Bộ Tài nguyên & Môi trường không nên 'vơ đũa cả nắm'

Nguồn cơn

Câu chuyện không có gì đáng nói, nếu không có sự xuất hiện của Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thì hành Luật Đất đai, do Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao soạn thảo. Trong đó, sự chú ý của dư luận tập trung vào việc sửa đổi khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về vấn đề phân lô bán nền.

Cụ thể như sau:

Điểm a, khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai (2013) quy định về việc chuyển nhượng đất phân lô như sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”. Điều đó có nghĩa, UBND cấp tỉnh toàn quyền cấp phép dự án phân lô căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện phân loại đô thị.

Đến Nghị định 43/2014/NĐ cụ thể hóa, thu hẹp một bước, giới hạn dự án phân lô bán nền bằng khoản 2 Điều 41: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”. Tức là đã khoanh vùng khu vực “cấm phân lô bán nền” gồm: Các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Thế nhưng, trong lúc việc sửa đổi Luật Đất đai bị hoãn lên hoãn xuống, theo kế hoạch là từ năm 2019 nhưng giờ bị lùi mãi sang năm 2021, Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao soạn thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai lại thít chặt thêm cái vòng kim cô, hạn chế phân lô bán nền đến mức không còn thở được, bằng việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 41 của Nghị định 43 như sau: 

“Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã, khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”. 

Như vậy, ngoài nội dung “cấm” là: “khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị” giữ nguyên như khoản 2 Điều 41 Nghị định 43, Dự thảo Nghị định lần này đã mở rộng tối đa ra địa bàn các đô thị.

Cụ thể, ở khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 trước đây chỉ “cấm” phân lô bán nền với “các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt”, tức là Hà Nội và TP.HCM, thì nay, dự thảo Nghị định mới cấm tất cả “các quận nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã, khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh”.

Sở dĩ chúng tôi nói là “cấm tất cả”, vì nếu tạm giới hạn đô thị là từ cấp thị xã trở lên, thì nếu theo Dự thảo này, tất cả các nội thành, nội thị đều không được phân lô bán nền, cho dù đó là vùng lõi của đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM, hay chỉ là một thị xã miền sơn cước, vùng sâu vùng xa heo hút, mà đến bán đất nền cũng còn khó, nói gì đến nhà xây sẵn hay chung cư cao tầng…

Điều đó cũng có nghĩa, nếu Dự thảo nghị định nói trên thành hiện thực, sẽ là nỗi kinh hoàng khi từ đó trở đi, tất cả các khu vực nội đô của tất cả các thành phố, thị xã trong cả nước, sẽ chỉ mọc lên các chung cư cao tầng chót vót và nhà thấp tầng xây sẵn đơn điệu, tẻ nhạt. Và vấn đề quan trọng hơn là, ai sẽ lên miền sơn cước ấy để mua chung cư cao tầng hay nhà xây sẵn?

Hai mặt của phân lô bán nền

Để có cái nhìn toàn diện đối với vấn đề này, có lẽ cũng cần thiết phải phân tích về mặt tích cực và tiêu cực của phương thức phân lô bán nền.

Phân lô bán nền, có thể hiểu nôm na đó là phương thức “bán rồi mới xây”. Tức là trong khu vực được xây nhà mặt đất (biệt thự và nhà liền kề), chủ đầu tư hay nhà phát triển bất động sản xây dựng kết cấu hạ tầng, chia các lô đất theo quy hoạch rồi bán cho khách hàng để tự xây nhà theo quy hoạch và quy định về kiến trúc. Nó khác với phương thức chủ đầu tư xây sẵn nhà rồi bán cho khách hàng, hay còn gọi là “xây rồi mới bán”.

Do đó, mặt tích cực của phương thức này không khó để nhận ra.

Thứ nhất, phương thức bán rồi mới xây giải quyết được khó khăn đầu tiên và lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản, đó là vốn. Vì chỉ cần đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật là đã có thể bán sản phẩm, nên chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản đã tiết giảm được lượng vốn rất lớn so với phải xây nhà. Giá đất nền đương nhiên là thấp hơn so với bao gồm cả xây nhà, nên khách hàng cũng không cần phải có nguồn ngân sách lớn. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến cư dân thích mua đất nền.

