Năm 2023 có thể nói là một năm khủng hoảng của bất động sản khi phải chứng kiến hàng ngàn doanh nghiệp liên quan phải rời bỏ thị trường. Khó khăn, thách thức là điều có nhìn thấy rõ, cộng thêm sự biến động của nền kinh tế toàn cầu được xem là một trong những nguyên nhân gây đứt gãy dòng tiền và tác động trực tiếp lên thị trường.
Tuy vậy, đối với một số doanh nghiệp có thể thích ứng tốt thì đây lại được xem là thời cơ để họ khẳng định lại tên tuổi trong lĩnh vực của họ. Trong đó, bất động sản cho thuê vẫn có thể hoạt động tốt, giữ mức tăng trưởng ổn định nhờ bí quyết “đãi cát tìm vàng” của người điều hành. Đó cũng là câu chuyện của ông Nguyễn Hồng Hải – Chủ tịch HĐQT VNO Group, người sáng lập VNO - chuỗi hệ thống văn phòng cho thuê với hơn 12 toà nhà tại TP.HCM hiện nay.
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Hồng Hải nhận định, hiện nay bất động sản mua bán đang gặp nhiều trở ngại do vướng mắc pháp lý, tính ổn định của thị trường, đặc biệt là thu nhập của người dân cũng ảnh hưởng nhiều đến quyết định của họ. Tuy nhiên, đối với bất động sản cho thuê thì đây vẫn là nhu cầu “cần thiết”, đặc biệt là mảng văn phòng cho thuê.
Tuy nhiên, để giữ chân được khách hàng thì người lãnh đạo doanh nghiệp cho thuê cũng cần phải thay đổi, ứng biến linh hoạt để bắt kịp xu hướng của khách thuê và ra phương án tối ưu chi phí nhằm đảm bảo giá thuê hợp lý nhất trong giai đoạn khó khăn trùng trùng như hiện nay. Trong một số thời điểm, người điều hành sẽ cần sự sáng tạo, cho ra giải pháp mới để khách hàng không cảm thấy nhàm chán và cân nhắc lựa chọn sản phẩm phù hợp với điều kiện kinh doanh của họ.
PV: Qua hơn 18 năm phát triển với bất động sản bán và cho thuê, ông có thể chia sẻ những điểm khác nhau cơ bản giữa 2 loại hình này?
Ông Nguyễn Hồng Hải: Bất động sản mua bán và bất động sản cho thuê ngay từ tên gọi đã cho thấy sự khác biệt giữa hai loại hình này. Khác biệt đầu tiên và lớn nhất có thể kể đến là tỉ suất sinh lời. Đối với bất động sản mua bán hay còn gọi là bất động sản lãi vốn, lợi nhuận sinh ra liên tục từ hoạt động mua bán và có tỉ suất sinh lời cao hơn do sự chênh lệch giữa giá mua vào bán ra. Trong khi đó, lợi nhuận từ bất động sản cho thuê hay còn gọi là bất động sản dòng tiền thường sẽ thấp hơn so với bất động sản mua bán.
Khác biệt tiếp theo là tính ổn định về nguồn thu. Lợi nhuận của bất động sản mua bán mang tính chu kỳ, phụ thuộc vào tình hình vĩ mô của nền kinh tế. Kiếm tiền ít hơn bất động sản mua bán, song nguồn thu từ bất động sản cho thuê lại mang tính đều đặn và ổn định hơn như lợi nhuận theo tháng, theo quý, theo năm nên có thể coi là an toàn hơn so với bất động sản mua bán.
Tiếp đến là khả năng thích nghi với sự thay đổi của thị trường. Có thể thấy trong những giai đoạn thị trường mua bán sôi động, nhà đầu tư rất dễ kiếm tiền và đạt được lợi nhuận cao. Ngược lại, khi thị trường xuống đáy, nhà đầu tư dễ bị kẹt hàng, thanh khoản không có và có thể dẫn đến thua lỗ. Lúc này bất động sản cho thuê lại vẫn có thể xoay sở tốt được, đồng thời trở thành giải pháp trú ẩn an toàn cho nhà đầu tư khi chờ đợi “băng tan”.
Đối tượng nhà đầu tư cũng là một điểm khác biệt có thể kể đến. Bất động sản mua bán mang đến lợi nhuận cao thì rủi ro cũng lớn. Loại hình này đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức sâu rộng về thị trường, khả năng dự đoán tiềm năng sản phẩm, và phải kiên nhẫn để nắm giữ dài hạn. Trong khi những nhà đầu tư không chuyên lại có thể tham gia kiếm lợi nhuận vào mảng cho thuê.
