Bệ phóng hạ tầng 2025: Doanh nghiệp "vào đường băng", thị trường bất động sản "cất cánh"

Năm 2025, Việt Nam chứng kiến làn sóng phát triển hạ tầng mạnh mẽ nhất trong nhiều năm qua với tốc độ giải ngân vốn đầu tư công tăng kỷ lục, hàng trăm dự án trọng điểm quy mô trăm ngàn tỷ đồng loạt được khởi công cùng sự tham gia chủ động của khu vực tư nhân. "Bệ phóng" hạ tầng trở thành "khung xương" vững chắc, hứa hẹn đưa thị trường bất động sản bước vào giai đoạn bứt phá và tăng trưởng bền vững tromg chu kỳ mới.

Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt chưa từng có với sự bùng nổ cả về hạ tầng kết nối lẫn hạ tầng xã hội, trở thành động lực mạnh mẽ cho nền kinh tế và thị trường bất động sản. Từ tốc độ giải ngân đầu tư công tăng kỷ lục, đến những thay đổi chính sách mang tính đột phá và sự tham gia tích cực của khu vực tư nhân, tất cả đang cùng nhau vẽ nên một bức tranh phát triển toàn diện và đầy hứa hẹn.

Theo kế hoạch năm 2025, Việt Nam dự kiến giải ngân 883.000 tỷ đồng, tăng 13% so với năm 2024, tập trung vào các dự án giao thông trọng điểm, từ cao tốc Bắc - Nam, sân bay quốc tế Long Thành, đến các tuyến đường vành đai và đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM. Những dự án này không chỉ tạo cú hích mạnh mẽ cho phát triển đô thị mà còn "đánh thức" tiềm năng cho các địa phương, hứa hẹn chuyển mình và bứt phá.

Các dự án hạ tầng lớn trải dài khắp cả nước, tạo thành bản đồ giao thông chiến lược gồm 5 trụ cột trọng điểm quốc gia. Một, đường sắt cao tốc Bắc - Nam dài hơn 1.500km, tổng mức đầu tư 67 tỷ USD, đã được Quốc hội thông qua, dự kiến khởi công năm 2027 và vận hành giai đoạn đầu 2035. Hai, cao tốc Bắc - Nam phía Đông dài 729km, vốn gần 6 tỷ USD, phấn đấu thông tuyến tối thiểu 220km trong năm 2025, khai thác đồng bộ từ 2026.

Ba, sân bay quốc tế Long Thành với vốn 12,7 tỷ USD đã hoàn tất giải phóng mặt bằng trục chính, dự kiến chạy thử kỹ thuật quý IV/2025 và khai thác giữa 2026. Thứ tư, sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) rộng gần 2.000ha, vốn 4,8 tỷ USD, sẽ vận hành cuối 2026 và phục vụ APEC 2027.

Năm, 9 tuyến metro tại TP.HCM với tổng vốn 44 tỷ USD, chiều dài 355km; tuyến số 2 khởi công cuối 2025, các tuyến còn lại triển khai sau 2026. Các dự án vành đai đô thị TP.HCM cũng đang được đẩy nhanh tốc độ như Vành đai 3 (chiều dài 76km, vốn 76.000 tỷ đồng) đã thông xe đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch; Vành đai 4 (chiều dài 159km, vốn 120.000 tỷ đồng) dự kiến khởi công quý III/2026.

Theo số liệu từ Bộ Tài chính, ước tính đến hết tháng 9 năm 2025, tổng vốn đầu tư công được giải ngân ước đạt 440.402,3 tỷ đồng tương đương khoảng 50% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao. Nếu so với cùng kỳ năm 2024 thì tốc độ giải ngân năm nay cao hơn mức 45,3%, tương ứng 307.837 tỷ đồng. Đây được xem là đợt tăng tốc mạnh nhất của đầu tư công trong nhiều năm gần đây.

Đặc biệt, ngày 19/8  trở thành cột mốc quan trọng khi 34 tỉnh, thành phố trên cả nước đồng loạt khởi công và khánh thành 250 dự án, tổng mức đầu tư lên tới 1,28 triệu tỷ đồng. Trong đó, 129 dự án sử dụng vốn Nhà nước với tổng 478.000 tỷ đồng - chiếm 37%, 121 dự án sử dụng vốn khác với 802.000 tỷ đồng, chiếm 63% (trong đó có 5 dự án FDI với 54.000 tỷ đồng). 

