Nở rộ tình trạng booking
Thời gian vừa qua tại một số dự án chung cư trên địa bàn Hà Nội, nhiều môi giới đã mời chào và nhận booking (đặt chỗ, đặt hàng trước) từ khách hàng. Đơn cử, tại thị trường khu vực phía Tây Hà Nội, nhiều dự án đã có chương trình booking đặt chỗ các căn hộ.
Điều đáng nói, không ít dự án nhận booking khi chưa đủ điều kiện huy động vốn, hay chưa đủ điều kiện để mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tại nhiều dự án, lượng khách hàng booking ngày một tăng, nguyên nhân là do quỹ căn hộ tại các quận nội đô Hà Nội gần như rất hiếm, khách hàng phần lớn tập trung ra khu vực ven trung tâm. Nhu cầu cao, lượng khách hàng nhận đặt chỗ, booking tăng không ngừng này một phần là kết quả của hiệu ứng chạy theo đám đông, hiệu ứng này càng tăng thì việc đẩy booking tại các dự án càng cao, từ đó giá thành tại thời điểm mở bán của các dự án này cũng có thể tăng theo.
Một dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội (Ảnh minh họa: M.K).
Theo lời của một số nhân viên môi giới tại các dự án này, khách hàng không cần quá lo lắng vì dự án đã có tính pháp lý, hơn nữa đây là đặt cọc giữ chỗ có hoàn lại, nếu khách hàng không mua được căn hộ ưng ý thì bên nhận cọc sẽ hoàn lại tiền.
Chị Hiền - khách hàng đã đặt booking một dự án trên địa bàn thông qua Công ty TNHH đầu tư và phát triển Venus Land cho biết, gia đình chị có đặt cọc một căn hộ khoảng từ tầng 5 đến tầng 9 với diện tích khoảng 55m2, thời điểm trước khi đặt cọc thì được môi giới giới thiệu và tư vấn rất nhiệt tình và cam kết sẽ có căn hộ theo mong muốn của gia đình nên nên gia đình chị đã quyết định xuống tiền.
Tuy nhiên, sau khi xuống tiền được vài hôm thì phía đơn vị báo lại với gia đình chị là yêu cầu đặt cọc như của chị thì phía đơn vị đã không còn căn hộ như mong muốn của gia đình và đề nghị chị lựa chọn căn hộ ở một vị trí khác.
Thỏa thuận đặt cọc tại một dự án trên khu vực Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội (Ảnh: M.K).
Tương tự chị Hiền, chị Linh, một người dân sống tại Tây Mỗ cũng cho biết: "Gia đình tôi mua căn hộ ở đây để sinh sống vì nơi đây gần nhà bố mẹ tôi, và khi chuyển đến đây thì môi trường học tập của các con tôi cũng không bị thay đổi, bản thân việc di chuyển đi làm việc của 2 vợ chồng cũng được thuận lợi. Tuy nhiên, khi đặt cọc giữ chỗ được một thời gian thì phía môi giới mới thông báo lại là căn hộ theo nhu cầu của chúng tôi đã không còn".
Cũng theo chị Linh, sau khi nhận được thông báo không còn quỹ căn hộ như mong muốn của gia đình từ các sàn đã booking, chị tiếp tục liên hệ theo nhiều nguồn khác nhau để có thể có được căn hộ như mong muốn.
"Khi kết nối được với một bên có nguồn cung căn hộ thì lại nhận được thông tin mà họ đưa ra là căn hộ sẽ chênh từ 2 đến 5 giá so với giá mở bán của chủ đầu tư sau này. Lúc đó gia đình tôi mới nhận ra việc mình bị chậm chân và bị thổi giá", chị Linh chia sẻ.
Tỉnh táo với chiêu trò thao túng giá
Theo nhận định của các chuyên gia, trên thực tế booking giữ chỗ, đặt chỗ bản chất đó là hợp đồng đặt cọc, là hình thức huy động vốn. Cơ quan quản lý Nhà nước sở tại thông báo dự án chưa được phép, chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng xảy ra việc huy động vốn là việc làm trái pháp luật.