Do vốn ít, giá thấp hơn xây nhà sẵn nên tính thanh khoản của đất nền cao hơn hẳn. Đây là lý do chính yếu khiến các nhà phát triển bất động sản thích dự án đất nền.

Còn đối với khách hàng, vốn bỏ ra ít không những có lợi khi mua, dễ mua mà còn dễ bán, có lợi khi bán, nếu họ là nhà đầu tư thứ cấp. Mặt khác, nếu là mua để sử dụng thì khách hàng luôn thích mua đất nền vì không bị áp đặt trong xây dựng, mà họ hoàn toàn có thể xây ngôi nhà theo ý mình, phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện, mục đích sử dụng và tâm sinh lý, lứa tuổi…

Điều đó dẫn đến hệ quả tích cực khác là linh hoạt trong hình thức đầu tư, có thể mua để xây nhà vào ở, mua để đầu tư, bán lại kiếm lời hoặc thậm chí trong điều kiện lạm phát, không ít người mua đất nền như một thứ “của để dành”, làm nơi trú ẩn cho đồng tiền nhàn rỗi.

Chính vì mặt tích cực dễ bán dễ mua, nên phương thức phân lô bán nền còn tạo điều kiện linh hoạt trong phát triển đối với những đô thị có những đặc thù khác nhau. Những đô thị ở những vùng kém phát triển về kinh tế, xã hội, giao thông, giao thương… nếu xây nhà để bán hay chung cư cao tầng sẽ rất khó khăn, thanh khoản thấp, thậm chí là cực thấp, thì phân lô bán nền có thể là lối thoát để phát triển đô thị, huy động được tiềm lực đất đai vào phát triển chung của địa phương.

Tuy nhiên, cũng chính vì “bán rồi mới xây”, tức là người mua tự xây nhà theo ý mình nên phương thức này cũng bộc lộ không ít tiêu cực:

Điều đầu tiên dễ nhận thấy đó là đô thị phát triển không đồng bộ. Điều này xuất phát từ nguyên nhân về sự đa dạng của khách hàng. Người mua đất nền có nhu cầu, mục đích, khả năng khác nhau; lại khác nhau cả về trình độ, thị hiếu và gu thẩm mỹ. Do đó, trong cùng một phân khu, cùng một mặt đường đương nhiên là có người xây trước, người xây sau. Thậm chí có người mua đất nền như một thứ của để dành, nên cả chục năm chưa xây nhà cũng không phải là chuyện hiếm. Điều đó dẫn đến sự phát triển không đồng bộ, nham nhở… trong khu đô thị.

Từ tiền đề trên, dễ dẫn đến hệ quả là bộ mặt đô thị nhôm nhoam, người xây đẹp, người xây xấu, phong cách Á, Âu, Đông, Tây, “củ hành của tỏi” lẫn lộn tạo ra kiến trúc lộn xộn, không bản sắc. Như vậy là bộ mặt đô thị bị phá vỡ.

Mặt khác, do khách hàng chủ động trong việc xây dựng nên phương thức này cũng dễ bị biến tướng sang xây các cơ sở thương mại, dịch vụ xen lẫn trong khu dân cư, gây bất tiện trong đời sống, sinh hoạt của cư dân. Đồng thời, vì đất nền linh hoạt hơn nhà nên dễ bị bán sang tay, mua đi bán lạ nhiều lần, gây chậm trễ trong xây dựng và khó khăn cho công tác quản lý.

Điều cuối cùng tệ hại hơn, đó là thời gian qua phương thức này đã bị lợi dụng để lập dự án ma, bán đất nền bất hợp pháp, mà vụ Alibaba là một dẫn chứng điển hình.

Vơ đũa cả nắm hay “không quản được thì… cấm”

Có lẽ chính vì những nhược điểm trên, nên Dự thảo nghị định mới của Bộ Tài nguyên và Môi trường mới siết chặt phân lô bán nền đến vậy.

Lẽ thông thường là trong và sau đại dịch Covid-19, cơ chế quản lý sẽ là nới lỏng hơn để doanh nghiệp và thị trường vượt qua khó khăn. Đằng này ngược lại, đã không nới lỏng hơn thì chớ, Bộ Tài nguyên và Môi trường lại thít chặt thêm, mà chặt hơn rất nhiều, là một điều đi ngược lại xu hướng. Không những phạm vi cấm phân lô bán nền mở rộng hơn, mà từ chỗ chỉ là nội thành hai đô thị đặc biệt, giờ được mở rộng ra phạm vi toàn quốc.

