BIM Land: Mang tư duy kiến tạo điểm đến vào bài toán đô thị tích hợp ven Sài Gòn

Tại Bến Lức, khi hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện và nền tảng công nghiệp đã hình thành, câu hỏi đặt ra là điều gì khiến dòng người đang thuận lợi hội tụ về đây có thể dừng lại, sinh sống, làm việc và tiêu dùng.

Nút giao Mỹ Yên là một mắt xích quan trọng trong mạng lưới hạ tầng khu vực khi kết nối cao tốc TP.HCM - Trung Lương, cao tốc Bến Lức - Long Thành và Vành đai 3 TP.HCM. Trong đó, toàn tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành dài gần 58km, đi qua Tây Ninh, TP.HCM và Đồng Nai đang hướng tới mốc thông xe trong năm 2026, sau khi hạng mục cuối cùng là cầu Phước Khánh hoàn tất. Tuyến đường này sẽ bổ sung hướng đi mới trên hành lang Đông - Tây, tăng khả năng kết nối từ cửa ngõ phía Tây tới sân bay Long Thành, thúc đẩy dòng người và luân chuyển hàng hóa.

Song song đó, hai khu công nghiệp Thuận Đạo và Phú An Thạnh có tỷ lệ lấp đầy trên 80%, thu hút hàng chục nghìn lao động, tạo nền tảng nhu cầu về nhà ở, dịch vụ và tiêu dùng tại địa phương.

Ở không gian phía Tây TP.HCM, một nhu cầu khác cũng đang hình thành. Cụm y tế Tân Kiên được quy hoạch hơn 73ha theo mô hình viện - trường; sau hơn một thập kỷ triển khai, giai đoạn 1 trên 33,32ha đã hình thành với các bệnh viện chuyên khoa, cơ sở y tế. Đội ngũ y bác sĩ, chuyên gia tại nơi đây góp thêm lớp nhu cầu về chỗ ở và mặt bằng dịch vụ y tế.

Bến Lức vì thế đứng trước sự giao thoa của nhiều dòng nhu cầu: Lao động, chuyên gia, cư dân địa phương, giao thương liên vùng và dịch vụ từ các khu vực lân cận. Hạ tầng có thể đưa các dòng người ấy đến gần hơn, nhưng không tự tạo ra lý do để họ ở lại. Đó là khoảng trống phát triển đô thị phải giải, chuyển khả năng kết nối thành khả năng sống, kinh doanh và tạo hoạt động.

Với Thanh Phú Centre Point, BIM Land hướng tới đồng thời người mua ở thực, chuyên gia - người lao động, cộng đồng kinh doanh và nhóm có nhu cầu khai thác tài sản dài hạn. Cách tiếp cận này cho thấy dự án được đặt trong bài toán lớn hơn: Tổ chức một hệ sinh thái sống thay vì chỉ bổ sung nguồn cung nhà ở.

Một trong những điểm thể hiện rõ nhất tư duy phát triển Thanh Phú Centre Point chính là cơ cấu sử dụng đất.

Theo thông tin BIM Land cung cấp, quỹ đất thương mại - dịch vụ của dự án khoảng 24,9ha, chiếm 29,18%, trong khi đất xây dựng nhà ở khoảng 11ha, tương đương 12,89%. Những con số gây chú ý không phải vì quy mô, mà bởi chúng cho thấy thương mại - dịch vụ được đặt vào cấu trúc đô thị ngay từ đầu, thay vì bổ sung sau khi khu ở đã hình thành.

Tư duy này tiếp tục được thể hiện trong cơ cấu sản phẩm. Với 607 căn nhà phố, gồm 529 nhà phố thương mại và 78 nhà phố liền kề, cùng 313 biệt thự tạo cộng đồng cư dân và nguồn cầu tiêu dùng thường xuyên. Trong khi đó, 331 sản phẩm strip mall, các tuyến phố thương mại và Mega Mall tạo thêm các điểm giao thương, thu hút dòng khách và mở rộng hoạt động kinh tế trong đô thị. Cảnh quan, giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao mang đến giá trị an cư, kiến tạo hệ sinh thái sống chất lượng, giúp cư dân gắn bó lâu dài.

Giá trị của cấu trúc này nằm ở mối quan hệ giữa các thành phần. Cư dân tạo nhu cầu tiêu dùng, kích hoạt thị trường bán lẻ, F&B và dịch vụ; hoạt động thương mại tạo thêm lý do để khách bên ngoài tìm đến; dòng khách lại mở rộng thị trường cho cộng đồng kinh doanh. Khi các dòng nhu cầu hỗ trợ lẫn nhau, đô thị bắt đầu hình thành những hoạt động vượt ra ngoài chức năng cư trú.