Hơn nữa, một trong những động lực quan trọng nhất của năm 2025 là sự thay đổi về chính sách, tạo ra một cơ chế thông thoáng hơn cho khu vực tư nhân. Theo đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư và Luật Đấu thầu đã có hiệu lực. Trong đó, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư với nhiều điểm mới như mở rộng quy mô dự án PPP, bãi bỏ quy mô vốn tối thiểu, cho phép thực hiện trở lại dự án BT… được kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá trong thu hút khu vực tư nhân đầu tư vào các dự án kết cấu hạ tầng, dịch vụ công.

Bên cạnh đó, Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân (Nghị quyết 68) đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong tư duy phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có lĩnh vực hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Tinh thần đổi mới mạnh mẽ của Nghị quyết 68 đã được cộng đồng doanh nghiệp tư nhân tích cực hưởng ứng, tạo tiền đề cho một giai đoạn phát triển mới, nơi tư nhân không chỉ tham gia mà giữ vai trò chủ chốt trong việc kiến tạo những công trình hạ tầng quy mô quốc gia...

Nghị quyết 68 được đánh giá là động thái "cởi trói", khơi dậy tiềm năng, sự tự tin và khích lệ doanh nghiệp tư nhân tham gia vào những dự án mang tầm chiến lược của quốc gia, trong đó có lĩnh vực hạ tầng giao thông, góp sức xây dựng một kỷ nguyên phát triển mới cho đất nước.

Theo tìm hiểu của Reatimes, thời gian vừa qua, một số tập đoàn lớn đã chủ động đưa ra những đề xuất táo bạo, thể hiện vai trò trong kiến tạo hạ tầng giao thông. Đơn cử, Tập đoàn Đèo Cả đề xuất mở rộng cao tốc Bắc - Nam từ 4 làn lên 6 làn xe theo phương thức PPP, cam kết tự thu xếp vốn mà không dùng ngân sách. Tập đoàn Sơn Hải đề xuất đầu tư mở rộng 263km cao tốc Bắc - Nam, cam kết thi công nhanh và bảo hành công trình trong 10 năm.

Trong lĩnh vực hàng không, Tập đoàn Sun Group đề xuất tài trợ lập quy hoạch mở rộng Cảng hàng không Côn Đảo giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050. Tập đoàn cam kết tài trợ toàn bộ chi phí lập quy hoạch, bảo đảm minh bạch và không làm ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng. Những hành động cụ thể này cho thấy doanh nghiệp tư nhân đang trở thành một động lực chính, đồng hành cùng Nhà nước để xây dựng và phát triển hạ tầng quy mô quốc gia.

Có thể thấy, hàng loạt công trình từ Bắc chí Nam đã được đẩy nhanh tiến độ, nhiều dự án về đích, nhiều dự án khởi công mới. Điều này không chỉ tạo ra một nền tảng vững chắc cho tăng trưởng bền vững mà còn mở ra những không gian phát triển mới, kích thích dòng vốn đầu tư và thúc đẩy các ngành kinh tế khác, đặc biệt là bất động sản.

Tại sự kiện VIF 2026 đã diễn ra với chủ đề "Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư" diễn ra mới đây, ‏TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho hay, sau mỗi cuộc khủng hoảng, sau mỗi giai đoạn khó khăn của nền kinh tế, theo quy luật thông thường của kinh tế học, đầu tư công luôn đóng vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy tổng cầu của nền kinh tế.

Đối với Việt Nam, khi chúng ta đang trong quá trình chuyển dịch sang một mô hình tăng trưởng mới, thì nhu cầu về cơ sở hạ tầng, về việc mở rộng không gian kinh tế là vô cùng cần thiết. Do đó, đầu tư công vẫn được kỳ vọng là một động lực quan trọng của nền kinh tế.

Vị chuyên gia nhận định, đầu tư công sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng, nhưng trong tương lai, chúng ta kỳ vọng đầu tư tư nhân sẽ dần thay thế và đảm nhiệm vai trò mạnh mẽ hơn, đặc biệt trong các dự án hạ tầng mà khu vực tư nhân có thể tham gia.

Đầu tư công của Nhà nước chỉ nên tập trung vào những công trình không hấp dẫn hoặc chưa đủ hấp dẫn đối với khu vực tư nhân. Đồng thời, đầu tư công cần đóng vai trò là "vốn mồi", thu hút khu vực tư nhân đầu tư vào những dự án hạ tầng lớn, theo hình thức PPP hoặc các mô hình hợp tác khác.

"Chúng ta vẫn coi đầu tư công là một động lực quan trọng, nhưng cần hướng đến hiệu quả cao hơn, tập trung vào những công trình có khả năng tạo ra sự thay đổi tình thế và mở ra những không gian tăng trưởng mới mà trước đây chúng ta chưa khai thác", TS. Lê Duy Bình nhấn mạnh.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, năm 2025 và những năm tới, nguồn vốn bất động sản không chỉ đổ vào đô thị vệ tinh kết nối trung tâm, mà còn là vùng quanh trung tâm hành chính, trung tâm đổi mới sáng tạo… Động lực chính cho sự mở rộng này là sự phát triển của hạ tầng kết nối, bao gồm hệ thống cao tốc, metro và các tuyến đường vành đai.

