Mua nhà tại dự án chung cư sai phạm: "Quýt làm, cam vẫn đang chịu"

"Đỏ mắt" chờ sổ hồng

Chuyển về sinh sống tại căn hộ thuộc tòa chung cư cao tầng HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội) đến nay đã được gần chục năm, gia đình chị N.T.V. vẫn như đang "ngồi trên đống lửa" vì lỡ mua phải dự án sai phạm về quy hoạch, dẫn đến việc vợ chồng chị chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhìn lại thời điểm năm 2016, vợ chồng chị V. vẫn không thể nào quên được cảm giác vui sướng, phấn khởi khi được dọn về ở tại căn hộ thuộc tòa HH4C - căn nhà mà 2 vợ chồng tích góp rất nhiều năm mới có thể mua được. Chị V. cho hay, vào thời điểm đó, vợ chồng chị và cư dân tại đây đều không hề biết bản thân đã vô tình mua phải dự án sai phạm.

"Vợ chồng tôi từ quê lên thành phố lập nghiệp, tích góp, vay mượn mãi mới đủ tiền mua nhà. Thời điểm đó, có căn hộ giá tầm 1 tỷ đồng để mua là rất hiếm, nên chỉ có mình cần người ta chứ người ta có cần mình đâu, vì thế chúng tôi nhanh chóng quyết định "chốt" luôn. Nếu biết tòa nào cũng sai phép thì không ai dám mua cả…", chị V. nghĩ lại.

Theo quy định, tòa nhà ở tổ hợp chung cư HH Linh Đàm chỉ được xây 27 tầng, nhưng tòa HH4C gia đình chị đang ở bị xây sai phép lên tới 36 tầng, điều này đồng nghĩa với việc căn hộ hiện tại của vợ chồng chị V. ở tầng 35 thuộc diện xây dựng sai phép.

"Gần chục năm nay, chúng tôi không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mất hết các quyền lợi cơ bản. Các nhu cầu, quyền lợi về mua bán, chuyển nhượng, vay vốn ngân hàng... đều không thể tiến hành vì không chứng minh được việc sở hữu căn hộ hợp pháp. Không chỉ vậy, nhiều hệ lụy phát sinh khi lượng cư dân cứ ngày một tăng lên khiến chúng tôi vô cùng đau đầu", chị V. cho hay.

Theo chị V., nhiều vấn đề "oái oăm" như: thang máy, hầm để xe quá tải; ô nhiễm tiếng ồn, mất vệ sinh chung, tranh chấp vỉa hè… khi lượng cư dân lớn đổ về các tòa nhà, khiến chị và hàng trăm hộ dân sinh sống tại đây vô cùng bức xúc.

Không chỉ riêng gia đình chị N.T.V., hàng trăm hộ dân khác đang sống tại các tòa nhà thuộc tổ hợp chung cư HH Linh Đàm cũng đều chung một cảnh ngộ. Chia sẻ với PV Reatimes, anh Đ.N.D. chủ căn hộ tại tầng 36 thuộc tòa HH3A bức xúc nói: "Chịu cảnh tắc đường ở bên ngoài đã đành, cư dân chúng tôi còn thường xuyên phải chịu cảnh "tắc" ngay bên trong tòa nhà khi hệ thống thang máy liên tục bị quá tải, hầm gửi xe thì nhồi nhét bất chấp. Theo quy định, diện tích để xe là 3m2/xe máy, vậy mà dồn trên dưới 4.000 xe vào hầm. Sàn hầm thì toàn bê tông sần, đường ống nước thì vài ba hôm lại vỡ, ngập…".