Tuy nhiên, không chỉ mở rộng phạm vi, điều nguy hiểm ở đây là Dự thảo gom tất cả "hầm bà làng" vào một giỏ. Hiện nay, cả nước có 126 thành phố và thị xã với đặc điểm tự nhiên, xã hội, văn hóa, địa hình… khác rất xa nhau; trình độ, mức độ phát triển kinh tế - xã hội cũng khác nhau, thậm chí là một trời một vực. Ấy thế nhưng, một thị xã như Mường Lay, Ayun Pa, Ba Đồn, Ngã năm, Giá Rai… cũng được nhét cả vào một giỏ cùng với thành phố Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng, Hạ Long, thậm chí là ngồi chung mâm với cả Hà Nội và TP.HCM. Kiểu phân loại “giết nhầm còn hơn bỏ sót” này có thể tạo độ an toàn cho cơ quan quản lý, nhưng là phi khoa học và sẽ để lại hậu quả tệ hại.

Ở những đô thị kinh tế kém phát triển, dân cư thưa thớt, quỹ đất lớn, phát triển chung cư cao tầng, thậm chí là biệt thự hay nhà liền kề xây sẵn là hầu như không khả thi. Việc cấm phân lô, bán nền có thể nói sẽ bóp nghẹt quỹ đất, khó huy động nguồn lực đất đai vào phục vụ cho phát triển kinh tế địa phương và đời sống dân sinh. Điều đó dẫn đến triệt tiêu một trong những động lực phát triển của địa phương, càng làm giãn cách giữa các đô thị trong cả nước roãng rộng thêm.

Nhìn ở bình diện chung, việc cấm tràn lan này sẽ làm chủ đầu tư, các nhà phát triển bất động sản bị thu hẹp hình thức kinh doanh, cần vốn lớn nhưng lại dễ bị đọng vốn do hàng hóa khó thanh khoản. Đồng thời, người dân, khách hàng sẽ bị hạn chế cơ hội tiếp cận đất đai để giải quyết nhu cầu nhà ở vốn đang rất bức thiết.

Mặt khác, việc cấm phân lô bán nền tất yếu bắt buộc phải thực hiện theo phương thức xây rồi mới bán, không những cản trở người dân tiếp cận đất đai do nhà đã xây giá cao, mà còn tạo phiền phức không đáng có khi nhà xây hàng loạt không đáp ứng đúng nhu cầu đa dạng của khách hàng. Trong thực tế, khi mua nhà xây sẵn, hầu hết người mua nhà đều phải sửa chữa lại trước khi vào ở. Nhỏ cũng là sơn lại màu, điều chỉnh lại các khu chức năng cho phù hợp với từng gia đình, hay xoay lại bếp cho hợp phong thủy; lớn hơn thì có khi đập trần thông tầng, đập tường thông phòng. Thậm chí, có khách hàng đập bỏ toàn bộ nhà để xây lại, có chăng giữ lại mặt tiền để không vi phạm về kiến trúc. Điều đó gây phiền toái cho khách hàng, gây lãng phí cho cả người dân và xã hội.

Đẩy cái khó cho doanh nghiệp và người dân

Như phần đầu chúng tôi đã trình bày, Luật Đất đai 2013 mặc dù bị kêu ca là có nhiều bất cập, nhưng cũng đã dành phạm vi khá rộng cho phân lô, bán nền. Đến Nghị định 43 đã siết lại một mức. Rồi đến Dự thảo nghị định lại tiếp tục siết thêm, đến mức gần như không còn chỗ thở. Vậy, lý do nào dẫn đến cơ sự này?

Có ý kiến cho rằng, việc siết chặt phân lô bán nền là để giữ quỹ đất cho phát triển đô thị. Điều này không hẳn đúng. Bởi trong khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 cũng như Dự thảo nghị định lần này chỉ siết hình thức phân lô bán nền chứ không phải hạn chế nhà thấp tầng nói chung. Chỉ có điều, phát triển loại hình nhà thấp tầng theo hình thức xây nhà sẵn để bán sẽ đòi hỏi vốn lớn hơn và kén khách hơn mà thôi. Từ phân tích này dẫn đến việc, cũng không thể nói phân lô bán nền không mang lại nhiều giá trị dài hạn cho Nhà nước vì chuyển sang đất ở có thời hạn lâu dài và chỉ thu tiền một lần là xong. Như vậy, mấu chốt ở đây là vấn đề quản lý, chứ tội lỗi không phải ở phân lô bán nền.