PV: Không ít doanh nghiệp cũng đã từng tham gia vào phân khúc văn phòng, nhà ở cho thuê khá rầm rộ nhưng rồi cũng rút lui một thời gian ngắn. Theo ông đâu là nguyên nhân của câu chuyện này?
Ông Nguyễn Hồng Hải: Thị trường cho thuê nói chung và văn phòng hay nhà cho thuê nói riêng tuy có nguồn thu ổn định và an toàn, song cũng đòi hỏi ở nhà điều hành doanh nghiệp sự tính toán thận trọng, cân đối giữa vốn đầu tư, chi phí, thời gian thu hồi vốn…
Đối với loại hình cho thuê, doanh nghiệp phải chuẩn bị tâm lý gồng lỗ trong khoảng 5 năm đầu. Hầu hết, doanh nghiệp tham gia vào phân khúc đầu tư cho thuê văn phòng hay nhà ở hiện nay không trụ quá được 3 năm do đầu tư ồ ạt theo xu hướng nhất thời mà chưa cân nhắc về vấn đề tài chính dài hạn.
Ngoài bức tranh tài chính rõ ràng, các yếu tố liên quan mật thiết khác phải kể đến là nhu cầu của thị trường trong từng giai đoạn, chất lượng sản phẩm, dịch vụ đi kèm, chính sách thanh toán… để tạo nên lợi thế cạnh tranh khác biệt của doanh nghiệp.
PV: Ông đánh giá như thế nào về cơ hội, rủi ro của thị trường này trong năm 2024?
Ông Nguyễn Hồng Hải: Năm 2024 nền kinh tế vẫn sẽ tiếp tục khó khăn và chưa thể dự đoán được. Dù vậy thì trong nguy vẫn có cơ, nhu cầu doanh nghiệp thuê văn phòng là vẫn có. Xu hướng cắt giảm chi phí sẽ kéo theo việc thu hẹp mô hình không gian làm việc, các doanh nghiệp sẽ chuyển từ văn phòng hạng A – B xuống những phân khúc thấp hơn. Sẽ có sự chuyển dịch văn phòng từ khu trung tâm ra các khu vùng ven hơn. Trong bối cảnh hiện tại và tương lai, các doanh nghiệp cho thuê phải nghiên cứu và đưa ra những giải pháp tối ưu hơn để đáp ứng linh hoạt cho khách hàng.
PV: Trong xu hướng đó, theo ông đâu là giải pháp giúp doanh nghiệp thích nghi và phát triển?
Ông Nguyễn Hồng Hải: Tình hình kinh tế trong năm 2024 vẫn rất khó khăn. Cắt giảm bớt chi phí cố định bằng cách thu hẹp quy mô, diện tích văn phòng do cắt giảm bớt nhân sự sẽ đặt ra nhiều thách thức đối với doanh nghiệp khai thác cho thuê văn phòng. Để thích nghi với thị trường, theo tôi doanh nghiệp cần có những chiến lược linh hoạt hơn về sản phẩm ví dụ cắt nhỏ diện tích thuê, hỗ trợ setup trọn gói với chi phí ưu đãi. Linh động hơn trong khâu đặt cọc, thanh toán cho khách hàng. Và quan trọng là nâng cao chất lượng dịch vụ đi kèm để tạo sự khác biệt.
PV: Ông có thể chia sẻ về mục tiêu và chiến lược của VNO trong thời gian tới?
Ông Nguyễn Hồng Hải: Hiện tại giỏ hàng 12 toà nhà VNO đã lấp đầy trên 95%, tổng diện tích đã đưa vào khai thác tính đến hiện tại là hơn 3000m2 sàn văn phòng. Do đó, mục tiêu tiếp theo của chúng tôi là mở rộng thêm hệ thống toà nhà, trong năm 2024 chúng tôi dự kiến sẽ đưa vào khai thác thêm ít nhất 2-3 toà nhà mới với diện tích cho thuê dự kiến trên 5.000m2 sàn văn phòng.
VNO lựa chọn “chiến lược thích ứng linh hoạt” với việc nghiên cứu và đưa ra các giải pháp văn phòng trọn gói giúp khách hàng tối ưu chi phí kết hợp hình thức thanh toán - đặt cọc linh hoạt để khách hàng giảm bớt trở ngại tài chính. Chúng tôi cũng tập trung hoàn thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ toà nhà văn phòng sao để mang đến cho khách hàng trải nghiệm tiện ích văn phòng chuyên nghiệp và chỉn chu nhất.
PV: Xin cám ơn ông!
