Đây là nội dung tại văn bản gửi Bộ Công thương, góp ý Hồ sơ dự thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ ban hành Danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.
Trước đó, Dự thảo Tờ trình về nội dung các sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đề xuất giữ quy định phải đăng ký hợp đồng theo mẫu có "mua bán căn hộ chung cư", như quy định tại mục 1, phần V.
Tại Mục 8 danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung ban hành kèm theo Dự thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ có quy đưa vào quy định "Mua bán căn hộ chung cư" là một trong các hàng hóa phải đăng ký hợp đồng mẫu.
Góp ý về các nội dung trên, Bộ Xây dựng chỉ ra: Nội dung quy định nêu trên trong dự thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ có sự chồng lấn với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023, về phạm vi điều chỉnh, nội dung quy định, thẩm quyền ban hành quy định về sử dụng hợp đồng mẫu và thực hiện quy định về công khai hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư.
Dẫn đến không bảo đảm hiệu lực pháp lý để áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 156 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 nếu được ban hành.
Bộ Xây dựng đề nghị không đưa hợp đồng "Mua bán căn hộ chung cư" vào danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. (Ảnh minh họa)
Vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát nội dung quy định phải đăng ký hợp đồng theo mẫu có "mua bán căn hộ chung cư" trong dự thảo Tờ trình và dự thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ với nội dung của các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở mới được Quốc hội thông qua. Để bảo đảm sự đồng bộ giữa các nội dung đề xuất trong dự thảo Tờ trình và dự thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, với các Luật mới được ban hành.
Liên quan về việc ban hành hợp đồng mẫu và công khai hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 đã có đầy đủ các quy định có tính hệ thống về việc xây dựng, ban hành, kiểm soát việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu và phải thực hiện công khai hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản trước khi sử dụng, bao gồm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Cụ thể:
Thứ nhất, khoản 1 Điều 405 của Bộ Luật dân sự hiện hành quy định: "Trình tự, thể thức công khai hợp đồng theo mẫu thực hiện theo quy định của pháp luật".
Thứ hai, khoản 1 và điểm d khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin của các hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, khoản 1 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không quy định riêng về loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đồng thời, khoản 7 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định giao Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này.
Thứ tư, khoản 1 và khoản 2 Điều 45 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định về sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau: "1. Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của Luật này, thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 của Luật này trước khi áp dụng".
Thứ năm, khoản 4 Điều 191 của Luật Nhà ở năm 2013 đã quy định trách nhiệm của Bộ Xây dựng: "...ban hành mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc tài sản công."
Như vậy, các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản cùng với các quy định liên quan về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, nghĩa vụ của bên bán nhà ở trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã nhằm mục đích bảo đảm để kiểm soát chặt chẽ, cần thiết, phù hợp việc sử dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Hơn nữa, trong Nghị định của Chính phủ cũng sẽ quy định cụ thể về loại hợp đồng mua bán nhà ở (được áp dụng cho mua bán căn hộ chung cư) mà các chủ đầu tư dự án bất động sản phải tuân thủ về hình thức, nội dung và tuân thủ trình tự, thủ tục thực hiện công khai hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Để các cơ quan, tổ chức, cá nhân kiểm soát việc sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản áp dụng.
Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị:
Một là, cơ quan chủ trì soạn thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ không đưa hợp đồng "Mua bán căn hộ chung cư" vào quy định tại Mục 8 danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung ban hành kèm theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ để:
(1) Tránh gây ra sự chồng lấn về quy định tại Quyết định của Thủ tướng Chính phủ với quy định tại các Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 và các Nghị định của Chính phủ;
(2) Không làm phát sinh thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, người dân;
(3) Không làm mất thêm thời gian, phát sinh thêm chi phí về nhân lực, chi phí về vật chất đối với cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, người dân;
Hai là, cần thiết xem xét áp dụng quy định hậu kiểm trong việc sử dụng và công khai hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Bộ Xây dựng lý giải, trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định doanh nghiệp phải công khai các hợp đồng kinh doanh trên hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và trên trang thông tin của doanh nghiệp trước khi sử dụng hợp đồng để ký kết.
Do vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hoàn toàn có thể thực hiện được việc kiểm tra, giám sát các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công khai, trước khi sử dụng để xem xét việc bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng; yêu cầu chỉnh sửa, hoàn thiện nếu thấy có sai sót; xử lý các vi phạm nếu có.
Trường hợp cần thiết, cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thể phối hợp với cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản để kiểm tra, yêu cầu doanh nghiệp công khai hợp đồng điều chỉnh các nội dung phù hợp.
"Thực hiện biện pháp này sẽ góp phần giảm bớt thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, người dân; giảm thời gian, giảm chi phí về nhân lực, chi phí về vật chất đối với cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, người dân", Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