Theo anh D., với số lượng dân cư lên đến hàng nghìn người, nhưng mỗi tòa chung cư chỉ có 6 thang máy và duy nhất một hầm gửi xe. Số lượng người đổ về tòa nhà trong giờ cao điểm như "ong vỡ tổ". Đây là một con số vô cùng lớn, vượt quá sức chứa của tòa nhà. Đó cũng là lý do gia đình anh D. rất muốn mua một chiếc ô tô che nắng che mưa đi lại cho đỡ vất vả nhưng đành ngậm ngùi gạt qua một bên chỉ vì chung cư không có chỗ để xe…

Anh D. cho biết thêm, gia đình anh và nhiều cư dân tại đây còn phải chịu cảnh không gian chung chật hẹp, không đủ diện tích để cư dân sinh hoạt, chất lượng dịch vụ cho đến cả những yếu tố cơ bản để đảm bảo tính mạng người dân đều vô cùng yếu kém. Hàng quán thì thi nhau lấn chiếm vỉa hè, ô tô, xe máy đỗ la liệt ngay dưới lòng đường…

***

Không chỉ những cư dân đang sinh sống tại tổ hợp HH Linh Đàm, hàng nghìn hộ dân sống tại dự án Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cũng đang "khóc dở" vì gặp phải tình cảnh tương tự. Bên cạnh việc chưa được cấp sổ hồng, hàng chục năm qua, người dân Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ còn phải chịu cảnh khổ cực bởi mật độ dân cư đông đến "ngạt thở".

Vào thời điểm nhận nhà cách đây gần chục năm, gia đình anh T.N.A. sống tại căn hộ tầng 43 thuộc tòa CT12A vô cùng lo lắng vì không được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Đi sâu tìm hiểu, gia đình anh T.N.A. mới được biết là do tòa nhà xây sai quy hoạch.

"Tôi mua căn hộ này từ năm 2015 và đã được chủ đầu tư cung cấp hợp đồng chuyển nhượng, hóa đơn... Nhưng khi nộp hồ sơ đến cơ quan chức năng thì được trả lời căn hộ gia đình tôi mua không có hồ sơ về tòa nhà nên không được cấp giấy chứng nhận. Gần chục năm nay, chúng tôi sống trong nhà mình mà như là ở trọ, mất hết các quyền lợi cơ bản. Chính vì mua nhà không sổ, nên các con tôi đi học phải xin hộ khẩu ở quê hoặc học trường tư đắt đỏ", anh A. bộc bạch.

Theo quy hoạch được duyệt, Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ chỉ được phép xây dựng cao tối đa 20 tầng, nhưng đã xây dựng tòa A và tòa B cao 45 tầng, tòa C cao 36 tầng, các tòa D1 cao 36 tầng, D2 cao 40 tầng. Việc chuyển đổi sai mục đích sử dụng so với kế hoạch đề ra ban đầu, xây thêm tầng... khiến cho mật độ dân cư đổ về đây tăng lên đáng kể.

Anh A. cho biết bản thân rất bức xúc vì bỏ ra tiền tỷ để mua chỗ an cư nhưng sau nhiều năm, pháp lý căn nhà vẫn chỉ là Hợp đồng mua bán. Đồng thời, các bất tiện trong sinh hoạt cũng dần bộc lộ khi hứng chịu lượt người đổ về ở mức quá tải. Từ chuyện điện nước, dịch vụ đến hệ thống cơ sở hạ tầng của tòa nhà không hề đảm bảo cho cuộc sống, khiến gia đình anh và cư dân sinh sống tại đây bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Cảnh tượng người chen lấn, xô đẩy để chờ được đi thang máy xuất hiện "như cơm bữa" mỗi ngày tại tòa chung cư này, chưa kể tình trạng thang máy cứ dăm ba bữa lại "đình công".

Bên cạnh đó, mỗi tòa nhà chỉ có duy nhất 1 hầm gửi xe, nên không đảm bảo đủ sức chứa cho các phương tiện đi lại của cư dân như xe đạp, xe máy, ô tô. Không chỉ vậy, tại các sảnh, cửa tòa nhà rất nhếch nhác, lộn xộn. Hàng quán bày bán ngổn ngang, các điểm trông xe tự phát được dựng lên… khiến dân cư sinh sống tại nơi đây vô cùng ngán ngẩm.

