Chờ lãi suất giảm thì giá nhà tăng
Đầu năm 2022, anh Hồ Minh Tùng sinh sống tại Hà Đông, Hà Nội đã có ý định mua một căn chung cư 2 phòng ngủ khoảng 62m2 tại đại đô thị phía Tây Thủ đô. Giá căn hộ thời điểm đó là hơn 1,9 tỷ đồng, đã bao gồm VAT nhưng chưa trừ các chương trình chiết khấu nếu thanh toán sớm.
Anh Tùng cho biết, với mức giá khoảng 32 triệu/m2 để sở hữu một căn hộ mới đến từ chủ đầu tư uy tín và nằm trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản thì khá xứng giá tiền. Tuy nhiên, thời điểm đó anh chỉ có trong tay gần 1 tỷ đồng, nếu muốn mua thì anh phải vay thêm ngân hàng khoảng 600 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ vay mượn bạn bè, người thân.
Thế nhưng, sau khi tìm hiểu lãi suất cho vay tại các ngân hàng, anh Tùng đã từ bỏ ý định sở hữu căn hộ. Nguyên nhân là do lãi suất cho vay quá cao để có thể dùng đòn bẩy tài chính. "Trong khoảng nửa đầu năm 2022, lãi suất cho vay mua nhà trong năm đầu tiên ở mức 8 - 10%, nhưng từ năm thứ 2 lãi suất thả nổi trung bình lên đến 12 -14%", anh Tùng chia sẻ.
Do vậy, thay vì vay ngân hàng để mua nhà luôn, anh Tùng đã quyết định chờ đợi thêm một thời gian, ít nhất đến thời điểm lãi suất cho vay năm đầu về mức 6,5%, lãi suất thả nổi khoảng 9 - 10%. Tuy nhiên, "tránh vỏ dưa lại gặp vỏ dừa" – khi lãi suất cho vay giảm thì giá nhà lại tăng phi mã.
"Thời điểm 2022 - 2023 thị trường bất động sản có nhiều biến động và báo chí đều phản ánh là đang suy yếu nên tôi kỳ vọng cả lãi suất cho vay và giá nhà sẽ giảm, hoặc ít nhất là lãi suất giảm nhưng giá nhà sẽ không tăng. Nhưng thực tế, cùng căn hộ ngày xưa nhưng giá bán hiện nay đã tăng từ 10 - 15%", anh Tùng ngậm ngùi nói.
Chờ đợi lãi suất giảm để vay mua nhà nhưng khi lãi suất giảm về mức phù hợp, nhiều người vẫn không mua được nhà do giá nhà tăng phi mã. (Ảnh: DDDN)
Trên thực tế, khảo sát của Reatimes cũng cho thấy, nhằm kích cầu người mua, khôi phục thị trường bất động sản, lãi suất cho vay mua nhà trung bình tại các nhà băng đã có chiều hướng giảm sâu. Theo đó, lãi suất cho vay trung bình tại hơn 30 ngân hàng thương mại trong quý I/2024 đã giảm xuống mức 5%/năm trong 3 tháng đầu, 6%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 6,8%/năm trong 12 tháng đầu... Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 8 - 10%/năm.
Cụ thể, với nhóm ngân hàng quốc doanh như: Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, lãi cho vay chỉ dao động 5 - 6%, cao hơn một chút so với nhóm nhà băng ngoại. Một số nhà băng tư nhân khác như BVBank, SHB, ACB... cũng tham gia vào cuộc đua cho vay giá rẻ với gói vay mua nhà lãi suất từ 5-8% một năm, tuy nhiên thời hạn được ưu đãi lãi suất thường ngắn hơn so với nhóm nhà băng ngoại.
Lãi suất cho vay giảm đã mở thêm cơ hội cho người dân hiện thực hóa giấc mơ có nhà nhưng niềm vui vẫn không thể trọn vẹn do lãi suất giảm thì giá nhà tăng.
Dữ liệu của kênh Batdongsan.com.vn chỉ ra, gía chung cư Hà Nội trong quý I/2024 đang được rao bán với mức trung bình 46 triệu đồng mỗi m2, trong khi con số này ở TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.
Trước đây, mức chênh lệch giữa hai thị trường khá lớn. Vào năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 triệu đồng và 31 triệu đồng một m2. Tuy nhiên gần đây, tốc độ tăng giá trung bình của căn hộ Hà Nội lên đến 70%, vượt mức tăng 55% của TP.HCM.
