Trước tình hình thị trường bất động sản đầu năm 2023 gặp nhiều khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết, Chỉ thị, Công điện và nhiều chỉ đạo quyết liệt, linh hoạt để thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; các Bộ, ngành, địa phương cũng đã tích cực vào cuộc để triển khai tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án bất động sản tại các địa phương.
Kết quả là, thị trường bất động sản cuối năm 2023 đã có nhiều chuyển biến tích cực hơn, nguồn cung đã từng bước cải thiện, nguồn vốn dần được khơi thông, cụ thể như sau:
(1) Về nguồn cung trong quý IV/2023
Nhà ở thương mại: Đã hoàn thành 29 dự án với quy mô khoảng 13.646 căn (tăng 38,1% so với quý III/2023); cấp phép mới 20 dự án với quy mô khoảng 11.539 căn (tăng 33% so với quý III/2023); đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai 47 dự án với quy mô khoảng 14.566 căn (ngang bằng với quý III/2023); đang triển khai 854 dự án với quy mô khoảng 402.570 căn (ngang bằng với quý III/2023).
Nhà ở xã hội: Trong quý IV/2023 có 16 dự án, 9.302 căn: Đã hoàn thành 7 dự án với quy mô 4.019 căn; đã được cấp phép, khởi công xây dựng 9 dự án với quy mô 5.283 căn. Trong năm 2023 có 44 dự án, 36.626 căn: Đã hoàn thành 28 dự án với quy mô 13.864 căn; đã được cấp phép, khởi công xây dựng 16 dự án với quy mô 22.398 căn.
Trong giai đoạn 2021 - 2023 có 495 dự án, 402.898 căn: Đã hoàn thành 70 dự án với quy mô 35.566 căn; đã khởi công xây dựng 127 dự án với quy mô 107.896 căn; chấp thuận chủ trương đầu tư mới 298 dự án với quy mô 259.436 căn.
Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng - nhà ở: Đã hoàn thành 68 dự án với quy mô khoảng 4.935 ô/nền (tăng 88% so với quý III/2023); đang triển khai xây dựng 524 dự án với quy mô khoảng 40.981 ô/nền (tăng 123,93% so với quý III/2023); được cấp phép mới 29 dự án với quy mô khoảng 3.116 ô/nền (tăng 26% so với quý III/2023).
Hội nghị trực tuyến toàn quốc: Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra vào tháng 2/2023. (Ảnh: Cổng TTĐT Chính phủ)
(2) Về lượng giao dịch
Lượng giao dịch trong phân khúc đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý IV giảm so với quý III/2023. Cụ thể có 81.476 giao dịch đất nền, bằng khoảng 89,26% so với quý III/2023; 27.590 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, bằng khoảng 92,82% so với quý III/2023.
(3) Về tồn kho bất động sản
Lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà chung cư trong quý IV bằng khoảng 88,42% so với quý III/2023; phân khúc đất nền bằng khoảng 115,66% so với quý III/2023 và phân khúc nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 78,93% so với quý III/2023.
(4) Về giá bất động sản
Trong quý IV/2023, căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm; giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ trong năm 2023 tại các địa phương có xu hướng giảm đều theo quý và giảm từ 10 - 14% so với năm 2022; giá cho thuê văn phòng tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM có xu hướng giảm 9 - 22% so với quý trước; giá bán và lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục giảm và hạn chế về giao dịch; giá thuê bất động sản công nghiệp có xu hướng tăng nhẹ so với quý trước.
(5) Về dư nợ tín dụng bất động sản
Tính đến ngày 31/11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.022.532 tỷ đồng. Tức là so với giai đoạn trước bắt đầu tăng lên, nguồn tài chính đổ vào thị trường bắt đầu sôi động hơn.
(6) Về tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản
Theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong cả năm 2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận là 311.240 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản là 73.200 tỷ đồng (chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022).
(7) Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8% so với năm trước.
Ảnh minh họa: Gia Huy
(8) Về hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Hoạt động của doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản vẫn đang có nhiều khó khăn, thách thức:
- Khó khăn, vướng mắc về pháp lý dự án, cụ thể như việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên.
- Cơ chế phối hợp giữa các Sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ cũng đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho dự án bất động sản. Nhất là trong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân; công tác xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án.
- Khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án. Khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào các tháng cuối năm 2023.
Có thể nói, dù đã có những dấu hiệu tích cực hơn vào cuối năm nhưng nhìn tổng thể, năm 2023 là một năm có nhiều khó khăn, thách thức đối với thị trường bất động sản. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương triển khai các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cụ thể như sau:
Thứ nhất, tiếp tục triển khai thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững tại Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ; Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023; Công điện số 1376/CĐ-TTg ngày 17/12/2023 của Thủ tướng Chính phủ; Giải pháp về tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững tại Công điện số 1177/CĐ-TTg ngày 23/11/2023 của Thủ tướng Chính phủ.
Thứ hai, hoàn thiện hệ thống pháp luật cho thị trường bất động sản. Vừa qua, Chính phủ đã tích cực hoàn thiện trình Quốc hội thông qua 4 luật lớn: Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024. Thời gian tới, Chính phủ và các Bộ, ngành sẽ tích cực xây dựng, hoàn thiện, ban hành theo thẩm quyền các Nghị định, Thông tư để cụ thể hóa nội dung của các Luật, đảm bảo có hiệu lực thi hành một cách đồng bộ thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Thứ ba, tăng cường khả năng tiếp cận nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước linh hoạt hơn trong chính sách tiền tệ, xem xét thực hiện chính sách hoãn nợ, giãn nợ, giảm lãi suất để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; chỉ đạo triển khai gói tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp. Về trái phiếu, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 với nhiều điểm mới mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thêm phương án xử lý trái phiếu, giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp không có tiền trả nợ đối với trái phiếu đến hạn phải thanh toán.
Thứ tư, tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ luôn quan tâm, chỉ đạo hết sức quyết liệt các Bộ, ngành, địa phương triển khai thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Ngay trong đầu năm 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 01, theo đó giao nhiệm vụ cho các Bộ, ngành, địa phương phấn đấu hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2024, gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, thúc đẩy các phân khúc của thị trường bất động sản tốt lên.
Thứ năm, các Bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp đã tích cực triển khai thực hiện một cách quyết liệt công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản theo tinh thần Nghị quyết 33 của Chính phủ.
Tuy nhiên, để thị trường bất động sản tốt hơn, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thực hiện một số giải pháp như:
Về nguồn vốn đầu tư: Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, cần khai thác các nguồn vốn khác như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…); huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải.
Về hoạt động đầu tư: Tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản.
- Về chất lượng sản phẩm bất động sản: Sản phẩm đến tay khách hàng phải đảm bảo về tính pháp lý; đảm bảo chất lượng về thiết kế, công năng; bố trí đầy đủ về hạ tầng xã hội; đa dạng và đồng bộ về tiện ích, dịch vụ.
- Về giá thành sản phẩm bất động sản: Cần thực hiện các giải pháp tiết kiệm, tiết giảm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực tế của người dân.
Với sự chỉ đạo thống nhất, xuyên suốt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cùng với sự vào cuộc tích cực của các Bộ, ngành, địa phương và chung tay của doanh nghiệp, người dân, thị trường bất động sản sẽ có chuyển biến tích cực, phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững hơn trong năm 2024./.