Đây cũng là ranh giới giữa một dự án có nhiều chức năng và một đô thị tích hợp thực sự. Sự khác biệt của Thanh Phú Centre Point nằm ở tư duy kết nối, hoạt động của cấu phần này tạo thêm giá trị cho cấu phần khác. Các khu ở, trục thương mại, không gian công cộng, cảnh quan và hạ tầng xã hội được tổ chức trong một tổng thể liên thông; trong đó các không gian thương mại và công cộng cùng tạo lý do để người dùng đến, ở lại và quay trở lại.

Với cách tiếp cận này, Thanh Phú Centre Point được đặt vào đúng bài toán của Bến Lức: Không chỉ đáp ứng nhu cầu ở đang hình thành, mà tổ chức nơi ở, kinh doanh và tiêu dùng thành một hệ thống có khả năng kiến tạo và duy trì dòng hoạt động đô thị, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Trong phát triển bất động sản, diện tích có thể thương mại hóa thường gắn với bài toán doanh thu. Nhưng với đô thị được định hướng như một điểm đến, giá trị không chỉ nằm ở phần diện tích có thể bán hay khai thác, mà còn ở những không gian tạo điều kiện để con người sử dụng đô thị và các hoạt động kinh tế diễn ra thường xuyên.

Miền Thương Phú, khu vực mở nhịp đầu tiên cho Thanh Phú Centre Point có mật độ xây dựng khoảng 14,41%, trong khi gần 48% diện tích dành cho tiện ích, cảnh quan và không gian mở. Công viên trung tâm được tổ chức như trục xương sống dành cho người đi bộ; các không gian thương mại, mặt nước, thể thao và sự kiện được đặt ở vị trí có khả năng kết nối nhiều cộng đồng khác nhau.

Nếu nhìn thuần túy từ bài toán thương mại hóa quỹ đất, đây không phải lựa chọn dễ dàng. Những diện tích không trực tiếp tạo thành sản phẩm bán vẫn cần vốn đầu tư, chi phí vận hành và bảo trì, giá trị của chúng cũng không thể thu hồi qua vài giao dịch đơn lẻ. Nhưng chính ở đây xuất hiện một cách tính khác về hiệu quả phát triển đô thị: Một mét vuông không tạo doanh thu trực tiếp vẫn có thể tạo ra giá trị cho các cấu phần còn lại.

Một công viên có người sử dụng tạo dòng người cho các tuyến phố thương mại. Không gian công cộng được kết nối tốt kéo dài thời gian lưu trú. Các hoạt động thể thao, ẩm thực, vui chơi hay sự kiện tạo thêm lý do để cư dân và khách vãng lai quay trở lại. Khi những hoạt động ấy diễn ra đủ thường xuyên, thương mại có thêm khách hàng, cộng đồng kinh doanh có thêm thị trường, còn cư dân có thêm lý do để sử dụng chính nơi mình sống.

Nhịp sống đô thị không đến từ một vài sự kiện cao điểm, mà từ các hoạt động lặp lại hàng ngày và hàng tuần: Đi bộ, vui chơi, ẩm thực, gặp gỡ, sử dụng dịch vụ. Không gian mở và tiện ích công cộng, nếu được tổ chức đúng, sẽ trở thành hạ tầng mềm giúp giúp duy trì dòng người và các tương tác tạo nên sức sống đô thị.

Đó cũng là sự đánh đổi mà BIM Land lựa chọn tại Miền Thương Phú. Trong chia sẻ với Series "GIÁ TRỊ DẪN DẮT", bà Trần Thị Thanh Nhàn - Giám đốc Kinh doanh khu vực phía Nam của BIM Land cho biết: "Lựa chọn này cũng phản ánh một nguyên tắc BIM Land theo đuổi: Giá trị bất động sản chỉ thực sự bền vững khi cư dân muốn sống ở đó, người kinh doanh có thể hoạt động hiệu quả và cộng đồng có lý do để thường xuyên gặp gỡ, sử dụng không gian chung".

Đây là cách tiếp cận khác về tối ưu hóa bất động sản, cụ thể không tối đa hóa phần diện tích có thể bán, mà tối ưu khả năng toàn bộ đô thị duy trì giá trị theo thời gian. Khi đó, những mét vuông không trực tiếp tạo doanh thu không phải phần "bỏ đi" của bài toán kinh tế, mà trở thành một phần của cơ chế tạo giá trị cho cả hệ thống.

Một khu đô thị tích hợp đòi hỏi nhiều năng lực chuyên môn. Với BIM Land, các đối tác không xuất hiện như chiến lược thương hiệu, mà đảm nhiệm những mắt xích cụ thể trong cùng một hệ thống, mang lại lợi ích mà người sử dụng có thể cảm nhận. Broadway Malyan tham gia từ quy hoạch và cảnh quan, với cách tiếp cận placemaking trong tổ chức công viên, quảng trường, tuyến đi bộ và các trục kết nối.