Bất chấp quy định, giấy phép, nhiều chủ đầu tư chung cư trên địa bàn Hà Nội vì lợi nhuận đã cố ý xây dựng sai phép, xây dựng thêm tầng, cơi nới diện tích để có thêm lợi nhuận tối đa. Xuất phát điểm là những căn chung cư với chiều cao trung bình từ 15 - 20 tầng, cho đến nay, hàng trăm căn chung cư cao tầng tại các đô thị lớn đã được đội lên đến 30 - 40 tầng.

Gần đây, theo thông tin tại Phiên họp giải trình về việc giải quyết kiến nghị của cử tri từ đầu nhiệm kỳ 2021 - 2026 đến nay, hiện còn hơn 100 nội dung cử tri kiến nghị thành phố giải quyết. Đơn cử kiến nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi của người dân khi chủ đầu tư vi phạm của các hộ dân nhà chung cư G4 phường Trung Hòa (Cầu Giấy), chung cư CT6 và 16B Nguyễn Thái Học (quận Hà Đông) hay khu nhà HH Linh Đàm (Hoàng Mai)...

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Lê Thanh Nam cho biết, hiện trên địa bàn Hà Nội còn 206 dự án với khoảng 62.000 căn hộ có sai phạm do vướng mắc về quy hoạch hoặc chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhiều dự án xây sai phép so với quy hoạch và thiết kế, chủ đầu tư tự ý tăng số tầng, chia nhỏ căn hộ hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chuyển nhượng dự án theo hình thức công ty mẹ cho công ty con. 

Với tình trạng này, người bị động gánh chịu hệ quả lớn nhất lại chính là người dân...

"Quýt làm, cam chịu"

Nhìn nhận sự việc từ góc độ pháp lý, Luật sư ThS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, đây là hành vi không đúng với quy định của pháp luật, đồng thời cũng là một thực trạng nhức nhối đã tồn tại qua nhiều năm tại các đô thị lớn.

"Không khó bắt gặp các tòa nhà chung cư ở các đô thị lớn, cư dân treo băng rôn phản đối chủ đầu tư không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Chúng ta có thể hiểu tình trạng này một cách nôm na là quýt làm cam chịu", Luật sư nói.

Theo LS. Tuấn, pháp luật cho phép chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi tòa chung cư đã xây dựng xong phần móng hoặc xây dựng xong hạ tầng nhà ở liền kề. Thời gian dài sau khi ký hợp đồng, người mua nhà mới được nhận bàn giao. Điều này vô tình tạo kẽ hở cho một số chủ đầu tư cố tình vi phạm trật tự xây dựng, quy hoạch để thu lợi nhuận bất chính như xây nhiều hơn số tầng được phép, chia nhỏ căn hộ để tăng số lượng sản phẩm căn hộ, bán khi dự án chưa đủ điều kiện…

Hệ lụy trực tiếp trong những tình huống trên chủ yếu đến với người mua nhà tại dự án. Những người mua phải căn hộ không được cấp Giấy chứng nhận, trên danh nghĩa là có nhà nhưng không có giấy tờ chứng minh sở hữu. Những người mua nhà sẽ rơi vào tình trạng "ba không": không được cấp sổ, nhà ở không đảm bảo an toàn và người mua nhà không có quyền đầy đủ với căn hộ đã mua.

Cư dân muốn vay tiền, thế chấp ngân hàng để kinh doanh thì không có cơ sở pháp lý, muốn thay đổi chỗ ở cũng khó vì thủ tục chuyển nhượng phức tạp, mất thời gian. Đồng thời cũng phát sinh nhiều bất tiện khi sinh sống trong không gian quá chật chội, vượt ngưỡng mật độ tối đa.