Ông Trần Hồng Quân, Giám đốc một doanh nghiệp môi giới bất động sản tại Hà Nội chia sẻ: "Chúng tôi nhận thấy niềm tin thị trường đã hồi phục và cải thiện một cách rõ rệt trong năm nay. Không chỉ là các nhà đầu tư cá nhân, mà cả các doanh nghiệp lớn cũng đang tăng cường tìm kiếm quỹ đất và đổ vốn vào những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Họ hiểu rằng, ở đâu có đường sá, ở đó có tiềm năng tăng trưởng bất động sản.

Những khu vực từng là vùng ven nay đã trở thành tâm điểm đầu tư nhờ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển. Lượng giao dịch và tần suất tìm mua nhà đất tại các dự án lân cận nút giao cao tốc hoặc ga metro đã tăng trưởng từ 20 - 30% so với cùng kỳ năm trước. Điều này chứng tỏ, thị trường đang phản ứng rất tích cực với làn sóng đầu tư và đón đầu hạ tầng đang sôi động hơn bao giờ hết".

Ông Quân chia sẻ thêm, trong vài tháng trở lại đây, giao dịch bất động sản tại nhiều khu vực lân cận Hà Nội đã tăng rõ rệt và giá cũng bắt đầu nhích lên 10 - 15%, chủ yếu là đất nền dự án hoặc thổ cư gần mặt đường. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng giải ngân từ 50 - 100 tỷ đồng để gom hàng, đón đầu cơ hội khi các dự án hạ tầng triển khai. Thậm chí, nhiều chủ đất có dấu hiệu "quay xe" không muốn bán để chờ tăng giá thêm, dù trước đó không lâu liên tục chào bán ra thị trường.

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, trong 250 công trình lớn mới khởi công, khánh thành thì phần lớn tập trung vào lĩnh vực hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội. Đây là yếu tố then chốt giúp gia tăng giá trị cho các khu vực được hưởng lợi.

Khi có các tuyến đường, cầu, sân bay hay cảng biển mới được xây dựng, kết nối giao thông trở nên thuận tiện hơn, từ đó rút ngắn khoảng cách từ các trung tâm kinh tế lớn đến các vùng vệ tinh. Điều này không chỉ giúp giảm chi phí vận chuyển, thúc đẩy sản xuất kinh doanh mà còn tạo ra cơ hội phát triển các dự án bất động sản công nghiệp, nhà ở, và thương mại ở những khu vực này.

Thứ hai, việc đầu tư mạnh vào hạ tầng cũng kéo theo sự dịch chuyển của các hoạt động kinh tế. Khi một khu vực được đầu tư, các nhà máy, khu công nghiệp được hình thành và các doanh nghiệp sẽ tìm đến. Điều này dẫn đến sự gia tăng dân số cơ học, tạo ra nhu cầu về nhà ở, văn phòng và các tiện ích thương mại. Từ đó, thị trường bất động sản tại các địa phương này sẽ trở nên sôi động hơn, giá trị đất đai và bất động sản sẽ có xu hướng tăng theo.

Đồng quan điểm, ông Paul Tostevin, Giám đốc Savills World Research cho rằng, đầu tư vào các dự án hạ tầng giao thông tạo ra việc làm ngay từ khi bắt đầu xây dựng, và sau đó còn giúp nhiều doanh nghiệp ngành nghề khác phát triển theo.

"Các trung tâm kinh tế được kết nối tốt sẽ thu hút lao động tay nghề cao, tạo ra cơ hội kinh doanh và tăng trưởng xã hội. Cảng biển mới mở ra cơ hội xuất khẩu, băng thông rộng siêu tốc thúc đẩy sự mở rộng của nền kinh tế kỹ thuật số. Chính vì vậy, nơi nào có hạ tầng phát triển, văn phòng, nhà kho, cửa hàng và khu dân cư sẽ phát triển theo sau", ông Paul Tostevin nhận định. 

Đối với các nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản, một dự án hạ tầng được phát triển hợp lý sẽ mang lại sự an tâm, giúp họ tự tin triển khai các kế hoạch của mình. Sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng thể hiện niềm tin vào tiềm năng của một khu vực, từ đó thu hút các nhà đầu tư và người thuê văn phòng, bán lẻ hay bất động sản công nghiệp. "Hạ tầng không chỉ là nền tảng vật chất mà còn là động lực chính, mở ra một kỷ nguyên mới cho sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam", ông Paul Tostevin khẳng định.

