Thích
Đơn giản hoá thủ tục, phù hợp với xu hướng số hóa
Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước (Bộ Tư pháp) mới đây đã có văn bản gửi Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố hướng dẫn triển khai quy định mới về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Theo đó, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, quy định: "Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai thì chỉ cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, không xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp".
Để thực hiện thống nhất, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện xác nhận đăng ký thế chấp trên sổ hồng, mà cập nhật toàn bộ nội dung đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai. Trường hợp người sử dụng đất có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc xóa đăng ký thế chấp, trong khi nội dung thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đồng thời hai việc là cập nhật nội dung xóa đăng ký vào cơ sở dữ liệu đất đai và xác nhận nội dung xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận.
Từ 1/1/2026, các Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện xác nhận đăng ký thế chấp trên sổ hồng, mà cập nhật toàn bộ nội dung đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai. (Ảnh minh hoạ)
Nhìn nhận về vấn đề này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho biết, về bản chất, việc đăng ký thế chấp trên sổ hồng là một cơ chế pháp lý nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng và bảo đảm quyền lợi cho các tổ chức cho vay. Khi quan hệ tín dụng phát sinh, việc đăng ký thế chấp tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng để trong trường hợp người vay mất khả năng thanh toán, ngân hàng được ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ theo đúng trình tự pháp luật. Trên thực tế, ngay sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, sổ hồng thường được ngân hàng lưu giữ như một biện pháp phòng ngừa, nhằm hạn chế nguy cơ người vay mang tài sản đi giao dịch, chuyển nhượng trái phép bên ngoài. Ngoại trừ một số trường hợp gian lận tinh vi như làm giả giấy tờ hoặc mua bán ngầm, cơ chế này về cơ bản đã phát huy vai trò bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp.
Chính vì vậy, theo ông Bùi Văn Doanh, việc chuyển thông tin thế chấp từ hình thức ghi nhận trực tiếp trên sổ hồng sang quản lý tập trung trong cơ sở dữ liệu đất đai thực tế không làm thay đổi bản chất pháp lý của giao dịch bảo đảm, mà chỉ là bước điều chỉnh hợp lý về phương thức quản lý."Không ghi trực tiếp trên sổ không có nghĩa là không ghi nhận thế chấp, mà là chuyển từ ghi nhận trên giấy sang ghi nhận trên nền tảng dữ liệu số, trong không gian mạng.Thông tin về thế chấp và xóa thế chấp vẫn được quản lý đầy đủ, chặt chẽ, nhưng theo phương thức hiện đại, tập trung và minh bạch hơn", ông Doanh nhấn mạnh.
Vị chuyên gia cho rằng, cách tiếp cận này giúp đơn giản hóa các thủ tục hành chính vốn còn rườm rà, chồng chéo. Trước đây mỗi lần phát sinh thế chấp hay xóa thế chấp, cơ quan đăng ký đất đai đều phải can thiệp trực tiếp vào sổ hồng như ghi thêm thông tin, đóng dấu xác nhận, thậm chí cấp trang bổ sung hoặc đổi sổ mới khi hết chỗ ghi. Cách làm này vừa mất thời gian, vừa tạo áp lực cho cơ quan quản lý, vừa gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp khi phải đi lại, chờ đợi nhiều lần chỉ để cập nhật một thông tin mang tính tạm thời. Trong khi đó, bản chất của việc thế chấp hay xóa thế chấp chỉ là một trạng thái pháp lý có thể thay đổi theo thời gian hôm nay thế chấp, vài năm sau có thể xóa khi khoản vay được tất toán. Việc ghi những thông tin "đến rồi đi" này lên một loại giấy tờ có giá trị pháp lý lâu dài như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khiến cuốn sổ vừa nhanh chóng bị cập nhật dày đặc, vừa làm nảy sinh thêm nhiều thủ tục hành chính không cần thiết.
Đồng thời, ông Doanh cũng chỉ ra, cách tiếp cận mới này giúp tách bạch rõ ràng hai loại thông tin, đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ giữ vai trò xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng ổn định, lâu dài của người dân. Còn các thông tin mang tính biến động, phát sinh trong quá trình khai thác tài sản như thế chấp, xóa thế chấp sẽ được quản lý linh hoạt trên cơ sở dữ liệu đất đai điện tử. Nhờ đó, thủ tục được tinh gọn, việc quản lý trở nên khoa học hơn, trong khi đó người dân và doanh nghiệp sẽ tiết kiệm đáng kể thời gian chờ đợi trong quá trình đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm tại các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai như trước đây. Các ngân hàng cũng giảm thiểu được những sai sót mang tính kỹ thuật trong quá trình cập nhật thông tin trên sổ hồng, như lỗi chính tả, sai lệch thông tin khách hàng hoặc tài sản...
