Muốn có nhà vị trí đẹp thì phải booking đặt chỗ
Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận dấu hiệu hồi phục tích cực khi các dự án dần quay trở lại thị trường. Trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung nhà ở thì việc khởi công dự án Lumi Hà Nội của chủ đầu tư CapitaLand vào đầu tháng 3 vừa qua nhận được nhiều sự quan tâm và đang trở thành chủ đề "hot" trong giới đầu tư, mua bán bất động sản.
Theo đó, Dự án có tên Xây dựng các khu chức năng tại lô đất C3-CH01, C3-CH02, C3-CH03, C3-CX01 và C3-CX02 (tên thương mại là dự án Lumi Hà Nội) tọa lạc tại vị trí mặt tiền Đại lộ Thăng Long, phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội. Dự án có tổng giá trị dự kiến khoảng 18.000 tỷ đồng, được quy hoạch trên tổng diện tích 5,6ha, bao gồm 9 tòa tháp cao từ 29 - 35 tầng, cung ứng ra thị trường 3.950 căn hộ cùng 5.000m2 thương mại. Giai đoạn 1 dự án sẽ triển khai trước 5 tòa và thời điểm dự kiến bàn giao là quý III/2026.
Được biết, đây là một phân khu thuộc Vinhomes Smart City được tách ra khỏi dự án từ cuối năm 2021 thông qua quyết định của UBND TP. Hà Nội. Khi đó, Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao đã nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park (Vinhomes Smart City) từ Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, một thành viên thuộc Vingroup.
Chủ sở hữu của Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao là CVH Neuve PTE, công ty con được CapitaLand thành lập cuối năm 2017. Đại diện phần vốn cho CVH Neuve đều là lãnh đạo của CapitaLand Việt Nam, gồm ông Tay Boon Hwee - Giám đốc điều hành CapitaLand Việt Nam, Patrick Liau Kong Voon - Tổng Giám đốc khu vực miền Bắc CapitaLand Development Việt Nam và bà Jazreel Lim - chuyên gia tài chính.
Dự án Lumi Hà Nội tọa lạc tại vị trí mặt tiền Đại lộ Thăng Long, phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội. (Ảnh: Lumi Hà Nội)
Theo đó, Dự án Lumi Hà Nội vẫn đang trong quá trình triển khai hạ tầng, chưa triển khai và hoàn thiện phần móng, nhưng trên các nền tảng mạng xã hội và hội nhóm, nhiều đơn vị môi giới bất động sản đã liên tục mời chào khách booking để giữ suất mua căn hộ có số tầng và hướng đẹp tại dự án này. Cho đến thời điểm hiện tại, sức hút của dự án đang tăng lên rõ rệt khi giá bán tính theo m2 đang ở ngưỡng rất cao.
Theo ghi nhận của PV Reatimes, một nhân viên môi giới tên D.T. cho biết, giá gốc mà chủ đầu tư công bố để nhận "booking đặt chỗ" là 66 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì. Do đó, nếu cộng thêm VAT và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư thì giá căn hộ có thể lên tới 73 - 75 triệu đồng/m2. Như vậy, khi dự án xây xong phần móng, giá sẽ còn có thể tiếp tục tăng cao.
Tiếp đó, khi khách hàng "booking đặt chỗ" với số tiền 100 triệu đồng thì sẽ được tặng ngay 100 triệu đồng trừ vào giá bán căn hộ cùng nhiều phần quà hấp dẫn mà chỉ những khách hàng có booking giai đoạn 1 mới nhận được. Sau khi chuyển tiền đặt chỗ, khách hàng sẽ nhận được "phiếu đặt chỗ có hoàn lại" có dấu đỏ của chủ đầu tư.
Đáng chú ý, nhân viên môi giới này cho biết thêm: Đặt chỗ hiện tại sẽ là đặt chỗ có hoàn trả, tức là vào thời điểm mở bán nếu khách hàng đổi ý không muốn mua thì sẽ được nhận lại tiền đặt chỗ trong vòng 10 ngày từ phía chủ đầu tư.