"Do không có sổ nên người mua không thể thế chấp nhà để vay vốn, để thừa kế, làm thủ tục nhập hộ khẩu để con đi học đúng tuyến. Những trường hợp chuyển nhượng chỉ thực hiện viết tay giữa các bên với nhau nên giá sẽ thấp hơn so với trường hợp đã có Giấy chứng nhận. Thiệt hại không chỉ cho người mua, người bán mà ngay cả Nhà nước cũng không thu được tiền thuế từ hoạt động chuyển nhượng "chui" nói trên", LS. Phạm Thanh Tuấn chia sẻ.

Bàn luận về vấn đề ai sẽ chịu trách nhiệm khi để xảy ra sai phạm này, LS. Tuấn cho rằng, khi xảy ra sai phạm về trật tự xây dựng, đất đai, quy hoạch… trong các dự án thì trách nhiệm trước tiên thuộc về chủ đầu tư các dự án. Lợi dụng kẽ hở của pháp luật, nhiều chủ đầu tư cố tình đưa người dân vào ở tại những công trình xây dựng sai phạm, chưa đáp ứng được các tiêu chí bàn giao để thu lợi, tạo tình trạng "sự đã rồi".

Tuy nhiên, LS. Phạm Thanh Tuấn cũng cho rằng, ngoài nguyên nhân chủ quan về phía chủ đầu tư như đã đề cập, không thể phủ nhận tình trạng quy định pháp luật chưa rõ ràng, thậm chí nhiều quy định còn mâu thuẫn và chế tài xử lý các vi phạm chưa đủ sức răn đe các chủ đầu tư vi phạm.

"Có thể nói, lỗi lớn nhất thuộc về các cấp chính quyền khi buông lỏng quản lý hoặc thậm chí tạo điều kiện cho các sai phạm. Để xảy ra tiền lệ sai phạm từ phía chủ đầu tư sẽ là trách nhiệm của cơ quan quản lý, bởi một tổ hợp công trình chung cư không thể xây không phép hoặc vượt tầng được nếu cơ quan quản lý kiểm tra định kỳ", LS. Tuấn nói.

Bên cạnh đó, chế tài xử lý vi phạm quy định về trật tự xây dựng còn nhiều bất cập; biện pháp bồi thường thiệt hại khắc phục hậu quả chưa rõ ràng; quy định về cưỡng chế sai phạm chưa khả thi, thẩm quyền và trách nhiệm xử lý vi phạm trật tự xây dựng đối với cấp xã, nhất là vai trò của chính quyền địa phương trong cưỡng chế chấp hành quyết định xử lý vi phạm chưa được xác định rõ trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

Cần thiết phải bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, trong câu chuyện này, người đang chịu thiệt nhiều nhất là khách hàng, họ là những người hoàn toàn bị động. Bởi đặc trưng chưa hình thành tại thời điểm thế chấp, nên đây là dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao. Trong hầu hết các trường hợp giao dịch, người mua nhà thường là đối tượng khó tiếp cận thông tin về bất động sản một cách đầy đủ và chính xác.

Đồng thời, đây cũng là nhóm đối tượng bị hạn chế khả năng đàm phán với bên bán về các điều khoản của hợp đồng vì đa số các hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng mẫu, do chủ đầu tư soạn thảo nên thường có sự bất cân xứng về quyền lợi giữa chủ đầu tư với khách hàng.

"Hiện nay, luật pháp không hợp pháp hóa cho các sai phạm, đặc biệt là các sai phạm trong lĩnh vực xây dựng vốn có sức ảnh hưởng rất lớn đến cộng đồng. Việc này nên được giải quyết theo hướng: Ai vi phạm thì xử lý đúng chủ thể đó, vi phạm ở đâu xử lý ở đó. Vi phạm do chủ đầu tư thì cần xử lý chủ đầu tư. Không thể đẩy cái khó về cho những người mua nhà phải gánh chịu thêm những hậu quả từ vi phạm của chủ đầu tư", LS. Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, đối với những công trình xây dựng sai phạm mà người dân không được cấp sổ đỏ, rõ ràng họ đang là người trực tiếp chịu rủi ro. Việc tồn tại của các công trình sai phạm cần được xem xét kỹ lưỡng, đảm bảo không ảnh hưởng tiêu cực đến cộng đồng và phải xử lý nghiêm khắc các cá nhân và tổ chức liên quan.