Giá bán bình quân tại thị trường sơ cấp: triệu VNĐ trên m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, Q1/2024.
Dữ liệu mới đây của CBRE cũng cho thấy, giá bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội đầu năm nay tăng cao nhất từ trước đến nay, đạt 17% theo năm. Đà tăng ghi nhận ở hầu hết các quận, trong đó tập trungnhiều ở khu vực phía Tây. Trung bình giá chung cư cũ ở Thủ đô đã đạt hơn 36 triệu đồng/m2. CBRE đánh giá chung cư mới và thứ cấp ở Hà Nội đang dần tiệm cận với giá TP.HCM.
Xu hướng tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại
Giá nhà liên tục lập mặt bằng giá mới với tốc độ chóng mặt đã khiến bài toán an cư của người dân ngày càng nan giải, mặc dù lãi suất cho vay đang có chiều hướng giảm sâu.
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, lãi suất mua nhà thấp sẽ kích cầu người dân, giúp người dân mạnh dạn hơn trong việc sử dụng "đòn bẩy tài chính". Nhưng lãi suất cho vay chỉ là một trong số những yếu tố tác động đến quyết định "xuống tiền" của người mua. Hiện còn rất nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến việc mua nhà, trong đó, giá nhà là yếu tố quan trọng hàng đầu.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes
Đó là lý do, hiện nay dù lãi suất giảm nhưng giá nhà cao khiến nhiều người vẫn đang chần chừ trong việc nên hay không mua nhà ở thời điểm hiện tại. Tình trạng chờ giá nhà giảm đang xuất hiện nhiều hơn trên thị trường.
Tuy nhiên, ông Chung cho rằng, nhu cầu lớn trong khi nguồn cung vẫn còn rất hạn chế sẽ tiếp tục đẩy giá nhà đi lên, cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Do đó, việc bình tĩnh, cân nhắc để đánh giá đúng giá trị sản phẩm là cần thiết khi mua nhà nhưng cũng không nên trì hoãn việc mua nhà vào thời điểm này khi cầu tăng, giá tăng còn lãi suất đang thấp.
Nhìn nhận về thực tế giá nhà tăng cao, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam cho biết, giá chung cư tại TP.HCM đã đạt đỉnh vì vậy sẽ không còn nhiều dư địa để tăng, chủ yếu sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ. Tuy nhiên, tại Hà Nội, giá chung cư nhiều năm về trước lại chưa có điều kiện tăng mạnh, vì vậy thời điểm hiện tại đang là thời điểm tăng trưởng nóng của thị trường chung cư.
"Sự quan tâm dành cho các sản phẩm chung cư tại Hà Nội đang gia tăng. Trước bối cảnh hạn chế nguồn cung ở TP.HCM, trong khi đó thị trường biệt thự và liền kề Hà Nội tạm thời chưa có nhiều diễn biến sau giai đoạn 2021 - 2022 bùng nổ đã thôi thúc một bộ phận các nhà đầu tư chuyển hướng sang các dự án chung cư, đặc biệt tại Hà Nội. Đó là lý do khiến giá chung cư tại đây đang ngày càng tăng cao và chưa xác định được thời điểm dừng lại", bà An nhận định.
Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng, để kỳ vọng giá nhà sẽ giảm trong thời gian tới là rất khó. Khi giá chung cư tại Hà Nội đạt đỉnh thì sẽ giống với TP.HCM là đi ngang, hoặc tăng giá chậm lại. Còn trường hợp giảm giá nhà chỉ có thể xảy ra với những chủ đầu tư ôm hàng quá nhiều nhưng năng lực tài chính kém, sử dụng "đòn bẩy tài chính" cao, buộc họ phải hạ giá để thanh khoản. Nhưng khả năng mức hạ giá sẽ không nhiều.
Trong lần trao đổi với Reatimes mới đây, bà Nguyễn Bích Ngọc, Founder Sen Vàng Group, kiêm sáng lập Realcom - Cộng đồng phát triển Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, thị trường địa ốc thời gian tới có tăng nguồn cung dự án thì tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung cũng không đủ để đáp ứng nguồn cầu. Do vậy, việc thiết lập mặt bằng giá mới giai đoạn chuyển đổi là tất yếu. Các nhà đầu tư và người mua đã và sẽ nhận ra được thực tế này./.
