Thị trường bất động sản mất cân đối nghiêm trọng: Đâu là giải pháp?

Tình trạng cung - cầu mất cân đối

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội cho biết thị trường đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Trong đó, tuyến metro và các đường vành đai khi được hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm.

Thực tế, khảo sát thị trường cho thấy, hàng loạt dự án chung cư trên thị trường thứ cấp khu Đông của TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới. Đặc biệt là các dự án chung cư có chủ đầu tư pháp lý uy tín, quản lý hoàn toàn tiến độ xây dựng đảm bảo ghi nhận giá tăng mạnh từ 30 - 40%, thậm chí hơn.

Đơn cử, nhiều dự án thuộc phân khúc tầm trung tại thành phố Thủ Đức được công bố ra thị trường vào đầu năm 2019-2020 với mức giá trung bình khoảng 26 triệu/m2. Hiện nay, giao dịch trên thị trường thứ cấp không dưới 50 triệu đồng/m2. Một số dự án mới ra mắt gần đây cũng có mức giá tương tự, cho dù được các chủ đầu tư áp dụng các chương trình chiết khấu mạnh tay.

Mới đây, thành phố Thủ Đức công bố thông tin về dự án Eaton Park do Gamuda Land phát triển chuẩn bị tung ra thị trường gây chú ý. Đây là dự án được Gamuda Land mua lại từ Công ty Tâm Lực với kế hoạch phát triển dự án quy mô gần 2.000 căn hộ. Theo đó, giá bán căn hộ dự án Eaton Park được chủ đầu tư cập nhật vào đầu năm 2024 với căn hộ chung cư dao động từ 4.2 tỷ đến 11.9 tỷ đồng/căn với nhiều diện tích khác nhau từ 46 đến 141m2 (tức là gần 90 triệu đồng/m2)

Trong khi đó, tại Hà Nội, các căn hộ nằm ở khu vực trung tâm hầu như không còn mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 của Savills Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, lượng căn hộ sơ cấp là 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 58 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 12% so với cùng kỳ năm trước, giá mở bán trung bình tại thị trường này đã tăng trong 20 quý liên tiếp.

Ngoài ra, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, thị trường bất động sản hiện nay gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp giá bán từ 25-70 triệu đồng/m2.

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức từ 25-35 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp giá bán khoảng 35-50 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư cao cấp giá bán trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức 60 - 70 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn, một số dự án sở hữu vị trí trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao như: Golden Westlake (quận Tây Hồ, Hà Nội) có giá hơn 100 triệu đồng/m2, Green Diamond 93 Láng Hạ (quận Đống Đa, Hà Nội) có giá khoảng 80 triệu đồng/m2.

Một dự án đang nhận được nhiều sự chú ý khác là Dự án Lumi Hanoi dự kiến khởi công vào quý I/2024 và hoàn thành giai đoạn một vào năm 2026 với vốn đầu tư lên đến 18.000 tỷ đồng, dự kiến cung cấp khoảng 4.000 căn hộ thuộc 9 tòa tháp. Đây là dự án tạo nguồn cung chung cư lớn nhất thị trường Hà Nội năm 2024. Tuy dự án chưa được mở bán chính thức nhưng giá bán tham khảo được các môi giới đưa ra vào khoảng 66 triệu đồng/m2. Với mức giá này, Lumi Hà Nội đã tạo nên mặt bằng giá mới cho căn hộ chung cư vùng ven phía Tây với những căn diện tích lớn lên đến 10 tỷ đồng/căn.

Thực tế, theo khảo sát, chỉ có một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm có giá tốt hơn thấp nhất khoảng 26 triệu đồng/m2 tại các quận, huyện Nam Từ Liêm, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì và Đông Anh.

Duy trì lãi suất cho vay bất động sản từ 6 - 7% và ổn định trong 20 năm

Nguyên nhân của sự mất cân đối của thị trường được lý giải do các vướng mắc pháp lý dự án trong nhiều năm qua. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt và triển khai thực hiện xảy ra trường hợp bị doanh nghiệp, chủ đầu tư "nâng cấp" và chuyển từ dự án nhà ở trung cấp, bình dân thành nhà ở cao cấp hơn nhằm tối đa hoá lợi nhuận. Theo đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền bị thiếu hụt hẳn trên thị trường bất động sản.

Đồng thời, vị chuyên gia này cũng cho biết hiện việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội gặp rất nhiều vướng mắc pháp lý do thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn ngặt nghèo hơn nhà ở thương mại. Do đó, nguồn cung nhà ở xã hội cũng thiếu hụt trầm trọng.

Chuyên gia kinh tế, ông Trần Nguyên Đán cho rằng do thị trường bất động sản đã có một thời gian dài phát triển mất cân đối, "lệch" về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân. Bởi vậy, thị trường bất động sản bị "đóng băng" và cần rất nhiều thời gian để "hồi sức".

Vì vậy, chuyên gia cũng cho rằng, trong thời gian tới, để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, cần tập trung vào những giải pháp:

Vấn đề đầu tiên liên quan tới lãi suất cho vay. Để thị trường bất động sản tiêu dùng phát triển bền vững, người mua nhà cần phải được hưởng mức lãi suất có thể chịu đựng được khoảng từ 6 - 7% và ổn định trong 20 năm. Khi đó, những người có nhu cầu mua nhà ở với mức thu nhập trung bình và khá sẽ có thể tham gia trong việc vay và mua nhà. Còn mức lãi suất ở mức 10% trở lên là không tưởng và chỉ phù hợp với nhu cầu của nhà đầu cơ bất động sản.

Chẳng hạn, trung bình 1 căn hộ khoảng 1.5 - 2 tỷ, với mức lãi vay 10%, 1 năm người mua hàng cần trả từ 150 - 200 triệu đồng. Đây là con số khá lớn với tinh phần thu nhập trung bình cả nước, kể cả những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM là nơi người ta có thể là có thu nhập cao gấp 2 - 3 lần trung bình cả nước.

Bên cạnh đó, cần phải có hướng dẫn cụ thể từ phía Ngân hàng Nhà nước, phân chia các nhóm doanh nghiệp được vay và không được vay cùng với việc kèm theo các tiêu chí cụ thể. Việt Nam có thể tham khảo chính sách "Ba lằn ranh đỏ" của Trung Quốc đối với việc phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta có thể xây dựng chính sách theo xu hướng mềm mỏng hơn. Theo đó, ngân hàng sẽ có các tiêu chí để làm cơ sở cho vay và giảm thiểu việc ngại trách nhiệm cá nhân.

Đồng thời, cần giảm bớt thủ tục hành chính trong việc cấp các giấy phép để giúp các nhà phát triển dự án thu ngắn được thời gian xin cấp giấy phép. Từ đó, các vấn đề pháp lý không còn là vấn đề đau đầu của nhà phát triển dự án. Khi đó, giá thành sản phẩm sẽ giảm xuống. Bởi vì, khi chúng ta xin giấy phép lên tới 4 năm thì giá bán sản phẩm sẽ bao gồm các lợi nhuận ước tính cùng các chi phí liên quan khác. Nếu thời gian được rút ngắn còn 1 năm thì sẽ tiết kiệm được ba năm tiền lãi.

Đồng quan điểm, PGS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng các doanh nghiệp cần phải tự đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc. Theo đó, tự nhìn nhận và đánh giá lại hoạt động của doanh nghiệp để xem xét đưa các sản phẩm hàng hóa phù hợp vào thị trường. Đồng thời, đẩy nhanh quá trình luân chuyển vốn. Khi đó, hoạt động của thị trường bất động sản mới có cơ hội tăng trưởng và phát triển./.