"Chúng ta cần tìm ra giải pháp hợp lý để bảo vệ lợi ích của người dân, bởi họ là đối tượng chính của các quy định pháp luật. Người dân là nhóm đối tượng bị hạn chế khả năng tìm hiểu được đúng sai, họ chỉ biết là chủ đầu tư vẫn ngang nhiên làm, thì có nghĩa là họ đang làm đúng. Không thể dung túng hay nhượng bộ đối với các vi phạm này, mặc dù điều này có thể ảnh hưởng đến lợi ích của người dân. Bên cạnh đó, khi chính quyền làm không hết trách nhiệm và sau đó hợp thức hóa sai phạm, người dân là những người chịu thiệt hại cuối cùng", TS. Nguyễn Văn Đính nói.

Bàn về giải pháp xử lý, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm đền bù cho người dân, nhưng nếu họ không đủ khả năng đền bù, chính quyền và doanh nghiệp phải cùng nhau xử lý để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Nếu vi phạm không được xử lý nghiêm khắc, sẽ tạo ra một tiền lệ rằng ai cũng có thể làm sai và chỉ cần nộp phạt là được tiếp tục tồn tại. Điều này làm mất đi tính nghiêm minh và tuân thủ của pháp luật.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng lưu ý thêm, để không mua phải những căn hộ xây dựng sai phép, khách hàng cần phải thực sự tỉnh táo, cần tìm hiểu thật kỹ thông tin của chủ đầu tư trên thị trường bất động sản và uy tín của họ, sau đó mới tiến hành thủ tục mua bán căn hộ.

Còn theo LS. Phạm Thanh Tuấn, đối với các công trình đã xây đúng quy hoạch, phân tách được với phần diện tích xây trái phép thì nên cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà phần xây đúng. Mặt khác, những phần diện tích mà người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì cũng nên cấp sổ. Thậm chí ngay cả những phần đã xây dựng sai phép, cũng xem xét nên cấp sổ cho người mua sau khi cơ quan chức năng đã xử lý vi phạm chủ đầu tư và sau khi rà soát, kiểm tra các điều kiện liên quan.

LS. Phạm Thanh Tuấn cũng cho biết thêm, Luật Thủ đô (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua ngày 28/6/2024 có nhiều thay đổi quan trọng, trong đó có nhiều quy định giúp bảo đảm tính cấp thiết, kịp thời trong quá trình quản lý, điều hành ở Thủ đô, trong đó có việc xử lý các sai phạm trong lĩnh vực đất đai, xây dựng.

Điều 33 Luật Thủ đô quy định, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội được quy định mức tiền phạt cao hơn nhưng không quá 2 lần mức tiền phạt chung do Chính phủ quy định trong một số lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực đất đai, xây dựng, phòng cháy, chữa cháy...

Trong trường hợp thật cần thiết, Chủ tịch UBND các cấp được áp dụng biện pháp yêu cầu ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước đối với công trình xây dựng sai quy hoạch, xây dựng không có giấy phép hoặc sai giấy phép xây dựng; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt.

Đây là một biện pháp quan trọng để xử lý tình trạng một số công trình, dự án vi phạm về xây dựng, đặt chính quyền vào tình trạng "sự đã rồi". Với quy định ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước, các chủ đầu tư không thể đưa người dân vào các dự án mà chưa được nghiệm thu PCCC, chưa được nghiệm thu xây dựng. Quy định trên không những góp phần thiết lập trật tự xây dựng mà còn là biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ lợi ích cho người mua nhà tại các dự án./.