Bổ sung thêm, bà Huỳnh Thị Kim Thanh, Quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam dẫn chứng, các dự án như cao tốc Bắc - Nam, cao tốc kết nối miền Đông và miền Tây Nam Bộ, cùng các tuyến đường kết nối khu vực Tây Bắc và Tây Nguyên... đang được triển khai mạnh mẽ, kéo theo sự gia tăng giá trị bất động sản xung quanh. Hàng loạt dự án bất động sản lớn cũng đang tận dụng sự phát triển của hạ tầng để tạo lợi thế cạnh tranh.

"Hạ tầng đồng bộ còn giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư quốc tế. Đồng thời, sự bùng nổ của các dự án hạ tầng sẽ đặt nền tảng cho sự phát triển dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam. Các khu vực ngoại ô và tỉnh thành lân cận được dự đoán sẽ trở thành điểm nóng thu hút đầu tư trong những năm tới", bà Thanh nói thêm.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thế Điệp, cơ hội luôn đi kèm với thách thức. Để thực sự hưởng lợi, thị trường bất động sản cần có sự quy hoạch đồng bộ và hướng tới mục tiêu phát triển bền vững. Nếu không có quy hoạch rõ ràng, việc phát triển có thể trở nên tự phát, dẫn đến tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản. Do đó, các nhà đầu tư và người mua cần phải cẩn trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng về pháp lý và tiềm năng thực sự của từng dự án cụ thể.

Ông Điệp cho hay: "Để nắm bắt được cơ hội từ các dự án hạ tầng, nhà đầu tư và người dân cần nhìn nhận dưới nhãn quan chiến lược, tập trung vào những dự án có giá trị thực và tiềm năng phát triển lâu dài, thay vì chạy theo những cơn sốt nhất thời".

Ở góc nhìn tổng quát, TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, trước đây, trong công tác quy hoạch tỉnh, hệ thống giao thông thường được hoạch định trong phạm vi từng địa phương. Tuy nhiên, với quy hoạch hiện nay, hạ tầng kỹ thuật, bao gồm đường bộ, đường thủy và đường hàng không đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trên quy mô quốc gia. Đây chính là "khung xương" kết nối toàn bộ lãnh thổ, gắn kết các vùng kinh tế - xã hội với các tỉnh thành theo một mạng lưới thống nhất. Nhờ đó, khi triển khai quy hoạch ở cấp tỉnh, việc liên kết hạ tầng không còn là bài toán quá phức tạp, mà thay vào đó là sự điều chỉnh để đảm bảo tính đồng bộ, thông suốt.

TS. KTS. Trương Văn Quảng đánh giá, sự phát triển của hạ tầng giao thông quốc gia cũng mở ra cơ hội lớn để xác định các hành lang kinh tế, các chuỗi đô thị - công nghiệp - dịch vụ theo mô hình kết hợp, tạo nên một tổng thể phát triển bền vững. Điều này khẳng định giao thông chính là hạt nhân để xây dựng nên một hệ thống đô thị hoàn chỉnh, là "lớp vỏ" bao bọc toàn bộ hạ tầng kỹ thuật thiết yếu khác như điện, nước và viễn thông, tạo nên một mạng lưới phức tạp và đồng bộ.

Cùng với đó, trong bối cảnh hiện nay, khái niệm hạ tầng giao thông đã được nâng tầm, mở rộng sang các mô hình giao thông xanh và giao thông thông minh. Yêu cầu tích hợp các phương tiện thân thiện với môi trường và công nghệ quản lý hiệu quả ngày càng được chú trọng, càng làm nổi bật vai trò then chốt của hạ tầng giao thông trong việc định hình giá trị bất động sản.

TS. KTS. Trương Văn Quảng kết luận: "Những khu vực có kết nối giao thông tốt, nằm trên các trục đường huyết mạch luôn có tiềm năng phát triển và giá trị gia tăng vượt trội. Bởi lẽ, hạ tầng giao thông không chỉ đơn thuần phục vụ di chuyển, mà còn liên quan mật thiết đến mọi khía cạnh trong đời sống cư dân, từ nhu cầu sinh hoạt, kinh doanh đến việc tiếp cận các tiện ích công cộng.

Do đó, các nhà phát triển bất động sản và các nhà quy hoạch đô thị cần đặc biệt chú trọng yếu tố giao thông, từ các tuyến đường đại lộ, cao tốc, vành đai đến đường nội bộ, để đảm bảo sự phát triển bền vững và tối ưu hóa giá trị cho lĩnh vực bất động sản".

Đón đọc bài 4: Giải mã những "nghịch lý" của thị trường nhà ở 2025