Codinachs Architects giải bài toán kiến trúc theo hướng gắn thiết kế với công năng sử dụng: nhà phố thương mại phải đồng thời phục vụ kinh doanh và sinh hoạt, trong khi nhà ở được tính đến các yếu tố sử dụng dài hạn như thông gió, ánh sáng.

Một mắt xích đáng chú ý khác là đơn vị quản lý bất động sản thuộc hệ sinh thái BIM. Thay vì chỉ tham gia sau khi dự án hoàn thành, tiếng nói vận hành được đưa vào từ sớm, cùng với các yêu cầu về chăm sóc cư dân, chất lượng dịch vụ, bảo trì và hiệu quả sử dụng. Cách làm này giúp rút ngắn khoảng cách giữa thiết kế trên bản vẽ và không gian có thể vận hành hiệu quả trong thực tế.

Với Mega Mall, bài toán lại nằm ở khả năng tạo lưu lượng và kết nối hệ sinh thái thương mại. Kinh nghiệm hợp tác với các nhà bán lẻ như AEON MALL, LOTTE Mart và Central Retail được BIM Land xem là nền tảng để tiếp cận từ góc độ vận hành: Giao thông, bãi đỗ, hậu cần, cơ cấu ngành hàng và sự liên kết với các tuyến phố thương mại xung quanh.

Giá trị của chuỗi mắt xích không nằm ở từng chuyên môn riêng lẻ, mà ở khả năng khớp các mắt xích. BIM Land giữ vai trò điều phối, từ lựa chọn năng lực phù hợp, kết nối tiêu chuẩn đến chịu trách nhiệm về trải nghiệm cuối cùng. Nền tảng của nhà phát triển vì thế không chỉ là quỹ đất hay nguồn vốn, mà còn là năng lực tổ chức những nguồn lực mình không trực tiếp sở hữu.

Một bản quy hoạch, dù được tính toán kỹ đến đâu, cũng chỉ là điều kiện cần cho một đô thị tích hợp. Điều kiện đủ nằm ở khâu vận hành sau khi xây dựng hoàn tất.

BIM Land định hướng Thanh Phú Centre Point phát triển đồng thời trên ba trục: Hoàn thiện không gian vật lý, hình thành hệ sinh thái thương mại và xây dựng cộng đồng. Hạ tầng, nhà ở và tiện ích trọng điểm được định hướng triển khai đồng bộ theo từng giai đoạn để khi một phân khu đi vào sử dụng đã có đủ điều kiện hình thành đời sống.

Nhưng điều đáng chú ý hơn là cách doanh nghiệp lên chiến lược vận hành trong dài hạn. Mục tiêu không phải tạo ra một vài thời điểm đông người, mà hình thành nhiều lý do để sử dụng đô thị vào những thời điểm khác nhau trong ngày và trong tuần. Khi đó, một khu đô thị mới có thể dần chuyển điểm đến đáng chú ý của địa phương.

BIM Land sẽ theo dõi các tín hiệu cụ thể như dữ liệu sử dụng không gian, phản hồi của cư dân, hiệu quả ngành hàng, chất lượng cảnh quan và mức độ tham gia các hoạt động cộng đồng. Khi đó vận hành được nhìn như một quá trình điều chỉnh liên tục, làm cho đô thị thích ứng và duy trì sức sống.

Lúc này tính tích hợp được kiểm chứng rõ nhất. Một khu đô thị không trở thành điểm đến chỉ vì nó có nhiều chức năng. Nó trở thành điểm đến khi các chức năng ấy tạo ra những vòng tương tác đủ thường xuyên để hình thành đời sống.

Thanh Phú Centre Point cho thấy một yêu cầu mới của phát triển bất động sản: khi hạ tầng nâng cấp và không gian kết nối mở rộng, lợi thế vị trí chỉ có ý nghĩa khi được chuyển hóa thành đời sống và hoạt động kinh tế. Bài toán của nhà phát triển vì thế không dừng ở việc tạo thêm sản phẩm, mà là tổ chức các thành phần của đô thị để chúng cùng tạo giá trị.

Đó cũng là cách mà BIM Land đang mang kinh nghiệm hơn 30 năm phát triển đô thị và kiến tạo điểm đến vào Bến Lức. Một đô thị tích hợp không được đo bằng số lượng chức năng, mà bằng khả năng kết nối chúng thành một hệ thống tạo giá trị cho đời sống thực. Khi một nơi không chỉ có người đến, mà có người ở lại, kinh doanh, gặp gỡ và quay trở lại, khi đó một khu đô thị mới thực sự trở thành điểm đến.