Có ý kiến lại cho rằng, do phát triển loại hình phân lô bán nền nên nhiều nhà đầu tư mua đất ở sau đó chuyển sang xây dựng khách sạn, nhà hàng, các công trình dịch vụ thương mại... để khai thác giá trị dòng tiền, gây nên xung đột trong quá trình sử dụng với các hộ gia đình xây nhà để ở, đồng thời làm quá tải hạ tầng đô thị tại khu vực. Trên thực tế điều này là có thật. Nhưng nếu có ý định trên, nhà đầu tư vẫn có thể lách luật bằng cách mua nhà xây sẵn rồi cải tạo, sửa chữa để chuyển đổi công năng sử dụng và thực tế này cũng đã diễn ra; chỉ có điều, như trên đã nói, nó gây thêm sự lãng phí cho nhà đầu tư và xã hội mà thôi. Như vậy, vấn đề ở đây cũng là quản lý chứ tội lỗi không phải ở phân lô bán nền.

Việc chậm trễ trong xây dựng hoàn toàn có thể khắc phục bằng công tác quản lý

Có ý kiến lại cho rằng, siết chặt quản lý phân lô bán nền là để ngăn chặn, hạn chế các dự án ma theo kiểu Alibaba. Điều này là có khả năng, bởi vụ việc xảy ra ở Alibaba đã gây ảnh hưởng xã hội và kinh tế không nhỏ và nó bộc lộ lỗ hổng lớn trong quản lý cả ở chiều dọc và chiều ngang, cả ở cấp độ hành chính địa phương và lĩnh vực quản lý của cơ quan chức năng. Nhưng, một giả thiết đặt ra ở đây, liệu chỉ cấm phân lô bán nền trong khu vực nội đô có đủ sức ngăn chặn “những Alibaba”, khi mà công tác quản lý vẫn lỏng lẻo, được chăng hay chớ? Như vậy, vấn đề ở đây vẫn là công tác quản lý, chứ tội lỗi không phải ở phân lô bán nền.

Có một lý do cũng được nêu ra, đó là hạn chế phân lô bán nền sẽ tạo thuận tiện cho quản lý trong cả kiến trúc và phát triển đô thị. Bởi vì, nếu là bán nhà xây sẵn, chính quyền và cơ quan chức năng chỉ phải quản chủ đầu tư hoặc nhà phát triển bất động sản là xong, thay vì phải quản đến từng hộ, từng ngôi nhà, với hàng trăm, thậm chí hàng nghìn khách hàng nếu phân lô bán nền.

Nhưng nếu đây là nguyên nhân thật, thì lỗi vẫn không phải tại phân lô bán nền, mà sâu xa là do tư tưởng muốn giành phần dễ, cái an toàn cho mình, đẩy cái khó, cái khổ cho doanh nghiệp và người dân mà thôi. Và điều đó thì không chỉ tệ hại ở chỗ cơ quan quản lý muốn “chọn việc nhẹ nhàng”, mà còn gây tốn kém, lãng phí xã hội và triệt tiêu một nguồn lực để phát triển kinh tế đang rất cần trong bối cảnh hiện nay.

Cấm hay quản?

Bất cứ cái gì cũng có hai mặt của nó, mặt tốt và mặt xấu, mặt tích cực và tiêu cực. Phân lô bán nền trong phát triển bất động sản cũng thế.

Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, việc cấm triệt để phương thức phân lô bán nền tại các nội thành nội thị sẽ tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội, hạn chế quyền tiếp cận đất đai của người dân. Rút cục, cái mất lớn hơn cái được rất nhiều. Bởi vì, được ở đây chỉ có chính quyền và cơ quan chức năng, mà cũng chỉ là “được” quản lý dễ dàng hơn. Trong khi đó cái “mất” rất lớn, và là người dân mất, doanh nghiệp mất, và nền kinh tế bị mất động lực, đó là chưa kể đô thị cũng mất một trong những nguồn lực quan trọng để phát triển.