"Gần như khách hàng booking ở đợt này mới lấy được căn nhà theo ý muốn và lượng booking đã đạt tới 3.000 lượt. Chủ đầu tư sẽ dừng nhận booking bất cứ lúc nào. Do đó, nếu có cơ hội, khách hàng nên booking sớm nhất để có cơ hội sở hữu nhà với vị trí đẹp và đắc địa", nhân viên môi giới tên D.T thông tin.
Đồng thời, số tiền booking của khách hàng sẽ được chuyển thẳng vào số tài khoản của chủ đầu tư do Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao làm đại diện.
Để tăng tính xác thực cho thông tin, bên môi giới đã cho khách hàng xem những mẫu hợp đồng booking cùng hình ảnh giao dịch của nhiều khách hàng đã thực hiện thành công tại dự án này. Ngoài ra, đơn vị môi giới cho biết thêm, 01 căn cước công dân sẽ được booking giữ chỗ cho 02 ngôi nhà, nên nhiều khách cũng tăng lượng booking để có nhiều cơ hội chọn được số tầng và vị trí nhà như mong muốn.
Những giao dịch mà bên môi giới gửi cho khách hàng chứng minh việc đã có lượng lớn khách hàng "booking đặt chỗ".
Theo đó, anh D.T cho biết, nếu đợt tới dự án mở bán đợt đầu tiên thì chỉ những khách đã đăng ký booking mới được quyền chọn căn đẹp, và tới hôm mở bán cũng chỉ dành cho khách đã booking đến tham dự để khớp căn. Đặc biệt, theo tra soát, trong đợt này lượng booking chiếm phần nhiều là loại căn 1PN và 2PN với diện tích 53m2. Còn với căn có diện tích lớn hơn từ 63m2 trở lên thì lượng khách booking đặt chỗ sẽ ít hơn, dẫn đến tỷ lệ khớp được căn đẹp cũng sẽ cao hơn.
Có dấu hiệu lách luật để huy động vốn trái phép hay không?
Liên quan tới những thông tin kể trên, mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đã có văn bản gửi cơ quan báo chí về việc Dự án Lumi Hà Nội của Công ty TNHH Thương mại và Phát triển kinh doanh Ánh Sao chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Cụ thể, theo Sở Xây dựng Hà Nội, dự án Lumi Hà Nội tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm đến nay chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Dự án này cũng chưa đủ điều kiện huy động vốn theo Điều 19, Nghị định 99/2016/NĐ-CP. Vì vậy, chủ đầu tư không được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, huy động vốn và không được ủy quyền cho các sàn giao dịch bất động sản chào bán và nhận cọc của khách hàng mua nhà tại dự án.
Do vậy, Sở Xây dựng đã giao Thanh tra Sở thành lập Đoàn kiểm tra hoạt động huy động vốn (booking) trên của chủ đầu tư; trường hợp có vi phạm sẽ xử lý theo quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ.
Khu đất xây dựng dự án Lumi Hà Nội. (Ảnh: Lumi Hanoi)
Trao đổi với PV Reatimes từ góc độ pháp lý, một luật sư tại Hà Nội cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư không được phép mở bán khi dự án chưa nghiệm thu phần móng. Tuy nhiên, tại dự án Lumi Hà Nội, chủ đầu tư đang sử dụng cách gọi khác là "booking đặt chỗ" - một giao dịch dân sự giữa khách hàng và chủ đầu tư thay cho từ "đặt cọc".
"Thực tế, việc đặt chỗ thông qua giao dịch dân sự là không sai, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng vì khách hàng hoàn toàn có thể không nhận được bàn giao và dự án có thể không được triển khai như cam kết.
