Bộ Công an chỉ ra 4 điểm cần lưu ý khi giao dịch nhà ở xã hội để tránh bẫy lừa đảo

Bẫy "suất ngoại giao" và chiêu trò lừa đảo thu tiền chênh cả tỷ đồng

Nhu cầu an cư của người thu nhập thấp luôn là vấn đề cấp thiết, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản thương mại liên tục leo thang, vượt quá khả năng tài chính của đại đa số người lao động. Sự chênh lệch lớn giữa cầu và cung đối với phân khúc nhà ở xã hội đã vô tình tạo ra khoảng trống cho các hành vi trục lợi.

Thủ đoạn phổ biến và nguy hiểm nhất hiện nay là việc các đối tượng mạo danh có mối quan hệ thân thiết với lãnh đạo cấp cao hoặc chủ đầu tư để quảng cáo về các "suất ngoại giao", "suất nội bộ" tại các dự án nhà ở xã hội mới được phê duyệt. 

Để tạo niềm tin, các đối tượng này sử dụng hình ảnh, thông tin chính thức của dự án và đưa ra những lời cam kết có tính thao túng tâm lý như "hỗ trợ làm trọn gói hồ sơ", "đảm bảo không cần xét duyệt" hay "bảo đảm nhận nhà nhanh". Người mua được yêu cầu đặt cọc từ 20 đến 100 triệu đồng dưới danh nghĩa "tiền giữ chỗ" hoặc "làm tin". Sau đó, bằng các thủ đoạn tác động tâm lý, đánh vào nhu cầu bức thiết, sự thiếu hiểu biết cũng như lòng tham của khách hàng, các đối tượng tiếp tục yêu cầu nộp thêm tiền chênh lệch ngoài hợp đồng từ 300 triệu đến 1 tỷ đồng tùy từng dự án.

Bên cạnh chiêu trò lừa đảo "suất mua", thị trường còn ghi nhận tình trạng một số tổ chức, cá nhân tự ý đưa thông tin quảng cáo, tiến hành nhận cọc, huy động vốn tại các dự án nhà ở xã hội ngay cả khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cơ bản. Việc ký kết các hợp đồng "góp vốn" hay "thỏa thuận đặt cọc" trong giai đoạn này chứa đựng rủi ro pháp lý vô cùng lớn. Khi xảy ra tranh chấp, người dân thường rơi vào thế yếu vì bản chất đây là các giao dịch dân sự được thực hiện trên sự tự nguyện của hai bên, gây khó khăn cho cơ quan chức năng trong việc can thiệp và xử lý thu hồi tài sản nếu chủ đầu tư cố tình tẩu tán nguồn vốn.

Rủi ro từ các giao dịch lách luật và chuyển nhượng trái phép nhà ở xã hội

Một vi phạm khác xảy ra phổ biến tại các dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, mở bán hoặc đã bàn giao đưa vào sử dụng là hoạt động chuyển nhượng trái phép. Ngay sau khi dự án vừa mở bán, xuất hiện tình trạng một số đối tượng cò mồi hoặc người trúng suất mua chào bán lại nhằm thu lợi bất chính. Đối với các căn hộ đã nhận bàn giao, nhiều chủ sở hữu tranh thủ bán lại khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định thông qua các hình thức lách luật như hợp đồng viết tay, vi bằng do cơ quan thừa phát lại lập.

Xét dưới góc độ pháp lý, Luật Nhà ở 2023 đã quy định rất rõ ràng và nghiêm ngặt về cơ chế quản lý nhà ở xã hội. Cụ thể, theo quy định tại điểm d và điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Trong thời hạn 05 năm này, nếu bên mua có nhu cầu bán lại thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, pháp luật nghiêm cấm hành vi thực hiện giao dịch mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê lưu trú, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Hậu quả của việc tham gia vào các giao dịch lách luật này là vô cùng nặng nề. Đối với người mua, tất cả các hợp đồng chuyển nhượng dưới dạng vi bằng hay giấy viết tay đều bị Tòa án tuyên vô hiệu khi có thanh tra hoặc tranh chấp xảy ra. Người mua không chỉ đối mặt với nguy cơ bị xử lý, thu hồi lại căn hộ mà còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Về phía người bán hoặc các đối tượng môi giới, hành vi chào bán suất mua, thu tiền chênh lệch trái phép đều vi phạm quy định pháp luật và có nguy cơ bị xử lý nghiêm minh.

4 điểm lưu ý quan trọng cho người mua nhà ở xã hội

Để tự bảo vệ tài sản, tránh những rủi ro pháp lý cũng như bẫy lừa đảo trong giao dịch nhà ở xã hội, Cục An ninh kinh tế (Bộ Công an) khuyến cáo người dân nâng cao ý thức chấp hành quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đồng thời chỉ ra 4 điểm cần lưu ý.

Thứ nhất, chủ động kiểm tra kỹ các thông tin pháp lý của dự án từ các cổng thông tin chính thống của Sở Xây dựng hoặc chủ đầu tư trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào. 

Thứ hai, người dân có nhu cầu phải trực tiếp nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư, tuyệt đối không thông qua trung gian, cò mồi hay các đơn vị tư vấn tự phát.

Thứ ba, tuyệt đối không thanh toán bất kỳ khoản tiền chênh, phí mua - bán suất ngoại giao, suất nội bộ hay chi phí đối ngoại nào cho môi giới hoặc bên thứ ba dưới mọi hình thức. 

Cuối cùng, đối với trường hợp mua lại nhà ở xã hội từ các cá nhân, người mua bắt buộc phải kiểm tra kỹ chứng từ thanh toán gốc, đảm bảo đã đủ thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà theo hợp đồng đúng quy định pháp luật.