Theo chúng tôi, phương án tốt nhất trong lúc này là cởi mở hơn trong quản lý để giúp tháo gỡ cho doanh nghiệp trong tình hình ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và chu kỳ chững lại của thị trường bất động sản sau một thời gian bật tăng. Bằng không thì cũng nên giữ nguyên như khoản 2 Điều 41, Nghị định 43. Bởi vì, tất cả những mặt trái, những ảnh hưởng tiêu cực hoặc lý do để siết chặt đất nền như đã nêu và phân tích ở trên, hoàn toàn có thể khắc phục được bằng cách tăng cường công tác quản lý. Tức là lấy “quản” thay “cấm”

Thứ nhất là quản bằng quy hoạch. Việc cần giữ nguồn lực đất đai cho phát triển ngắn hạn, trung hạn, dài hạn hoàn toàn có thể được bảo đảm bằng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Trong đó, chính quyền các cấp và cơ quan chức năng có thể chủ động hoạch định kế hoạch sử dụng đất cho từng khu vực theo từng giai đoạn để phục vụ cho phát triển kinh tế, phát triển đô thị của địa phương theo từng giai đoạn cụ thể.

Song song với đó là lập quy hoạch kiến trúc, nếu chưa lập được cho cả thành phố, thị xã thì cũng có thể lập cho từng khu vực, từng dự án và quản lý theo quy hoạch đó. Đặc biệt, đối với dự án có phân lô bán nền, có thể quy định cụ thể chiều cao, số tầng, khoảng lùi, màu sắc, phong cách mặt tiền… để tạo sự thống nhất và bản sắc đô thị, nhất là bản sắc về kiến trúc. Như thế, cơ quan chức năng hoàn toàn quản lý được sự phát triển đô thị, bảo đảm bộ mặt đô thị thống nhất, có bản sắc mà lại tránh được sự đơn điệu, nhàm chán như bán nhà xây sẵn.

Về nỗi lo phân lô bán nền sẽ dẫn đến việc xây dựng "xôi đỗ", nham nhở, không đồng bộ, nhà xây trước nhà xây sau, thậm chí kéo dài hàng chục năm, điều này cũng hoàn toàn có thể khắc phục được bằng cách quy định tiến độ, thời gian xây dựng. Nếu trong thời hạn quy định mà chủ nhà chưa xây dựng, có thể phạt hành chính hoặc thu hồi như kiểu thu hồi dự án treo chẳng hạn.

Còn việc để xảy ra vụ việc Alibaba như vừa qua thì lỗi là do công tác quản lý chứ không phải tại phương thức phân lô bán nền. Việc bán đất nền dự án cần sự tiếp thị và quảng cáo, thậm chí là rầm rộ, nên không thể nói là chính quyền địa phương không biết. Do đó, nếu phát hiện sớm và vào cuộc sớm, đồng thời có biện pháp kiên quyết thì không thể có “Alibaba” nào tồn tại được.

Như vậy, những mặt trái, tiêu cực của phân lô bán nền là có thực, nhưng nó không xuất phát từ nội tại của phương thức này, mà chủ yếu là do sự buông lỏng công tác quản lý. Do đó, hoàn toàn có thể thay “cấm” bằng các biện pháp quản lý. Như vậy, sẽ vừa tạo thông thoáng cho người dân và doanh nghiệp, vừa khai thác tốt nhất nguồn lực đất đai, lại tạo điều kiện cho đô thị phát triển phù hợp với từng điều kiện, hoàn cảnh và trình độ…, mà vẫn bảo đảm đúng định hướng, đúng quy hoạch và phát triển bền vững. Chỉ có điều, chính quyền và cơ quan chức năng lúc đó sẽ “bận” hơn, trách nhiệm phải chịu cũng cao hơn. Phải chăng vì lý do đó mà chính quyền và cơ quan chức năng muốn giữ an toàn cho mình mà đẩy cái khó, cái khổ cho người dân và doanh nghiệp?

Thiết nghĩ, căn bệnh “không quản được thì cấm” đã trầm kha đến mức cần phải nhanh chóng trị tận gốc, nếu không muốn nó tiếp tục cản trở, thậm chí là kéo lùi sự phát triển.

Trong lúc Chính phủ đang nỗ lực hết sức để biến “nguy” thành “cơ” sau đại dịch Covid-19, không nên để sự trì trệ trong quản lý đi ngược lại xu hướng, biến “cơ” thành “nguy” như việc sửa khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đang soạn thảo trong Dự thảo sửa đổi mà chúng tôi đề cập trên đây./.