Trong lĩnh vực bất động sản, có nhiều từ ngữ được môi giới, chủ đầu tư hay các đơn vị phân phối khác "xào nấu" với nhiều tên gọi khác nhau nhằm mục đích là huy động vốn như booking giữ chỗ, đặt chỗ, thỏa thuận giữ căn, thỏa thuận giữ chỗ… Vì vậy, khi người lao động, nhà đầu tư, hay người mua nộp tiền thì sẽ phải đối diện với rất nhiều rủi ro.
Do đó, việc bỏ tiền vào các dự án chưa đủ điều kiện rao bán mà chỉ dựa vào hợp đồng giữ chỗ hay thỏa thuận đặt cọc… là rất rủi ro.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - đánh giá, hiện thị trường bất động sản đang "khát" sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc chung cư. Lợi dụng tâm lý đó nhiều chủ đầu tư nhận booking đặt chỗ, từ đó rất có thể sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy cho thị trường như sốt ảo, thổi giá hay bán giá chênh lệch… Vị này cũng thông tin hiện nay hầu hết các trường hợp nhận booking đặt chỗ của các chủ đầu tư đều hướng tới mục tiêu thăm dò thị trường và muốn giữ chân khách hàng tiềm năng.
Trên thực tế, booking thường được thực hiện bởi các đơn vị phân phối và diễn ra ở giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán với 4 bước cụ thể: Đặt cọc giữ chỗ; lựa chọn căn hoặc bốc thăm; chốt đơn và chuyển tiền giữ chỗ thành tiền "cọc chết"; nếu không chọn được căn phù hợp thì tiếp tục giữ chỗ và chờ các đợt tiếp sau. Tuy nhiên, điều đáng nói booking là con dao hai lưỡi và rất dễ bị dẫn dắt dẫn đến hiệu ứng tâm lý đám đông chi phối đến hành vi mua bán của người tiêu dùng.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Cũng theo ông Đính nhìn nhận, trong hàng nghìn lượt booking đó rất có thể sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính của dự án tự bỏ tiền ra để tạo "sóng".
Giá sản phẩm bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực cũng có thể khiến cho mặt bằng giá của thị trường bất động sản bị nhiễu. Vì vậy, lượng booking nhiều cũng chưa phản ánh hết được nhu cầu thực của thị trường và người mua cần hết sức cân nhắc, xem xét vấn đề.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những tín hiệu hồi phục, ông Đính lưu ý nhà đầu tư cũng cần phải thận trọng vì có thể sẽ có yếu tố đầu cơ.
Còn theo thông tin từ lãnh đạo một sàn giao dịch ở Hà Nội, dù lượng booking ở con số thật hay ảo thì cũng được chủ đầu tư, sàn giao dịch sử dụng để tạo sóng, đẩy giá bất động sản nhằm tạo cơn sốt ảo. Điều này đồng nghĩa với việc người mua không cẩn thận sẽ bị mua ở mức giá cao, bị chủ đầu tư hoặc sàn môi giới thao túng giá.
Ngoài ra, một số chuyên gia cho rằng, booking là một giao dịch nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật nên tiềm ẩn nhiều rủi ro. Sẽ có khả năng chủ đầu tư thu đặt cọc giữ chỗ nhưng khách hàng không biết số tiền của mình được sử dụng ra sao, đó là chưa kể dự án được đặt cọc có thể không được triển khai và bàn giao theo như đúng cam kết. Trường hợp xấu hơn là khi ráp căn hộ không thuận lợi thì việc hoàn trả tiền cọc là sẽ phức tạp hơn.
Do vậy, chuyên gia khuyến cáo, với "ma trận" booking cùng các chính sách bán hàng hấp dẫn nhằm đẩy giá bán trên thị trường tốt nhất là khách hàng nên tìm hiểu kỹ dự án, chính sách, quy hoạch của dự án, thậm chí có thể tư vấn luật sư khi xuống tiền để tránh bị mất tiền oan.