Chủ đầu tư đang dựa vào những "lỗ hổng" của pháp luật để "lách ra" và rõ ràng câu chuyện này đang có những biến tướng. Do đó, cần sự vào cuộc của các cơ quan chức năng để xác minh và chấn chỉnh. Về bản chất, đây vẫn có thể là một dạng đặt cọc nhưng được gọi với cái tên nhẹ nhàng hơn", luật sư cho hay.
Theo nhân viên môi giới D.T, lượng booking hiện đã đạt tới con số 3.000 và sẽ tăng tiếp trong thời gian tới vì độ "hot" của dự án cũng như uy tín của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, con số này khiến khách hàng quan tâm tới dự án cũng sẽ tự đặt ra câu hỏi: "Liệu 3.000 lượt booking có phải là con số thực tế? Và nếu là thật thì mỗi khách hàng có thể chọn được số tầng cũng như vị trí hướng nhà theo mong muốn hay không khi có quá nhiều khách hàng tham gia đặt chỗ trong khi lượng căn hộ mở bán giai đoạn 1 có hạn? Nếu không muốn mua nữa thì khách hàng có được chủ đầu tư trả lại tiền như đã hứa?".
Dự án chưa được mở bán chính thức nhưng giá bán tham khảo được các môi giới đưa ra vào khoảng 66 triệu đồng/m2. (Ảnh: Đời sống & pháp luật)
Trả lời cho câu hỏi này, luật sư cho rằng, đây là giao dịch dân sự giữa khách hàng và chủ đầu tư nên pháp luật sẽ không can thiệp sâu nếu giao dịch không có dấu hiệu trái với pháp luật. Một khi khách hàng thực hiện giao dịch dân sự thì khách hàng sẽ phải chấp nhận những rủi ro nhất định có thể xảy ra.
Do đó, theo luật sư, cần có một chế tài để đảm bảo chủ đầu tư phải trả tiền trong trường hợp khách hàng không có nhu cầu tiếp tục mua nhà, hoặc hai bên có thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán bảo lãnh qua một bên trung gian thứ ba là ngân hàng để đảm bảo an toàn.
Ngoài ra, không ai có thể biết được chủ đầu tư sẽ sử dụng lượng tiền booking này vào mục đích gì. Và do thị trường đang "khát sản phẩm nhà ở" nên lượng booking lớn cũng sẽ tạo "sóng" cho thị trường nhằm đẩy giá dự án lên cao. Điều này sẽ dẫn tới những cơn sốt ảo nếu dự án Lumi Hà Nội vẫn duy trì được độ "hot" trong thời gian tới.
Tuy nhiên, một chuyên gia pháp lý khác lại cho rằng, số tiền đặt chỗ 100 triệu đồng là con số quá nhỏ so với quy mô dự án 18.000 tỷ đồng nên không thể cho đây là huy động vốn. Điều quan trọng là sau khi nhận tiền giữ chỗ thì tiến độ đóng tiền giai đoạn tiếp theo của khách hàng như thế nào, khi đó mới có thể khẳng định đây là huy động vốn hay không.
"Ở trường hợp này là thoả thuận dân sự giữa khách hàng và chủ đầu tư, thoả thuận này không trái với pháp luật. Đặc biệt, trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản vẫn đang chật vật "tự cứu mình" để tồn tại và phát triển thì không nên có cái nhìn quá khắt khe với các doanh nghiệp bất động sản", chuyên gia này nhìn nhận.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin./.
Về chủ đầu tư, CapitaLand Group là tập đoàn bất động sản hàng đầu châu Á, thuộc sở hữu đa số của Temasek Holdings, quỹ đầu tư của chính phủ Singapore.
CapitaLand có mặt tại thị trường Việt Nam từ năm 1994, khởi đầu với các dự án căn hộ dịch vụ và thương mại, trước khi bắt tay vào phát triển dự án nhà ở vào năm 2007 với sự ra đời của The Vista tại TP.HCM. Đến nay, 30 năm có mặt tại Việt Nam, CapitaLand đã phát triển 17 dự án nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM với khoảng 16.000 căn hộ.
