hình thành khái niệm "đô thị 15 phút". Khi hệ thống tàu điện trên cao đi vào hoạt động đồng bộ, thời gian di chuyển trong trung tâm có thể rút ngắn chỉ còn 5 - 10 phút", PGS.TS. Trần Đình Thiên nhận định.

"Thế" và "lực" trong bối cảnh mới trở thành động lực gia tăng sức nóng của thị trường bất động sản TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2025. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận đà phát triển tích cực với tổng nguồn cung mới đạt khoảng 22.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 65%, tương đương hơn 14.700 giao dịch thành công. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 66% tổng nguồn cung mới và 70% lượng giao dịch.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung căn hộ mới đến từ các dự án mở bán tại Bình Dương (cũ), chiếm 63%, nhưng các dự án hạng sang và căn hộ trung tâm TP.HCM (cũ) cũng được hấp thụ nhanh chóng. Nhìn chung, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận tăng mạnh, nhưng chủ yếu tập trung ở các địa phương vùng ven, trong khi khu trung tâm vẫn duy trì trạng thái thiếu hụt nguồn cung mới do quỹ đất ngày càng thu hẹp.

Sức bật mạnh từ độ nén lớn

Cũng theo TS. Nguyễn Văn Đính, dòng vốn đầu tư từ miền Bắc đang có xu hướng Nam tiến, trong đó TP.HCM và các tỉnh vệ tinh trở thành tâm điểm lựa chọn. Nhà đầu tư ưu tiên các dự án nằm trong khu đô thị trung tâm, phát triển theo mô hình "all in one" và thuộc những chủ đầu tư có uy tín.

Hiện nay, chu kỳ bất động sản từ năm 2025 ở trung tâm TP.HCM được đánh giá có nhiều điểm khác biệt so với các "cơn sốt" giai đoạn 1993 - 1994, 2001 - 2002, 2007 - 2008 và 2016 - 2019 trước đây. Lý giải hiện tượng này, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, nhịp tăng trưởng trong năm 2025 được thúc đẩy bởi chuỗi dự án hạ tầng được Nhà nước đẩy mạnh, cùng sự phát triển mạnh mẽ của đô thị phía Bắc TP.HCM. Dòng tiền đầu tư sau một thời gian bị nén ở giai đoạn 2020 - 2023 nay bùng nổ, tập trung vào những khu vực sinh lợi tốt và giàu tiềm năng.

Thời điểm này, thị trường miền Bắc - đặc biệt là Hà Nội - rơi vào trạng thái bão hòa, giá cao, khan hiếm hàng. Do đó, TP.HCM trở thành điểm đến hấp dẫn, thu hút dòng vốn nội địa và quốc tế.

Hướng tới giai đoạn 2026 - 2027, ông Đính dự báo, khu "lõi" trung tâm TP.HCM sẽ chứng kiến nguồn cung gia tăng khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, đồng thời giá bất động sản tiếp tục đi lên.

"Với những nỗ lực điều hành của Chính phủ, nguồn cung của thị trường bất động sản sẽ tăng khoảng 20 - 30%. Đi cùng với đó, nhu cầu đầu tư và mức giá sẽ tiếp tục duy trì ổn định, có sự kiểm soát tốt. Tôi cho rằng, mức tăng sẽ trong khoảng 10% so với năm 2025. Riêng tại TP.HCM, với những động lực tăng trưởng mới đang hình thành, những dự án tốt tại khu vực lõi trung tâm sẽ ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể về giá", TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Nhìn xa hơn, TP.HCM được dự báo trở thành siêu đô thị quốc tế vào giai đoạn 2030 - 2045. Thị trường bất động sản TP.HCM sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, dựa trên hàng loạt yếu tố tái định hình vị thế. Đặc biệt, mô hình TP.HCM mới đang hình thành với cấu trúc đa cực - đa trung tâm - đa chức năng - siêu kết nối - siêu đô thị tầm thế giới.

Nhu cầu bất động sản dự kiến tăng mạnh từ nhiều nhóm đối tượng. Từ năm 2026, số lượng người giàu, giới tinh hoa và các nhà đầu tư toàn cầu theo dòng FDI vào Việt Nam sẽ tăng đột biến, kéo theo nhu cầu lớn đối với phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang tại TP.HCM.

Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư, kinh doanh và phát triển dịch vụ cao cấp quanh các trục hạ tầng chiến lược theo mô hình TOD hay cận kề Trung tâm tài chính Quốc tế (IFC) cũng sẽ gia tăng nhanh chóng. Đối với đại bộ phận người dân, nhu cầu nhà ở và kinh doanh tiếp tục mở rộng theo tốc độ đô thị hóa và sự phát triển của khu vực.

"Ở các dấu mốc 2035 - 2045, trung tâm TP.HCM dự kiến sẽ lọt vào nhóm đô thị thu nhập cao hàng đầu châu Á, nằm trong top 30 trung tâm tài chính và top 50 thành phố thông minh, đáng sống và đáng đầu tư. Các phân khúc nhà ở cao cấp, hạng sang và bất động sản dịch vụ, thương mại được dự báo tiếp tục tăng giá, đồng thời lan tỏa giá trị ra các khu vực lân cận, củng cố vị thế trái tim của siêu đô thị", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh./.