"Nhìn tổng thể, việc quản lý thế chấp bằng cơ sở dữ liệu đất đai là bước đi phù hợp với xu hướng số hóa, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tăng tính an toàn, minh bạch cho thị trường bất động sản", ông Doanh nhận định.
Cơ sở dữ liệu đất đai phải là "điểm tựa pháp lý"
Liên quan đến những băn khoăn, lo ngại của người dân trước sự thay đổi phương thức quản lý thông tin thế chấp, ông Bùi Văn Doanh cho rằng đây là tâm lý hoàn toàn dễ hiểu trong bối cảnh thói quen giao dịch nhà đất đã hình thành trong nhiều năm. Trong suốt một thời gian dài, người dân khi tham gia mua bán bất động sản thường dựa chủ yếu vào việc kiểm tra trực tiếp sổ hồng, coi đây là căn cứ trực quan để đánh giá tình trạng pháp lý của tài sản. Chỉ cần sổ hồng không có dòng xác nhận thế chấp, nhiều người đã mặc nhiên cho rằng tài sản "sạch", đủ điều kiện giao dịch và ít rủi ro. Với cách làm mới, khi thông tin thế chấp không còn được ghi nhận trực tiếp trên sổ hồng mà được quản lý tập trung trong cơ sở dữ liệu đất đai, phương thức xác minh pháp lý của người mua buộc phải thay đổi, việc xác định tài sản có đang bị thế chấp hay không sẽ phụ thuộc chủ yếu vào hoạt động tra cứu thông tin trên hệ thống dữ liệu điện tử do cơ quan nhà nước quản lý.
Chính sự khác biệt giữa thói quen cũ và phương thức mới đã làm nảy sinh tâm lý e ngại, đặc biệt đối với những người mua nhà, đất lần đầu hoặc những người chưa quen với việc tra cứu, tiếp cận các hệ thống dữ liệu số. Nỗi lo này khiến nhiều người băn khoăn liệu quyền lợi của mình có được bảo đảm đầy đủ hay không, và làm thế nào để chắc chắn rằng tài sản giao dịch không đang bị ràng buộc nghĩa vụ tài chính tại ngân hàng hay tổ chức tín dụng.
Do đó, ông Bùi Văn Doanh cho rằng, những lo lắng này cũng cần được nhìn nhận trong quá trình triển khai chính sách, bởi niềm tin của người dân chính là yếu tố quyết định để cơ chế quản lý mới đi vào cuộc sống.
"Việc chuyển sang quản lý bằng dữ liệu điện tử chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm với hệ thống tra cứu thuận tiện, minh bạch và dễ tiếp cận, giúp người dân thay thế dần thói quen "xem sổ" bằng thói quen "kiểm tra dữ liệu", từ đó yên tâm hơn khi tham gia các giao dịch bất động sản trong bối cảnh số hóa ngày càng sâu rộng", Viện trưởng VIRES nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, ông Bùi Văn Doanh cũng nhấn mạnh rằng, để chủ trương này thực sự đi vào cuộc sống một cách thông suốt và hiệu quả, điều kiện tiên quyết nằm ở chất lượng của cơ sở dữ liệu đất đai. Theo ông, hệ thống dữ liệu này phải được xây dựng theo hướng đầy đủ, thống nhất, chính xác và có khả năng tra cứu thuận tiện, đáp ứng đồng thời nhu cầu của người dân, doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng.
Thực tế cho thấy, khi thông tin thế chấp không còn được thể hiện trực tiếp trên sổ hồng, cơ sở dữ liệu đất đai sẽ trở thành điểm tựa pháp lý để xác định trạng thái của tài sản. Nếu dữ liệu chưa được hoàn thiện, chưa liên thông đồng bộ giữa các địa phương, hoặc việc khai thác thông tin còn phức tạp, khó tiếp cận, thì nguy cơ phát sinh tâm lý lo ngại là hoàn toàn có thể xảy ra. Đặc biệt, trong các giao dịch có giá trị lớn như vay vốn ngân hàng, mua bán, chuyển nhượng bất động sản, sự thiếu minh bạch hoặc chậm trễ trong việc xác minh thông tin pháp lý có thể khiến các bên tham gia giao dịch dè dặt, thậm chí trì hoãn quyết định.
Chính vì vậy, ông Doanh cho rằng, nếu dữ liệu đất đai chưa thực sự chạy trơn tru, việc không ghi nhận thế chấp trên Giấy chứng nhận có thể bị hiểu nhầm là "thiếu an toàn", dù bản chất pháp lý của giao dịch bảo đảm không hề thay đổi. Trong bối cảnh đó, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là chính quyền địa phương, không chỉ dừng lại ở việc thực hiện đúng quy định, mà còn phải triển khai thống nhất, truyền thông đầy đủ và hướng dẫn cụ thể để người dân, doanh nghiệp và ngân hàng hiểu đúng tinh thần của chính sách mới, tránh tâm lý lo lắng xuất phát từ sự thay đổi thói quen tiếp cận thông tin pháp lý./.
